{"id":80790,"date":"2026-08-21T16:31:21","date_gmt":"2026-08-21T14:31:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=80790"},"modified":"2026-08-21T16:31:21","modified_gmt":"2026-08-21T14:31:21","slug":"bfh-bodenwert-im-sachwertverfahren-bei-schenkungsteuer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/bfh-bodenwert-im-sachwertverfahren-bei-schenkungsteuer\/","title":{"rendered":"BFH: Bodenwert im Sachwertverfahren bei Schenkungsteuer"},"content":{"rendered":"\n

BFH II R 7\/24: Bodenwert im Sachwertverfahren z\u00e4hlt nach rechtlich m\u00f6glicher Bebauung. Was Beschenkte jetzt pr\u00fcfen sollten.
<\/em><\/strong>Rechtsstand:<\/strong> 21.08.2026<\/p>\n\n\n\n

BFH-Urteil: Rechtlich m\u00f6gliche Bebauung z\u00e4hlt \u2013 nicht die h\u00f6here Bestandsbebauung<\/h2>\n\n\n\n

Der Bodenwert im Sachwertverfahren bei Schenkungsteuer<\/strong> kann erheblichen Einfluss auf die H\u00f6he der Steuer haben. Das gilt besonders bei Immobilien in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 17.06.2026 \u2013 II R 7\/24<\/strong> entschieden: Weicht die Geschossfl\u00e4chenzahl oder wertrelevante Geschossfl\u00e4chenzahl des zu bewertenden Grundst\u00fccks vom Bodenrichtwertgrundst\u00fcck ab, muss der Bodenrichtwert anhand von Umrechnungskoeffizienten<\/strong> angepasst werden. Ma\u00dfgeblich ist dabei grunds\u00e4tzlich die rechtlich m\u00f6gliche Bebauung<\/strong> \u2013 nicht eine h\u00f6here tats\u00e4chliche Bebauung, die lediglich Bestandsschutz genie\u00dft.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr Immobilieneigent\u00fcmer, Beschenkte und Erben ist das Urteil praxisrelevant. Denn eine falsche GFZ- oder WGFZ-Anpassung kann den festgestellten Grundbesitzwert und damit die Schenkungsteuer<\/strong> deutlich erh\u00f6hen.<\/p>\n\n\n\n

Worum ging es im BFH-Fall II R 7\/24?<\/h2>\n\n\n\n

Im Streitfall wurde Wohnungseigentum f\u00fcr Zwecke der Schenkungsteuer bewertet. Das Geb\u00e4ude war tats\u00e4chlich mit einer WGFZ von 0,65<\/strong> bebaut. Der sp\u00e4ter in Kraft getretene Bebauungsplan lie\u00df jedoch nur noch eine GFZ von maximal 0,4<\/strong> zu. Der Gutachterausschuss hatte f\u00fcr die Bodenrichtwertzone einen Bodenrichtwert von 1.700 Euro\/m\u00b2<\/strong> auf Grundlage einer WGFZ von 0,5<\/strong> ermittelt.<\/p>\n\n\n\n

Das Finanzamt passte den Bodenrichtwert an die tats\u00e4chlich vorhandene h\u00f6here Bebauung mit WGFZ 0,65 an und kam dadurch auf einen Bodenrichtwert von 1.929,13 Euro\/m\u00b2<\/strong>. Das Finanzgericht stellte dagegen auf die niedrigere rechtlich m\u00f6gliche GFZ von 0,4 ab. Der BFH best\u00e4tigte zwar, dass nicht die h\u00f6here Bestandsbebauung ma\u00dfgeblich ist. Er stellte aber zugleich klar: Wenn der Bodenrichtwert auf einer WGFZ<\/strong> beruht, darf die Anpassung nicht einfach anhand der bauplanungsrechtlichen GFZ<\/strong> erfolgen.<\/p>\n\n\n\n

Was ist der Unterschied zwischen GFZ und WGFZ?<\/h2>\n\n\n\n

Die GFZ<\/strong>, also Geschossfl\u00e4chenzahl, ist ein bauplanungsrechtlicher Begriff. Sie beschreibt vereinfacht, wie viel Geschossfl\u00e4che im Verh\u00e4ltnis zur Grundst\u00fccksfl\u00e4che zul\u00e4ssig ist.<\/p>\n\n\n\n

