{"id":80990,"date":"2026-10-25T19:58:30","date_gmt":"2026-10-25T17:58:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=80990"},"modified":"2026-10-25T19:58:30","modified_gmt":"2026-10-25T17:58:30","slug":"erbschaftsteuer-bfh-staerkt-immobiliengutachten-trotz-hoeherem-verkaufspreis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/erbschaftsteuer-bfh-staerkt-immobiliengutachten-trotz-hoeherem-verkaufspreis\/","title":{"rendered":"Erbschaftsteuer: BFH st\u00e4rkt Immobiliengutachten trotz h\u00f6herem Verkaufspreis"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Ein Sachverst\u00e4ndigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundst\u00fcckswerts darf nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil die Immobilie sp\u00e4ter zu einem h\u00f6heren Preis verkauft wurde.<\/strong> Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Beschluss vom 4. August 2026 (Az. II B 87\/25) entschieden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wer eine Immobilie erbt, kann nach \u00a7 198 Bewertungsgesetz (BewG) einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, wenn die gesetzliche Grundst\u00fccksbewertung zu hoch ausf\u00e4llt. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann daf\u00fcr ein geeignetes Mittel sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzamt und die Finanzgerichte m\u00fcssen ein solches Gutachten inhaltlich pr\u00fcfen. Ein pauschaler Verweis auf einen h\u00f6heren, zeitnah erzielten Kaufpreis reicht nicht aus, um es vollst\u00e4ndig zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Entscheidung ist besonders f\u00fcr Erben, Beschenkte und Immobilieneigent\u00fcmer relevant, die sich gegen \u00fcberh\u00f6hte Grundbesitzwerte bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer wenden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Worum ging es in dem Streitfall?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Kl\u00e4ger hatte im Mai 2020 zwei gemischt genutzte Grundst\u00fccke geerbt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr beide Immobilien legte er Gutachten eines \u00f6ffentlich bestellten und vereidigten Sachverst\u00e4ndigen vor. Dieser ermittelte die Grundst\u00fcckswerte zum ma\u00dfgeblichen Bewertungsstichtag mithilfe des Ertragswertverfahrens.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die gutachterlichen Werte lagen deutlich unter den Werten, die das Finanzamt f\u00fcr die Erbschaftsteuer ansetzte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Einige Monate sp\u00e4ter verkaufte der Erbe die beiden Grundst\u00fccke jedoch zu einem erheblich h\u00f6heren Preis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Damit entstand die entscheidende Streitfrage:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Darf das Finanzamt ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten verwerfen, nur weil ein sp\u00e4terer Verkauf zu einem h\u00f6heren Preis erfolgt ist?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Welche Grundst\u00fcckswerte standen im Streit?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Unterschiede zwischen den gutachterlich ermittelten Werten, den Feststellungen des Finanzamts und den sp\u00e4teren Kaufpreisen waren erheblich.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><th>Bewertung<\/th><th>Grundst\u00fcck 1<\/th><th>Grundst\u00fcck 2<\/th><th>Gesamt<\/th><\/tr><tr><td>Sachverst\u00e4ndigengutachten<\/td><td>210.000 \u20ac<\/td><td>305.000 \u20ac<\/td><td>515.000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Feststellung des Finanzamts<\/td><td>290.834 \u20ac<\/td><td>405.006 \u20ac<\/td><td>695.840 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Kaufpreis im Februar 2021<\/td><td>380.000 \u20ac<\/td><td>520.000 \u20ac<\/td><td>900.000 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Sachverst\u00e4ndigengutachten lagen insgesamt <strong>180.840 Euro unter den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwerten<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zugleich \u00fcberstieg der sp\u00e4tere Verkaufspreis von insgesamt 900.000 Euro die gutachterliche Bewertung erheblich.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzamt erkannte die Gutachten deshalb nicht an.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch das Finanzgericht D\u00fcsseldorf wies die Klage zun\u00e4chst ab.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Warum lehnte das Finanzgericht die Gutachten ab?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzgericht D\u00fcsseldorf stellte im Wesentlichen auf die sp\u00e4ter erzielten Verkaufspreise ab.