BFH-Urteil vom 25.7.1979 (II R 105\/77) BStBl. 1980 II S. 11<\/b><\/p>\n
Ein „Kaufvertrag“ \u00fcber Wohnungseigentum und ein „Werkvertrag“, in dem sich der Verk\u00e4ufer verpflichtet, f\u00fcr den Erwerber die f\u00fcr diesen bestimmte Eigentumswohnung zu schaffen, ist ein rechtlich einheitlicher Vertrag, wenn beide Teilvertr\u00e4ge in ihrem rechtlichen Bestand voneinander abh\u00e4ngig sind. Liegt ein rechtlich einheitlicher Vertrag vor, so ist das Grundst\u00fcck (hier: der Miteigentumsanteil mit dem zugeh\u00f6rigen Sondereigentum) in bebautem Zustand Gegenstand des der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgangs; das Entgelt f\u00fcr die Schaffung der Wohnung ist daher Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.<\/p>\n
GrEStG \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1, \u00a7 11 Abs. 1 Nr. 1; WEG \u00a7 1 Abs. 2.<\/p>\n
<\/p>\n
Sachverhalt<\/p>\n
<\/b><\/p>\n
I.<\/p>\n
1. Die Eheleute D waren Eigent\u00fcmer eines 1.557 qm gro\u00dfen, in A gelegenen Grundst\u00fccks. Sie beabsichtigten das Grundst\u00fcck mit einem Wohnhaus mit Eigentumswohnungen zu bebauen. Am 12. Februar 1971 wurde ihnen daf\u00fcr ein Bauschein erteilt. Mit den Rohbauarbeiten soll nach Darstellung der Kl\u00e4ger und Revisionsbeklagten (Kl\u00e4ger) im Februar 1971 begonnen worden sein. Am 29. Juli 1971 und am 10. Dezember 1971 gaben die Eheleute D Teilungserkl\u00e4rungen gem. \u00a7 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zur Teilung des Grundst\u00fccks in Wohnungseigentum ab. Die Abgeschlossenheitserkl\u00e4rungen wurden am 16. September 1971 erteilt.<\/p>\n
2. Am 30. Dezember 1971 schlossen die Eheleute D mit den Kl\u00e4gern einen notariell beurkundeten Vertrag, der in f\u00fcnf Abschnitte gegliedert ist:<\/p>\n
In Abschn. I bekunden die Eheleute D, in dem Vertrag als Ver\u00e4u\u00dferer bezeichnet, ihre Absicht, das Grundst\u00fcck mit einem Wohnhaus zu bebauen, und die Vertragsparteien erkl\u00e4ren, u. a. dar\u00fcber einig zu sein,<\/p>\n
a) da\u00df die Ver\u00e4u\u00dferer an die als Erwerber bezeichneten Kl\u00e4ger Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an einer zu errichtenden Wohnung ver\u00e4u\u00dfern (Abschn. II der Vertragsurkunde) und<\/p>\n
b) da\u00df sie sich verpflichten, diese Wohnung f\u00fcr die Erwerber zu errichten (Abschn. III der Vertragsurkunde),<\/p>\n
c) schlie\u00dflich, da\u00df die Vereinbarungen gem. Abschn. II und Abschn. III der Vertragsurkunde „in einer Weise selbst\u00e4ndig sein sollen (\u00a7 139 BGB), da\u00df die Wirksamkeit und Durchf\u00fchrung der einen Vereinbarung durch die Wirksamkeit und Durchf\u00fchrung der anderen Vereinbarung nicht bedingt sein soll, insbesondere der Verkauf des Miteigentumsanteils an dem Grundst\u00fcck auch dann Bestand haben soll, wenn die im Sondereigentum stehende Wohnung … nicht fertig gestellt werden sollte“.<\/p>\n
Nach Abschn. II der Vertragsurkunde („Kaufvertrag und Auflassung“) verkauften die Eheleute D den Kl\u00e4gern das Wohnungseigentum an der im zweiten Obergescho\u00df rechts gelegenen Wohnung bestehend aus 2.051,687\/10.000 Miteigentumsanteilen und dem Sondereigentum an der Wohnung zum Preis von 111.806,68 DM. Mit der \u00dcbergabe des Wohnungseigentums, sp\u00e4testens aber ab 1. Januar 1973 sollten Gefahren, Lasten und Nutzungen auf die Erwerber \u00fcbergehen. Die Vertragsparteien erkl\u00e4rten die Auflassung.<\/p>\n
