BFH-Urteil vom 27.10.1982 (II R 102\/81) BStBl. 1983 II S. 55<\/p>\n
Eine Eigentumswohnung kann nicht f\u00fcr sich allein „hergestellt“ werden. Der Kaufvertrag \u00fcber den (unbebauten) Grundst\u00fccksanteil und der Bebauungsvertrag \u00fcber die Errichtung der Eigentumswohnung sind daher ein einheitliches Rechtsgesch\u00e4ft, das auf den Kauf einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung gerichtet ist (Anschlu\u00df an die Urteile vom 4. September 1974 II R 112\/69 und II R 119\/73, BFHE 113, 545 und 480, BStBl II 1975, 89 und 91 sowie an die Urteile vom 25. Juli 1979 II R 105\/77, BFHE 128, 544, BStBl II 1980, 11, und vom 21. Dezember 1981 II R 124\/79, BFHE 135, 217, BStBl II 1982, 330). Daran \u00e4ndert auch der Umstand nichts, da\u00df unmittelbare Rechtsbeziehungen zwischen dem „Bauherrn“ und dem Bauhandwerker entstehen k\u00f6nnen (Urteile des BGH vom 18. November 1976 VII ZR 150\/75, BGHZ 67, 334, und vom 17. Januar 1980 VII ZR 42\/78, BGHZ 76, 86).<\/p>\n
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GrEStG \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1.<\/p>\n
Vorinstanz: Schleswig-Holsteinisches FG<\/p>\n
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Sachverhalt<\/p>\n
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I.<\/p>\n
1. Durch privatschriftliche „Verpflichtungserkl\u00e4rung“ vom 22. April 1972 verpflichtete sich der Kl\u00e4ger,<\/p>\n
a) mit der „Verm\u00f6gensverwaltungs GmbH & Co. KG“ (V) einen notariell beurkundeten Kaufvertrag \u00fcber einen Miteigentumsanteil an einem Grundst\u00fcck zum Preis von 1.100 DM abzuschlie\u00dfen, und<\/p>\n
b) mit der „Baubetreuungsgesellschaft“ (B) einem „Baubetreuungsvertrag“ \u00fcber die Errichtung einer Eigentumswohnung gegen Zahlung von 91.400 DM abzuschlie\u00dfen.<\/p>\n
Das Grundst\u00fcck liegt in einem Sondergebiet (Ferienwohnungen\/Kurgebiet).<\/p>\n
Nachdem die V das vorgenannte Grundst\u00fcck gem\u00e4\u00df \u00a7 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Wohnungseigentumsrechte aufgeteilt hatte, schlo\u00df sie mit dem Kl\u00e4ger unter dem Datum vom 2. Juni 1972 einen notariell beurkundeten Vertrag. Nach dessen Wortlaut verkaufte sie dem Kl\u00e4ger einen Miteigentumsanteil an dem Grundst\u00fcck, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr…. des Aufteilungsplanes f\u00fcr 1.100 DM „mit der Ma\u00dfgabe, da\u00df hiermit nur der Grundst\u00fccksanteil bezahlt wird, w\u00e4hrend der Vertrag \u00fcber die Errichtung der Wohnung einer besonderen Vereinbarung mit der (B) … vorbehalten bleibt“.<\/p>\n
Ebenfalls unter dem Datum vom 2. Juni 1972 schlo\u00df der Kl\u00e4ger mit der B einen Baubetreuungsvertrag. Danach erteilte er der B den Auftrag zur Errichtung der Eigentumswohnung nach Ma\u00dfgabe der dem Vertrag beigef\u00fcgten Unterlagen, n\u00e4mlich der Baubeschreibung, der Grundst\u00fccksskizze und den „Allgemeinen Vertragsbedingungen f\u00fcr die \u00dcbertragung der Baubetreuung zur Errichtung einer Eigentumswohnung“ (AVB). Der Baupreis sollte 91.400 DM betragen.<\/p>\n
2. Das beklagte Finanzamt (FA) war der Ansicht, der Kl\u00e4ger habe eine schl\u00fcsselfertig zu erstellende Eigentumswohnung gekauft. Es setzte gegen den Kl\u00e4ger 6.475 DM Grunderwerbsteuer fest, berechnet nach einer Gegenleistung von 92.500 DM (1.100 DM + 91.400 DM).<\/p>\n