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach seiner Auffassung war ein im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr tats\u00e4chlich erzielter Kaufpreis besonders aussagekr\u00e4ftig f\u00fcr den gemeinen Wert einer Immobilie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Selbst wenn die vorgelegten Gutachten grunds\u00e4tzlich den Anforderungen an ordnungsgem\u00e4\u00dfe Sachverst\u00e4ndigengutachten entsprachen, sah das Finanzgericht die h\u00f6heren Kaufpreise als entscheidendes Gegenargument an.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dabei setzte es sich jedoch nicht ausreichend mit den konkreten Bewertungsans\u00e4tzen des Sachverst\u00e4ndigen auseinander.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Besonders relevant waren dokumentierte M\u00e4ngel und notwendige Sanierungsma\u00dfnahmen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Sachverst\u00e4ndige hatte hierf\u00fcr Betr\u00e4ge von 20.500 Euro beziehungsweise 80.500 Euro ber\u00fccksichtigt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Warum diese Positionen unzutreffend oder unbeachtlich sein sollten, erl\u00e4uterte das Finanzgericht nach Auffassung des BFH nicht hinreichend.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Erbe legte daraufhin Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision ein.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der BFH gab der Beschwerde statt, hob das Urteil des Finanzgerichts D\u00fcsseldorf auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zur\u00fcck.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Gericht stellte fest, dass das Finanzgericht gegen seine Pflichten zur Sachverhaltsaufkl\u00e4rung und zur vollst\u00e4ndigen W\u00fcrdigung des Verfahrensstoffs versto\u00dfen hatte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ma\u00dfgeblich waren:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>\u00a7 76 Abs. 1 Satz 1 FGO:<\/strong> Das Finanzgericht muss den entscheidungserheblichen Sachverhalt von Amts wegen aufkl\u00e4ren.<\/li><li><strong>\u00a7 96 Abs. 1 Satz 1 FGO:<\/strong> Das Gericht muss seine Entscheidung aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewinnen.<\/li><li><strong>\u00a7 198 BewG:<\/strong> Ein niedrigerer gemeiner Wert des Grundbesitzes kann durch ein geeignetes Sachverst\u00e4ndigengutachten nachgewiesen werden.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach Auffassung des BFH h\u00e4tte sich das Finanzgericht konkret mit den Gutachten, ihren Bewertungsans\u00e4tzen und den festgestellten M\u00e4ngeln befassen m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Ein h\u00f6herer Verkaufspreis rechtfertigt nicht automatisch die vollst\u00e4ndige Ablehnung eines sachgerecht erstellten Gutachtens.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wie wird eine geerbte Immobilie f\u00fcr die Erbschaftsteuer bewertet?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei einem Erbfall m\u00fcssen die zum Nachlass geh\u00f6renden Grundst\u00fccke f\u00fcr steuerliche Zwecke bewertet werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Bewertung richtet sich insbesondere nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je nach Art des Grundst\u00fccks kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren in Betracht, beispielsweise das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese gesetzlichen Verfahren sollen den gemeinen Wert der Immobilie m\u00f6glichst realit\u00e4tsgerecht abbilden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Allerdings k\u00f6nnen typisierte Bewertungsans\u00e4tze im Einzelfall zu h\u00f6heren Ergebnissen f\u00fchren, als sie den tats\u00e4chlichen Marktverh\u00e4ltnissen entsprechen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Genau f\u00fcr solche F\u00e4lle sieht \u00a7 198 BewG eine Nachweism\u00f6glichkeit vor.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was bedeutet der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach \u00a7 198 BewG?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach \u00a7 198 Abs. 1 BewG ist ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der tats\u00e4chliche gemeine Wert einer wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag unter dem gesetzlich ermittelten Grundbesitzwert liegt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das bedeutet:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Der gesetzlich ermittelte Grundbesitzwert muss nicht in jedem Fall hingenommen werden.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Erben und Beschenkte k\u00f6nnen einen niedrigeren Wert nachweisen und dadurch unter Umst\u00e4nden ihre erbschaft- oder schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Als Nachweis kommt nach \u00a7 198 Abs. 2 BewG insbesondere ein ordnungsgem\u00e4\u00dfes Gutachten eines geeigneten Sachverst\u00e4ndigen infrage.