{"id":80980,"date":"2026-10-25T19:38:38","date_gmt":"2026-10-25T17:38:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=80980"},"modified":"2026-10-25T19:38:38","modified_gmt":"2026-10-25T17:38:38","slug":"gebaeude-afa-finanzamt-muss-kaufpreisaufteilung-im-kaufvertrag-grundsaetzlich-akzeptieren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/gebaeude-afa-finanzamt-muss-kaufpreisaufteilung-im-kaufvertrag-grundsaetzlich-akzeptieren\/","title":{"rendered":"Geb\u00e4ude-AfA: Finanzamt muss Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag grunds\u00e4tzlich akzeptieren"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, sollte die Aufteilung des Kaufpreises auf Geb\u00e4ude und Grundst\u00fcck sorgf\u00e4ltig im Kaufvertrag festhalten.<\/strong> Denn diese Aufteilung bestimmt ma\u00dfgeblich, wie hoch die steuerliche Abschreibung des Geb\u00e4udes ausf\u00e4llt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat mit Urteil vom 29. Mai 2026 (Az. 5 K 97\/23) entschieden, dass eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung grunds\u00e4tzlich anzuerkennen ist, solange keine nennenswerten Zweifel an ihrer wirtschaftlichen Angemessenheit bestehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Gericht stellte dabei klar, dass nicht jede Abweichung zwischen einer vertraglichen Aufteilung und einer gutachterlichen Bewertung eine Korrektur durch das Finanzamt rechtfertigt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Entscheidung ist besonders f\u00fcr private Immobilienvermieter, Grundst\u00fccksgesellschaften und Kapitalanleger von Bedeutung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Das Urteil ist noch nicht rechtskr\u00e4ftig.<\/strong> Die Revision wurde zugelassen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Worum ging es in dem Streitfall?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts (GbR) hatte eine Immobilie zum Zweck der Vermietung erworben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Gesamtkaufpreis betrug <strong>329.000 Euro<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Vertragsparteien folgende Kaufpreisaufteilung:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Geb\u00e4udeanteil: 65,90 Prozent<\/li><li>Anteil f\u00fcr Grund und Boden: 34,10 Prozent<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die GbR legte diese Aufteilung ihrer steuerlichen Gewinnermittlung zugrunde.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das war f\u00fcr die Kl\u00e4gerin vorteilhaft, weil nur der auf das Geb\u00e4ude entfallende Kaufpreisanteil \u00fcber die Geb\u00e4udeabschreibung steuerlich ber\u00fccksichtigt werden kann.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Grundst\u00fccksanteil ist dagegen grunds\u00e4tzlich nicht abschreibbar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzamt hatte jedoch Zweifel an der vereinbarten Kaufpreisaufteilung.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Warum wollte das Finanzamt die Geb\u00e4ude-AfA k\u00fcrzen?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zur \u00dcberpr\u00fcfung der Kaufpreisaufteilung verwendete das Finanzamt zun\u00e4chst die vom Bundesfinanzministerium (BMF) ver\u00f6ffentlichte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Berechnung ergab eine Abweichung von 25,55 Prozent gegen\u00fcber der vertraglich vereinbarten Aufteilung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Daraufhin beauftragte das Finanzamt eine Bausachverst\u00e4ndige mit einer Wertermittlung nach den Grunds\u00e4tzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese kam zu einer deutlich anderen Verteilung:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Geb\u00e4udeanteil: 41,30 Prozent<\/li><li>Anteil f\u00fcr Grund und Boden: 58,70 Prozent<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Damit entfiel nach der Berechnung des Finanzamts ein erheblich geringerer Teil des Kaufpreises auf das abschreibbare Geb\u00e4ude.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzamt \u00e4nderte deshalb die steuerliche Feststellung und verminderte die Geb\u00e4ude-AfA.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die GbR legte Einspruch ein. Nachdem dieser erfolglos geblieben war, erhob sie Klage beim Finanzgericht Schleswig-Holstein.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was hat das Finanzgericht Schleswig-Holstein entschieden?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzgericht gab der Klage statt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im gerichtlichen Verfahren wurde ein weiteres Sachverst\u00e4ndigengutachten eingeholt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dieses ermittelte f\u00fcr die Immobilie einen Verkehrswert von 290.000 Euro und folgende Wertverh\u00e4ltnisse:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Geb\u00e4udeanteil: 58 Prozent<\/li><li>Anteil f\u00fcr Grund und Boden: 42 Prozent<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Damit wich die gutachterliche Bewertung zwar von der vertraglichen Aufteilung ab. Nach Auffassung des Finanzgerichts war diese Abweichung jedoch nicht so erheblich, dass die vertragliche Vereinbarung verworfen werden musste.