{"id":79564,"date":"2026-05-26T12:25:20","date_gmt":"2026-05-26T10:25:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=79564"},"modified":"2026-05-26T12:25:20","modified_gmt":"2026-05-26T10:25:20","slug":"%c2%a7-8-estdv-neue-grenzen-fuer-betrieblich-genutzte-grundstuecksteile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/%c2%a7-8-estdv-neue-grenzen-fuer-betrieblich-genutzte-grundstuecksteile\/","title":{"rendered":"\u00a7 8 EStDV: Neue Grenzen f\u00fcr betrieblich genutzte Grundst\u00fccksteile"},"content":{"rendered":"\n<p>Die Neuregelung des <strong>\u00a7 8 EStDV<\/strong> bringt f\u00fcr Unternehmer, Freiberufler und Gesellschafter-Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer eine wichtige Erleichterung: <strong>Eigenbetrieblich genutzte Grundst\u00fccksteile<\/strong> m\u00fcssen nicht mehr zwingend als Betriebsverm\u00f6gen behandelt werden, wenn sie entweder <strong>nicht gr\u00f6\u00dfer als 30 Quadratmeter<\/strong> sind oder ihr Wert <strong>nicht mehr als 40.000 Euro<\/strong> betr\u00e4gt. Das kann besonders f\u00fcr h\u00e4usliche Arbeitszimmer, Praxisr\u00e4ume im Eigenheim, Garagen oder Schuppen relevant sein.<\/p>\n\n\n\n<h2>Was bedeutet \u201eeigenbetrieblich genutzter Grundst\u00fccksteil\u201c?<\/h2>\n\n\n\n<p>Ein <strong>eigenbetrieblich genutzter Grundst\u00fccksteil<\/strong> ist ein Teil eines privaten Grundst\u00fccks oder Geb\u00e4udes, der f\u00fcr betriebliche Zwecke genutzt wird. Typische Beispiele sind:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>ein h\u00e4usliches Arbeitszimmer eines Unternehmers,<\/li><li>ein Behandlungsraum oder eine Notfallpraxis im eigenen Haus,<\/li><li>ein Lagerraum im Keller,<\/li><li>eine Garage f\u00fcr betriebliche Fahrzeuge,<\/li><li>ein Schuppen f\u00fcr betrieblich genutzte Ger\u00e4te.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Steuerlich ist die Frage wichtig, ob dieser Teil zum <strong>Betriebsverm\u00f6gen<\/strong> geh\u00f6rt. Denn Betriebsverm\u00f6gen ist steuerlich \u201everstrickt\u201c: Bei einer sp\u00e4teren Ver\u00e4u\u00dferung, Betriebsaufgabe oder Entnahme k\u00f6nnen stille Reserven steuerpflichtig werden.<\/p>\n\n\n\n<h2>Was hat sich durch die Neuregelung ge\u00e4ndert?<\/h2>\n\n\n\n<p>Bisher mussten zwei Grenzen gleichzeitig eingehalten werden: Der Grundst\u00fccksteil durfte h\u00f6chstens <strong>ein F\u00fcnftel des gemeinen Werts des gesamten Grundst\u00fccks<\/strong> ausmachen und nicht mehr als <strong>20.500 Euro<\/strong> wert sein. Diese Regel war in der Praxis oft kaum noch nutzbar, weil Immobilienwerte stark gestiegen sind.<\/p>\n\n\n\n<p>Jetzt gilt eine deutlich einfachere Pr\u00fcfung: Der Grundst\u00fccksteil muss nicht als Betriebsverm\u00f6gen behandelt werden, wenn <strong>eine<\/strong> der beiden Voraussetzungen erf\u00fcllt ist:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>die Fl\u00e4che betr\u00e4gt <strong>maximal 30 Quadratmeter<\/strong>, oder<\/li><li>der Wert betr\u00e4gt <strong>maximal 40.000 Euro<\/strong>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Die Voraussetzungen m\u00fcssen also nicht kumulativ vorliegen. Es reicht, wenn eine Grenze eingehalten wird. Nur wenn sowohl die 30-qm-Grenze als auch die 40.000-Euro-Grenze \u00fcberschritten werden, kommt eine zwingende Behandlung als Betriebsverm\u00f6gen in Betracht.<\/p>\n\n\n\n<h2>Warum ist die neue 30-qm-Grenze so praxisrelevant?