{"id":81058,"date":"2026-10-30T11:17:45","date_gmt":"2026-10-30T09:17:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=81058"},"modified":"2026-10-30T11:17:45","modified_gmt":"2026-10-30T09:17:45","slug":"grunderwerbsteuer-und-eigenkapital-was-nach-den-kaufnebenkosten-fuer-die-finanzierung-bleibt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/grunderwerbsteuer-und-eigenkapital-was-nach-den-kaufnebenkosten-fuer-die-finanzierung-bleibt\/","title":{"rendered":"Grunderwerbsteuer und Eigenkapital: Was nach den Kaufnebenkosten f\u00fcr die Finanzierung bleibt"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Wer eine Immobilie kaufen m\u00f6chte, sollte nicht nur auf den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate achten. Die Kaufnebenkosten k\u00f6nnen einen erheblichen Teil des angesparten Eigenkapitals aufbrauchen. Besonders die Grunderwerbsteuer macht einen Unterschied: Je nach Bundesland werden zwischen 3,5 % und 6,5 % f\u00e4llig. Was das f\u00fcr die Immobilienfinanzierung bedeutet, zeigt eine Beispielrechnung f\u00fcr eine Eigentumswohnung im Wert von 389.000 \u20ac.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. Warum die Grunderwerbsteuer das Eigenkapital reduziert<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beim Immobilienkauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis regelm\u00e4\u00dfig weitere Kosten an:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Grunderwerbsteuer:<\/strong> 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Notarkosten:<\/strong> im Beispiel pauschal 1,5 % des Kaufpreises<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Grundbuchkosten:<\/strong> im Beispiel pauschal 0,5 %<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Maklerprovision:<\/strong> im Beispiel 3,57 % inklusive Umsatzsteuer als K\u00e4uferanteil<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese Kosten werden bei der Immobilienfinanzierung h\u00e4ufig untersch\u00e4tzt. Denn Banken erwarten regelm\u00e4\u00dfig, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Problem: Eigenkapital, das bereits f\u00fcr Steuern, Notar, Grundbuch und Makler verwendet wurde, steht nicht mehr zur Finanzierung des Kaufpreises zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je h\u00f6her die Kaufnebenkosten sind, desto geringer f\u00e4llt der Eigenkapitalanteil aus, der tats\u00e4chlich in die Immobilie flie\u00dft.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. Beispielrechnung: Eigentumswohnung f\u00fcr 389.000 \u20ac mit 80.000 \u20ac Eigenkapital<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein K\u00e4ufer m\u00f6chte eine Eigentumswohnung f\u00fcr 389.000 \u20ac erwerben. Er verf\u00fcgt \u00fcber 80.000 \u20ac Eigenkapital.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr die Berechnung werden folgende Nebenkosten angenommen:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Kostenart<\/th><th>Niedersachsen \/ Baden-W\u00fcrttemberg<\/th><th>Bayern<\/th><\/tr><tr><td>Kaufpreis<\/td><td>389.000,00 \u20ac<\/td><td>389.000,00 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Grunderwerbsteuer<\/td><td>19.450,00 \u20ac (5,0 %)<\/td><td>13.615,00 \u20ac (3,5 %)<\/td><\/tr><tr><td>Notar (1,5 %)<\/td><td>5.835,00 \u20ac<\/td><td>5.835,00 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Grundbuch (0,5 %)<\/td><td>1.945,00 \u20ac<\/td><td>1.945,00 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Makler (3,57 %)<\/td><td>13.887,30 \u20ac<\/td><td>13.887,30 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td><strong>Kaufnebenkosten insgesamt<\/strong><\/td><td><strong>41.117,30 \u20ac<\/strong><\/td><td><strong>35.282,30 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Eigenkapital vorhanden<\/td><td>80.000,00 \u20ac<\/td><td>80.000,00 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td><strong>Eigenkapital nach Nebenkosten<\/strong><\/td><td><strong>38.882,70 \u20ac<\/strong><\/td><td><strong>44.717,70 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Hinweis: Modellrechnung mit einheitlicher Maklerprovision und pauschalierten Notar- und Grundbuchkosten. Die tats\u00e4chlichen Betr\u00e4ge k\u00f6nnen abweichen.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Niedersachsen und Baden-W\u00fcrttemberg: Mehr als die H\u00e4lfte des Eigenkapitals ist bereits verbraucht<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei einem Grunderwerbsteuersatz von 5 % entstehen insgesamt 41.117,30 \u20ac Kaufnebenkosten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das entspricht <strong>51,4 % des vorhandenen Eigenkapitals<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Von den urspr\u00fcnglich 80.000 \u20ac bleiben nur 38.882,70 \u20ac \u00fcbrig, die zur Finanzierung des eigentlichen Kaufpreises eingesetzt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Bayern: Niedrigere Grunderwerbsteuer schafft zus\u00e4tzlichen Spielraum<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Bayern betr\u00e4gt die Grunderwerbsteuer lediglich 3,5 %.