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch ein zeitnah zustande gekommener Kaufpreis kann unter den Voraussetzungen des \u00a7 198 Abs. 3 BewG als Nachweis dienen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entscheidend ist stets der Wert am gesetzlichen Bewertungsstichtag.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Welche Anforderungen muss ein Sachverst\u00e4ndigengutachten erf\u00fcllen?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nicht jedes beliebige Immobiliengutachten reicht f\u00fcr den Nachweis nach \u00a7 198 BewG aus.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach der gesetzlichen Regelung kommen regelm\u00e4\u00dfig Gutachten des zust\u00e4ndigen Gutachterausschusses oder entsprechend qualifizierter, bestellter oder zertifizierter Sachverst\u00e4ndiger infrage.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Gutachten muss unter Beachtung der ma\u00dfgeblichen Bewertungsvorschriften ordnungsgem\u00e4\u00df erstellt und nachvollziehbar sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Insbesondere sollten folgende Punkte ber\u00fccksichtigt werden:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Der zutreffende Bewertungsstichtag.<\/li><li>Die Eigenschaften und die Nutzung der Immobilie.<\/li><li>Das geeignete Bewertungsverfahren.<\/li><li>Der Zustand des Geb\u00e4udes.<\/li><li>Vorhandene Sch\u00e4den und Baum\u00e4ngel.<\/li><li>Erforderliche Instandsetzungs- und Sanierungsma\u00dfnahmen.<\/li><li>Nachvollziehbare Berechnungen und Bewertungsannahmen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der BFH betont, dass ein plausibles und den ma\u00dfgeblichen Vorschriften entsprechendes Gutachten regelm\u00e4\u00dfig als Nachweis geeignet ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das bedeutet jedoch nicht, dass jedes Gutachten automatisch und ungepr\u00fcft \u00fcbernommen werden muss.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Muss das Finanzamt jedes Gutachten vollst\u00e4ndig anerkennen?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nein. Das Finanzamt und gegebenenfalls das Finanzgericht d\u00fcrfen die Plausibilit\u00e4t und die fachliche Richtigkeit eines Gutachtens \u00fcberpr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sie k\u00f6nnen beispielsweise beanstanden, dass ein Abschlag f\u00fcr Geb\u00e4udesch\u00e4den nicht ausreichend begr\u00fcndet ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Allerdings m\u00fcssen solche Beanstandungen sachlich nachvollziehbar sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der BFH stellte ausdr\u00fccklich klar, dass ein Gutachten nicht allein wegen einzelner M\u00e4ngel insgesamt unber\u00fccksichtigt bleiben darf.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ist beispielsweise ein bestimmter Wertabschlag nicht hinreichend begr\u00fcndet, kann es ausreichen, gerade diesen Abschlag nicht anzuerkennen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch kleinere L\u00fccken k\u00f6nnen unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen der Beweisw\u00fcrdigung geschlossen werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Nicht jeder Fehler im Gutachten f\u00fchrt dazu, dass der gesamte Nachweis scheitert.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Steuer-Tipp: M\u00e4ngel und Sanierungsbedarf genau dokumentieren<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei geerbten Immobilien kann der bauliche Zustand erheblichen Einfluss auf den gemeinen Wert haben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lassen Sie deshalb vorhandene Sch\u00e4den, einen Instandhaltungsstau oder notwendige Sanierungsma\u00dfnahmen m\u00f6glichst konkret erfassen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Besonders hilfreich sind nachvollziehbare Kostenans\u00e4tze, Fotos, bautechnische Feststellungen und sonstige Unterlagen zum Bewertungsstichtag.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je besser die einzelnen Wertabschl\u00e4ge begr\u00fcndet sind, desto fundierter kann ein Sachverst\u00e4ndigengutachten gegen\u00fcber dem Finanzamt verteidigt werden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Welche Rolle spielt ein sp\u00e4ter erzielter Kaufpreis?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein tats\u00e4chlicher Kaufpreis ist grunds\u00e4tzlich ein wichtiges Indiz f\u00fcr den Marktwert einer Immobilie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach \u00a7 198 Abs. 3 BewG kann ein im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, wenn sich die ma\u00dfgeblichen Verh\u00e4ltnisse nicht ver\u00e4ndert haben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese gesetzliche Regelung hat jedoch eine entscheidende Besonderheit:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Sie dient dem Nachweis eines niedrigeren Werts \u2013 nicht der automatischen Erh\u00f6hung des gesetzlich festgestellten Grundst\u00fcckswerts.