{"id":79296,"date":"2026-04-12T17:53:26","date_gmt":"2026-04-12T15:53:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=79296"},"modified":"2026-04-12T17:53:26","modified_gmt":"2026-04-12T15:53:26","slug":"grunderwerbsteuer-bei-treuhandmodellen-bfh-bestaetigt-steuerpflicht-beim-wechsel-vom-treuhaender-zum-treugeber","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/grunderwerbsteuer-bei-treuhandmodellen-bfh-bestaetigt-steuerpflicht-beim-wechsel-vom-treuhaender-zum-treugeber\/","title":{"rendered":"Grunderwerbsteuer bei Treuhandmodellen: BFH best\u00e4tigt Steuerpflicht beim Wechsel vom Treuh\u00e4nder zum Treugeber"},"content":{"rendered":"\n<p>Treuhandverh\u00e4ltnisse sind in der Wirtschaftswelt bei der Beteiligung an Personengesellschaften (z. B. GmbH &amp; Co. KG) weit verbreitet. Oft h\u00e4lt ein Treuh\u00e4nder den Anteil nach au\u00dfen hin, w\u00e4hrend der Treugeber im Hintergrund die wirtschaftlichen F\u00e4den zieht. Doch Vorsicht: Wenn diese Struktur aufgel\u00f6st wird und der Anteil offiziell auf den Treugeber \u00fcbergeht, schl\u00e4gt die <strong>Grunderwerbsteuer<\/strong> zu.<\/p>\n\n\n\n<p>Der <strong>Bundesfinanzhof (BFH)<\/strong> hat mit seinem Urteil vom 5. November 2025 (Az. II R 9\/23) klargestellt, dass in solchen F\u00e4llen keine Steuerbefreiung greift \u2013 auch wenn dem Treugeber der Anteil wirtschaftlich eigentlich schon vorher geh\u00f6rte.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Das Problem: Formale \u00dcbertragung vs. wirtschaftliche Betrachtung<\/h2>\n\n\n\n<p>Im Grunderwerbsteuerrecht gilt bei Personengesellschaften, denen Grundst\u00fccke geh\u00f6ren, eine besondere Vorschrift: Der <strong>\u00a7 1 Abs. 2a GrEStG<\/strong>. Dieser besagt, dass Grunderwerbsteuer anf\u00e4llt, wenn sich der Gesellschafterbestand innerhalb eines bestimmten Zeitraums wesentlich (mindestens 90 %) \u00e4ndert.<\/p>\n\n\n\n<h3>Der Fall vor dem BFH<\/h3>\n\n\n\n<p>Ein Treuh\u00e4nder hielt einen Anteil an einer grundst\u00fccksbesitzenden Personengesellschaft. Sp\u00e4ter \u00fcbertrug der Treuh\u00e4nder diesen Anteil unmittelbar auf den Treugeber. Der Treugeber argumentierte, dass sich der Gesellschafterbestand wirtschaftlich gar nicht ge\u00e4ndert habe, da ihm der Anteil durch das Treuhandverh\u00e4ltnis ohnehin bereits zuzurechnen war. Er forderte zudem eine Steuerbefreiung analog zu den Regelungen f\u00fcr den \u00dcbergang von Mitunternehmeranteilen (\u00a7 6 GrEStG).<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Die Entscheidung: Das Gesetz kennt kein Pardon bei Treuhandwechseln<\/h2>\n\n\n\n<p>Der BFH wies die Argumentation des Treugebers zur\u00fcck und best\u00e4tigte die Steuerpflicht:<\/p>\n\n\n\n<ol><li><strong>Tatbestand erf\u00fcllt:<\/strong> Der Wechsel vom Treuh\u00e4nder zum Treugeber ist ein Gesellschafterwechsel im Sinne des Gesetzes. F\u00fcr die Grunderwerbsteuer z\u00e4hlt die <strong>zivilrechtliche<\/strong> Stellung als Gesellschafter, nicht die rein wirtschaftliche Betrachtung des Treuhandverh\u00e4ltnisses.<\/li><li><strong>Keine analoge Steuerbefreiung:<\/strong> Die Beg\u00fcnstigungen des \u00a7 6 GrEStG (Steuerbefreiung bei \u00c4nderungen im Gesellschafterbestand) sind auf diesen Fall <strong>nicht entsprechend anwendbar<\/strong>. Der Gesetzgeber hat hier bewusst keine Ausnahme f\u00fcr Treuhandverh\u00e4ltnisse geschaffen.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Was bedeutet das f\u00fcr Sie und Ihre Strukturen?<\/h2>\n\n\n\n<p>Dieses Urteil ist ein wichtiges Warnsignal f\u00fcr alle, die Immobilien \u00fcber Personengesellschaften in Treuhandstrukturen halten:<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>Teure Aufl\u00f6sung:<\/strong> Die \u00dcbertragung der Anteile vom Treuh\u00e4nder auf den Treugeber (\u201eVerfestigung\u201c der Beteiligung) l\u00f6st Grunderwerbsteuer auf den Wert des gesamten Grundbesitzes der Gesellschaft aus, sofern die 90 %-Quote erreicht wird.<\/li><li><strong>Kein \u201eDurchschauen\u201c:<\/strong> Das Finanzamt ignoriert das Treuhandverh\u00e4ltnis bei der Pr\u00fcfung des Gesellschafterwechsels. Der formale Akt der \u00dcbertragung ist entscheidend.<\/li><li><strong>Fr\u00fchzeitige Planung:<\/strong> Wenn Sie planen, Treuhandverh\u00e4ltnisse aufzul\u00f6sen oder Anteile direkt zu \u00fcbernehmen, m\u00fcssen die steuerlichen Kosten vorab genau berechnet werden. Oft \u00fcbersteigen die Steuern den wirtschaftlichen Nutzen der Umstrukturierung.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Fazit: Form schl\u00e4gt Inhalt<\/h2>\n\n\n\n<p>Der BFH bleibt seiner strengen Linie bei der Grunderwerbsteuer treu. Wer formale Verschiebungen im Gesellschafterbestand vornimmt, muss mit Steuerzahlungen rechnen, selbst wenn sich an den wirtschaftlichen Machtverh\u00e4ltnissen nichts \u00e4ndert.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Halten Sie Anteile an grundst\u00fccksbesitzenden Gesellschaften \u00fcber Treuh\u00e4nder oder planen Sie eine Umstrukturierung Ihrer Beteiligungen? Wir pr\u00fcfen f\u00fcr Sie die grunderwerbsteuerlichen Risiken und helfen Ihnen, teure Stolperfallen zu vermeiden. Sprechen Sie uns an!<\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><em>Quelle: BFH, Urteil II R 9\/23 vom 05.11.2025.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Treuhandverh\u00e4ltnisse sind in der Wirtschaftswelt bei der Beteiligung an Personengesellschaften (z. B. GmbH &amp; Co. KG) weit verbreitet. Oft h\u00e4lt ein Treuh\u00e4nder den Anteil nach au\u00dfen hin, w\u00e4hrend der Treugeber im Hintergrund die wirtschaftlichen F\u00e4den zieht. 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