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Das Gericht entschied deshalb, dass die urspr\u00fcnglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung von 65,90 Prozent Geb\u00e4udeanteil und 34,10 Prozent Bodenanteil steuerlich anzuerkennen war.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entscheidend war, dass die vertragliche Aufteilung die tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnisse nicht in grunds\u00e4tzlicher Weise verfehlte und wirtschaftlich noch vertretbar erschien.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Warum ist die Kaufpreisaufteilung f\u00fcr die Geb\u00e4ude-AfA so wichtig?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, kann die Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes grunds\u00e4tzlich \u00fcber die Absetzung f\u00fcr Abnutzung (AfA) steuerlich ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Rechtsgrundlage ist insbesondere \u00a7 7 Abs. 4 EStG.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dabei muss zwischen zwei Bestandteilen unterschieden werden:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Geb\u00e4ude:<\/strong> Der auf das Geb\u00e4ude entfallende Teil der Anschaffungskosten bildet grunds\u00e4tzlich die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Geb\u00e4ude-AfA.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Grund und Boden:<\/strong> Der Grundst\u00fcckswert ist grunds\u00e4tzlich nicht abschreibbar, da Grund und Boden steuerlich nicht als abnutzbares Wirtschaftsgut behandelt wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je h\u00f6her der sachgerecht ermittelte Geb\u00e4udeanteil am Gesamtkaufpreis ausf\u00e4llt, desto h\u00f6her kann deshalb die j\u00e4hrliche steuerliche Abschreibung sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine fehlerhafte Kaufpreisaufteilung kann sich \u00fcber viele Jahre auf die steuerlichen Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung auswirken.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wie hoch ist die Geb\u00e4udeabschreibung?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die H\u00f6he der regul\u00e4ren Geb\u00e4ude-AfA richtet sich insbesondere nach der Art des Geb\u00e4udes und dem Zeitpunkt seiner Fertigstellung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei Wohngeb\u00e4uden gelten nach \u00a7 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG grunds\u00e4tzlich folgende lineare Abschreibungss\u00e4tze:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>3 Prozent j\u00e4hrlich<\/strong> f\u00fcr Geb\u00e4ude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden.<\/li><li><strong>2 Prozent j\u00e4hrlich<\/strong> f\u00fcr Geb\u00e4ude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden.<\/li><li><strong>2,5 Prozent j\u00e4hrlich<\/strong> f\u00fcr Geb\u00e4ude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr bestimmte Betriebsgeb\u00e4ude sowie besondere Abschreibungsregelungen gelten abweichende Voraussetzungen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au\u00dferdem kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine k\u00fcrzere tats\u00e4chliche Nutzungsdauer ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die richtige Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage ist deshalb ebenso wichtig wie die Anwendung des zutreffenden Abschreibungssatzes.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Rechenbeispiel: Wie wirkt sich die Kaufpreisaufteilung auf die Abschreibung aus?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Streitfall zeigt, wie unterschiedlich die steuerliche Bemessungsgrundlage ausfallen kann.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei einem Kaufpreis von 329.000 Euro ergeben sich folgende Werte:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><th>Aufteilung<\/th><th>Geb\u00e4udeanteil<\/th><th>Geb\u00e4udewert<\/th><\/tr><tr><td>Kaufvertrag<\/td><td>65,90 %<\/td><td>216.811 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Gerichtliches Gutachten<\/td><td>58,00 %<\/td><td>190.820 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Gutachten des Finanzamts<\/td><td>41,30 %<\/td><td>135.877 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wird beispielhaft ein j\u00e4hrlicher AfA-Satz von 2 Prozent zugrunde gelegt, ergibt sich:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><th>Bewertungsgrundlage<\/th><th>J\u00e4hrliche AfA<\/th><\/tr><tr><td>Kaufvertrag<\/td><td>4.336,22 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Gerichtliches Gutachten<\/td><td>3.816,40 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Gutachten des Finanzamts<\/td><td>2.717,54 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Differenz zwischen