<\/h2>\n\n\n\n<p>Die neue Fl\u00e4chengrenze macht viele F\u00e4lle einfacher. Gerade bei h\u00e4uslichen Arbeitszimmern entf\u00e4llt h\u00e4ufig die aufwendige Wertermittlung des Grundst\u00fccksanteils. Ist der betrieblich genutzte Raum nicht gr\u00f6\u00dfer als <strong>30 Quadratmeter<\/strong>, kann das Wahlrecht regelm\u00e4\u00dfig bereits \u00fcber die Fl\u00e4che gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Das ist ein echter Praxisvorteil. Denn bisher musste oft bewertet werden, welcher Anteil des Gesamtgrundst\u00fcckswerts auf den betrieblich genutzten Raum entf\u00e4llt. Diese Pr\u00fcfung war fehleranf\u00e4llig, aufwendig und f\u00fchrte bei steigenden Immobilienwerten schnell dazu, dass die alte Wertgrenze \u00fcberschritten wurde.<\/p>\n\n\n\n<h2>Welche Kosten d\u00fcrfen k\u00fcnftig nicht mehr abgezogen werden?<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Erleichterung hat einen Preis: Wird das Wahlrecht genutzt und der Grundst\u00fccksteil <strong>nicht<\/strong> als Betriebsverm\u00f6gen behandelt, d\u00fcrfen die Aufwendungen, die mit diesem Grundst\u00fccksteil zusammenh\u00e4ngen, nicht mehr abgezogen werden. Das betrifft insbesondere anteilige Geb\u00e4udekosten und Abschreibungen. Die Regelung steht ausdr\u00fccklich in \u00a7 8 Satz 2 EStDV.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Wirtschaftsjahre, die nach dem <strong>31. Dezember 2025<\/strong> beginnen, ist \u00a7 8 Satz 2 EStDV erstmals anzuwenden. \u00a7 8 Satz 1 EStDV in der neuen Fassung gilt dagegen in allen offenen F\u00e4llen.<\/p>\n\n\n\n<p>Weiterhin abziehbar bleiben nach der fachlichen Einordnung aber <strong>betriebsbezogene Aufwendungen<\/strong>, etwa f\u00fcr Strom, Heizung oder Arbeitsmittel. Auch bei der Jahrespauschale oder Tagespauschale f\u00fcr einen h\u00e4uslichen Arbeitsraum soll keine K\u00fcrzung um anteilige Geb\u00e4udekosten vorgenommen werden.<\/p>\n\n\n\n<h2>Was bedeutet das f\u00fcr h\u00e4usliche Arbeitszimmer?<\/h2>\n\n\n\n<p>F\u00fcr viele Unternehmer ist die Neuregelung positiv. Wer ein Arbeitszimmer im Eigenheim nutzt, kann k\u00fcnftig h\u00e4ufiger vermeiden, dass dieser Raum in das Betriebsverm\u00f6gen rutscht. Das reduziert insbesondere das Risiko, dass bei einer sp\u00e4teren Betriebsaufgabe oder Immobilienver\u00e4u\u00dferung stille Reserven versteuert werden m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n<p>Gleichzeitig sollten die steuerlichen Folgen sauber abgewogen werden: Wer den Raum im Privatverm\u00f6gen bel\u00e4sst, verliert grunds\u00e4tzlich den Abzug der unmittelbar mit dem Grundst\u00fccksteil zusammenh\u00e4ngenden Aufwendungen. Der Vorteil liegt also vor allem in der Vermeidung sp\u00e4terer Steuerverstrickung.<\/p>\n\n\n\n<h2>Welche Punkte sind noch in Schwebe?<\/h2>\n\n\n\n<p>Ein wichtiger Punkt bleibt <strong>in Schwebe<\/strong>: Es ist derzeit nicht eindeutig geregelt, ob ein Grundst\u00fccksteil, der bisher als Betriebsverm\u00f6gen gef\u00fchrt wurde, wegen der neuen Grenzen r\u00fcckwirkend oder steuerneutral aus dem Betriebsverm\u00f6gen herausgel\u00f6st werden kann. Eine ausdr\u00fcckliche \u00dcbergangsregelung hierzu fehlt bislang.<\/p>\n\n\n\n<p>Auch das neue Abzugsverbot wird fachlich kritisch diskutiert. Kritiker stellen die Frage, ob ein solch umfassendes Abzugsverbot \u00fcberhaupt wirksam durch eine Verordnung geregelt werden kann oder ob hierf\u00fcr eine gesetzliche Grundlage erforderlich w\u00e4re.<\/p>\n\n\n\n<h2>Warum ist das Thema f\u00fcr Gesellschafter-Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer interessant?