BFH-Urteil vom 13.4.1983 (II R 53\/81) BStBl. 1983 II S. 606<\/p>\n
1. Verkauft ein Bautr\u00e4ger ein Grundst\u00fcck mit einem im Bau befindlichen Mietwohnhaus und verpflichtet er sich zugleich (wenn auch in einem besonderen Vertrag) zur Fertigstellung des begonnenen Bauvorhabens, so ist Gegenstand der als sachlich einheitliches Vertragswerk zu bewertenden Vertr\u00e4ge das Grundst\u00fcck mit dem fertiggestellten Geb\u00e4ude. Dies gilt auch dann, wenn das Grundst\u00fcck vor der Fertigstellung des Bauwerkes \u00fcbereignet wird.<\/p>\n
2. Dem Erwerber steht in diesem Fall keine Grunderwerbsteuerfreiheit wegen des Erwerbs eines Grundst\u00fccks im Zustand der Bebauung zur Fertigstellung des Bauvorhabens zu.<\/p>\n
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GrEStG NW \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 (= GrEStG 1983 \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1); GrESWG NW 1958 \u00a7 1 Nr. 4.<\/p>\n
Vorinstanz: FG D\u00fcsseldorf<\/p>\n
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Sachverhalt<\/p>\n
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Die X. KG (Verk\u00e4uferin) und der Kl\u00e4ger als K\u00e4ufer schlossen am 16. Oktober 1967 (Vertr\u00e4ge A und B) und am 21. Juni 1968 (Vertrag C) drei notariell beurkundete Vertr\u00e4ge \u00fcber den Verkauf von verschiedenen Grundst\u00fccken. Im Zeitpunkt des jeweiligen Vertragsabschlusses befanden sich die Grundst\u00fccke im Zustand der Bebauung.<\/p>\n
Nach dem Wortlaut der Vertr\u00e4ge wurden Grundst\u00fccke mit begonnenen Bauvorhaben verkauft und \u00fcbertragen. Der Kl\u00e4ger verpflichtete sich, die im einzelnen aufgef\u00fchrten Grundst\u00fccksbelastungen nebst den diesen zugrunde liegenden Forderungen mit allen Zinsen und Nebenleistungen vom Tage der Bezugsfertigkeit und Nachweis der Gebrauchsabnahme an (Vertrag C: vom 1. Juli 1968 ab) als eigene und pers\u00f6nliche Schuld zu bezahlen. Daneben wurden Barpreise von 70.000 DM (Vertrag A), 120.000 DM (Vertrag B) und 80.000 DM (Vertrag C) vereinbart. Weiter hie\u00df es in den Vertr\u00e4gen, da\u00df vom Kaufpreis (Vertrag C: vom Barpreis) diejenigen Betr\u00e4ge abzuziehen seien, die der K\u00e4ufer als Bauherr noch zur Fertigstellung aufwenden m\u00fcsse.<\/p>\n
Gleichzeitig mit Abschlu\u00df der Kaufvertr\u00e4ge wurden die Auflassungen erkl\u00e4rt und die Eintragungen des Eigentumswechsels im Grundbuch bewilligt und beantragt.<\/p>\n
Durch privatschriftliche Bauvertr\u00e4ge, die dem beklagten Finanzamt (FA) zun\u00e4chst nicht bekannt wurden, vereinbarten der Kl\u00e4ger und die Verk\u00e4uferin, da\u00df die Verk\u00e4uferin die Bauvorhaben in seinem Namen und f\u00fcr seine Rechnung fertigstellen sollte. Als Baupreis sollte die Differenz zwischen den in den Kaufvertr\u00e4gen als obere Grenze genannten Gesamtpreisen und den Preisen f\u00fcr die Grundst\u00fccke mit den noch nicht fertiggestellten Bauten gelten. Die Belastungen sollte die Verk\u00e4uferin bis zur Bezugsfertigkeit und Vorlage des Gebrauchsabnahmescheines tragen.<\/p>\n
Der Kl\u00e4ger beantragte, die Erwerbsvorg\u00e4nge gem\u00e4\u00df \u00a7 1 Nr. 4 des inzwischen au\u00dfer Kraft getretenen Nordrhein-Westf\u00e4lischen Gesetzes \u00fcber Grunderwerbsteuerbefreiung f\u00fcr den Wohnungsbau in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juni 1958 – GrESWG – (Gesetz- und Verordnungsblatt – GVBI – , 282, BStBl II, 105) von der Grunderwerbsteuer freizustellen. Das FA stellte die Erwerbsvorg\u00e4nge intern von der Grunderwerbsteuer frei und erteilte dem Notar Unbedenklichkeitsbescheinigungen.<\/p>\n
