Wer eine Ferienwohnung vermietet und steuerliche Verluste geltend macht, kennt das Problem: Das Finanzamt schaut bei Ferienimmobilien besonders genau hin. Werden \u00fcber mehrere Jahre Werbungskosten\u00fcbersch\u00fcsse erzielt, stellt sich schnell die Frage, ob wirklich eine Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht besteht oder ob steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vorliegt.<\/p>\n\n\n\n
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 12. August 2025, Az. IX R 23\/24, nun eine wichtige Klarstellung getroffen: Bei der Pr\u00fcfung der orts\u00fcblichen Vermietungszeit darf das Finanzamt nicht schematisch jedes einzelne Jahr isoliert betrachten. Entscheidend ist vielmehr die durchschnittliche Auslastung \u00fcber einen zusammenh\u00e4ngenden Zeitraum von drei bis f\u00fcnf Jahren.<\/p>\n\n\n\n
Die Kl\u00e4gerin vermietete seit 2008 eine Ferienwohnung in einer Ferienregion. In den Jahren 2012 bis 2015 war die Wohnung dauerhaft vermietet. Nach einer Renovierung im Jahr 2016 wurde sie wieder an wechselnde Ferieng\u00e4ste \u00fcberlassen. Dabei entstanden durchgehend Werbungskosten\u00fcbersch\u00fcsse.<\/p>\n\n\n\n
In den Streitjahren war die Auslastung eher niedrig. Im Jahr 2017 wurde die Wohnung an 72 Tagen vermietet, im Jahr 2018 an 44 Tagen. Die orts\u00fcblichen Vermietungszeiten lagen in der ma\u00dfgeblichen Tourismusregion bei 108 Tagen im Jahr 2017 und bereinigt bei 87 Tagen im Jahr 2018.<\/p>\n\n\n\n
Das Finanzamt erkannte die Verluste zun\u00e4chst an, lehnte sie sp\u00e4ter aber mit ge\u00e4nderten Bescheiden ab. Begr\u00fcndung: Die tats\u00e4chliche Vermietungszeit habe die orts\u00fcbliche Vermietungszeit jeweils um mehr als 25 Prozent unterschritten. Deshalb fehle die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht.<\/p>\n\n\n\n
Auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz folgte dieser Sichtweise. Es betrachtete die Jahre 2017 und 2018 jeweils einzeln und verlangte eine \u00dcberschussprognose. Da diese negativ ausfiel, wurden die Verluste steuerlich nicht anerkannt. Grundlage f\u00fcr diesen Blogbeitrag ist der von Ihnen bereitgestellte Ausgangstext.<\/p>\n\n\n\n
Der Bundesfinanzhof hob die Entscheidung des Finanzgerichts auf und verwies den Fall zur\u00fcck.<\/p>\n\n\n\n
Die Richter best\u00e4tigten zun\u00e4chst die bekannten Grunds\u00e4tze: Wird eine Ferienwohnung ausschlie\u00dflich an wechselnde Ferieng\u00e4ste vermietet und in der \u00fcbrigen Zeit zur Vermietung bereitgehalten, wird grunds\u00e4tzlich typisierend unterstellt, dass der Eigent\u00fcmer einen Einnahme\u00fcberschuss erzielen will.<\/p>\n\n\n\n
Diese g\u00fcnstige Vermutung gilt aber nur, wenn die tats\u00e4chliche Vermietung die orts\u00fcbliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreitet. Als erheblich gilt nach der BFH-Rechtsprechung eine Unterschreitung um mindestens 25 Prozent.<\/p>\n\n\n\n
Neu beziehungsweise besonders praxisrelevant ist die Klarstellung zum Pr\u00fcfungszeitraum: Die 25-Prozent-Grenze darf nicht starr f\u00fcr jedes einzelne Jahr isoliert gepr\u00fcft werden. Vielmehr ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung \u00fcber einen zusammenh\u00e4ngenden Zeitraum von drei bis f\u00fcnf Jahren abzustellen.<\/p>\n\n\n\n
Ferienwohnungen sind stark von Saison, Wetter, regionaler Nachfrage, Renovierungen, Plattform\u00e4nderungen und kurzfristigen Marktschwankungen abh\u00e4ngig. Ein einzelnes schwaches Jahr sagt deshalb oft wenig dar\u00fcber aus, ob der Eigent\u00fcmer seine Wohnung ernsthaft und dauerhaft zur Vermietung anbietet.<\/p>\n\n\n\n
