{"id":80850,"date":"2026-08-26T17:05:46","date_gmt":"2026-08-26T15:05:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=80850"},"modified":"2026-08-26T17:05:46","modified_gmt":"2026-08-26T15:05:46","slug":"grundsteuerbescheid-aufgehoben-differenzierende-hebesaetze-in-krefeld-rechtswidrig","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/grundsteuerbescheid-aufgehoben-differenzierende-hebesaetze-in-krefeld-rechtswidrig\/","title":{"rendered":"Grundsteuerbescheid aufgehoben: Differenzierende Hebes\u00e4tze in Krefeld rechtswidrig"},"content":{"rendered":"\n<p><strong><em>VG D\u00fcsseldorf hebt Grundsteuerbescheid Krefeld auf: differenzierte Hebes\u00e4tze 506\/995 % gleichheitswidrig. Was Eigent\u00fcmer jetzt pr\u00fcfen sollten.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ein <strong>Grundsteuerbescheid wurde aufgehoben<\/strong>, weil die Stadt Krefeld ein Nichtwohngrundst\u00fcck im Jahr 2025 mit einem deutlich h\u00f6heren Hebesatz belastet hatte als Wohngrundst\u00fccke. Das Verwaltungsgericht D\u00fcsseldorf h\u00e4lt die konkrete Krefelder Hebesatzregelung f\u00fcr rechtswidrig. Wichtig: Das Urteil ist <strong>nicht rechtskr\u00e4ftig<\/strong> und hebt nicht automatisch die Grundsteuersatzung der Stadt Krefeld auf.<\/p>\n\n\n\n<h2>Worum ging es in dem Fall?<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Stadt Krefeld hatte eine Eigent\u00fcmerin eines <strong>Nichtwohngrundst\u00fccks<\/strong> f\u00fcr das Jahr 2025 zur Grundsteuer herangezogen. Grundlage war ein Hebesatz von <strong>995 v. H.<\/strong>; die festgesetzte Grundsteuer betrug knapp <strong>3.000 Euro<\/strong>. Das VG D\u00fcsseldorf hob den konkreten Grundsteuerbescheid mit Urteil vom <strong>24.08.2026<\/strong>, Az. <strong>5 K 3134\/25<\/strong>, auf.<\/p>\n\n\n\n<p>Krefeld hatte in seiner Hebesatzsatzung f\u00fcr die Grundsteuer B ab dem <strong>01.01.2025<\/strong> zwei Hebes\u00e4tze vorgesehen: <strong>506 v. H. f\u00fcr Wohngrundst\u00fccke<\/strong> und <strong>995 v. H. f\u00fcr Nichtwohngrundst\u00fccke<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2>Warum hielt das Gericht die Hebes\u00e4tze f\u00fcr rechtswidrig?<\/h2>\n\n\n\n<p>Nach Auffassung des VG D\u00fcsseldorf darf Nordrhein-Westfalen den Kommunen grunds\u00e4tzlich erm\u00f6glichen, bei der Grundsteuer B zwischen <strong>Wohngrundst\u00fccken<\/strong> und <strong>Nichtwohngrundst\u00fccken<\/strong> zu differenzieren. Das Ziel, Wohnnebenkosten zu stabilisieren, kann ein Gemeinwohlbelang sein.<\/p>\n\n\n\n<p>Die konkrete Umsetzung in Krefeld verst\u00f6\u00dft nach dem Gericht jedoch gegen den <strong>allgemeinen Gleichheitssatz<\/strong> des Art. 3 Abs. 1 GG. Danach sind alle Menschen vor dem Gesetz gleich.<\/p>\n\n\n\n<p>Der entscheidende Punkt: Auch gemischt genutzte Grundst\u00fccke k\u00f6nnen tats\u00e4chlich in erheblichem Umfang dem Wohnen dienen, gelten aber steuerlich als <strong>Nichtwohngrundst\u00fccke<\/strong>. Das Gericht weist darauf hin, dass solche Grundst\u00fccke bis zu <strong>80 %<\/strong> zu Wohnzwecken genutzt werden k\u00f6nnen. Trotzdem wurden sie in Krefeld mit dem deutlich h\u00f6heren Hebesatz f\u00fcr Nichtwohngrundst\u00fccke belastet.