{"id":79721,"date":"2026-07-05T17:39:55","date_gmt":"2026-07-05T15:39:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=79721"},"modified":"2026-07-05T17:39:55","modified_gmt":"2026-07-05T15:39:55","slug":"bfh-zur-immobilienbewertung-vergleichspreise-der-gutachterausschuesse-haben-vorrang","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/bfh-zur-immobilienbewertung-vergleichspreise-der-gutachterausschuesse-haben-vorrang\/","title":{"rendered":"BFH zur Immobilienbewertung: Vergleichspreise der Gutachteraussch\u00fcsse haben Vorrang"},"content":{"rendered":"\n

Rechtsstand: 05.07.2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss h\u00e4ufig einen Grundbesitzwert<\/strong> f\u00fcr Zwecke der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer<\/strong> feststellen lassen. Gerade bei Eigentumswohnungen, Einfamilienh\u00e4usern und Zweifamilienh\u00e4usern kann dieser Wert deutlich \u00fcber dem liegen, was Erben oder Beschenkte selbst f\u00fcr realistisch halten. Der Bundesfinanzhof hat nun klargestellt: Die von den Gutachteraussch\u00fcssen<\/strong> mitgeteilten Vergleichspreise sind grunds\u00e4tzlich ma\u00dfgebend \u2013 und Gerichte pr\u00fcfen sie nur eingeschr\u00e4nkt. Grundlage ist das BFH-Urteil vom 11.03.2026, Az. II R 6\/23, ver\u00f6ffentlicht mit Pressemitteilung Nr. 35\/26 vom 25.06.2026.<\/p>\n\n\n\n

Worum ging es im Streitfall?<\/h2>\n\n\n\n

Im entschiedenen Fall ging es um eine ererbte Eigentumswohnung<\/strong>. Das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert zun\u00e4chst auf 170.000 Euro fest. Sp\u00e4ter holte es Vergleichspreise beim zust\u00e4ndigen Gutachterausschuss ein. Dieser ermittelte 20 Vergleichspreise zwischen 114.000 Euro und 254.000 Euro und kam daraus auf einen Durchschnittswert von 186.000 Euro. Das Finanzamt setzte den Wert daraufhin auf 186.000 Euro fest.<\/p>\n\n\n\n

Die Erben hielten das f\u00fcr zu hoch. Sie wollten die Wohnung stattdessen im Sachwertverfahren<\/strong> mit 78.493 Euro bewertet wissen. Sie kritisierten unter anderem die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Berechnung des Durchschnittswerts. Der BFH wies die Revision jedoch zur\u00fcck.<\/p>\n\n\n\n

Warum sind Vergleichspreise so wichtig?<\/h2>\n\n\n\n

F\u00fcr Wohnungseigentum<\/strong> ist nach \u00a7 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG grunds\u00e4tzlich das Vergleichswertverfahren<\/strong> vorgesehen. Dabei werden Kaufpreise vergleichbarer Grundst\u00fccke herangezogen, die mit dem zu bewertenden Grundst\u00fcck in wertbeeinflussenden Merkmalen hinreichend \u00fcbereinstimmen. Nach \u00a7 183 Abs. 1 Satz 2 BewG haben die von den Gutachteraussch\u00fcssen mitgeteilten Vergleichspreise Vorrang.<\/p>\n\n\n\n

Das bedeutet: Liegen belastbare Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vor, kann der Steuerpflichtige in der Regel nicht einfach auf das f\u00fcr ihn g\u00fcnstigere Sachwertverfahren ausweichen. Nach der BFH-Entscheidung kommt das Sachwertverfahren bei Wohnungseigentum nur in Betracht, wenn kein Vergleichswert und keine Vergleichsfaktoren vorliegen.<\/p>\n\n\n\n

Was hat der BFH entschieden?<\/h2>\n\n\n\n

Der BFH hat entschieden, dass das Finanzgericht die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise grunds\u00e4tzlich ohne weitere Sachaufkl\u00e4rung zugrunde legen darf. Eine gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung ist erst veranlasst, wenn konkrete Anhaltspunkte f\u00fcr Fehler bestehen oder Verst\u00f6\u00dfe bei der Ermittlung substantiiert vorgetragen werden.<\/p>\n\n\n\n

Gerichtlich \u00fcberpr\u00fcfbar bleibt insbesondere, ob gesetzliche Vorgaben und Verfahrensregeln eingehalten wurden, ob die Bewertungsmethode zu den gesetzlichen Vorgaben passt, ob die relevanten Tatsachen im Wesentlichen vollst\u00e4ndig und zutreffend erfasst wurden und ob sachfremde Erw\u00e4gungen eine Rolle gespielt haben. Eine vollst\u00e4ndige \u201eNeubewertung\u201c durch das Finanzgericht findet aber nicht automatisch statt.<\/p>\n\n\n\n