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der BFH stellte deshalb klar, dass ein h\u00f6herer Kaufpreis nicht pauschal dazu verwendet werden darf, ein anderes zul\u00e4ssiges Nachweismittel vollst\u00e4ndig auszuschlie\u00dfen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Verkaufspreis kann zwar bei der W\u00fcrdigung der tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnisse ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Gericht muss jedoch nachvollziehbar pr\u00fcfen, warum er im konkreten Fall gegen die gutachterliche Bewertung sprechen soll.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein schematischer Vorrang des Kaufpreises besteht nicht.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Warum ist der Bewertungsstichtag so wichtig?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei der Erbschaftsteuer kommt es grunds\u00e4tzlich auf die Verh\u00e4ltnisse zum Zeitpunkt des Erbfalls an.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Streitfall lag dieser Zeitpunkt im Mai 2020.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Verkauf der beiden Grundst\u00fccke erfolgte dagegen erst im Februar 2021.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zwischen Erbfall und Verkauf k\u00f6nnen sich Marktbedingungen oder objektspezifische Umst\u00e4nde \u00e4ndern.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Daher darf ein sp\u00e4ter erzielter Verkaufspreis nicht ohne n\u00e4here Pr\u00fcfung mit dem Wert am Bewertungsstichtag gleichgesetzt werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch besondere Umst\u00e4nde der Ver\u00e4u\u00dferung k\u00f6nnen f\u00fcr die Beurteilung relevant sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entscheidend ist, ob der sp\u00e4tere Kaufpreis tats\u00e4chlich geeignet ist, die Bewertung am ma\u00dfgeblichen Stichtag zu beurteilen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Praxisbeispiel: H\u00f6herer Kaufpreis trotz niedrigerem Gutachten<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Angenommen, f\u00fcr eine geerbte Immobilie ergeben sich folgende Werte:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><th>Position<\/th><th>Betrag<\/th><\/tr><tr><td>Gesetzlich festgestellter Grundbesitzwert<\/td><td>500.000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Wert laut qualifiziertem Gutachten<\/td><td>400.000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Sp\u00e4ter erzielter Kaufpreis<\/td><td>550.000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td><strong>Differenz zwischen gesetzlichem Wert und Gutachten<\/strong><\/td><td><strong>100.000 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Erbe m\u00f6chte erreichen, dass f\u00fcr die Erbschaftsteuer der gutachterlich ermittelte Wert von 400.000 Euro ber\u00fccksichtigt wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzamt verweist dagegen auf den sp\u00e4teren Kaufpreis von 550.000 Euro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach den Grunds\u00e4tzen des BFH darf das Gutachten nicht allein wegen dieses h\u00f6heren Kaufpreises vollst\u00e4ndig zur\u00fcckgewiesen werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vielmehr muss gepr\u00fcft werden, ob das Gutachten ordnungsgem\u00e4\u00df erstellt wurde und seine Wertans\u00e4tze nachvollziehbar sind.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Wichtig:<\/strong> Das Beispiel bedeutet nicht, dass der niedrigere Gutachtenwert zwingend angesetzt werden muss. Das Gutachten muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und die fachliche Pr\u00fcfung bestehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine m\u00f6gliche steuerliche Entlastung h\u00e4ngt zus\u00e4tzlich von Freibetr\u00e4gen, Steuerklasse, weiteren Nachlasswerten und sonstigen Umst\u00e4nden ab.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Warum ist die Entscheidung f\u00fcr Erben besonders wichtig?