In dem mit „Bauvertrag“ \u00fcberschriebenen Abschn. III der Vertragsurkunde verpflichteten sich die Ver\u00e4u\u00dferer, gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum f\u00fcr die Erwerber gem. den Pl\u00e4nen des Kellergeschosses, Garagengeschosses und zweiten Obergeschosses und der Baubeschreibung „zu erstellen und den Erwerbern nach Fertigstellung und Erf\u00fcllung aller diesen obliegenden Verpflichtungen zu \u00fcbergeben.“ Das daf\u00fcr von den Kl\u00e4gern zu entrichtende, als Werklohn bezeichnete Entgelt betrug 498.193,32 DM. Der „Werklohn“ wurde als „Festpreis“ vereinbart. Die Wohnung sollte entsprechend der Baubeschreibung ausgestattet werden. Etwaige Sonderw\u00fcnsche hatten die Kl\u00e4ger dem bauleitenden Architekten bekanntzugeben. Dar\u00fcber erteilte Rechnungen waren von den Kl\u00e4gern unmittelbar an die ausf\u00fchrenden Unternehmer zu bezahlen; dem Architekt stand insoweit ein zus\u00e4tzliches Entgelt von 10 v. H. des Rechnungsbetrages zu.<\/p>\n
Im Abschn. IV wurde die wechselseitige Einr\u00e4umung dinglicher Vorkaufsrechte vereinbart.<\/p>\n
Nach den in Abschn. V der Vertragsurkunde enthaltenen „Schlu\u00dfbestimmungen“ konnten die Kl\u00e4ger den Bauvertrag (Abschn. III der Vertragsurkunde) „k\u00fcndigen“, wenn die Ver\u00e4u\u00dferer „die in dieser Vereinbarung niedergelegten Verpflichtungen“ nicht erf\u00fcllten (Nr. 2 des Abschn. V der Vertragsurkunde). Die Ver\u00e4u\u00dferer konnten „diesen Vertrag … k\u00fcndigen, wenn die K\u00e4ufer ihre vertraglichen Verpflichtungen … nicht erf\u00fcllten“ (Nr. 3 des Abschn. V der Vertragsurkunde). Im Falle einer „K\u00fcndigung“ waren den Kl\u00e4gern die von ihnen geleisteten Zahlungen grunds\u00e4tzlich zu erstatten. Im Falle einer K\u00fcndigung nach Nr. 3 des Abschn. V der Vertragsurkunde durften die Ver\u00e4u\u00dferer aber bestimmte Abz\u00fcge vornehmen und die zu erstattenden Betr\u00e4ge solange „zur\u00fcckhalten“, bis ein geeigneter Nachfolger eine Vereinbarung zu gleichen Bedingungen abschlie\u00dft und seinerseits die entsprechenden Zahlungen geleistet hat.<\/p>\n
3. Der Rohbau wurde am 25. Januar 1972 f\u00fcr die Eheleute D abgenommen. Der Notar beantragte am 19. Mai 1972 die Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt. Die Kl\u00e4ger wurden am 27. Juli 1972 als Wohnungseigent\u00fcmer eingetragen. Am 15. August 1972 fand die Schlu\u00dfabnahme zugunsten der Eheleute D statt.<\/p>\n
Der Beklagte und Revisionskl\u00e4ger (das Finanzamt – FA -) erlie\u00df am 13. April 1972 gegen jeden der klagenden Eheleute einen Grunderwerbsteuerbescheid \u00fcber 21.350 DM Grunderwerbsteuer einschlie\u00dflich Zuschlag, in denen er der Steuerberechnung eine auf die Kl\u00e4ger je zur H\u00e4lfte entfallende Gegenleistung von 610.000 DM zugrunde legte.<\/p>\n
Mit ihren gegen diese Bescheide erhobenen Einspr\u00fcchen machten die Kl\u00e4ger, die ihr weitergehendes Begehren auf Steuerbefreiung im anschlie\u00dfenden Klageverfahren fallen lie\u00dfen, geltend, die Grunderwerbsteuer sei nur nach der f\u00fcr den Kauf der Miteigentumsanteile vereinbarten Gegenleistung von 111.806,68 DM zu erheben; denn im \u00fcbrigen liege ein Werkvertrag vor. Das FA wies den Einspruch zur\u00fcck.<\/p>\n