Die WGFZ<\/strong>, also wertrelevante Geschossfl\u00e4chenzahl, ist st\u00e4rker auf die Immobilienbewertung ausgerichtet. Sie kann auch wirtschaftlich nutzbare Fl\u00e4chen ber\u00fccksichtigen, die bei der reinen GFZ nicht in gleicher Weise z\u00e4hlen \u2013 etwa Dachgeschossfl\u00e4chen.<\/p>\n\n\n\n

Genau dieser Unterschied war im BFH-Fall entscheidend. Der Gutachterausschuss hatte den Bodenrichtwert auf Grundlage einer WGFZ von 0,5<\/strong> ermittelt. Deshalb musste auch die Anpassung des Bodenrichtwerts auf WGFZ-Basis erfolgen. Das Finanzgericht hatte dagegen unzutreffend auf die GFZ aus dem Bebauungsplan abgestellt.<\/p>\n\n\n\n

Warum ist der Bodenwert bei der Schenkungsteuer so wichtig?<\/h2>\n\n\n\n

Bei der Schenkung von Grundbesitz wird der Grundbesitz grunds\u00e4tzlich mit dem auf den Bewertungsstichtag festgestellten Wert angesetzt. Das ergibt sich aus \u00a7 12 Abs. 3 ErbStG<\/strong> in Verbindung mit dem Bewertungsgesetz.<\/p>\n\n\n\n

Bei bebauten Grundst\u00fccken richtet sich das Bewertungsverfahren nach \u00a7 182 BewG<\/strong>. Wohnungseigentum ist grunds\u00e4tzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Liegt kein Vergleichswert vor, kommt das Sachwertverfahren<\/strong> zur Anwendung.<\/p>\n\n\n\n

Im Sachwertverfahren werden Geb\u00e4udesachwert<\/strong> und Bodenwert<\/strong> getrennt ermittelt. Der Bodenwert ist nach \u00a7 189 Abs. 2 BewG<\/strong> der Wert des unbebauten Grundst\u00fccks.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr unbebaute Grundst\u00fccke bestimmt sich der Wert regelm\u00e4\u00dfig nach der Fl\u00e4che und den Bodenrichtwerten. Diese Bodenrichtwerte werden von den Gutachteraussch\u00fcssen ermittelt und den Finanz\u00e4mtern mitgeteilt. Ma\u00dfgeblich ist der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Grundlage ist \u00a7 179 BewG<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Wann muss der Bodenrichtwert angepasst werden?<\/h2>\n\n\n\n

Der BFH best\u00e4tigt seine bisherige Linie: Weicht die GFZ oder WGFZ des zu bewertenden Grundst\u00fccks vom Bodenrichtwertgrundst\u00fcck ab, ist eine Anpassung anhand von Umrechnungskoeffizienten<\/strong> geboten. Vorrangig sind die vom Gutachterausschuss vorgegebenen Differenzierungen und Koeffizienten zu beachten.<\/p>\n\n\n\n

Vereinfachte Formel:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Angepasster Bodenrichtwert =
Bodenrichtwert \u00d7 Umrechnungskoeffizient Bewertungsgrundst\u00fcck
\u00f7 Umrechnungskoeffizient Bodenrichtwertgrundst\u00fcck<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Im Streitfall lagen folgende Werte vor:<\/p>\n\n\n\n

Wert<\/th>Bedeutung<\/th><\/tr>
1.700 Euro\/m\u00b2<\/td>Bodenrichtwert des Gutachterausschusses<\/td><\/tr>
WGFZ 0,5<\/td>Bezugsgr\u00f6\u00dfe des Bodenrichtwertgrundst\u00fccks<\/td><\/tr>
WGFZ 0,65<\/td>tats\u00e4chliche Bestandsbebauung<\/td><\/tr>
GFZ 0,4<\/td>maximal zul\u00e4ssige GFZ laut Bebauungsplan<\/td><\/tr>
0,627 \/ 0,690 \/ 0,783<\/td>Umrechnungskoeffizienten f\u00fcr WGFZ 0,4 \/ 0,5 \/ 0,65<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Der BFH kam im konkreten Fall zu dem Ergebnis, dass der Bodenrichtwert mit 1.700 Euro\/m\u00b2<\/strong> anzusetzen war. Grund: Bei Einbeziehung eines genehmigungsf\u00e4higen Dachgeschosses ergab sich eine rechtlich m\u00f6gliche WGFZ von 0,534<\/strong>, die der WGFZ des Bodenrichtwertgrundst\u00fccks von 0,5 nahezu entsprach.<\/p>\n\n\n\n