<\/p>\n\n\n\n<h2>Warum sind gemischt genutzte Grundst\u00fccke so wichtig?<\/h2>\n\n\n\n<p>Das Bewertungsrecht unterscheidet verschiedene Grundst\u00fccksarten. Zu den bebauten Grundst\u00fccken geh\u00f6ren unter anderem Einfamilienh\u00e4user, Zweifamilienh\u00e4user, Mietwohngrundst\u00fccke, Wohnungseigentum, Teileigentum, Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccke, gemischt genutzte Grundst\u00fccke und sonstige bebaute Grundst\u00fccke.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr die Grundsteuerbewertung gilt: Einfamilienh\u00e4user, Zweifamilienh\u00e4user, Mietwohngrundst\u00fccke und Wohnungseigentum werden im <strong>Ertragswertverfahren<\/strong> bewertet; Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccke, gemischt genutzte Grundst\u00fccke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundst\u00fccke im <strong>Sachwertverfahren<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Genau hier entsteht das Problem: Ein Geb\u00e4ude mit Ladenlokal im Erdgeschoss und Wohnungen dar\u00fcber kann bewertungsrechtlich als Nichtwohngrundst\u00fcck eingeordnet werden, obwohl ein erheblicher Teil tats\u00e4chlich Wohnzwecken dient. Wird es dann fast doppelt so hoch belastet wie ein reines Wohngrundst\u00fcck, muss die Stadt diese Ungleichbehandlung sachlich tragf\u00e4hig begr\u00fcnden.<\/p>\n\n\n\n<h2>Was bedeutet die Differenz von 96,64 %?<\/h2>\n\n\n\n<p>Der Krefelder Hebesatz f\u00fcr Nichtwohngrundst\u00fccke betrug <strong>995 v. H.<\/strong>, der Hebesatz f\u00fcr Wohngrundst\u00fccke <strong>506 v. H.<\/strong>. Das ist eine Mehrbelastung von <strong>96,64 %<\/strong> gegen\u00fcber dem Wohn-Hebesatz. Das VG D\u00fcsseldorf h\u00e4lt diese Ungleichbehandlung bei der konkreten Abgrenzung in Krefeld nicht mehr f\u00fcr zul\u00e4ssige Typisierung oder Pauschalierung.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Beispiel:<\/strong><br \/>Bei einem Grundsteuermessbetrag von 300 Euro erg\u00e4be sich:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Wohngrundst\u00fcck: 300 Euro \u00d7 506 % = 1.518 Euro Grundsteuer<\/li><li>Nichtwohngrundst\u00fcck: 300 Euro \u00d7 995 % = 2.985 Euro Grundsteuer<\/li><li>Unterschied: 1.467 Euro<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Die Grundsteuer kn\u00fcpft dabei an den <strong>Steuermessbetrag<\/strong> an; die Gemeinde bestimmt, mit welchem Hundertsatz dieses Messbetrags die Steuer erhoben wird.<\/p>\n\n\n\n<h2>Wurde die Grundsteuersatzung der Stadt Krefeld aufgehoben?<\/h2>\n\n\n\n<p>Nein. Das ist f\u00fcr Eigent\u00fcmer besonders wichtig: Das VG D\u00fcsseldorf hat <strong>nur den konkreten Grundsteuerbescheid<\/strong> aufgehoben, der zwischen den Beteiligten streitig war. Die Grundsteuersatzung der Stadt Krefeld wurde nicht aufgehoben. Eine Satzung k\u00f6nnte nach Hinweis des Gerichts allenfalls in einem Normenkontrollverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht \u00fcberpr\u00fcft und gegebenenfalls verworfen werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Achtung \/ H\u00e4ufiger Fehler:<\/strong><br \/>Das Urteil bedeutet nicht, dass automatisch alle Krefelder Grundsteuerbescheide unwirksam sind. Wer betroffen ist, muss den eigenen Bescheid und die eigene Rechtsbehelfsfrist pr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n<h2>Ist das Urteil rechtskr\u00e4ftig?