Der BFH will genau solche Zufallsschwankungen ausgleichen. Deshalb ist ein l\u00e4ngerer Betrachtungszeitraum erforderlich. Dieser Zeitraum kann mit dem Streitjahr beginnen, es umfassen oder mit ihm enden. Wichtig ist aber: Der Steuerpflichtige muss den passenden Zeitraum darlegen und die entsprechenden Zahlen belegen.<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcr die Praxis bedeutet das: Ein schlechtes Jahr f\u00fchrt nicht automatisch zum Verlust des Werbungskostenabzugs. Entscheidend ist das Gesamtbild \u00fcber mehrere Jahre.<\/p>\n\n\n\n
Das Finanzgericht hatte nur die Jahre 2017 und 2018 einzeln betrachtet. Das reichte dem BFH nicht aus.<\/p>\n\n\n\n
Es fehlten Feststellungen zur Auslastung nach der Renovierung im Jahr 2016 und zu den Folgejahren ab 2019. Gerade diese Folgejahre waren wichtig, weil sich die Vermietung nach dem Vortrag der Kl\u00e4gerin sp\u00e4ter verbessert hatte. F\u00fcr 2019 soll die Unterschreitung nur noch 17,3 Prozent betragen haben; im Jahr 2020 soll die orts\u00fcbliche Auslastung sogar \u00fcbertroffen worden sein.<\/p>\n\n\n\n
Au\u00dferdem beanstandete der BFH die \u00dcberschussprognose. Aus dem Urteil des Finanzgerichts war nicht ausreichend erkennbar, welchen Prognosezeitraum es zugrunde gelegt hatte und welche Einnahmen und Ausgaben einbezogen wurden.<\/p>\n\n\n\n
Besonders bedeutsam: Die Kl\u00e4gerin hatte vorgetragen, die Wohnung sp\u00e4ter ver\u00e4u\u00dfert zu haben. Wenn ein Verkauf bereits bei Wiederaufnahme der Ferienvermietung im Jahr 2016 beabsichtigt gewesen w\u00e4re, m\u00fcsste m\u00f6glicherweise nicht der \u00fcbliche Prognosezeitraum von 30 Jahren angesetzt werden. Dann k\u00f6nnte die tats\u00e4chliche k\u00fcrzere Nutzungsdauer ma\u00dfgeblich sein.<\/p>\n\n\n\n
Das Urteil ist eine gute Nachricht f\u00fcr Eigent\u00fcmer von Ferienwohnungen. Es sch\u00fctzt Vermieter davor, dass einzelne schwache Jahre vorschnell zur steuerlichen Nichtanerkennung von Verlusten f\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n
Gleichzeitig bleibt die Entscheidung kein Freibrief. Die 25-Prozent-Grenze bleibt ein wichtiger Pr\u00fcfma\u00dfstab. Wer im Durchschnitt deutlich unter der orts\u00fcblichen Vermietungszeit liegt, muss weiterhin mit einer Total\u00fcberschussprognose rechnen.<\/p>\n\n\n\n
Wichtig ist daher vor allem eine saubere Dokumentation.<\/p>\n\n\n\n
Vermieter sollten nicht nur ihre Einnahmen und Ausgaben dokumentieren, sondern auch die Auslastung im Vergleich zur Region.<\/p>\n\n\n\n
Sinnvoll sind insbesondere:<\/p>\n\n\n\n
Wer Verluste geltend macht, sollte au\u00dferdem fr\u00fchzeitig eine Total\u00fcberschussprognose erstellen lassen. Das gilt besonders dann, wenn die Ferienwohnung nur zeitweise vermietet wird, hohe Finanzierungskosten bestehen oder eine sp\u00e4tere Ver\u00e4u\u00dferung bereits geplant ist.<\/p>\n\n\n\n
Der BFH stellt klar: Bei Ferienwohnungen z\u00e4hlt nicht der isolierte Blick auf ein einzelnes Jahr. F\u00fcr die Frage, ob die orts\u00fcbliche Vermietungszeit erheblich unterschritten wird, ist ein zusammenh\u00e4ngender Zeitraum von drei bis f\u00fcnf Jahren ma\u00dfgeblich.<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcr Vermieter ist das erfreulich. Wer seine Ferienwohnung ernsthaft am Markt anbietet, kann sich auch bei schwankender Auslastung auf die typisierte Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht berufen, wenn die durchschnittliche Vermietung im Mehrjahresvergleich stimmt.<\/p>\n\n\n\n
Gleichzeitig zeigt das Urteil: Ohne belastbare Zahlen geht es nicht. Wer Werbungskosten\u00fcbersch\u00fcsse steuerlich geltend machen will, sollte die Vermietung professionell dokumentieren und bei niedriger Auslastung rechtzeitig steuerlich gegensteuern.<\/p>\n\n\n\n
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