{"id":79107,"date":"2026-02-06T12:09:28","date_gmt":"2026-02-06T10:09:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=79107"},"modified":"2026-02-06T12:09:28","modified_gmt":"2026-02-06T10:09:28","slug":"bfh-grunderwerbsteuer-uebernommenes-wohnungsrecht-erhoeht-die-bemessungsgrundlage-ii-r-32-22","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/bfh-grunderwerbsteuer-uebernommenes-wohnungsrecht-erhoeht-die-bemessungsgrundlage-ii-r-32-22\/","title":{"rendered":"BFH: Grunderwerbsteuer \u2013 \u00fcbernommenes Wohnungsrecht erh\u00f6ht die Bemessungsgrundlage (II R 32\/22)"},"content":{"rendered":"\n<p>Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom <strong>22.10.2025 (II R 32\/22)<\/strong> entschieden:<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>\u00dcbernimmt der K\u00e4ufer eines Grundst\u00fccks ein pers\u00f6nliches Wohnungsrecht, geh\u00f6rt dessen kapitalisierter Wert zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung<\/strong> und erh\u00f6ht damit die <strong>Bemessungsgrundlage<\/strong> der Grunderwerbsteuer.<\/li><li>Ein <strong>pers\u00f6nliches Wohnungsrecht<\/strong> ist <strong>keine \u201edauernde Last\u201c<\/strong> i. S. d. <strong>\u00a7 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG<\/strong> (mit der Folge, dass die \u201eAusnahme\u201c f\u00fcr dauernde Lasten hier nicht greift).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>1) Einordnung: Warum ist das Urteil wichtig?<\/h2>\n\n\n\n<p>In vielen Grundst\u00fcckskaufvertr\u00e4gen \u2013 insbesondere im Familienbereich (\u00dcbertragungen, \u201eVerkauf unter Vorbehalt\u201c, Absicherung von Angeh\u00f6rigen) \u2013 wird vereinbart, dass ein Dritter (z. B. Elternteil, Geschwister) ein <strong>Wohnungsrecht (\u00a7 1093 BGB)<\/strong> beh\u00e4lt oder neu erh\u00e4lt.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Urteil stellt klar: <strong>GrESt-rechtlich z\u00e4hlt nicht nur der Kaufpreis.<\/strong> \u00dcbernimmt der K\u00e4ufer die Belastung \u201eWohnungsrecht\u201c, ist das wirtschaftlich Teil des <strong>Entgeltpakets<\/strong> und daher als <strong>Gegenleistung<\/strong> zu erfassen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>2) Kernaussage des BFH in der Dogmatik<\/h2>\n\n\n\n<h3>a) Gegenleistung (\u00a7 8 Abs. 1 i. V. m. \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG)<\/h3>\n\n\n\n<p>Zur Gegenleistung geh\u00f6rt alles, was der Erwerber <strong>f\u00fcr den Erwerb<\/strong> aufwendet bzw. \u00fcbernimmt. Dazu z\u00e4hlen neben dem Kaufpreis auch <strong>\u00fcbernommene Belastungen<\/strong> bzw. der wirtschaftliche Wert von Rechten, die der Erwerber zu dulden hat.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Konsequenz:<\/strong> Der <strong>kapitalisierte Wert<\/strong> des Wohnungsrechts erh\u00f6ht die Bemessungsgrundlage.<\/p>\n\n\n\n<h3>b) Keine \u201edauernde Last\u201c (\u00a7 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG)<\/h3>\n\n\n\n<p>Der BFH verneint ausdr\u00fccklich, dass das pers\u00f6nliche Wohnungsrecht eine <strong>dauernde Last<\/strong> i. S. dieser Vorschrift ist. Begr\u00fcndungsansatz (aus den Entscheidungsgr\u00fcnden ersichtlich): Das Wohnungsrecht endet sp\u00e4testens mit dem Tod des Berechtigten und ist damit typischerweise <strong>nicht auf Dauer<\/strong> angelegt.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>3) Praxisfolgen: Wo die \u201eSteuerfalle\u201c typischerweise entsteht<\/h2>\n\n\n\n<h3>Typische Konstellationen<\/h3>\n\n\n\n<ul><li><strong>Kauf\/\u00dcbertragung<\/strong> eines Hauses, w\u00e4hrend ein Angeh\u00f6riger ein <strong>Wohnungsrecht<\/strong> beh\u00e4lt.