Der Eigentumswechsel wurde im Grundbuch am 5. Dezember 1967 (Vertr\u00e4ge A und B) bzw. am 30. August 1968 (Vertrag C) eingetragen. Die Stadt Z. best\u00e4tigte 1972, da\u00df die H\u00e4user am 1. Mai 1968 (Vertr\u00e4ge A und B) bzw. am 25. Oktober 1968 (Vertrag C) bezugsfertig gewesen und als voll steuerbeg\u00fcnstigt anerkannt worden seien.<\/p>\n
W\u00e4hrend des Jahres 1972 kam die Grunderwerbsteuerstelle des FA aufgrund der erlangten Kenntnis von Vorg\u00e4ngen in den Einkommensteuerakten (Erkl\u00e4rungen des damaligen Bevollm\u00e4chtigten, es seien keine weiteren Herstellungskosten angefallen) zu dem Ergebnis, da\u00df der Kl\u00e4ger keine Grundst\u00fccke im Zustande der Bebauung erworben habe und da\u00df deshalb Steuerfreiheit gem\u00e4\u00df \u00a7 1 Nr. 4 GrESWG nicht in Betracht komme. Es erlie\u00df demgem\u00e4\u00df drei vorl\u00e4ufige Steuerbescheide \u00fcber 29.330 DM (Bescheid A), 33.810 DM (Bescheid B) und 77.616 DM (Bescheid C). Im Bescheid A ber\u00fccksichtigte es als Gegenleistung neben dem Barpreis von 70.000 DM \u00fcbernommene Verbindlichkeiten in H\u00f6he von 349.000 DM (zusammen 419.000 DM), im Bescheid B neben dem Barpreis von 120.000 DM \u00fcbernommene Verbindlichkeiten von 363.000 DM (zusammen 483.000 DM) und im Bescheid C neben dem Barpreis von 80.000 DM \u00fcbernommene Verbindlichkeiten von 1.028.800 DM (zusammen 1.108.800 DM).<\/p>\n
In den Einspruchsentscheidungen erh\u00f6hte das FA die Grunderwerbsteuer. Es rechnete den bisher angesetzten Gegenleistungen jeweils die Betr\u00e4ge der \u00fcbernommenen Tilgungsstreckungsdarlehen von je 11.120 DM (Vertr\u00e4ge A und B) bzw. 25.760 DM (Vertrag C) hinzu und erh\u00f6hte die Gegenleistung in der Einspruchsentscheidung C noch um eine zus\u00e4tzliche Schuld\u00fcbernahme in H\u00f6he von 98.064,64 DM; au\u00dferdem verminderte es die Gegenleistung um eine Untervalutierung eines Darlehens in H\u00f6he von 6.584,30 DM und eine nachtr\u00e4glich vereinbarte Preisminderung in H\u00f6he von 80.000 DM.<\/p>\n
Es ergaben sich demgem\u00e4\u00df folgende Gegenleistungen:<\/p>\n
| Vertrag A<\/p>\n <\/dir> <\/dir> <\/td>\n \n | 430.120 DM<\/td>\n<\/tr>\n | Vertrag B<\/p>\n <\/dir> <\/dir> <\/td>\n \n | 494.120 DM und<\/td>\n<\/tr>\n | Vertrag C<\/p>\n <\/dir> <\/dir> <\/td>\n \n | 1.146.040 DM.<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n Mit seiner Klage hat der Kl\u00e4ger weiterhin die Freistellung der Erwerbe von der Grunderwerbsteuer gem\u00e4\u00df \u00a7 1 Nr. 4 GrESWG beantragt.<\/p>\n Das Finanzgericht (FG) hat die verbundenen Klagen abgewiesen (vgl. Entscheidungen der Finanzgerichte – EFG – 1981, 410).<\/p>\n <\/p>\n Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n <\/b><\/p>\n Die Revision des Kl\u00e4gers f\u00fchrt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zur\u00fcckverweisung der Sache an das FG.<\/p>\n 1. Die drei Vertragswerke (jeweils ein Kaufvertrag und ein Bauvertrag) sind entgegen der Auffassung des FG dahin zu w\u00fcrdigen, da\u00df Gegenstand dieser Vertragswerke das jeweilige Grundst\u00fcck mit bezugsfertigem Wohnhaus war. Entscheidend ist, da\u00df die Verk\u00e4uferin sich jeweils verpflichtete, die auf den verkauften Grundst\u00fccken von ihr begonnenen Bauvorhaben fertigzustellen. Bei derartigen Vertr\u00e4gen ist regelm\u00e4\u00dfig davon auszugehen, da\u00df das Grundst\u00fcck mit den fertiggestellten Geb\u00e4uden zum Gegenstand der Kaufvertr\u00e4ge gemacht worden ist (vgl. das Urteil des Bundesfinanzhofs – BFH – vom 12. M\u00e4rz 1980 II R 52\/77, BFHE 130, 341, 343, BStBl II 1980, 472).