<\/h2>\n\n\n\n<p>Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ein Gesellschafter-Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer ein h\u00e4usliches Arbeitszimmer oder einen beruflich genutzten Raum an die eigene GmbH \u00fcberl\u00e4sst. Hier kann im Einzelfall das Risiko einer <strong>Betriebsaufspaltung<\/strong> entstehen.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine Betriebsaufspaltung kann dazu f\u00fchren, dass GmbH-Anteile steuerlich verstrickt werden und stille Reserven sp\u00e4ter unerwartet steuerpflichtig werden. Die Neuregelung kann den Gestaltungsspielraum erweitern, ersetzt aber keine Einzelfallpr\u00fcfung.<\/p>\n\n\n\n<h2>Praxistipp: Jetzt Arbeitszimmer und Nebenr\u00e4ume pr\u00fcfen<\/h2>\n\n\n\n<p>Unternehmer, Freiberufler und Gesellschafter-Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer sollten jetzt pr\u00fcfen lassen:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Wie gro\u00df ist der betrieblich genutzte Grundst\u00fccksteil?<\/li><li>Liegt der Wert unter oder \u00fcber 40.000 Euro?<\/li><li>Wird der Raum bisher als Betriebsverm\u00f6gen gef\u00fchrt?<\/li><li>Welche Kosten wurden bislang als Betriebsausgaben abgezogen?<\/li><li>Besteht ein Risiko der Betriebsaufspaltung?<\/li><li>Ist eine Anpassung der Bilanzierung sinnvoll?<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Gerade bei h\u00e4uslichen Arbeitszimmern, kleinen Praxisr\u00e4umen oder betrieblich genutzten Nebenr\u00e4umen kann die neue Regelung erhebliche steuerliche Vorteile bringen.<\/p>\n\n\n\n<h2>Fazit: Mehr Flexibilit\u00e4t, aber nicht ohne Nebenwirkungen<\/h2>\n\n\n\n<p>Die neue Fassung des <strong>\u00a7 8 EStDV<\/strong> ist eine willkommene Vereinfachung. Die feste <strong>30-qm-Grenze<\/strong> und die erh\u00f6hte <strong>40.000-Euro-Grenze<\/strong> machen es deutlich einfacher, kleine betrieblich genutzte Grundst\u00fccksteile im Privatverm\u00f6gen zu belassen. Gleichzeitig darf das neue Abzugsverbot nicht \u00fcbersehen werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Unser Rat:<\/strong> Pr\u00fcfen Sie fr\u00fchzeitig, ob Ihr Arbeitszimmer, Praxisraum oder Nebenraum von der neuen Regelung profitiert. So lassen sich sp\u00e4tere Steuerfallen bei Betriebsaufgabe, Verkauf oder Umstrukturierung vermeiden.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Passend dazu:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul><li>Unser Rechner zum <strong><a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/Steuerrechner\/Arbeitszimmer.html\">h\u00e4uslichen Arbeitszimmer<\/a><\/strong><\/li><li>Ratgeber zur <strong><a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/Betriebsaufspaltung.html\">Betriebsaufspaltung<\/a><\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Disclaimer:<\/strong> Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespr\u00e4ch mit einem Steuerberater.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Neuregelung des \u00a7 8 EStDV bringt f\u00fcr Unternehmer, Freiberufler und Gesellschafter-Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer eine wichtige Erleichterung: Eigenbetrieblich genutzte Grundst\u00fccksteile m\u00fcssen nicht mehr zwingend als Betriebsverm\u00f6gen behandelt werden, wenn sie entweder nicht gr\u00f6\u00dfer als 30 Quadratmeter sind oder ihr Wert nicht mehr als 40.000 Euro betr\u00e4gt. 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