der vertraglichen Aufteilung und dem Gutachten des Finanzamts betr\u00e4gt damit rechnerisch <strong>1.618,68 Euro Abschreibung pro vollem Jahr<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00dcber viele Jahre kann die Kaufpreisaufteilung somit erhebliche Auswirkungen auf die steuerlichen Eink\u00fcnfte haben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Hinweis:<\/strong> Das Beispiel verwendet ausschlie\u00dflich den Kaufpreis und einen angenommenen AfA-Satz von 2 Prozent. Anschaffungsnebenkosten, besondere Abschreibungsregelungen und zeitanteilige Abschreibungen sind nicht ber\u00fccksichtigt. Der tats\u00e4chliche Streitfall wurde nach den f\u00fcr ihn ma\u00dfgeblichen Abschreibungsregeln beurteilt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wann darf das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag \u00e4ndern?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Grunds\u00e4tzlich k\u00f6nnen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer im Kaufvertrag vereinbaren, welcher Teil des Kaufpreises auf das Geb\u00e4ude und welcher auf den Grund und Boden entf\u00e4llt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine solche Vereinbarung ist steuerlich jedoch nicht uneingeschr\u00e4nkt bindend.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs muss die vertragliche Aufteilung die tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnisse wirtschaftlich nachvollziehbar widerspiegeln.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzamt darf insbesondere dann von der vertraglichen Vereinbarung abweichen, wenn:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>die Aufteilung offensichtlich nicht den tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnissen entspricht,<\/li><li>erhebliche wirtschaftliche Zweifel an der Vereinbarung bestehen,<\/li><li>der Kaufpreis nur zum Schein aufgeteilt wurde oder<\/li><li>Anhaltspunkte f\u00fcr einen steuerlichen Gestaltungsmissbrauch vorliegen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine blo\u00df abweichende Berechnung des Finanzamts gen\u00fcgt jedoch nicht automatisch.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vielmehr m\u00fcssen die tats\u00e4chlichen Verkehrswerte und die Umst\u00e4nde des jeweiligen Immobilienerwerbs ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Welche Bedeutung hat die 20-Prozent-Grenze?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Besonders interessant ist die Auffassung des Finanzgerichts Schleswig-Holstein zur H\u00f6he einer noch hinnehmbaren Abweichung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach Ansicht des Gerichts stellt grunds\u00e4tzlich erst eine Abweichung von <strong>mehr als 20 Prozent<\/strong> ein wesentliches Indiz daf\u00fcr dar, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverh\u00e4ltnisse in grunds\u00e4tzlicher Weise verfehlt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dabei stellte der Senat auf den Anteil des Grund und Bodens ab.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Streitfall betrug dieser laut Kaufvertrag 34,10 Prozent, w\u00e4hrend das gerichtliche Sachverst\u00e4ndigengutachten einen Bodenwertanteil von 42 Prozent ermittelte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bezogen auf den gutachterlich ermittelten Bodenwertanteil lag die relative Abweichung bei rund 18,8 Prozent.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Gericht sah darin keine ausreichend erhebliche Abweichung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Wichtig:<\/strong> Die 20-Prozent-Grenze ist keine gesetzlich festgeschriebene Freigrenze.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sie stellt einen vom Finanzgericht herangezogenen Beurteilungsma\u00dfstab dar. Eine abweichende h\u00f6chstrichterliche Bewertung bleibt m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch bei geringeren Abweichungen k\u00f6nnen besondere Umst\u00e4nde Zweifel an einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung begr\u00fcnden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Welche Bedeutung hat die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises bebauter Grundst\u00fccke zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sie soll dabei unterst\u00fctzen, den Gesamtkaufpreis nach den Wertverh\u00e4ltnissen zwischen Geb\u00e4ude und Grund und Boden aufzuteilen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Arbeitshilfe kann insbesondere zur Plausibilit\u00e4tspr\u00fcfung einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung verwendet werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Allerdings hat der Bundesfinanzhof bereits mit Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26\/19) klargestellt, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht allein durch eine mithilfe der damaligen BMF-Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzt werden darf, wenn diese die tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnisse nicht sachgerecht abbildet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzgericht muss bei erheblichen Zweifeln gegebenenfalls weitere Beweise erheben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hierzu kann insbesondere ein Sachverst\u00e4ndigengutachten geh\u00f6ren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die inzwischen aktualisierte BMF-Arbeitshilfe kann weiterhin zur Orientierung dienen. Ihre Ergebnisse ersetzen jedoch nicht die rechtliche Pr\u00fcfung des Einzelfalls.