Die Klage hatte teilweise Erfolg. Die Entscheidung des Finanzgerichts (FG) ist in den Entscheidungen der Finanzgerichte 1977 S. 602 (EFG 1977, 602) ver\u00f6ffentlicht.<\/p>\n
Mit der Revision r\u00fcgt das FA fehlerhafte Anwendung des \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Die Vorentscheidung weiche von der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ab. Im Gegensatz zu dem BFH-Urteil vom 4. September 1975 II R 112\/69 (BFHE 113, 545, BStBl II 1975, 89) zerlege das FG den auf den Erwerb einer Eigentumswohnung gerichteten Vertrag in einen grunderwerbsteuerpflichtigen Kauf und in einen grunderwerbsteuerfreien Bauvertrag. Ferner sei der Begriff des Bauherrn nach dem BFH-Urteil vom 20. Februar 1974 II R 59\/66 (BFHE 112, 203, BStBl II 1974, 428) als Hilfsmerkmal zur grunderwerbsteuerrechtlichen Beurteilung zivilrechtlich nicht eindeutig qualifizierbarer Vertr\u00e4ge heranzuziehen, und nach dem BFH-Urteil vom 4. September 1974 II R 119\/73 (BFHE 113, 480, BStBl II 1975, 91) sei die Errichtung eines Geb\u00e4udes grunderwerbsteuerrechtlich regelm\u00e4\u00dfig demjenigen zuzurechnen, der Bauherr des Geb\u00e4udes sei. Die Kl\u00e4ger k\u00f6nnten aber nicht als Bauherren angesehen werden.<\/p>\n
Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben.<\/p>\n
Die Kl\u00e4ger haben auf das Revisionsvorbringen nicht erwidert.<\/p>\n
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Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n
<\/b><\/p>\n II.<\/p>\n Die Revision des FA f\u00fchrt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Abweisung der Klage. Der vom FG festgestellte Sachverhalt rechtfertigt nicht die Folgerung, es l\u00e4ge neben dem Kaufvertrag \u00fcber das Wohnungseigentum noch ein diesem gegen\u00fcber selbst\u00e4ndiger Werkvertrag vor. Das von den Kl\u00e4gern zu entrichtende vertragsm\u00e4\u00dfige Entgelt von insgesamt 610.000 DM stellt die Gegenleistung f\u00fcr die \u00dcbertragung des Wohnungseigentums und die davon weder rechtlich noch wirtschaftlich zu trennende Schaffung der Eigentumswohnung durch die Ver\u00e4u\u00dferer dar.<\/p>\n 1. a) Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgesch\u00e4ft, das den Anspruch auf \u00dcbereignung eines inl\u00e4ndischen Grundst\u00fccks begr\u00fcndet. Aufgrund eines Kaufvertrags wird ein Grundst\u00fcck im allgemeinen in dem Zustand ver\u00e4u\u00dfert, in dem es sich im Zeitpunkt der Ver\u00e4u\u00dferung befindet (vgl. hierzu das BFH-Urteil vom 29. September 1970 II R 13\/70, BFHE 100, 468 [472], BStBl II 1971, 107). Der Verk\u00e4ufer kann aber auch die Verpflichtung \u00fcbernehmen, auf einem noch unbebauten Grundst\u00fcck ein bestimmtes Bauwerk zu errichten. Dabei kann es sich im Einzelfall um einen gegen\u00fcber der kaufvertraglichen Leistungspflicht zur \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks selbst\u00e4ndigen Werkvertrag handeln.