<\/p>\n Diese Beurteilung des Senats entspricht der Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH), wonach es sich bei einem Grundst\u00fcckskaufvertrag mit Fertigstellungsverpflichtung in aller Regel um einen einheitlichen Vertrag \u00fcber den Erwerb des Geb\u00e4udes handelt (vgl. Entscheidungen vom 4. Dezember 1975 VII ZR 269\/73, BGHZ 65, 359, 362; vom 5. Mai 1977 VII ZR 36\/76, BGHZ 68, 372, 375; vom 5. April 1979 VII ZR 308\/77, BGHZ 74, 204, 205). Der Erwerber wolle und solle den vom Ver\u00e4u\u00dferer errichteten Neubau in einem Zuge erhalten und nicht aufgespalten in einen bereits fertiggestellten und einen erst noch fertigzustellenden Teil. Die Fertigstellungsverpflichtung sei grunds\u00e4tzlich auch als Erstellungsverpflichtung anzusehen, die sich auf das ganze Bauwerk beziehe.<\/p>\n Aus allem folgt, da\u00df die Fertigstellungsverpflichtung gleichrangig neben der \u00dcbereignungsverpflichtung steht. Beide Verpflichtungen erg\u00e4nzen sich in F\u00e4llen der vorliegenden Art dahin, da\u00df es ihr einheitliches Ziel ist, dem Erwerber Eigentum an dem Grundst\u00fcck mit bezugsfertigem Geb\u00e4ude zu verschaffen. Dabei macht es, wie der Senat entschieden hat, keinen Unterschied, ob zun\u00e4chst die Fertigstellungsverpflichtung und danach die \u00dcbereignungsverpflichtung erf\u00fcllt wird oder umgekehrt (vgl. die Urteile vom 25. Juli 1979 II R 105\/77, BFHE 128, 544, 550, BStBl II 1980, 11, und vom 23. Juni 1982 II R 155\/80, BFHE 136, 427, BStBl II 1982, 741; Boruttau\/Egly\/Sigloch, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 11. Aufl., vor \u00a7 1 Tz. 18 fm). Auch wenn das Grundst\u00fcck sofort \u00fcbereignet wird, erh\u00e4lt der K\u00e4ufer den Vertragsgegenstand erst mit der Fertigstellung des Bauwerkes. Die \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks ist nur eine Teilma\u00dfnahme zur Erf\u00fcllung des sachlich einheitlichen Vertrages. Erst im Fertigstellungszeitpunkt ist die \u00dcbergabe bzw. die Abnahme des geschuldeten vollst\u00e4ndigen Bauwerkes m\u00f6glich.<\/p>\n Aus \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes in der damals in Nordrhein-Westfalen geltenden Fassung (GrEStG) folgt entgegen der Auffassung des FG nichts anderes. Wenn dort von Rechtsgesch\u00e4ften die Rede ist, die den Anspruch auf \u00dcbereignung begr\u00fcnden, so ist damit lediglich zum Ausdruck gebracht, da\u00df Eigentumsverschaffungsvertr\u00e4ge der Grunderwerbsteuer unterliegen. Die Vorschrift trifft aber keine Entscheidung dahin, da\u00df die Frage nach dem Gegenstand des Eigentumsverschaffungsvertrages nach dem Bauzustand im Zeitpunkt des Eigentums\u00fcberganges zu beurteilen ist. Es ist vielmehr nach dem Gesamtinhalt des Vertrages bzw. des sachlich einheitlichen Vertragswerkes zu beurteilen, was jeweils Vertragsgegenstand ist, worauf die vertraglichen Hauptverpflichtungen des Ver\u00e4u\u00dferers gerichtet sind, von denen die \u00dcbereignungsverpflichtung nur eine Verpflichtung ist.<\/p>\n W\u00fcrde man demgegen\u00fcber der Auffassung des FG folgen, so w\u00fcrden sich bei Kaufvertr\u00e4gen mit Fertigstellungsverpflichtungen und sofortiger Eigentums\u00fcbertragung ungereimte Ergebnisse insofern ergeben, als von unterschiedlichen Vertragsgegenst\u00e4nden auszugehen w\u00e4re, je nachdem, wann das einzelne Objekt verkauft und \u00fcbereignet wird (vgl. Boruttau\/Egly\/Sigloch, a.a.O., vor \u00a7 1 Tz. 18 fp S. 409 unten).