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die gesamten Kaufnebenkosten belaufen sich deshalb bei identischen Annahmen auf 35.282,30 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Damit werden rund <strong>44,1 % des Eigenkapitals<\/strong> f\u00fcr Nebenkosten ben\u00f6tigt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr den Immobilienkauf verbleiben 44.717,70 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Der Unterschied: Allein durch den niedrigeren Grunderwerbsteuersatz stehen in Bayern 5.835 \u20ac mehr Eigenkapital f\u00fcr den Kaufpreis zur Verf\u00fcgung.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Wie viel Immobilienkredit wird tats\u00e4chlich ben\u00f6tigt?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Kaufnebenkosten beeinflussen unmittelbar, welchen Kredit der K\u00e4ufer aufnehmen muss.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Unter der Annahme, dass das gesamte Eigenkapital eingesetzt wird, ergibt sich folgende Finanzierung:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Finanzierung<\/th><th>Niedersachsen \/ Baden-W\u00fcrttemberg<\/th><th>Bayern<\/th><\/tr><tr><td>Kaufpreis<\/td><td>389.000,00 \u20ac<\/td><td>389.000,00 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Eigenkapital f\u00fcr den Kaufpreis<\/td><td>38.882,70 \u20ac<\/td><td>44.717,70 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td><strong>Ben\u00f6tigter Immobilienkredit<\/strong><\/td><td><strong>350.117,30 \u20ac<\/strong><\/td><td><strong>344.282,30 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Darlehen im Verh\u00e4ltnis zum Kaufpreis<\/td><td>90,0 %<\/td><td>88,5 %<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Niedersachsen und Baden-W\u00fcrttemberg muss der K\u00e4ufer rund 90 % des Immobilienkaufpreises \u00fcber ein Darlehen finanzieren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Bayern liegt dieser Anteil bei rund 88,5 %.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das kann sich auf die Finanzierungskonditionen auswirken. Banken ber\u00fccksichtigen insbesondere das Verh\u00e4ltnis zwischen Darlehensh\u00f6he und dem von ihnen ermittelten Beleihungswert.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein h\u00f6herer Finanzierungsanteil kann daher zu h\u00f6heren Zinsen f\u00fchren. Allerdings ist der Kaufpreis nicht automatisch mit dem bankinternen Beleihungswert gleichzusetzen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. Grunderwerbsteuer 2026: Die Steuers\u00e4tze aller Bundesl\u00e4nder<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die H\u00f6he der Grunderwerbsteuer h\u00e4ngt davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie liegt.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Bundesland<\/th><th>Steuersatz 2026<\/th><th>Steuer bei 389.000 \u20ac<\/th><\/tr><tr><td>Bayern<\/td><td>3,5 %<\/td><td>13.615 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Baden-W\u00fcrttemberg<\/td><td>5,0 %<\/td><td>19.450 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Niedersachsen<\/td><td>5,0 %<\/td><td>19.450 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Rheinland-Pfalz<\/td><td>5,0 %<\/td><td>19.450 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Sachsen-Anhalt<\/td><td>5,0 %<\/td><td>19.450 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Th\u00fcringen<\/td><td>5,0 %<\/td><td>19.450 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Bremen<\/td><td>5,5 %<\/td><td>21.395 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Hamburg<\/td><td>5,5 %<\/td><td>21.395 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Sachsen<\/td><td>5,5 %<\/td><td>21.395 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Berlin<\/td><td>6,0 %<\/td><td>23.340 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Hessen<\/td><td>6,0 %<\/td><td>23.340 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Mecklenburg-Vorpommern<\/td><td>6,0 %<\/td><td>23.340 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Brandenburg<\/td><td>6,5 %<\/td><td>25.285 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Nordrhein-Westfalen<\/td><td>6,5 %<\/td><td>25.285 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Saarland<\/td><td>6,5 %<\/td><td>25.285 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Schleswig-Holstein<\/td><td>6,5 %<\/td><td>25.285 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Stand: Oktober 2026. Berechnung f\u00fcr einen vollst\u00e4ndig grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreis von 389.000 \u20ac ohne besondere Steuerbefreiungen.