{"id":25126,"date":"2013-02-04T18:30:34","date_gmt":"2013-02-04T16:30:34","guid":{"rendered":"http:\/\/steuer.org\/?p=25126"},"modified":"2013-02-04T18:30:34","modified_gmt":"2013-02-04T16:30:34","slug":"r-b-194-bewertung-des-erbbaugrundstucks-belastetes-grundstuck","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/r-b-194-bewertung-des-erbbaugrundstucks-belastetes-grundstuck\/","title":{"rendered":"R B 194 Bewertung des Erbbaugrundst\u00fccks (belastetes Grundst\u00fcck)"},"content":{"rendered":"

Zu \u00a7 194 BewG<\/strong><\/p>\n

R B 194 Bewertung des Erbbaugrundst\u00fccks (belastetes Grundst\u00fcck)<\/strong><\/p>\n

(1)\u00a01<\/sup>Der Wert des\u00a0Erbbaugrundst\u00fccks<\/strong>\u00a0ist vorrangig im Vergleichswertverfahren (> R B 183) zu ermitteln, wenn f\u00fcr das Erbbaugrundst\u00fcck Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren f\u00fcr entsprechende Vergleichsgrundst\u00fccke vorliegen.\u00a02<\/sup>Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren f\u00fcr ein Erbbaugrundst\u00fcck liegen vor, wenn sie f\u00fcr Grundst\u00fccke ermittelt wurden, die nach der Grundst\u00fccksart \u00fcbereinstimmen und hinsichtlich der Bebauung, der Erbbauzinss\u00e4tze, der Bodenrichtwerte sowie der Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht erheblich abweichen.\u00a03<\/sup>Der Wert f\u00fcr das Erbbaugrundst\u00fcck kann auch durch Anwendung eines Vergleichsfaktors auf den Wert des unbelasteten Grundst\u00fccks ermittelt werden.<\/p>\n

(2)\u00a01<\/sup>Kann das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden, setzt sich der Wert des Erbbaugrundst\u00fccks aus dem\u00a0Bodenwertanteil<\/strong>\u00a0nach\u00a0\u00a7 194 Absatz 3 BewG\u00a0und ggf. demGeb\u00e4udewertanteil<\/strong>\u00a0nach\u00a0\u00a7 194 Absatz 4 BewG\u00a0zusammen\u00a0(finanzmathematische Methode)<\/strong>.2<\/sup>Ist das mit dem Erbbaurecht belastete Grundst\u00fcck unbebaut, besteht der Grundbesitzwert des Erbbaugrundst\u00fccks allein im Bodenwertanteil nach\u00a0\u00a7 194 Absatz 3 BewG\u00a0(vgl. aber R B 193 Absatz 7 Satz 4).<\/p>\n

(3)\u00a01<\/sup>Der\u00a0Bodenwertanteil<\/strong>\u00a0ergibt sich aus dem abgezinsten Bodenwert und dem kapitalisierten vertraglich vereinbarten j\u00e4hrlichen Erbbauzins.\u00a02<\/sup>Die\u00a0Abzinsung des Bodenwerts<\/strong>\u00a0(\u00a7 194 Absatz 3 Satz 2,\u00a0\u00a7 193 Absatz 4 BewG\u00a0in Verbindung mit der\u00a0Anlage 26 zum BewG) und die Kapitalisierung des Erbbauzinses (\u00a7 194 Absatz 3 Satz 3 BewG\u00a0in Verbindung mit der\u00a0Anlage 21 zum BewG)erfolgen nach der Restlaufzeit des Erbbaurechts<\/strong>.\u00a03<\/sup>Der Abzinsungsfaktor nach\u00a0Anlage 26 zum BewG\u00a0ist abh\u00e4ngig vom ma\u00dfgebenden Liegenschaftszinssatz und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts\u00a04<\/sup>Dabei ist auf die von den Gutachteraussch\u00fcssen ermittelten Liegenschaftszinss\u00e4tze abzustellen.\u00a05<\/sup>Wurden solche nicht ermittelt, sind die in\u00a0\u00a7 193 Absatz 4 Satz 2 BewG\u00a0genannten Zinss\u00e4tze anzuwenden.\u00a06<\/sup>Betr\u00e4gt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Abzinsungsfaktor 1 anzuwenden.\u00a07<\/sup>R B 193 Absatz 6 Satz 5 gilt entsprechend.<\/p>\n