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gerade bei gr\u00f6\u00dferen Immobilienverm\u00f6gen kann die Bewertung erhebliche Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer haben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Problematisch sind insbesondere Grundst\u00fccke, bei denen standardisierte Bewertungsverfahren besondere wertmindernde Umst\u00e4nde nicht ausreichend erfassen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dazu k\u00f6nnen beispielsweise ein erheblicher Sanierungsbedarf, Baum\u00e4ngel oder besondere objektspezifische Einschr\u00e4nkungen geh\u00f6ren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In solchen F\u00e4llen kann ein qualifiziertes Sachverst\u00e4ndigengutachten ein wichtiges Instrument sein, um eine \u00fcberh\u00f6hte steuerliche Bewertung zu korrigieren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der BFH-Beschluss st\u00e4rkt dabei die Bedeutung einer sorgf\u00e4ltigen Einzelfallpr\u00fcfung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Finanzamt und Finanzgericht d\u00fcrfen sachverst\u00e4ndige Feststellungen nicht ohne nachvollziehbare Begr\u00fcndung \u00fcbergehen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Achtung: Der BFH hat den niedrigeren Wert noch nicht anerkannt<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein wichtiger Punkt darf bei der Entscheidung nicht \u00fcbersehen werden:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Bundesfinanzhof hat nicht selbst festgestellt, dass die vom Erben vorgelegten niedrigeren Gutachtenwerte zutreffend sind.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Er hat vielmehr Verfahrensfehler des Finanzgerichts D\u00fcsseldorf festgestellt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzgericht muss die Gutachten nun erneut pr\u00fcfen und sich insbesondere mit den ber\u00fccksichtigten Geb\u00e4udem\u00e4ngeln und Sanierungskosten auseinandersetzen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Die endg\u00fcltige H\u00f6he der anzusetzenden Grundbesitzwerte bleibt damit offen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was sollten Erben und Beschenkte jetzt pr\u00fcfen?<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Checkliste f\u00fcr die Praxis<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Pr\u00fcfen Sie, ob der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert nachvollziehbar ist.<\/li><li>Achten Sie auf den zutreffenden Bewertungsstichtag.<\/li><li>Untersuchen Sie, ob besondere wertmindernde Umst\u00e4nde ausreichend ber\u00fccksichtigt wurden.<\/li><li>Lassen Sie bei erheblichen Bewertungsabweichungen ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten pr\u00fcfen.<\/li><li>Dokumentieren Sie Baum\u00e4ngel, Sch\u00e4den und Sanierungsbedarf.<\/li><li>Bewahren Sie Kaufvertr\u00e4ge und andere relevante Unterlagen auf.<\/li><li>Kontrollieren Sie, ob das Finanzamt das Gutachten inhaltlich gew\u00fcrdigt hat.<\/li><li>Pr\u00fcfen Sie bei einer ablehnenden Entscheidung die Begr\u00fcndung.<\/li><li>Beachten Sie die geltenden Einspruchs- und Rechtsbehelfsfristen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fazit: Ein h\u00f6herer Verkaufspreis entwertet das Gutachten nicht automatisch<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit Beschluss vom 4. August 2026 (Az. II B 87\/25) hat der Bundesfinanzhof die Anforderungen an die Pr\u00fcfung von Sachverst\u00e4ndigengutachten beim Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts konkretisiert.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Ein qualifiziertes Gutachten nach \u00a7 198 BewG darf nicht allein mit dem Hinweis auf einen h\u00f6heren Kaufpreis pauschal zur\u00fcckgewiesen werden.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Finanzgericht muss sich mit den konkreten Feststellungen des Sachverst\u00e4ndigen auseinandersetzen und m\u00f6gliche Beanstandungen nachvollziehbar begr\u00fcnden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Erben und Beschenkte ist dies eine wichtige Entscheidung, wenn die gesetzliche Immobilienbewertung \u00fcber dem tats\u00e4chlich nachweisbaren gemeinen Wert liegt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Allerdings bleibt eine sorgf\u00e4ltige fachliche Pr\u00fcfung des Gutachtens erforderlich. Der BFH hat den Rechtsstreit deshalb zur erneuten Entscheidung an das Finanzgericht D\u00fcsseldorf zur\u00fcckverwiesen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Sie haben eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen und halten den vom Finanzamt angesetzten Grundst\u00fcckswert f\u00fcr zu hoch?<\/strong> Wir unterst\u00fctzen Sie gerne bei der steuerlichen Pr\u00fcfung des Grundbesitzwerts und der Frage, ob ein Nachweis nach \u00a7 198 BewG sinnvoll ist.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00e4ufige Fragen zum niedrigeren Grundbesitzwert bei der Erbschaftsteuer<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Kann ich einen niedrigeren Immobilienwert f\u00fcr die Erbschaftsteuer nachweisen?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ja. Nach \u00a7 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert angesetzt werden, wenn der Steuerpflichtige diesen f\u00fcr den ma\u00dfgeblichen Bewertungsstichtag nachweist.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Welches Gutachten erkennt das Finanzamt an?