<\/p>\n Gestalten die Vertragsparteien die Leistungspflicht des Verk\u00e4ufers jedoch dahin aus, da\u00df dieser verpflichtet ist, ein in bestimmter Weise bebautes Grundst\u00fcck zu \u00fcbereignen, so liegt ein atypisch gestalteter „gemischter“ Vertrag vor (vgl. Palandt-Heinrichs, Kommentar zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch, 38. Aufl. 1979, \u00a7 305 Anm. 6b), dessen eine Hauptleistungspflicht auf die \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks gerichtet ist (vgl. \u00a7 651 Abs. 1 BGB). Der K\u00e4ufer kann mit dem Verk\u00e4ufer auch dergestalt einen Werkvertrag \u00fcber die Herstellung des Geb\u00e4udes abschlie\u00dfen, da\u00df die kaufvertragliche \u00dcbereignungspflicht und die werkvertragliche Herstellungspflicht in einem rechtlich einheitlichen Vertrag zusammengefa\u00dft sind. Liegt ein solcher „zusammengesetzter“ Vertrag vor (vgl. Palandt-Heinrichs, a. a. O., \u00a7 305 Anm. 6a), so ist entsprechend dem in \u00a7 139 BGB niedergelegten Grundsatz nicht anzunehmen, da\u00df die Ver\u00e4u\u00dferung des Grundst\u00fccks auch ohne die \u00dcbernahme der Geb\u00e4udeherstellungspflicht vereinbart worden w\u00e4re. Die vertragsm\u00e4\u00dfige Verbindung der unterschiedlichen Leistungspflichten des Verk\u00e4ufers bedeutet, da\u00df das Grundst\u00fcck nicht in unbebautem Zustand, sondern als bebautes verkauft worden ist (BFH-Urteil vom 28. November 1967 II 102\/63, BFHE 90, 534, BStBl II 1968, 186). Das hat zur Folge, da\u00df in einem solchen Falle wie beim atypisch ausgestalteten gemischten Vertrag mit auf \u00dcbereignung gerichteter Hauptleistungspflicht das von dem Erwerber insgesamt zu leistende Entgelt Gegenleistung i. S. des \u00a7 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist.<\/p>\n Dem steht nicht entgegen, da\u00df sich nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) Sachm\u00e4ngelanspr\u00fcche des Erwerbers eines Grundst\u00fccks mit einem vom Ver\u00e4u\u00dferer darauf noch zu errichtenden oder im Bau befindlichen Bauwerk (einschlie\u00dflich Eigentumswohnungen) in aller Regel nach Werkvertragsrecht richten (vgl. BGH-Urteil vom 5. Mai 1977 VII ZR 36\/76, BGHZ 68, 372 mit Nachweisen). Denn weder wird dadurch bei den gemischten Vertr\u00e4gen die Hauptleistungspflicht zur \u00dcbereignung ver\u00e4ndert, noch bei den zusammengesetzten Vertr\u00e4gen die Einheitlichkeit des Gesamtvertrages beeintr\u00e4chtigt. Es bedarf daher f\u00fcr die grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung keiner Entscheidung dar\u00fcber, ob ein durch die Hinzuf\u00fcgung der Herstellungsverpflichtung atypisch ausgestalteter Kaufvertrag bzw. ein Werklieferungsvertrag oder ein aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag zusammengesetzter einheitlicher Vertrag vorliegt. F\u00fcr die Einbeziehung des f\u00fcr die Werkleistung zu erbringenden Teils des Entgelts in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung kommt es sonach entscheidend darauf an, ob die \u00fcbernommene Herstellungsverpflichtung im Rahmen eines rechtlich selbst\u00e4ndigen Werkvertrages oder in einem zusammengesetzten bzw. gemischten Vertrag zusammen mit der \u00dcbereignungsverpflichtung begr\u00fcndet worden ist.