Warum vertraut der BFH den Gutachteraussch\u00fcssen?<\/h2>\n\n\n\n

Der BFH begr\u00fcndet den Vorrang der Gutachteraussch\u00fcsse mit deren besonderer Sach- und Fachkenntnis, ihrer Ortsn\u00e4he und ihrer gesetzlichen Stellung. Gutachteraussch\u00fcsse sind selbstst\u00e4ndige und unabh\u00e4ngige Gremien. Sie erstellen unter anderem Verkehrswertgutachten, f\u00fchren und werten Kaufpreissammlungen aus und ermitteln Bodenrichtwerte sowie weitere Daten zur Grundst\u00fcckswertermittlung.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr die Praxis ist wichtig: Der BFH sieht diesen Vorrang als rechtsstaatlich unbedenklich an. Auch die Beteiligung eines Vertreters der Finanzverwaltung im Gutachterausschuss \u00e4ndert nach der Entscheidung nichts an der Unabh\u00e4ngigkeit des Gremiums.<\/p>\n\n\n\n

K\u00f6nnen Erben und Beschenkte trotzdem gegen den Immobilienwert vorgehen?<\/h2>\n\n\n\n

Ja \u2013 aber pauschale Einw\u00e4nde reichen nicht aus. Wer den vom Finanzamt angesetzten Grundbesitzwert angreifen m\u00f6chte, sollte konkret darlegen, warum die Vergleichspreise fehlerhaft ermittelt wurden. Denkbar sind zum Beispiel Einw\u00e4nde gegen unpassende Vergleichsobjekte, falsche Grundst\u00fccksmerkmale, einen unzutreffenden Bewertungsstichtag, methodische Fehler oder unvollst\u00e4ndig ber\u00fccksichtigte wertbeeinflussende Umst\u00e4nde. Der BFH verlangt aber einen substantiierten Vortrag oder erkennbare konkrete Fehler.<\/p>\n\n\n\n

Daneben bleibt der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts<\/strong> nach \u00a7 198 BewG m\u00f6glich. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen. Dieser Nachweis ist nach der BFH-Entscheidung gerichtlich voll \u00fcberpr\u00fcfbar.<\/p>\n\n\n\n

Als Nachweis kann regelm\u00e4\u00dfig ein Gutachten des zust\u00e4ndigen Gutachterausschusses oder einer hierf\u00fcr bestellten bzw. zertifizierten sachverst\u00e4ndigen Person dienen. Au\u00dferdem kann ein im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis \u00fcber das Grundst\u00fcck als Nachweis dienen, wenn die ma\u00dfgeblichen Verh\u00e4ltnisse unver\u00e4ndert sind.<\/p>\n\n\n\n

Steuer-Tipp: Erst pr\u00fcfen, dann Gutachten beauftragen<\/h2>\n\n\n\n

Ein Verkehrswertgutachten kann sich lohnen, wenn der festgestellte Grundbesitzwert deutlich \u00fcber dem realistischen Marktwert liegt. Vorher sollte aber \u00fcberschl\u00e4gig gepr\u00fcft werden, ob die m\u00f6gliche Steuerersparnis die Gutachterkosten rechtfertigt.<\/p>\n\n\n\n

Praxisbeispiel:<\/strong> Wird ein niedrigerer Immobilienwert von 30.000 Euro anerkannt und betr\u00e4gt der rechnerisch relevante Steuersatz im Einzelfall 15 %, ergibt sich eine m\u00f6gliche Steuerentlastung von 4.500 Euro. Ob sich ein Gutachten lohnt, h\u00e4ngt dann von den Gutachterkosten, der Beweislage und der pers\u00f6nlichen Steuersituation ab.<\/p>\n\n\n\n

Achtung: Der niedrigste Vergleichspreis ist nicht automatisch ma\u00dfgeblich<\/h2>\n\n\n\n

Im Streitfall lagen 20 Vergleichspreise vor. Die Erben wollten sinngem\u00e4\u00df erreichen, dass nicht der Durchschnittswert, sondern ein niedrigerer Wert angesetzt wird. Der BFH stellte jedoch klar, dass nicht ohne Weiteres der niedrigste Einzelwert aus mehreren Vergleichspreisen ma\u00dfgeblich ist. Im entschiedenen Fall blieb der Durchschnittswert von 186.000 Euro bestehen.<\/p>\n\n\n\n