(4)\u00a01<\/sup>Dem abgezinsten Bodenwert ist der\u00a0kapitalisierte Erbbauzins<\/strong>\u00a0hinzuzurechnen.\u00a02<\/sup>Ma\u00dfgebender Erbbauzins ist nach\u00a0\u00a7 194 Absatz 3 Satz 3 BewG\u00a0der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins, umgerechnet auf einen Jahresbetrag.\u00a03<\/sup>Dabei ist stets auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen; auf den gezahlten Erbbauzins kommt es nicht an.\u00a04<\/sup>Sind Erbbauzinsen w\u00e4hrend der Laufzeit des Erbbaurechts in unterschiedlicher H\u00f6he vereinbart (z. B. bei Sonderzahlungen oder gestaffeltem Erbbauzins), kann aus Vereinfachungsgr\u00fcnden ein durchschnittlicher Jahresbetrag aus den insgesamt nach dem Bewertungsstichtag zu leistenden Erbbauzinsen in Abh\u00e4ngigkeit von der Restlaufzeit gebildet werden.\u00a05<\/sup>Die k\u00fcnftigen Anpassungen auf Grund von Wertsicherungsklauseln (z. B. Ankn\u00fcpfung der Erbbauzinsen an den Lebenshaltungskostenindex) sind nicht zu ber\u00fccksichtigen.6<\/sup>Ist kein Erbbauzins zu zahlen, stellt der abgezinste Bodenwert den Bodenwertanteil dar.\u00a07<\/sup>Zur Kapitalisierung des Erbbauzinses ist der\u00a0Vervielf\u00e4ltiger<\/strong>\u00a0f\u00fcr die auf\u00a0volle Jahre<\/strong>\u00a0abgerundete Restlaufzeit und des Liegenschaftszinssatzes der\u00a0Anlage 21 zum BewG\u00a0zu entnehmen.\u00a08<\/sup>Betr\u00e4gt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Vervielf\u00e4ltiger mit einem Wert von Null zu ber\u00fccksichtigen.\u00a09<\/sup>Gibt der Gutachterausschuss andere Liegenschaftszinss\u00e4tze als die in der\u00a0Anlage 21 zum BewG\u00a0aufgef\u00fchrten vor, ist der Vervielf\u00e4ltiger nach der dort angegebenen Formel zu berechnen.\u00a010<\/sup>R B 193 Absatz 6 Satz 5 gilt entsprechend.<\/p>\n