<\/p>\n b) Ob ein rechtlich einheitlicher Vertrag gegeben ist, h\u00e4ngt bei den zusammengesetzten Vertr\u00e4gen davon ab, ob nach dem im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ge\u00e4u\u00dferten Willen der Vertragsparteien ein einheitliches Gesch\u00e4ft vorliegen sollte. Das kann auch dann der Fall sein, wenn \u00fcber die vertraglichen Vereinbarungen mehrere Vertragsurkunden errichtet worden sind (BFH-Urteil vom 28. November 1967 II 102\/63, BFHE 90, 534, BStBl II 1968, 186). Der Wille zum Abschlu\u00df eines einheitlichen Vertrages kann auch im Wege der Auslegung festgestellt werden; er mu\u00df sich dann aus den gesamten durch die Vereinbarungen erkennbar gewordenen Interessen der Vertragschlie\u00dfenden ergeben (BFH-Urteil II 102\/63, BFHE 90, 534; Urteil des Reichsgerichts – RG – vom 7. Dezember 1921 V 141\/21, RGZ 103, 295 [299]; BGH-Urteil vom 3. Dezember 1969 IV ZR 165\/68, Wertpapier-Mitteilungen 1970 S. 392 [393] – WM 1970, 392 [393] -; vom 19. M\u00e4rz 1971 V ZR 143\/69, Deutsche Notarzeitschrift 1971 S. 410 – DNotZ 1971, 410 -; vom 30. April 1976 V ZR 143\/74, Neue Juristische Wochenschrift 1976 S. 1931 – NJW 1976, 1931 -; wegen der Voraussetzungen unter denen eine Vielzahl von Wohnungseigentumserwerbern gemeinsam einen gesonderten Werkvertrag \u00fcber die Errichtung des Wohnhauses mit dem Verk\u00e4ufer abschlie\u00dfen k\u00f6nnen vgl. BFH-Urteil vom 6. Oktober 1976 II R 65\/71, BFHE 120, 292, BStBl II 1977, 88).<\/p>\n 2. Der Vertrag vom 30. Dezember 1971 unterliegt in vollem Umfange der Grunderwerbsteuer; denn der Vertrag war auf den Erwerb eines inl\u00e4ndischen Grundst\u00fccks mit einer f\u00fcr die Kl\u00e4ger zu schaffenden Eigentumswohnung gerichtet.<\/p>\n Grundst\u00fcck i. S. des \u00a7 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG ist auch das Wohnungseigentum. Das ergibt sich daraus, da\u00df das Sondereigentum an einer Wohnung zu einem Miteigentumsanteil an dem Grundst\u00fcck geh\u00f6rt (\u00a7 1 Abs. 2, \u00a7 6 Abs. 1 WEG; BFH-Urteil vom 15. Dezember 1954 II 114\/54 U, BFHE 60, 135, BStBl III 1955, 53).<\/p>\n Die Eigentumsverschaffungspflicht der Verk\u00e4ufer aus dem Vertrag vom 30. Dezember 1971 umfa\u00dft auch die Verpflichtung zur Schaffung der Eigentumswohnung, die in dem zu errichtenden Geb\u00e4ude f\u00fcr die Kl\u00e4ger bestimmt war; denn die in der Vertragsurkunde von 30. Dezember 1971 getroffenen Vereinbarungen bilden einen rechtlich einheitlichen Vertrag. Das ergibt die auch dem BFH als Revisionsgericht m\u00f6gliche Auslegung der gesamten Vertragsurkunde unter Ber\u00fccksichtigung der weiteren vom FG festgestellten Umst\u00e4nde und der Interessenlage der Vertragsparteien (vgl. BFH-Urteil vom 26. April 1972 II R 188\/71, BFHE 106, 236; BGH-Urteil vom 30. April 1976 V ZR 129\/74, Der Betrieb 1976 S. 1479 – DB 1976, 1479 -).<\/p>\n H\u00e4tten die Verk\u00e4ufer die ihnen nach dem „Bauvertrag“ (Abschn. III der Vertragsurkunde) obliegenden Verpflichtungen nicht erf\u00fcllt, so h\u00e4tten die Kl\u00e4ger (nur) den „Bauvertrag“ k\u00fcndigen k\u00f6nnen (Abschn. V Nr. 2 der Vertragsurkunde). Diese Regelung steht somit in Einklang mit der in Abschn. I der Vertragsurkunde getroffenen Bestimmung \u00fcber die Selbst\u00e4ndigkeit der in Abschn. II und III begr\u00fcndeten Vertragspflichten. Im Gegensatz dazu durften die Verk\u00e4ufer