Das Verwaltungsgericht D\u00fcsseldorf hat den Grundsteuerbescheid der Stadt Hilden aufgehoben. Der Hebesatz von 1.300 % f\u00fcr Nichtwohngrundst\u00fccke bei gleichzeitig 650 % f\u00fcr Wohngrundst\u00fccke verst\u00f6\u00dft gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Ein Urteil mit erheblicher Signalwirkung f\u00fcr NRW-Kommunen.<\/p>\n\n\n\n
Im Zuge der Grundsteuerreform hat das Land Nordrhein-Westfalen den Gemeinden die M\u00f6glichkeit einger\u00e4umt, unterschiedliche Hebes\u00e4tze f\u00fcr Wohn- und Nichtwohngrundst\u00fccke festzusetzen. Das erkl\u00e4rte Ziel: Wohnnebenkosten stabilisieren, indem Wohngrundst\u00fccke steuerlich entlastet und die Mindereinnahmen durch h\u00f6here Hebes\u00e4tze f\u00fcr Gewerbegrundst\u00fccke kompensiert werden.<\/p>\n\n\n\n
Die Stadt Hilden machte von dieser M\u00f6glichkeit Gebrauch \u2013 und setzte die Hebes\u00e4tze dabei genau doppelt so hoch f\u00fcr Nichtwohngrundst\u00fccke an.<\/p>\n\n\n\n
Hebesatz Wohngrundst\u00fccke<\/p>\n\n\n\n
650 %<\/p>\n\n\n\n
Hebesatz Nichtwohngrundst\u00fccke<\/p>\n\n\n\n
1.300 %<\/p>\n\n\n\n
Grundsatz: zul\u00e4ssig<\/p>\n\n\n\n
Das VG D\u00fcsseldorf best\u00e4tigt ausdr\u00fccklich, dass differenzierende Hebes\u00e4tze dem Grunde nach verfassungsrechtlich zul\u00e4ssig sind. Gemeinden d\u00fcrfen Wohngrundst\u00fccke privilegieren und Nichtwohngrundst\u00fccke entsprechend h\u00f6her belasten \u2013 sofern die Umsetzung gleichheitskonform erfolgt. Damit weicht das Gericht bewusst von der Entscheidung des VG Gelsenkirchen (Dezember 2025) ab, das jede fiskalisch motivierte Spreizung f\u00fcr unzul\u00e4ssig hielt.<\/p>\n\n\n\n
Konkrete Regelung: rechtswidrig<\/p>\n\n\n\n
Die Hebesatzsatzung der Stadt Hilden scheitert an der konkreten Ausgestaltung: Gemischt genutzte Grundst\u00fccke, die als \u201eNichtwohngrundst\u00fccke“ eingestuft sind, k\u00f6nnen bis zu 80 % zu Wohnzwecken genutzt werden \u2013 und werden dennoch vollst\u00e4ndig mit dem 1.300-%-Hebesatz belastet. Diese Ungleichbehandlung von tats\u00e4chlicher Wohnnutzung in einem Ausma\u00df von 100 % ist durch die im Steuerrecht grunds\u00e4tzlich zul\u00e4ssige Typisierung und Pauschalierung nicht mehr zu rechtfertigen.<\/p>\n\n\n\n
Die Konsequenz: Das Gericht h\u00e4lt beide<\/em> Hebes\u00e4tze in der Hildener Satzung f\u00fcr rechtswidrig und unwirksam \u2013 weil sie ein untrennbares Gesamtgef\u00fcge bilden.<\/p>\n\n\n\n Zwei Gerichte, zwei Ans\u00e4tze<\/p>\n\n\n\n Das VG Gelsenkirchen (Dezember 2025) verneinte die Zul\u00e4ssigkeit differenzierender Hebes\u00e4tze bereits auf der Tatbestandsebene \u2013 h\u00f6here Hebes\u00e4tze f\u00fcr Nichtwohngrundst\u00fccke aus fiskalischen Gr\u00fcnden versto\u00dfen demnach generell gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit. Das VG D\u00fcsseldorf folgt diesem Ansatz nicht: Es sieht differenzierende Hebes\u00e4tze dem Grunde nach als verfassungskonform an, pr\u00fcft aber die konkrete Ausgestaltung streng am Ma\u00dfstab des Art. 3 Abs. 1 GG. Diese Divergenz wird das OVG NRW in M\u00fcnster aufzul\u00f6sen haben.