<\/h2>\n\n\n\n<p>Nein. Gegen das Urteil vom <strong>24.08.2026<\/strong> kann ein Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt werden. \u00dcber einen solchen Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht f\u00fcr das Land Nordrhein-Westfalen.<\/p>\n\n\n\n<p>Zudem ist bereits wegen der vergleichbaren Hebes\u00e4tze der Stadt Hilden ein Berufungsverfahren beim OVG Nordrhein-Westfalen anh\u00e4ngig. In dem Hildener Verfahren hatte das VG D\u00fcsseldorf am <strong>10.03.2026<\/strong>, Az. <strong>5 K 7062\/25<\/strong>, ebenfalls einen Grundsteuerbescheid aufgehoben.<\/p>\n\n\n\n<h2>Was sollten Eigent\u00fcmer jetzt pr\u00fcfen?<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Steuer-Tipp:<\/strong><br \/>Eigent\u00fcmer von Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccken, gemischt genutzten Grundst\u00fccken, Teileigentum oder sonstigen Nichtwohngrundst\u00fccken in Kommunen mit differenzierten Hebes\u00e4tzen sollten ihre Grundsteuerbescheide nicht ungepr\u00fcft ablegen.<\/p>\n\n\n\n<p>Pr\u00fcfen Sie insbesondere:<\/p>\n\n\n\n<ol><li><strong>Welche Grundst\u00fccksart<\/strong> wurde im Grundlagenbescheid bzw. Grundsteuerwertbescheid angesetzt?<\/li><li><strong>Welcher Hebesatz<\/strong> wurde im kommunalen Grundsteuerbescheid angewendet?<\/li><li>Gibt es in Ihrer Kommune <strong>unterschiedliche Hebes\u00e4tze<\/strong> f\u00fcr Wohn- und Nichtwohngrundst\u00fccke?<\/li><li>Enth\u00e4lt Ihr Bescheid eine <strong>Rechtsbehelfsbelehrung<\/strong>?<\/li><li>L\u00e4uft noch die <strong>Ein-Monats-Frist<\/strong> f\u00fcr Widerspruch oder Klage?<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>Je nach Ausgestaltung des Rechtswegs ist der Rechtsbehelf innerhalb eines Monats einzulegen: F\u00fcr den Widerspruch sieht \u00a7 70 Abs. 1 VwGO grunds\u00e4tzlich eine Monatsfrist vor; ist kein Widerspruchsbescheid erforderlich, muss die Klage nach \u00a7 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO grunds\u00e4tzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts erhoben werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Wichtig: Bei \u00f6ffentlichen Abgaben und Kosten entfalten Widerspruch und Anfechtungsklage grunds\u00e4tzlich keine automatische aufschiebende Wirkung. Eine Aussetzung kommt nach \u00a7 80 VwGO insbesondere bei ernstlichen Zweifeln an der Rechtm\u00e4\u00dfigkeit oder unbilliger H\u00e4rte in Betracht.<\/p>\n\n\n\n<h2>F\u00fcr wen ist die Entscheidung besonders relevant?<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Entscheidung ist besonders interessant f\u00fcr Eigent\u00fcmer von:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>gemischt genutzten Immobilien, zum Beispiel Ladenlokal plus Wohnungen,<\/li><li>Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccken,<\/li><li>Teileigentum,<\/li><li>vermieteten Objekten mit Wohn- und Gewerbeanteilen,<\/li><li>Immobilien in NRW-Kommunen mit stark abweichenden Hebes\u00e4tzen f\u00fcr Wohn- und Nichtwohngrundst\u00fccke.