aber nach der Nr. 3 des Abschn. V der Vertragsurkunde den Vertrag ohne Beschr\u00e4nkung auf den „Bauvertrag“, also in vollem Umfange „k\u00fcndigen“, wenn die Kl\u00e4ger ihre vertraglichen Verpflichtungen, die vorwiegend die zu erbringenden Zahlungen zum Gegenstand hatten, nicht erf\u00fcllten. Da\u00df dieses „K\u00fcndigungsrecht“ den gesamten Vertrag, d. h. auch den Abschn. II der Vertragsurkunde, umfa\u00dfte, ergibt sich nicht nur aus der gegen\u00fcber der Nr. 2 abweichenden Fassung der Nr. 3 des Abschn. V, sondern auch aus der in Nr. 5 enthaltenen Regelung, da\u00df die Verk\u00e4ufer berechtigt sein sollten, die im Falle einer K\u00fcndigung nach Nr. 3 den Kl\u00e4gern zu erstattenden Betr\u00e4ge „solange zur\u00fcckzuhalten, bis ein geeigneter Nachfolger eine Vereinbarung zu gleichen Bedingung en abschlie\u00dft und bis dieser dann seinerseits die entsprechenden Zahlungen geleistet hat“. Die Nr. 3 des Abschn. V der Vertragsurkunde geht der in Abschn. I nach \u00a7 139 BGB getroffenen Selbst\u00e4ndigkeitsregelung als die speziellere Bestimmung vor, so da\u00df aus letzterer nichts anderes gefolgert werden kann.<\/p>\n Die Beurteilung der getroffenen vertraglichen Vereinbarungen als rechtlich einheitlichem Vertrag entspricht auch der Interessenlage der Vertragsparteien. Die Verk\u00e4ufer hatten das zu errichtende Geb\u00e4ude geplant und mit dem Bau des Geb\u00e4udes bereits begonnen, als der Vertrag mit den Kl\u00e4gern abgeschlossen wurde. Der Kauf des Wohnungseigentumsrechts durch die Kl\u00e4ger konnte unter diesen Umst\u00e4nden nur darauf gerichtet sein, eine Wohnung in dem von den Verk\u00e4ufern geplanten und zu errichtenden Geb\u00e4ude zu erwerben; denn der blo\u00dfe Erwerb des Wohnungseigentumsrechts zwecks Errichtung eines Wohngeb\u00e4udes durch einen Zusammenschlu\u00df der k\u00fcnftigen Wohnungseigent\u00fcmer kam praktisch und wirtschaftlich nicht mehr in Frage (vgl. BFH-Urteil II R 65\/71).<\/p>\n Bei dieser Sachlage braucht der Senat nicht mehr zu entscheiden, ob schon in der von den Verk\u00e4ufern \u00fcbernommenen Verpflichtung (Abschn. III der Vertragsurkunde), „gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum f\u00fcr die Erwerber“ (also die Kl\u00e4ger) gem\u00e4\u00df den Pl\u00e4nen und der Baubeschreibung „zu erstellen und den Erwerbern nach Fertigstellung … zu \u00fcbergeben“ wegen der praktischen Unm\u00f6glichkeit, eine einzelne Wohnung zu errichten, eine kaufvertragliche Verschaffungspflicht in bezug auf die f\u00fcr die Kl\u00e4ger bestimmte Eigentumswohnung liegt (BFH-Urteile vom 4. September 1974 II R 119\/73, BFHE 113, 480 [483], BStBl II 1975, 91; vom 4. September 1974, II R 112\/69, BFHE 113, 545 [547], BStBl II 1975, 89; siehe auch II R 65\/71); denn selbst wenn damit eine auf die Herstellung des gesamten Geb\u00e4udes gerichtete Leistungspflicht der Verk\u00e4ufer begr\u00fcndet werden sollte, so liegt doch ein einheitlicher Vertrag vor.<\/p>\n 3. Das FG hat die rechtliche Selbst\u00e4ndigkeit des „Bauvertrages“ damit gerechtfertigt, da\u00df sich der durch die Baufortf\u00fchrung nach Vertragsabschlu\u00df ergebende Wertzuwachs gem\u00e4\u00df \u00a7 946 BGB in der Rechtssph\u00e4re der Kl\u00e4ger vollzieht (vgl. u. a. S. 9 und 14 der Vorentscheidung). Dem vermag der Senat nicht beizutreten.