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Steuer-Tipp: Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Notartermin pr\u00fcfen<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, sollten Sie die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Geb\u00e4ude und Grund und Boden m\u00f6glichst bereits vor der notariellen Beurkundung pr\u00fcfen lassen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine realistische und nachvollziehbar dokumentierte Kaufpreisaufteilung kann sp\u00e4tere Diskussionen mit dem Finanzamt vermeiden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dabei k\u00f6nnen insbesondere folgende Unterlagen hilfreich sein:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>aktuelle Bodenrichtwerte,<\/li><li>Informationen \u00fcber Baujahr, Zustand und Ausstattung,<\/li><li>objektspezifische Marktinformationen,<\/li><li>nachvollziehbare Wertermittlungen,<\/li><li>gegebenenfalls ein qualifiziertes Sachverst\u00e4ndigengutachten.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung sollte nicht ausschlie\u00dflich mit dem Ziel einer m\u00f6glichst hohen Geb\u00e4udeabschreibung festgelegt werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sie muss auch wirtschaftlich begr\u00fcndbar sein.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Warum sollten Geb\u00e4ude- und Bodenwerte relativ verglichen werden?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzgericht Schleswig-Holstein wies au\u00dferdem auf einen wichtigen Aspekt der Immobilienbewertung hin.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der tats\u00e4chlich vereinbarte Kaufpreis muss nicht zwingend dem von einem Sachverst\u00e4ndigen ermittelten Verkehrswert entsprechen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Streitfall betrug der Kaufpreis 329.000 Euro, w\u00e4hrend das gerichtliche Gutachten einen Verkehrswert von 290.000 Euro ermittelte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine solche Abweichung kann beispielsweise durch individuelle Verhandlungen oder besondere Marktbedingungen entstehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach den erg\u00e4nzenden \u00dcberlegungen des Gerichts sollte deshalb nicht allein entscheidend sein, um welchen Eurobetrag sich der vertraglich vereinbarte Kaufpreis von einem gutachterlichen Verkehrswert unterscheidet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aussagekr\u00e4ftiger ist vielmehr, ob die <strong>relativen Wertverh\u00e4ltnisse zwischen Geb\u00e4ude und Grund und Boden<\/strong> sachgerecht wiedergegeben werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dieser Gesichtspunkt ist besonders wichtig, weil bei der Geb\u00e4ude-AfA nicht der absolute Verkehrswert der Immobilie, sondern die zutreffende Verteilung der steuerlichen Anschaffungskosten im Mittelpunkt steht.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die entsprechenden Ausf\u00fchrungen des Gerichts erfolgten erg\u00e4nzend zur eigentlichen Entscheidungsbegr\u00fcndung.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Welche Bedeutung hat das Urteil f\u00fcr private Vermieter?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr private Immobilienvermieter kann eine vertragliche Kaufpreisaufteilung erhebliche steuerliche Vorteile bieten, sofern sie wirtschaftlich vertretbar ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gerade beim Erwerb \u00e4lterer Bestandsimmobilien kann die Aufteilung zwischen Geb\u00e4ude und Grund und Boden einen erheblichen Einfluss auf die j\u00e4hrlichen Werbungskosten haben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine h\u00f6here zul\u00e4ssige Geb\u00e4ude-AfA reduziert grunds\u00e4tzlich die steuerpflichtigen Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Urteil zeigt zugleich, dass das Finanzamt eine sorgf\u00e4ltig vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht ohne ausreichende Begr\u00fcndung durch eine eigene Berechnung ersetzen darf.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Allerdings sollten Vermieter darauf achten, dass die vereinbarten Werte realistisch sind und gegebenenfalls durch geeignete Unterlagen gest\u00fctzt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Achtung: Nicht jede vertragliche Kaufpreisaufteilung ist bindend<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein h\u00e4ufiger Irrtum besteht darin, dass die im Kaufvertrag festgelegte Aufteilung f\u00fcr das Finanzamt immer verbindlich sei.