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Das NRW-Grundsteuerhebesatzgesetz erlaubt differenzierende Hebes\u00e4tze grunds\u00e4tzlich, ordnet aber eine Gruppenbildung nach Nichtwohngrundst\u00fccken und Wohngrundst\u00fccken an. Der Hebesatz f\u00fcr Nichtwohngrundst\u00fccke darf dabei nicht niedriger sein als der Hebesatz f\u00fcr Wohngrundst\u00fccke; die Gemeinde kann aber auch einen einheitlichen Hebesatz festlegen.<\/p>\n\n\n\n<h2>FAQ: H\u00e4ufige Fragen zur Grundsteuer-Entscheidung in Krefeld<\/h2>\n\n\n\n<h3>1. Muss ich meinen Grundsteuerbescheid in Krefeld jetzt nicht mehr bezahlen?<\/h3>\n\n\n\n<p>Nicht automatisch. Das Urteil betrifft zun\u00e4chst nur den konkreten Bescheid der Kl\u00e4gerin. Au\u00dferdem haben Rechtsbehelfe gegen \u00f6ffentliche Abgaben grunds\u00e4tzlich keine automatische aufschiebende Wirkung. Pr\u00fcfen Sie daher Bescheid, Zahlungsfrist und gegebenenfalls einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung.<\/p>\n\n\n\n<h3>2. Gilt das Urteil auch f\u00fcr andere St\u00e4dte in NRW?<\/h3>\n\n\n\n<p>Unmittelbar nein. Die Begr\u00fcndung kann aber f\u00fcr andere Kommunen mit vergleichbaren differenzierten Hebes\u00e4tzen Bedeutung haben. Bereits zu Hilden hatte das VG D\u00fcsseldorf \u00e4hnlich entschieden; dort ist inzwischen ein Berufungsverfahren beim OVG Nordrhein-Westfalen anh\u00e4ngig.<\/p>\n\n\n\n<h3>3. Warum werden gemischt genutzte Grundst\u00fccke als Nichtwohngrundst\u00fccke behandelt?<\/h3>\n\n\n\n<p>Bewertungsrechtlich werden gemischt genutzte Grundst\u00fccke im Sachwertverfahren bewertet. Wohngrundst\u00fccke im engeren Sinne, etwa Ein- und Zweifamilienh\u00e4user, Mietwohngrundst\u00fccke und Wohnungseigentum, werden im Ertragswertverfahren bewertet.<\/p>\n\n\n\n<h3>4. Was bedeutet \u201enicht rechtskr\u00e4ftig\u201c?<\/h3>\n\n\n\n<p>Nicht rechtskr\u00e4ftig bedeutet, dass die Entscheidung noch nicht endg\u00fcltig ist. Gegen das Urteil kann ein Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt werden; dar\u00fcber entscheidet das OVG Nordrhein-Westfalen.<\/p>\n\n\n\n<h3>5. Kann ich mich gegen meinen Grundsteuerbescheid wehren?<\/h3>\n\n\n\n<p>Ja, wenn die Rechtsbehelfsfrist noch l\u00e4uft oder besondere verfahrensrechtliche M\u00f6glichkeiten bestehen. Ma\u00dfgeblich ist die Rechtsbehelfsbelehrung im Bescheid. In der Regel ist eine Monatsfrist zu beachten.<\/p>\n\n\n\n<h3>6. Reicht es, nur gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts vorzugehen?