Z\u00e4hlt eine h\u00f6here tats\u00e4chliche Bebauung mit Bestandsschutz?<\/h2>\n\n\n\n

Nein \u2013 jedenfalls nicht im typisierten Sachwertverfahren.<\/p>\n\n\n\n

Der BFH stellt ausdr\u00fccklich klar: F\u00fcr die Anpassung des Bodenrichtwerts ist die rechtlich m\u00f6gliche Bebauung<\/strong> entscheidend. Eine h\u00f6here tats\u00e4chliche Nutzung, die unter Bestandsschutz steht, bleibt bei der typisierten Ermittlung des Bodenwerts au\u00dfer Betracht.<\/p>\n\n\n\n

Der Grund ist die Systematik des Sachwertverfahrens. Der Bodenwert wird so ermittelt, als w\u00e4re das Grundst\u00fcck unbebaut. Die vorhandene Bebauung wird dagegen \u00fcber den Geb\u00e4udesachwert ber\u00fccksichtigt. W\u00fcrde die h\u00f6here Bestandsbebauung zus\u00e4tzlich den Bodenwert erh\u00f6hen, k\u00f6nnte derselbe wirtschaftliche Vorteil doppelt einflie\u00dfen.<\/p>\n\n\n\n

Achtung: H\u00e4ufiger Fehler<\/strong>
Viele Bewertungen stellen vorschnell auf die tats\u00e4chlich vorhandene Bebauung ab. Nach dem BFH ist das im typisierten Sachwertverfahren falsch, wenn die h\u00f6here Bebauung nur bestandsgesch\u00fctzt ist. Entscheidend ist zun\u00e4chst die rechtlich m\u00f6gliche Nutzung.<\/p>\n\n\n\n

Wann hilft der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts?<\/h2>\n\n\n\n

Wenn die typisierte Bewertung zu einem \u00fcberh\u00f6hten Wert f\u00fchrt, kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Diese M\u00f6glichkeit ergibt sich aus \u00a7 198 BewG<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Als Nachweis kommt regelm\u00e4\u00dfig ein Gutachten des zust\u00e4ndigen Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverst\u00e4ndigen in Betracht. Auch ein Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag kann unter bestimmten Voraussetzungen als Nachweis dienen, wenn die ma\u00dfgeblichen Verh\u00e4ltnisse unver\u00e4ndert geblieben sind.<\/p>\n\n\n\n

Steuer-Tipp<\/strong>
Lassen Sie bei hohen Bodenrichtwerten, Altbebauung, abweichender GFZ\/WGFZ oder ungew\u00f6hnlichen Grundst\u00fccksverh\u00e4ltnissen fr\u00fch pr\u00fcfen, ob ein Verkehrswertgutachten nach \u00a7 198 BewG<\/strong> sinnvoll ist.<\/p>\n\n\n\n

Was bedeutet das Urteil f\u00fcr Beschenkte und Immobilieneigent\u00fcmer?<\/h2>\n\n\n\n

Das BFH-Urteil zeigt: Die steuerliche Immobilienbewertung sollte nicht ungepr\u00fcft \u00fcbernommen werden. Besonders bei Schenkungen innerhalb der Familie k\u00f6nnen Fehler bei Bodenrichtwert, GFZ, WGFZ oder Umrechnungskoeffizienten schnell zu einer zu hohen Schenkungsteuer f\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n

Wichtig ist vor allem die Frage, worauf der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses beruht. Wird er auf Basis einer WGFZ ermittelt, muss auch die Anpassung grunds\u00e4tzlich auf WGFZ-Basis erfolgen. Eine blo\u00dfe Orientierung an der GFZ des Bebauungsplans kann zu kurz greifen.<\/p>\n\n\n\n

Praxis-Checkliste: Das sollten Sie pr\u00fcfen<\/h2>\n\n\n\n