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das ist nicht richtig.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine Aufteilung, die den tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnissen offensichtlich widerspricht, kann steuerlich korrigiert werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ebenso wenig bietet die vom Finanzgericht herangezogene 20-Prozent-Grenze einen automatischen Schutz vor einer \u00dcberpr\u00fcfung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entscheidend bleibt, ob die Vereinbarung insgesamt wirtschaftlich haltbar ist.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was sollten Immobilienk\u00e4ufer jetzt pr\u00fcfen?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Urteil bietet Anlass, die Kaufpreisaufteilung bei geplanten oder bereits erfolgten Immobilienk\u00e4ufen zu \u00fcberpr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Checkliste f\u00fcr die Praxis<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Pr\u00fcfen Sie, ob der Kaufvertrag eine ausdr\u00fcckliche Aufteilung des Kaufpreises enth\u00e4lt.<\/li><li>Kontrollieren Sie, ob die Aufteilung wirtschaftlich nachvollziehbar ist.<\/li><li>Ber\u00fccksichtigen Sie den Bodenrichtwert und objektspezifische Besonderheiten.<\/li><li>Dokumentieren Sie die Grundlagen der Kaufpreisaufteilung.<\/li><li>Pr\u00fcfen Sie die zutreffende Zuordnung der Anschaffungsnebenkosten.<\/li><li>Kontrollieren Sie den verwendeten AfA-Satz und den Beginn der Abschreibung.<\/li><li>Vergleichen Sie abweichende Berechnungen des Finanzamts mit den tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnissen.<\/li><li>Ziehen Sie bei erheblichen Differenzen ein qualifiziertes Sachverst\u00e4ndigengutachten in Betracht.<\/li><li>Pr\u00fcfen Sie, ob betroffene Steuerbescheide noch offen oder \u00e4nderbar sind.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Urteil noch nicht rechtskr\u00e4ftig: Revision zugelassen<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat mit Urteil vom 29. Mai 2026 (Az. 5 K 97\/23) zugunsten der klagenden Grundst\u00fccksgesellschaft entschieden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Senat hat die Revision zugelassen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Damit ist die Entscheidung noch nicht rechtskr\u00e4ftig.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Insbesondere die Frage, wann eine Abweichung zwischen vertraglicher Kaufpreisaufteilung und gutachterlicher Bewertung erheblich genug ist, um die vertraglichen Werte zu verwerfen, bleibt f\u00fcr die weitere Rechtsprechung von Interesse.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzgericht selbst wies darauf hin, dass die Finanzgerichte die entsprechenden Grunds\u00e4tze des Bundesfinanzhofs bislang teilweise unterschiedlich konkretisiert haben.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fazit: Kaufpreisaufteilung im Vertrag kann die Geb\u00e4ude-AfA sichern<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein vom 29. Mai 2026 (Az. 5 K 97\/23) unterstreicht die Bedeutung einer sachgerecht vereinbarten Kaufpreisaufteilung beim Erwerb vermieteter Immobilien.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Die im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung zwischen Geb\u00e4ude und Grund und Boden ist grunds\u00e4tzlich steuerlich anzuerkennen, solange sie die tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnisse nicht in erheblicher Weise verfehlt und wirtschaftlich vertretbar ist.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nicht jede Abweichung von einer gutachterlichen Bewertung rechtfertigt eine Korrektur durch das Finanzamt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Immobilienk\u00e4ufer und Vermieter zeigt die Entscheidung, wie wichtig eine fr\u00fchzeitige und nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Da das Urteil noch nicht rechtskr\u00e4ftig ist, bleibt die weitere h\u00f6chstrichterliche Kl\u00e4rung abzuwarten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Sie planen den Kauf einer vermieteten Immobilie oder das Finanzamt hat Ihre Geb\u00e4udeabschreibung gek\u00fcrzt?<\/strong> Wir unterst\u00fctzen Sie gerne bei der Pr\u00fcfung der Kaufpreisaufteilung und der steuerlichen Abschreibungsm\u00f6glichkeiten.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00e4ufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung und Geb\u00e4ude-AfA<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Warum muss der Kaufpreis einer Immobilie aufgeteilt werden?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Weil grunds\u00e4tzlich nur der auf das Geb\u00e4ude entfallende Teil der Anschaffungskosten abgeschrieben werden kann. Grund und Boden ist steuerlich regelm\u00e4\u00dfig nicht abnutzbar und deshalb nicht abschreibbar.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Muss das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag akzeptieren?