In der Einspruchsentscheidung erh\u00f6hte das FA die Steuer nach Vorank\u00fcndigung auf 6.480,40 DM, berechnet nach einer Gegenleistung des Kl\u00e4gers von 92.578,82 DM. Dieser letztgenannte Betrag ergibt sich aus einer Abrechnung, welche die B dem Kl\u00e4ger „f\u00fcr die fertiggestellte Wohnung“ erteilt hatte.<\/p>\n
Die Klage wies das Schleswig-Holsteinische Finanzgericht (FG) durch Urteil vom 10. M\u00e4rz 1981 III 160\/79 ab.<\/p>\n
Mit seiner Revision beantragt der Kl\u00e4ger sinngem\u00e4\u00df, die Grunderwerbsteuer auf 77 DM – n\u00e4mlich nach dem Kaufpreisanteil f\u00fcr den Grund und Boden – festzusetzen.<\/p>\n
Das FA beantragt, die Revision zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n
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Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n
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II.<\/p>\n
Die vom FG zugelassene Revision des Kl\u00e4gers f\u00fchrt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zur\u00fcckverweisung der Sache an das FG.<\/p>\n
1. a) Das FG ist ohne Rechtsverletzung zu dem Ergebnis gekommen, der Kl\u00e4ger habe eine schl\u00fcsselfertige Eigentumswohnung erworben.<\/p>\n
Zutreffend hat das FG den Kaufvertrag \u00fcber den Grundst\u00fccksanteil und den Baubetreuungsvertrag dahin ausgelegt, da\u00df beide Vereinbarungen lediglich Teil eines einheitlichen, auf den Erwerb der fertigen Eigentumswohnung gerichteten Rechtsgesch\u00e4ftes sind. Beide Vereinbarungen waren in ihrem Bestand voneinander abh\u00e4ngig. Dem Kl\u00e4ger w\u00e4re es nicht m\u00f6glich gewesen, den Grundst\u00fccksanteil ohne gleichzeitigen Abschlu\u00df des Baubetreuungsvertrages zu kaufen; denn seine Eigentumswohnung konnte nur gemeinsam mit den \u00fcbrigen Wohnungen gebaut werden. Deshalb sollte nach \u00a7 8 des Kaufvertrages auch die Auflassung erst „nach Durchf\u00fchrung der geplanten Bauma\u00dfnahmen“ erfolgen und der Betreuer konnte nach Nr. 11 der AVB den Baubetreuungsvertrag fristlos k\u00fcndigen, wenn der Kl\u00e4ger nicht Wohnungs- oder Teileigent\u00fcmer wurde. Ebenso hatten nach \u00a7 6 des Kaufvertrages dessen Vertragspartner ein K\u00fcndigungsrecht f\u00fcr den Fall, da\u00df der Baubetreuungsvertrag nicht abgeschlossen oder wieder aufgehoben wurde. Erg\u00e4nzend verweist der Senat auf die Urteile vom 25. Juli 1979 II R 105\/77 (BFHE 128, 544, BStBl II 1980, 11) und vom 21. Dezember 1981 II R 124\/79 (BFHE 135, 217, BStBl II 1982, 330). Dort ist im einzelnen ausgef\u00fchrt, da\u00df vertragliche Gestaltungen der vorliegenden Art grunderwerbsteuerrechtlich als einheitlicher, auf den Erwerb eines bebauten Grundst\u00fccks bzw. Grundst\u00fccksanteils gerichteter Vertrag zu w\u00fcrdigen sind. Das gilt selbst dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – der Wohnungsinteressent den Kaufvertrag \u00fcber den Grundst\u00fccksanteil und den Baubetreuungsvertrag mit verschiedenen Vertragspartnern abschlie\u00dft (BFHE 135, 217). Es gen\u00fcgt, da\u00df jeder der beiden Vertr\u00e4ge erkennbar ohne den Bestand auch des anderen