<\/p>\n\n\n\n Unmittelbare Rechtswirkung<\/p>\n\n\n\n Das Urteil entfaltet nur inter partes<\/em> Wirkung \u2013 es hebt den konkreten Grundsteuerbescheid der Kl\u00e4gerin auf, nicht die Satzung der Stadt Hilden selbst. Eine allgemeinverbindliche Kassation der Hebesatzsatzung w\u00e4re nur im Wege eines Normenkontrollverfahrens vor dem OVG NRW m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n Die Kammer hat die Berufung wegen grunds\u00e4tzlicher Bedeutung zugelassen. Eine Entscheidung des OVG NRW in M\u00fcnster ist zu erwarten \u2013 mit potenzieller Leitbildwirkung f\u00fcr alle NRW-Kommunen, die \u00e4hnliche Hebesatzsatzungen erlassen haben.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr die Beratungspraxis ergeben sich folgende Handlungsfelder:<\/p>\n\n\n\n Eigent\u00fcmer von Nichtwohngrundst\u00fccken in NRW-Kommunen<\/p>\n\n\n\n Grundsteuerbescheide f\u00fcr das Jahr 2025 und folgende sollten auf differenzierende Hebes\u00e4tze gepr\u00fcft werden. Sofern eine vergleichbare Konstellation wie in Hilden vorliegt (deutliche Spreizung, Einbeziehung gemischt genutzter Grundst\u00fccke in den h\u00f6heren Hebesatz), empfiehlt sich die Einlegung von Einspr\u00fcchen und ggf. Antr\u00e4gen auf Aussetzung der Vollziehung \u2013 bis zur Kl\u00e4rung durch das OVG NRW.<\/p>\n\n\n\n Kommunen und deren Berater<\/p>\n\n\n\n Gemeinden, die differenzierende Hebes\u00e4tze beschlossen haben, sollten die Regelungen zur Abgrenzung von Wohn- und Nichtwohngrundst\u00fccken auf ihre Verfassungskonformit\u00e4t hin \u00fcberpr\u00fcfen \u2013 insbesondere im Hinblick auf die Behandlung gemischt genutzter Grundst\u00fccke.<\/p>\n\n\n\n Quelle: VG D\u00fcsseldorf, Pressemitteilung vom 10.03.2026 zum Urteil 5 K 7062\/25 vom 10.03.2026<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Das Verwaltungsgericht D\u00fcsseldorf hat den Grundsteuerbescheid der Stadt Hilden aufgehoben. Der Hebesatz von 1.300 % f\u00fcr Nichtwohngrundst\u00fccke bei gleichzeitig 650 % f\u00fcr Wohngrundst\u00fccke verst\u00f6\u00dft gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Ein Urteil mit erheblicher Signalwirkung f\u00fcr NRW-Kommunen. Ausgangslage: Die Grundsteuerreform und differenzierende Hebes\u00e4tze Im Zuge der Grundsteuerreform hat das Land Nordrhein-Westfalen den Gemeinden die M\u00f6glichkeit … Differenzierende Grundsteuer-Hebes\u00e4tze in Hilden vor Gericht gescheitert \u2013 was das f\u00fcr Eigent\u00fcmer und Gemeinden bedeutet<\/span> weiterlesen Abgrenzung zum VG Gelsenkirchen<\/h2>\n\n\n\n
Wirkung des Urteils und n\u00e4chste Schritte<\/h2>\n\n\n\n
Praktische Hinweise<\/h2>\n\n\n\n