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zwischen Bayern mit 3,5 % und den Bundesl\u00e4ndern mit 6,5 % liegen bei diesem Kaufpreis <strong>11.670 \u20ac Grunderwerbsteuer<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei identischen sonstigen Kosten unterscheiden sich damit auch die erforderlichen Eigenmittel beziehungsweise der Kreditbedarf um 11.670 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">5. Beispiel Berlin: Kaufnebenkosten von rund 45.000 \u20ac<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Berlin gilt ein Grunderwerbsteuersatz von 6 %.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei einer Eigentumswohnung f\u00fcr 389.000 \u20ac ergibt sich folgende Kalkulation:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Kostenposition<\/th><th>Betrag<\/th><\/tr><tr><td>Grunderwerbsteuer (6 %)<\/td><td>23.340,00 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Notar (1,5 %)<\/td><td>5.835,00 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Grundbuch (0,5 %)<\/td><td>1.945,00 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Makler (3,57 %)<\/td><td>13.887,30 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td><strong>Kaufnebenkosten insgesamt<\/strong><\/td><td><strong>45.007,30 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Eigenkapital vorhanden<\/td><td>80.000,00 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td><strong>Verbleibendes Eigenkapital<\/strong><\/td><td><strong>34.992,70 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Ben\u00f6tigter Immobilienkredit<\/strong><\/td><td><strong>354.007,30 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Damit werden in Berlin rund 56,3 % des vorhandenen Eigenkapitals bereits durch die Kaufnebenkosten beansprucht.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nur noch rund 35.000 \u20ac stehen zur direkten Finanzierung des Kaufpreises zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">6. Welche Auswirkungen haben h\u00f6here Kaufnebenkosten auf die monatliche Kreditrate?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine h\u00f6here Grunderwerbsteuer verursacht nicht nur einmalige Zusatzkosten. Muss der K\u00e4ufer diese Belastung durch ein entsprechend h\u00f6heres Darlehen ausgleichen, entstehen \u00fcber die gesamte Finanzierungsdauer zus\u00e4tzliche Finanzierungskosten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beispiel: Der K\u00e4ufer ben\u00f6tigt aufgrund der Kaufnebenkosten 5.835 \u20ac mehr Kredit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei einem angenommenen Sollzinssatz von 3,5 % und einer anf\u00e4nglichen Tilgung von 2 % ergibt sich folgende zus\u00e4tzliche anf\u00e4ngliche Monatsrate:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>5.835 \u20ac \u00d7 5,5 % \u00f7 12 = rund 26,74 \u20ac monatlich.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das entspricht rund 321 \u20ac j\u00e4hrlich an zus\u00e4tzlicher anf\u00e4nglicher Annuit\u00e4t.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der tats\u00e4chliche Mehraufwand \u00fcber die Kreditlaufzeit h\u00e4ngt unter anderem von der Zinsbindung, der weiteren Zinsentwicklung, der Tilgung und m\u00f6glichen Sondertilgungen ab.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hinzu kommt: Wenn die niedrigere Eigenkapitalquote zu einem schlechteren Darlehenszins f\u00fchrt, kann sich auch die Verzinsung des gesamten Kredits verteuern.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">7. Wie lassen sich Kaufnebenkosten legal reduzieren?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nicht alle Erwerbsnebenkosten lassen sich vermeiden. Es gibt aber M\u00f6glichkeiten, die Gesamtbelastung zu verringern.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Bewegliches Inventar gesondert ausweisen<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Werden zusammen mit einer Immobilie beispielsweise eine gebrauchte Einbauk\u00fcche, M\u00f6bel oder andere bewegliche Gegenst\u00e4nde erworben, k\u00f6nnen diese unter bestimmten Voraussetzungen bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer au\u00dfer Ansatz bleiben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voraussetzung ist insbesondere eine sachgerechte und nachvollziehbare Aufteilung des Gesamtkaufpreises.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beispiel:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Gesamtkaufpreis einschlie\u00dflich Inventar: 389.000 \u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>Angemessener Kaufpreisanteil f\u00fcr bewegliches Inventar: 9.000 \u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>Grunderwerbsteuerpflichtiger Immobilienkaufpreis: 380.000 \u20ac<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei 5 % Grunderwerbsteuer ergibt sich daraus eine Steuerersparnis von 450 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Wichtig:<\/strong> Der Inventarwert muss realistisch sein. K\u00fcnstlich \u00fcberh\u00f6hte Wertans\u00e4tze werden vom Finanzamt nicht ohne Weiteres anerkannt.