<\/p>\n Zutreffend geht das FG zwar davon aus, da\u00df ein Wertzuwachs in der Rechtssph\u00e4re der Kl\u00e4ger deren dingliche Berechtigung als Wohnungseigent\u00fcmer voraussetzt. Die Kl\u00e4ger wurden aber erst am 27. Juli 1972, also kurze Zeit vor der Gebrauchsabnahme des Geb\u00e4udes als Wohnungseigent\u00fcmer im Wohnungsgrundbuch eingetragen, so da\u00df sich vor diesem Zeitpunkt kein Wertzuwachs in deren Rechtssph\u00e4re ergeben konnte. Inwiefern es darauf ankommen kann, da\u00df die Kl\u00e4ger eine nach Ansicht des FG versp\u00e4tete Antragstellung und Eigentumsumschreibung nicht zu vertreten haben, l\u00e4\u00dft das FG uner\u00f6rtert; die vom FG in diesem Zusammenhang herangezogenen Urteile des Reichsfinanzhofs (RFH) vom 14. Januar 1931 II A 612\/30, Mrozek-Kartei, Grunderwerbsteuergesetz \u00a7 12 Abs. 1 Rechtsspruch 26; vom 24. Juni 1931 II A 701\/30, Mrozek-Kartei, \u00a7 1 Abt. IV Rechtsspruch 13 sind noch zum Grunderwerbsteuergesetz 1927 ergangen, das die Grunderwerbsteuer grunds\u00e4tzlich mit dem Eigentums\u00fcbergang entstehen lie\u00df (vgl. \u00a7 1 GrEStG 1927), w\u00e4hrend sie seit der Schaffung des Grunderwerbsteuergesetzes 1940 grunds\u00e4tzlich mit dem Abschlu\u00df des Verpflichtungsgesch\u00e4fts entsteht (vgl. \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG 1940). Auch von einer Verz\u00f6gerung im Einzelfall abgesehen folgt die Eigentumsumschreibung dem Verpflichtungsgesch\u00e4ft aber stets nach. Uner\u00f6rtert hat das FG die sich von seinem Standpunkt aus ergebende weitere Frage gelassen, warum es gleichwohl bei der Ermittlung des Wertes der grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses und den Umfang des Rohbaues zu diesem Zeitpunkt abgestellt hat. Schlie\u00dflich steht die Auffassung des FG in Widerspruch zum Grundsatz der Vertragsfreiheit (\u00a7 305 BGB); denn die Vertragsparteien eines Grundst\u00fcckskaufvertrages k\u00f6nnen vereinbaren, da\u00df das Grundst\u00fcck mit einem noch zu errichtenden Geb\u00e4ude verkauft wird (siehe Boruttau\/Klein\/Egly\/Sigloch, Kommentar zur Grunderwerbsteuer 10. Aufl. 1977 Anhang Rdnr. 1032; Vorbemerkung zu \u00a7 1 Rdnr. 18 i; Palandt\/Thomas, a. a. O., \u00a7 651 Anm. 1). Erstellt der Verk\u00e4ufer das Geb\u00e4ude nach dem Eigentumserwerb des K\u00e4ufers, so kann er auch dann noch eine im Kaufvertrag \u00fcbernommene Leistungspflicht erf\u00fcllen. Der vorangegangene Eigentumserwerb des K\u00e4ufers als solcher vermag die Herstellungspflicht des Verk\u00e4ufers nicht rechtlich zu verselbst\u00e4ndigen.<\/p>\n <\/font><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" BFH-Urteil vom 25.7.1979 (II R 105\/77) BStBl. 1980 II S. 11 Ein „Kaufvertrag“ \u00fcber Wohnungseigentum und ein „Werkvertrag“, in dem sich der Verk\u00e4ufer verpflichtet, f\u00fcr den Erwerber die f\u00fcr diesen bestimmte Eigentumswohnung zu schaffen, ist ein rechtlich einheitlicher Vertrag, wenn beide Teilvertr\u00e4ge in ihrem rechtlichen Bestand voneinander abh\u00e4ngig sind. Liegt ein rechtlich einheitlicher Vertrag vor, … BFH-Urteil vom 25.7.1979 (II R 105\/77) BStBl. 1980 II S. 11<\/span> weiterlesen