(5)\u00a01<\/sup>Ein\u00a0Geb\u00e4udewertanteil<\/strong>\u00a0des Erbbaugrundst\u00fccks ergibt sich nur dann, wenn bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf der verbleibende Geb\u00e4udewert\u00a0nicht oder nur teilweise zu entsch\u00e4digen<\/strong>\u00a0ist.\u00a02<\/sup>Dieser entspricht dem nach\u00a0Anlage 26 zum BewG\u00a0abgezinsten ggf. anteiligen Geb\u00e4udeertrags- bzw. Geb\u00e4udesachwert, der dem Eigent\u00fcmer des Erbbaugrundst\u00fccks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf\u00a0entsch\u00e4digungslos<\/strong>\u00a0zuf\u00e4llt.\u00a03<\/sup>Es ist dementsprechend eine Berechnung des Geb\u00e4udeertrags- bzw. Geb\u00e4udesachwerts auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts durchzuf\u00fchren.\u00a04<\/sup>Bei dieser Berechnung ist hinsichtlich des Rohertrags gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 186 BewG\u00a0vom gleichen Betrag wie am Bewertungsstichtag auszugehen.\u00a05<\/sup>Beim Ansatz der pauschalierten Bewirtschaftungskosten gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 187 BewG (Anlage 23 zum BewG)\u00a0und dem Vervielf\u00e4ltiger nach\u00a0Anlage 21 zum BewG\u00a0im Ertragswertverfahren sowie bei der Ermittlung der Alterswertminderung im Rahmen der Geb\u00e4udesachwertermittlung gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 190 Absatz 2 BewG\u00a0ist auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts abzustellen.\u00a06<\/sup>Bei der Ermittlung des Geb\u00e4udeertrags- bzw. Geb\u00e4udesachwerts gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 194 Absatz 4 BewG\u00a0ist der Mindestansatz gem\u00e4\u00df\u00a7 185 Absatz 3 Satz 5 BewG\u00a0bzw.\u00a0\u00a7 190 Absatz 2 Satz 4 BewG\u00a0zu beachten.\u00a07<\/sup>Verbleibt bei der Ermittlung des Geb\u00e4udeertragswerts nach Abzug der Bodenwertverzinsung vom Grundst\u00fccksreinertrag kein oder ein negativer Betrag, ist im Sinne des\u00a0\u00a7 184 Absatz 3 Satz 2 BewGder Geb\u00e4udeertragswert mit 0 Euro anzusetzen.\u00a08<\/sup>Befindet sich das Erbbaurecht im Zustand der Bebauung, stellt der ggf. bei Ablauf des Erbbaurechts nicht entsch\u00e4digte und auf den Bewertungsstichtag abgezinste Anteil der am Bewertungsstichtag f\u00fcr die sich im Bau befindlichen Geb\u00e4ude bzw. Geb\u00e4udeteile entstandenen Herstellungskosten den Geb\u00e4udewertanteil des Erbbaugrundst\u00fccks dar (> R B 193 Absatz 7 Satz 4, R B 196.1 und R B 196.2).<\/p>\n

(6)\u00a01<\/sup>Der gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 194 Absatz 4 BewG\u00a0anzuwendende\u00a0Abzinsungsfaktor<\/strong>\u00a0ergibt sich aus\u00a0Anlage 26 zum BewG; er ist abh\u00e4ngig vom angewandten Liegenschaftszinssatz gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 193 Absatz 4 BewGund der\u00a0auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit<\/strong>\u00a0des Erbbaurechts.\u00a02<\/sup>Betr\u00e4gt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Abzinsungsfaktor 1 anzuwenden.\u00a03<\/sup>Gibt der Gutachterausschuss andere Zinss\u00e4tze als die in der\u00a0Anlage 26 zum BewG\u00a0aufgef\u00fchrten vor, ist der Abzinsungsfaktor nach der dort angegebenen Formel zu berechnen.<\/p>\n

(7) Eine Ber\u00fccksichtigung weiterer wertbeeinflussender Umst\u00e4nde – beispielsweise vom \u00dcblichen abweichende Auswirkungen vertraglicher Vereinbarungen, insbesondere die Ber\u00fccksichtigung von fehlenden Wertsicherungsklauseln oder der Ausschluss einer Anpassung des Erbbaurechtsvertrags – sowie die Anwendung von Marktanpassungsfaktoren kommt nicht in Betracht.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zu \u00a7 194 BewG R B 194 Bewertung des Erbbaugrundst\u00fccks (belastetes Grundst\u00fcck) (1)\u00a01Der Wert des\u00a0Erbbaugrundst\u00fccks\u00a0ist vorrangig im Vergleichswertverfahren (> R B 183) zu ermitteln, wenn f\u00fcr das Erbbaugrundst\u00fcck Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren f\u00fcr entsprechende Vergleichsgrundst\u00fccke vorliegen.\u00a02Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren f\u00fcr ein Erbbaugrundst\u00fcck liegen vor, wenn sie f\u00fcr Grundst\u00fccke ermittelt wurden, die … R B 194 Bewertung des Erbbaugrundst\u00fccks (belastetes Grundst\u00fcck)<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[434],"class_list":["post-25126","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-steuer","tag-bewertung"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25126","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25126"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25126\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25126"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25126"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25126"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}