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Maklerprovision pr\u00fcfen und verhandeln<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Maklerprovision ist nicht bundesweit auf einen festen Prozentsatz festgelegt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei Wohnungen und Einfamilienh\u00e4usern gelten f\u00fcr den Verkauf an Verbraucher besondere gesetzliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten nach \u00a7\u00a7 656a ff. BGB.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je nach Vertragsgestaltung kann eine Reduzierung der Maklerprovision m\u00f6glich sein. Bei einem provisionsfreien Immobilienkauf entf\u00e4llt diese Kostenposition vollst\u00e4ndig.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im vorliegenden Beispiel w\u00fcrde dies das verf\u00fcgbare Eigenkapital um 13.887,30 \u20ac erh\u00f6hen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Steuerbefreiungen beim Immobilienerwerb pr\u00fcfen<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nicht jeder Immobilienerwerb l\u00f6st zwingend Grunderwerbsteuer aus.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bestimmte Erwerbsvorg\u00e4nge sind gesetzlich befreit. Hierzu z\u00e4hlen beispielsweise unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Grundst\u00fccks\u00fcbertragungen zwischen Ehegatten<\/li>\n\n\n\n<li>Grundst\u00fcckserwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie, etwa zwischen Eltern und Kindern<\/li>\n\n\n\n<li>Bestimmte Grundst\u00fccks\u00fcbertragungen im Zusammenhang mit Erbschaften und Schenkungen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die einschl\u00e4gigen Steuerbefreiungen ergeben sich insbesondere aus \u00a7\u00a7 3 und 4 GrEStG.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beim gew\u00f6hnlichen Kauf einer Eigentumswohnung von einem fremden Dritten greift dagegen regelm\u00e4\u00dfig keine dieser Befreiungen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">8. Steuerlicher Unterschied: Selbstgenutzte oder vermietete Immobilie?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch die sp\u00e4tere steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten ist wichtig.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Bei selbstgenutzten Immobilien<\/strong> geh\u00f6ren die Grunderwerbsteuer und weitere Erwerbsnebenkosten grunds\u00e4tzlich zur privaten Verm\u00f6genssph\u00e4re. Ein unmittelbarer Werbungskostenabzug bei der Einkommensteuer ist regelm\u00e4\u00dfig nicht m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Bei vermieteten Immobilien<\/strong> sind die dem Erwerb zuzurechnenden Grunderwerbsteuer-, Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten grunds\u00e4tzlich Teil der Anschaffungsnebenkosten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Soweit diese auf das Geb\u00e4ude entfallen, erh\u00f6hen sie die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Absetzung f\u00fcr Abnutzung (AfA) nach \u00a7 7 EStG.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der auf Grund und Boden entfallende Anteil ist dagegen nicht abschreibbar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kosten f\u00fcr die Darlehensbeschaffung, etwa bestimmte Geb\u00fchren im Zusammenhang mit der Bestellung einer Grundschuld, sind hiervon steuerlich zu unterscheiden. Bei einer vermieteten Immobilie k\u00f6nnen sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen Finanzierungskosten und damit Werbungskosten darstellen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine sorgf\u00e4ltige steuerliche Zuordnung bereits beim Erwerb ist deshalb sinnvoll.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">9. Wie viel Eigenkapital sollte man f\u00fcr den Immobilienkauf einplanen?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine allgemeing\u00fcltige Eigenkapitalquote gibt es nicht. Entscheidend sind insbesondere die finanziellen Verh\u00e4ltnisse, die Immobilie, die Beleihungsbewertung und die Konditionen der finanzierenden Bank.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kaufinteressenten sollten folgende Betr\u00e4ge getrennt planen:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Kaufnebenkosten einschlie\u00dflich Grunderwerbsteuer<\/li>\n\n\n\n<li>Eigenkapitalanteil zur Finanzierung des Kaufpreises<\/li>\n\n\n\n<li>R\u00fccklagen f\u00fcr Modernisierung, Instandhaltung und unerwartete Ausgaben<\/li>\n\n\n\n<li>Eine ausreichende Liquidit\u00e4tsreserve f\u00fcr die laufenden Lebenshaltungskosten<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wer sein gesamtes Eigenkapital in den Immobilienkauf investiert, hat nach dem Erwerb m\u00f6glicherweise keine ausreichenden R\u00fccklagen mehr.