<\/h3>\n\n\n\n<p>Nicht unbedingt. Der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid betreffen die Grundlagen der Berechnung. Der kommunale Grundsteuerbescheid betrifft insbesondere die Anwendung des Hebesatzes. Bei Streit \u00fcber die kommunale Hebesatzsatzung muss daher regelm\u00e4\u00dfig auch der kommunale Bescheid gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<h2>Fazit: Gute Nachricht f\u00fcr Betroffene, aber kein Automatismus<\/h2>\n\n\n\n<p>Das Urteil des VG D\u00fcsseldorf ist ein wichtiges Signal: <strong>Differenzierende Grundsteuer-Hebes\u00e4tze<\/strong> sind in NRW nicht per se ausgeschlossen, m\u00fcssen aber verfassungskonform ausgestaltet sein. Krefeld ist nach Auffassung des Gerichts daran gescheitert, weil tats\u00e4chlich vorhandene Wohnnutzung in gemischt genutzten Grundst\u00fccken nicht sachgerecht ber\u00fccksichtigt wurde.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Eigent\u00fcmer bedeutet das: Wer von einem hohen Hebesatz f\u00fcr Nichtwohngrundst\u00fccke betroffen ist, sollte seinen Bescheid kurzfristig pr\u00fcfen lassen. Entscheidend sind Grundst\u00fccksart, Hebesatz, Rechtsbehelfsbelehrung und Frist.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Interne Verlinkungsvorschl\u00e4ge:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul><li><a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/Steuerrechner\/Grundsteuer.html\">Grundsteuerreform 2025: Was Eigent\u00fcmer jetzt wissen m\u00fcssen<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/Einspruch-Klage-Finanzgericht.html\">Einspruch gegen Steuerbescheid: Fristen und Vorgehen<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/immobiliensteuerrecht.html\">Immobilienbesteuerung: Steuerliche Beratung f\u00fcr Eigent\u00fcmer und Unternehmen<\/a><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Disclaimer:<\/strong><br \/>Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespr\u00e4ch mit einem Steuerberater.<\/p>\n\n\n\n<h2>Quellenverzeichnis<\/h2>\n\n\n\n<ul><li>Verwaltungsgericht D\u00fcsseldorf, Pressemitteilung vom 24.08.2026 zum Urteil vom 24.08.2026, Az. 5 K 3134\/25, nicht rechtskr\u00e4ftig.<\/li><li>Verwaltungsgericht D\u00fcsseldorf, Pressemitteilung vom 10.03.2026 zum Urteil vom 10.03.2026, Az. 5 K 7062\/25.<\/li><li>Stadt Krefeld, Neufassung der Satzung \u00fcber die Festsetzung der Realsteuerhebes\u00e4tze der Stadt Krefeld vom 18.12.2024, Krefelder Amtsblatt Nr. 51 vom 19.12.2024, S. 407.<\/li><li>Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz.<\/li><li>\u00a7 249 BewG, Grundst\u00fccksarten.<\/li><li>\u00a7 250 BewG, Bewertung der bebauten Grundst\u00fccke.<\/li><li>\u00a7 13 GrStG, Steuermesszahl und Steuermessbetrag.<\/li><li>\u00a7 15 GrStG, Steuermesszahl f\u00fcr Grundst\u00fccke.<\/li><li>\u00a7 25 GrStG, Festsetzung des Hebesatzes.<\/li><li>\u00a7 27 GrStG, Festsetzung der Grundsteuer.<\/li><li>\u00a7 28 GrStG, F\u00e4lligkeit der Grundsteuer.<\/li><li>\u00a7 36 und \u00a7 37 GrStG, Hauptveranlagung 2025 und Anwendung des neuen Rechts.<\/li><li>\u00a7 1 NWGrStHsG, Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz, Gesetz vom 05.07.2024, g\u00fcltig ab 10.08.2024.<\/li><li>\u00a7\u00a7 70, 74 und 80 VwGO, Rechtsbehelfsfristen und aufschiebende Wirkun<\/li><\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>VG D\u00fcsseldorf hebt Grundsteuerbescheid Krefeld auf: differenzierte Hebes\u00e4tze 506\/995 % gleichheitswidrig. 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