Vertrages keine Gesch\u00e4ftsgrundlage hat. Soweit in dem Urteil des FG M\u00fcnster vom 21. Januar 1982 VIII 5018\/78 GrE (Entscheidungen der Finanzgerichte – EFG – 1982, 483) eine andere Auffassung zum Ausdruck kommen sollte, teilt der Senat diese Ansicht nicht. Ein Baubetreuungsvertrag, der die Errichtung einer Eigentumswohnung zum Gegenstand hat, ist auf eine unm\u00f6gliche Leistung gerichtet, weil eine einzelne Eigentumswohnung nicht f\u00fcr sich errichtet werden kann. Ein solcher Vertrag kann daher grunderwerbsteurrrechtlich nur im Zusammenhang mit dem Kauf des Miteigentums am Grundst\u00fcck gewertet werden. Auch im vorliegenden Fall richtete sich der Baubetreuungsvertrag nur auf die Errichtung der f\u00fcr den Kl\u00e4ger bestimmten Eigentumswohnung.<\/p>\n
Auf die Frage, wann die schriftliche „Verpflichtungserkl\u00e4rung“ zum Abschlu\u00df des Kaufvertrages und des Baubetreuungsvertrages abgegeben wurde und ob dies vor oder nach Baubeginn geschah, kommt es daher nicht an.<\/p>\n
b) Da\u00df der Kl\u00e4ger bei Zahlungsunf\u00e4higkeit der B als Baubetreuerin unter Umst\u00e4nden selbst gegen\u00fcber den von der B beauftragten Bauunternehmern und Bauhandwerkern zur Zahlung verpflichtet gewesen w\u00e4re, ist ohne Einflu\u00df auf das Entscheidungsergebnis. Ob die B die Vertr\u00e4ge mit diesen Unternehmern und Handwerkern in Vertretung der Wohnungseigent\u00fcmer abgeschlossen und dabei auch deren Namen und Anschriften genannt hatte, ist nicht festgestellt. Der Senat geht zugunsten des Kl\u00e4gers davon aus, da\u00df dies geschehen war und daher f\u00fcr den Kl\u00e4ger die Gefahr bestand, unter den oben genannten Umst\u00e4nden offene Rechnungen der Bauunternehmer und -handwerker zahlen zu m\u00fcssen (vgl. die Urteile des Bundesgerichtshofs – BGH – vom 18. November 1977 VII ZR 150\/75, BGHZ 67, 334, und vom 17. Januar 1980 VII ZR 42\/78, BGHZ 76, 86). Derartige m\u00f6gliche direkte Rechtsbeziehungen zwischen dem Kl\u00e4ger und den Bauunternehmern und -handwerkern \u00e4ndern aber nichts daran, da\u00df hier auch die von dem Kl\u00e4ger an die B in deren Eigenschaft als Baubetreuerin zu zahlenden Betr\u00e4ge Ma\u00dfstab f\u00fcr die Berechnung der Grunderwerbsteuer sind. Denn solche direkten Rechtsbeziehungen waren – was die Zahlung von Entgelten anbetrifft – zweitrangig. Sie w\u00e4ren nur zum Zuge gekommen, wenn die B den Baubetreuungsvertrag nicht ordnungsgem\u00e4\u00df durchgef\u00fchrt und die Bauunternehmer und -handwerker nicht bezahlt h\u00e4tte. Letzteres war gerade eine ihrer Pflichten aus dem Baubetreuungsvertrag, und um die Erf\u00fcllung dieser Pflicht zu sichern, hatte sie gem\u00e4\u00df \u00a7 1 des Baubetreuungsvertrages gegen den Kl\u00e4ger Anspruch auf Entrichtung des „Baupreises“. Diesen Betrag mu\u00dfte der Kl\u00e4ger neben dem Entgelt f\u00fcr den Grundst\u00fccksanteil zus\u00e4tzlich aufwenden, um die Eigentumswohnung zu bekommen. Daher geh\u00f6rte auch diese Zahlung zur Gegenleistung i.S. des \u00a7 11 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG), und zwar ohne R\u00fccksicht darauf, wie sie zivilrechtlich einzuordnen ist. Denn \u00a7 11 GrEStG geht \u00fcber den Begriff der Gegenleistung im zivilrechtlichen Sinne hinaus. Er umfa\u00dft alle Leistungen, welche der Erwerber als Entgelt f\u00fcr das Grundst\u00fcck gew\u00e4hrt (vgl. dazu die Urteil vom 16. Februar 1977 II R 89\/74, BFHE 122, 338, BStBl II 1977, 671, und vom 18. Juli 1979 II R 59\/73, BFHE 128, 412, BStBl II 1979, 683 mit weiteren Nachweisen).<\/p>\n