<\/li><li><strong>Teilverkauf<\/strong> \/ Auseinandersetzung in Familien- oder Erbkonstellationen mit Absicherung durch Wohnungsrecht.<\/li><li>\u201eKaufpreis niedrig, daf\u00fcr Wohnungsrecht\u201c: Aus Sicht der GrESt kann das <strong>trotz niedrigen Kaufpreises<\/strong> zu einer sp\u00fcrbaren Bemessungsgrundlage f\u00fchren, weil der kapitalisierte Wert hinzukommt.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3>Rechenlogik (vereinfacht)<\/h3>\n\n\n\n<p>Bemessungsgrundlage = <strong>Kaufpreis<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>kapitalisierter Wert des Wohnungsrechts<\/strong> (Barwert)<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Der Barwert h\u00e4ngt in der Praxis u. a. ab von:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Jahreswert\/ersparte Miete (Nutzungswert),<\/li><li>Alter\/Lebenserwartung bzw. Laufzeit,<\/li><li>Bewertungsparametern nach den einschl\u00e4gigen Bewertungsgrunds\u00e4tzen (im Einzelfall).<br \/><em>(Die konkrete Bewertung ist ein eigener Pr\u00fcfpunkt \u2013 das Urteil betrifft die grunds\u00e4tzliche Einbeziehung.)<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>4) Abgrenzung: Wohnungsrecht vs. Nie\u00dfbrauch \u2013 gleiche Sto\u00dfrichtung<\/h2>\n\n\n\n<p>In der gleichen Ver\u00f6ffentlichungswelle hat der BFH auch betont, dass Nutzungsrechte wie der <strong>Nie\u00dfbrauch<\/strong> als Gegenleistung in die GrESt-Bemessungsgrundlage fallen k\u00f6nnen \u2013 selbst wenn sie im Erwerbszeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen sind (II R 5\/22). Das unterstreicht die Linie: <strong>Entscheidend ist die wirtschaftliche Gegenleistung im Zusammenhang mit dem Erwerb<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>5) Beratungshinweise: Checkliste f\u00fcr Kaufvertrag &amp; GrESt-Kalkulation<\/h2>\n\n\n\n<ol><li><strong>Belastungen aktiv identifizieren:<\/strong> Wohnungsrecht\/Nie\u00dfbrauch\/sonstige Nutzungsrechte, die der Erwerber \u00fcbernimmt oder bestellt.<\/li><li><strong>Vor Notartermin GrESt mitkalkulieren:<\/strong> Niedriger Kaufpreis sch\u00fctzt nicht, wenn ein hoher Barwert des Wohnungsrechts hinzukommt.<\/li><li><strong>Bewertung dokumentieren:<\/strong> Jahreswert, Laufzeitannahmen, vertragliche Ausgestaltung \u2013 sauber festhalten (f\u00fcr Erkl\u00e4rung und ggf. Einspruch).<\/li><li><strong>Vertragsgestaltung bewusst:<\/strong> Wenn die Absicherung \u00fcber Wohnungsrecht erfolgt, sollte klar sein, dass dies regelm\u00e4\u00dfig <strong>GrESt-relevant<\/strong> ist.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Fazit<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>II R 32\/22<\/strong> schafft wichtige Klarheit: Wer beim Grundst\u00fcckserwerb ein <strong>pers\u00f6nliches Wohnungsrecht \u00fcbernimmt<\/strong>, \u201ezahlt\u201c grunderwerbsteuerlich nicht nur mit Geld, sondern auch mit der \u00dcbernahme dieser Belastung. Der <strong>kapitalisierte Wert<\/strong> geh\u00f6rt zur <strong>Gegenleistung<\/strong> \u2013 und das Wohnungsrecht ist <strong>keine dauernde Last<\/strong> i. S. d. \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 22.10.2025 (II R 32\/22) entschieden: \u00dcbernimmt der K\u00e4ufer eines Grundst\u00fccks ein pers\u00f6nliches Wohnungsrecht, geh\u00f6rt dessen kapitalisierter Wert zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung und erh\u00f6ht damit die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Ein pers\u00f6nliches Wohnungsrecht ist keine \u201edauernde Last\u201c i. 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