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Grunds\u00e4tzlich ist eine wirtschaftlich nachvollziehbare vertragliche Aufteilung zu ber\u00fccksichtigen. Bestehen erhebliche Zweifel an den tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnissen, kann das Finanzamt die Aufteilung \u00fcberpr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Wie hoch darf die Abweichung zwischen Kaufvertrag und Gutachten sein?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzgericht Schleswig-Holstein sieht eine Abweichung von mehr als 20 Prozent bezogen auf den Bodenwertanteil als wesentliches Indiz f\u00fcr eine problematische Aufteilung an. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine allgemeine gesetzliche Toleranzgrenze.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Darf das Finanzamt die BMF-Arbeitshilfe verwenden?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ja. Die Arbeitshilfe kann zur Plausibilit\u00e4tspr\u00fcfung dienen. Ihr Ergebnis rechtfertigt jedoch nicht ohne Weiteres, eine wirtschaftlich haltbare vertragliche Kaufpreisaufteilung zu verwerfen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Wie hoch ist die Geb\u00e4ude-AfA bei vermieteten Immobilien?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Wohngeb\u00e4ude gelten nach \u00a7 7 Abs. 4 EStG grunds\u00e4tzlich lineare AfA-S\u00e4tze von 2 Prozent, 2,5 Prozent oder 3 Prozent, abh\u00e4ngig insbesondere vom Fertigstellungszeitpunkt. Besondere gesetzliche Regelungen k\u00f6nnen abweichen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Kann ein Sachverst\u00e4ndigengutachten bei Streit mit dem Finanzamt helfen?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ja. Ein qualifiziertes Gutachten kann die tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnisse zwischen Geb\u00e4ude und Grund und Boden dokumentieren und damit zur \u00dcberpr\u00fcfung einer abweichenden Bewertung beitragen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ist das Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein rechtskr\u00e4ftig?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nein. Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen. Die endg\u00fcltige h\u00f6chstrichterliche Kl\u00e4rung bleibt abzuwarten.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Quellen und Rechtsgrundlagen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Finanzgericht Schleswig-Holstein, Urteil vom 29.05.2026, Az. 5 K 97\/23; Mitteilung vom 07.10.2026, Newsletter II\/2026.<\/li><li>Bundesfinanzhof, Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26\/19, BStBl II 2021, S. 372.<\/li><li>Bundesfinanzhof, Urteil vom 16.09.2015, Az. IX R 12\/14.<\/li><li>\u00a7 7 Abs. 4 EStG \u2013 Geb\u00e4udeabschreibung.<\/li><li>\u00a7 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG \u2013 AfA als Werbungskosten.<\/li><li>\u00a7 21 EStG \u2013 Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung.<\/li><li>\u00a7 42 AO \u2013 Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsm\u00f6glichkeiten.<\/li><li>Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).<\/li><li>Bundesministerium der Finanzen, Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung f\u00fcr bebaute Grundst\u00fccke, Stand M\u00e4rz 2026.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Rechtsstand: 25. Oktober 2026. Das Urteil ist nicht rechtskr\u00e4ftig.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespr\u00e4ch mit einem Steuerberater.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, sollte die Aufteilung des Kaufpreises auf Geb\u00e4ude und Grundst\u00fcck sorgf\u00e4ltig im Kaufvertrag festhalten. Denn diese Aufteilung bestimmt ma\u00dfgeblich, wie hoch die steuerliche Abschreibung des Geb\u00e4udes ausf\u00e4llt. Das Finanzgericht Schleswig-Holstein hat mit Urteil vom 29. Mai 2026 (Az. 5 K 97\/23) entschieden, dass eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung grunds\u00e4tzlich anzuerkennen ist, &hellip; <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/gebaeude-afa-finanzamt-muss-kaufpreisaufteilung-im-kaufvertrag-grundsaetzlich-akzeptieren\/\" class=\"more-link\"><span class=\"screen-reader-text\">Geb\u00e4ude-AfA: Finanzamt muss Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag grunds\u00e4tzlich akzeptieren<\/span> weiterlesen <span class=\"meta-nav\">&rarr;<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1730],"tags":[],"class_list":["post-80980","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-steuern-recht"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/80980","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=80980"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/80980\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=80980"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=80980"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=80980"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}