c) Dieser Auffassung steht das Urteil des III. Senats des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 25. Juni 1976 III R 167\/73 (BFHE 119, 336, BStBl II 1976, 728, vgl. dazu aber auch Neue Juristische Wochenschrift – NJW – 1981, 2428) nicht entgegen. Dort hatte der BFH der Eigent\u00fcmerin einer Ferienwohnung die Investitionszulage gem\u00e4\u00df \u00a7 1 Abs. 1 des Investitionszulagengesetzes (InvZulG) u.a. mit der Begr\u00fcndung zugesprochen, sie sei Bauherrin der Wohnung gewesen.<\/p>\n
Ein allgemein g\u00fcltiges steuerrechtliches Tatbestandsmerkmal des „Bauherrn“ gibt es aber nicht, worauf auch in dem vorgenannten Urteil (BFHE 119, 336) unter I 3c der Gr\u00fcnde hingewiesen wird. Der Senat hat schon in seinem Urteil vom 20. Februar 1974 II R 59\/66 (BFHE 112, 203, BStBl II 1974, 428) ausgef\u00fchrt, da\u00df dieses Tatbestandsmerkmal in den \u00a7\u00a7 1 und 2 GrEStG nicht enthalten ist und allenfalls ein Hilfsmerkmal sein kann, wenn eine Vertragsauslegung versagt. Die Auslegung von Vertr\u00e4gen der hier zu beurteilenden Art kann aber nicht au\u00dfer acht lassen, da\u00df eine einzelne Eigentumswohnung nicht f\u00fcr sich allein, sondern nur durch Errichtung des gesamten Geb\u00e4udes hergestellt werden kann (Urteile vom 4. September 1974 II R 112\/69 und II R 119\/73, BFHE 113, 545 und 480, BStBl II 1975, 89 und 91). Letzteres bedingt, da\u00df s\u00e4mtliche Wohnungseigent\u00fcmer gemeinsam das Geb\u00e4ude errichten. Der „Herstellungswille“ des k\u00fcnftigen Wohnungseigent\u00fcmers darf also nicht auf die einzelne Wohnung beschr\u00e4nkt bleiben (Urteil vom 6. Oktober 1976 II R 65\/71, BFHE 120, 292, BStBl II 1977, 88). Diese Voraussetzung liegt in dem hier zu entscheidenden Fall nicht vor. Der Baubetreuungsvertrag bezieht sich nur auf die Eigentumswohnung des Kl\u00e4gers.<\/p>\n
2. Die H\u00f6he der Gegenleistung i. S. des \u00a7 11 GrEStG und damit die H\u00f6he der festgesetzten Steuer kann der Senat nach dem bisher festgestellten Sachverhalt nicht best\u00e4tigen. (Wird ausgef\u00fchrt)<\/p>\n
Zur weiteren Kl\u00e4rung des Sachverhaltes zwecks Ermittlung der Gegenleistung wird die Sache an das FG zur\u00fcckverwiesen. Diesem wird auch die Kostenentscheidung \u00fcbertragen (\u00a7 143 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung – FGO -).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
BFH-Urteil vom 27.10.1982 (II R 102\/81) BStBl. 1983 II S. 55 Eine Eigentumswohnung kann nicht f\u00fcr sich allein „hergestellt“ werden. Der Kaufvertrag \u00fcber den (unbebauten) Grundst\u00fccksanteil und der Bebauungsvertrag \u00fcber die Errichtung der Eigentumswohnung sind daher ein einheitliches Rechtsgesch\u00e4ft, das auf den Kauf einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung gerichtet ist (Anschlu\u00df an die Urteile vom … BFH-Urteil vom 27.10.1982 (II R 102\/81) BStBl. 1983 II S. 55<\/span> weiterlesen