Checkliste: Was Sie bei einer hohen Immobilienbewertung tun sollten<\/h2>\n\n\n\n
  1. Bescheid genau pr\u00fcfen:<\/strong> Handelt es sich um einen Grundbesitzwertbescheid? Welche Immobilie, welcher Bewertungsstichtag und welches Verfahren wurden zugrunde gelegt?<\/li>
  2. Frist im Blick behalten:<\/strong> Ein Einspruch gegen einen Verwaltungsakt ist grunds\u00e4tzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen.<\/li>
  3. Bewertungsverfahren nachvollziehen:<\/strong> Bei Wohnungseigentum ist regelm\u00e4\u00dfig das Vergleichswertverfahren ma\u00dfgeblich. Pr\u00fcfen Sie, ob tats\u00e4chlich Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vorliegen.<\/li>
  4. Konkrete Fehler sammeln:<\/strong> Allgemeine Zweifel gen\u00fcgen meist nicht. Entscheidend sind konkrete Anhaltspunkte, etwa falsche Wohnfl\u00e4che, unpassende Lage, erhebliche Baum\u00e4ngel, Rechte und Belastungen oder ein abweichender Zustand am Bewertungsstichtag.<\/li>
  5. \u00a7 198 BewG pr\u00fcfen:<\/strong> Wenn der tats\u00e4chliche gemeine Wert niedriger ist, kann ein qualifizierter Nachweis sinnvoll sein \u2013 etwa durch ein geeignetes Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    FAQ zur BFH-Entscheidung<\/h2>\n\n\n\n

    Gilt das Urteil nur f\u00fcr Erbschaften?<\/h3>\n\n\n\n

    Der Streitfall betraf eine Erbschaft. Die Bewertungsregeln f\u00fcr Grundbesitz sind aber auch f\u00fcr Zwecke der Schenkungsteuer relevant, weil die Grundst\u00fccksbewertung im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes erfolgt.<\/p>\n\n\n\n

    Kann ich eine Immobilienbewertung des Finanzamts noch angreifen?<\/h3>\n\n\n\n

    Ja. Ein Angriff hat aber bessere Erfolgsaussichten, wenn konkrete Fehler bei der Ermittlung der Vergleichspreise oder ein niedrigerer gemeiner Wert nach \u00a7 198 BewG nachgewiesen werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

    Reicht es, wenn ich die Vergleichsobjekte f\u00fcr unpassend halte?<\/h3>\n\n\n\n

    In der Regel nein. Nach dem BFH m\u00fcssen Fehler substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sein. Blo\u00dfe Zweifel an der Auswahl der Vergleichsobjekte f\u00fchren nicht automatisch zu einer vollst\u00e4ndigen gerichtlichen Neubewertung.<\/p>\n\n\n\n

    Muss immer ein Gutachten erstellt werden?<\/h3>\n\n\n\n

    Nicht immer. Ein Gutachten kann aber sinnvoll sein, wenn ein niedrigerer gemeiner Wert nach \u00a7 198 BewG nachgewiesen werden soll. Alternativ kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch ein zeitnaher Kaufpreis \u00fcber das Grundst\u00fcck als Nachweis dienen.<\/p>\n\n\n\n

    Was bedeutet das Urteil f\u00fcr die Praxis?<\/h3>\n\n\n\n

    Die Entscheidung st\u00e4rkt die Position der Finanzverwaltung, wenn sie sich auf Vergleichspreise der Gutachteraussch\u00fcsse st\u00fctzt. F\u00fcr Erben und Beschenkte wird es wichtiger, fr\u00fchzeitig belastbare Unterlagen zu sammeln und gezielt zu pr\u00fcfen, ob ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts wirtschaftlich sinnvoll ist.<\/p>\n\n\n\n

    Fazit<\/h2>\n\n\n\n

    Der BFH macht deutlich: Vergleichspreise der Gutachteraussch\u00fcsse sind bei der Immobilienbewertung f\u00fcr Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer ein starkes Fundament.<\/strong> Finanz\u00e4mter und Finanzgerichte d\u00fcrfen diese Werte grunds\u00e4tzlich zugrunde legen. Wer eine niedrigere Bewertung erreichen m\u00f6chte, muss konkrete Fehler aufzeigen oder den niedrigeren gemeinen Wert nach \u00a7 198 BewG belastbar nachweisen.<\/p>\n\n\n\n

    F\u00fcr Erben und Beschenkte bedeutet das: Eine hohe Immobilienbewertung sollte nicht vorschnell akzeptiert werden \u2013 sie sollte aber fachlich sauber gepr\u00fcft und begr\u00fcndet angegriffen werden.<\/p>\n\n\n\n

    Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespr\u00e4ch mit einem Steuerberater.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Quellenverzeichnis<\/h2>\n\n\n\n