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gerade bei Eigentumswohnungen k\u00f6nnen zus\u00e4tzliche Belastungen durch Hausgeld, Instandhaltungsma\u00dfnahmen oder Sonderumlagen entstehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Finanzierung sollte deshalb nicht allein danach beurteilt werden, ob die Bank das gew\u00fcnschte Darlehen bewilligt, sondern auch danach, ob die laufende finanzielle Belastung langfristig tragbar bleibt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">10. Fazit: Nicht das angesparte Eigenkapital z\u00e4hlt, sondern was nach den Nebenkosten \u00fcbrig bleibt<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>80.000 \u20ac Eigenkapital bedeuten beim Immobilienkauf nicht, dass auch 80.000 \u20ac zur Finanzierung des Kaufpreises eingesetzt werden k\u00f6nnen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beim Kauf einer Eigentumswohnung f\u00fcr 389.000 \u20ac werden unter den gew\u00e4hlten Annahmen bereits zwischen rund 35.000 \u20ac und 47.000 \u20ac durch die Kaufnebenkosten aufgezehrt \u2013 abh\u00e4ngig vom Bundesland.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Niedersachsen und Baden-W\u00fcrttemberg sind das mehr als 51 % des vorhandenen Eigenkapitals, in Bayern rund 44 % und in Berlin rund 56 %.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Daher gilt:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Die Grunderwerbsteuer ist nicht nur ein steuerlicher Kostenfaktor, sondern ein wichtiger Bestandteil der gesamten Immobilienfinanzierung.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wer die Kaufnebenkosten fr\u00fchzeitig berechnet, kann den tats\u00e4chlichen Darlehensbedarf besser einsch\u00e4tzen, Finanzierungskonditionen vergleichen und Liquidit\u00e4tsengp\u00e4sse vermeiden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Steuerberatung beim Immobilienkauf<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sie planen den Kauf einer Eigentumswohnung, eines Hauses oder einer vermieteten Immobilie?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine steuerliche Beratung vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags kann helfen, die Grunderwerbsteuer richtig einzuordnen, m\u00f6gliche Steuerbefreiungen zu pr\u00fcfen und die Anschaffungsnebenkosten bei vermieteten Immobilien zutreffend zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Steuerberater Schr\u00f6der \u2013 seit \u00fcber 30 Jahren Steuerberatung in Berlin.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Weitere Informationen und Steuerrechner finden Sie unter <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/Steuerrechner\/Grunderwerbsteuer.html\">www.steuerschroeder.de\/Steuerrechner\/Grunderwerbsteuer.html<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Rechtsstand: Oktober 2026. S\u00e4mtliche Finanzierungsberechnungen sind vereinfachte Modellrechnungen und ersetzen weder eine individuelle Steuerberatung noch eine konkrete Finanzierungspr\u00fcfung.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wer eine Immobilie kaufen m\u00f6chte, sollte nicht nur auf den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate achten. Die Kaufnebenkosten k\u00f6nnen einen erheblichen Teil des angesparten Eigenkapitals aufbrauchen. Besonders die Grunderwerbsteuer macht einen Unterschied: Je nach Bundesland werden zwischen 3,5 % und 6,5 % f\u00e4llig. Was das f\u00fcr die Immobilienfinanzierung bedeutet, zeigt eine Beispielrechnung f\u00fcr eine Eigentumswohnung &hellip; <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/grunderwerbsteuer-und-eigenkapital-was-nach-den-kaufnebenkosten-fuer-die-finanzierung-bleibt\/\" class=\"more-link\"><span class=\"screen-reader-text\">Grunderwerbsteuer und Eigenkapital: Was nach den Kaufnebenkosten f\u00fcr die Finanzierung bleibt<\/span> weiterlesen <span class=\"meta-nav\">&rarr;<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1730],"tags":[],"class_list":["post-81058","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-steuern-recht"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81058","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=81058"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81058\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":81059,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81058\/revisions\/81059"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=81058"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=81058"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=81058"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}