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Regelm\u00e4\u00dfig kommt ein Gutachten des zust\u00e4ndigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten, bestellten oder zertifizierten Sachverst\u00e4ndigen infrage. Das Gutachten muss die ma\u00dfgeblichen Bewertungsvorschriften beachten und plausibel sein.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Darf das Finanzamt ein Gutachten wegen eines h\u00f6heren Verkaufspreises ablehnen?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nicht pauschal. Nach dem BFH-Beschluss vom 4. August 2026 muss das Gutachten inhaltlich gepr\u00fcft werden. Ein h\u00f6herer Kaufpreis reicht allein nicht aus, um die gesamte Bewertung zu verwerfen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Was gilt, wenn das Gutachten einzelne Fehler enth\u00e4lt?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Einzelne unzureichend begr\u00fcndete Bewertungsans\u00e4tze f\u00fchren nicht automatisch zur vollst\u00e4ndigen Unbrauchbarkeit des Gutachtens. Gegebenenfalls sind nur bestimmte Abschl\u00e4ge zu korrigieren.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Welcher Zeitpunkt ist f\u00fcr die Immobilienbewertung entscheidend?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei der Erbschaftsteuer ist grunds\u00e4tzlich der Bewertungsstichtag ma\u00dfgeblich, regelm\u00e4\u00dfig der Zeitpunkt des Erbfalls. Sp\u00e4tere Entwicklungen m\u00fcssen entsprechend eingeordnet werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Kann ein tats\u00e4chlicher Verkaufspreis als Nachweis dienen?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ja. Nach \u00a7 198 Abs. 3 BewG kann ein im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, wenn die ma\u00dfgeblichen Verh\u00e4ltnisse unver\u00e4ndert geblieben sind.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Hat der BFH im Streitfall den niedrigeren Gutachtenwert best\u00e4tigt?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nein. Der BFH hat das Urteil des Finanzgerichts D\u00fcsseldorf wegen Verfahrensfehlern aufgehoben. Die inhaltliche Pr\u00fcfung der Gutachten muss im zweiten Rechtsgang nachgeholt werden.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Quellen und Rechtsgrundlagen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Bundesfinanzhof, Beschluss vom 04.08.2026, Az. II B 87\/25, ECLI:DE:BFH:2026.040826.IIB87.25.0.<\/li><li>Finanzgericht D\u00fcsseldorf, Urteil vom 27.11.2025, Az. 11 K 2562\/22 BG \u2013 aufgehoben durch den BFH.<\/li><li>\u00a7 198 Abs. 1 bis 3 BewG \u2013 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts.<\/li><li>\u00a7 9 Abs. 2 BewG \u2013 Begriff des gemeinen Werts.<\/li><li>\u00a7 76 Abs. 1 Satz 1 FGO \u2013 Sachverhaltsaufkl\u00e4rung.<\/li><li>\u00a7 96 Abs. 1 Satz 1 FGO \u2013 W\u00fcrdigung des Gesamtergebnisses des Verfahrens.<\/li><li>BFH, Urteil vom 25.04.2018, Az. II R 47\/15, BFHE 262, 157, BStBl II 2019, S. 144.<\/li><li>BFH, Urteil vom 16.09.2020, Az. II R 1\/18, BFHE 269, 406, BStBl II 2021, S. 594.<\/li><li>BFH, Urteil vom 03.12.2008, Az. II R 19\/08, BFHE 224, 268, BStBl II 2009, S. 403.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Rechtsstand: 25. Oktober 2026.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Dieser Beitrag stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht das Gespr\u00e4ch mit einem Steuerberater.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ein Sachverst\u00e4ndigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundst\u00fcckswerts darf nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil die Immobilie sp\u00e4ter zu einem h\u00f6heren Preis verkauft wurde. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Beschluss vom 4. August 2026 (Az. II B 87\/25) entschieden. Wer eine Immobilie erbt, kann nach \u00a7 198 Bewertungsgesetz (BewG) einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, wenn &hellip; <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/erbschaftsteuer-bfh-staerkt-immobiliengutachten-trotz-hoeherem-verkaufspreis\/\" class=\"more-link\"><span class=\"screen-reader-text\">Erbschaftsteuer: BFH st\u00e4rkt Immobiliengutachten trotz h\u00f6herem Verkaufspreis<\/span> weiterlesen <span class=\"meta-nav\">&rarr;<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1730],"tags":[],"class_list":["post-80990","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-steuern-recht"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/80990","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=80990"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/80990\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=80990"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=80990"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=80990"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}