<\/p>\n Aus einem einheitlichen Kaufvertrag mit Fertigstellungsverpflichtung k\u00f6nnen nicht dadurch zwei sachlich voneinander unabh\u00e4ngige Vertr\u00e4ge gemacht werden, da\u00df die Fertigstellungsverpflichtung aus dem Kaufvertrag herausgenommen und in einen gleichzeitig geschlossenen Bauvertrag \u00fcbernommen wird. Beide Vertr\u00e4ge bilden auch weiterhin formell (vgl. \u00a7 139 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches – BGB -) und sachlich eine Einheit; denn sie sind weiterhin auf die \u00dcbertragung des Grundst\u00fcckes mit bezugsfertigem Geb\u00e4ude gerichtet. Die nur dem Wortlaut nach erfolgte Aufteilung \u00e4ndert im vorliegenden Fall nichts daran, da\u00df die Ver\u00e4u\u00dferin das nach ihren Pl\u00e4nen begonnene Bauvorhaben zu Ende f\u00fchren und das fertiggestellte Bauvorhaben sodann dem Kl\u00e4ger \u00fcbergeben sollte. Der Kl\u00e4ger hat eindeutig ein Grundst\u00fcck mit bezugsfertigem Geb\u00e4ude erworben, auch wenn die \u00dcbereignungsverpflichtung vor der Fertigstellung des Bauvorhabens erf\u00fcllt worden ist.<\/p>\n Im vorliegenden Fall ist \u00fcberdies darauf hinzuweisen, da\u00df die Vertragspartner nicht einmal den einheitlichen Kaufpreis aufgespalten und den Preis f\u00fcr die noch ausstehenden Arbeiten bestimmt haben. Im \u00fcbrigen blieb die Stellung der Ver\u00e4u\u00dferin zum Bauvorhaben unver\u00e4ndert. Eine \u00c4nderung trat nur insofern ein, als nunmehr der Erwerber der Neubauten feststand.<\/p>\n 2. Sind Gegenstand der Erwerbsvorg\u00e4nge die Grundst\u00fccke mit fertiggestellten Bauvorhaben, so kommt eine Steuerbefreiung gem\u00e4\u00df \u00a7 1 Nr. 4 GrESWG nicht in Betracht. Der Kl\u00e4ger hat keine Grundst\u00fccke im Zustand der Bebauung zur Fertigstellung erworben. Die Fertigstellung blieb vielmehr Verpflichtung der Ver\u00e4u\u00dferin. Sie ist deshalb nicht dem Kl\u00e4ger zuzurechnen.<\/p>\n 3. Das FG hat auch zu Recht angenommen, da\u00df die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigungen keinen Vertrauenstatbestand geschaffen haben, der das FA gehindert h\u00e4tte, zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt nach Kenntnis aller Umst\u00e4nde die Steuerfreiheit zu verneinen.<\/p>\n 4. Die Erwerbsvorg\u00e4nge sind danach mit der vollen Gegenleistung zur Grunderwerbsteuer heranzuziehen. Ob die Steuerbescheide in der Gestalt der Einspruchsentscheidungen frei von Rechtsfehlern sind, vermag der Senat nach dem festgestellten Sachverhalt nicht abschlie\u00dfend zu pr\u00fcfen. Das FG hat zu dieser Frage keine konkreten Feststellungen getroffen. Es hat sich vielmehr mit dem Hinweis begn\u00fcgt, da\u00df der Kl\u00e4ger die angesetzten Bemessungsgrundlagen nicht beanstandet habe und da\u00df sich aus den Akten keine Bedenken gegen die Bemessungsgrundlagen erg\u00e4ben. Dies reicht f\u00fcr die Pr\u00fcfung durch das Revisionsgericht jedenfalls dann nicht aus, wenn der Ansatz der Gegenleistung – wie im vorliegenden Fall – nicht ohne weiteres einsichtig ist.<\/p>\n Dem angefochtenen Urteil l\u00e4\u00dft sich z. B. nicht entnehmen, warum die Differenz zwischen dem Nennwert der \u00fcbernommenen Grundpfandrechte und der Darlehensvaluta beim Vertrag C von der Gegenleistung gek\u00fcrzt worden ist, bei den Vertr\u00e4gen A und B aber nicht. Dasselbe gilt f\u00fcr die vereinbarten Preisminderungen. Andererseits h\u00e4tte es einer Begr\u00fcndung daf\u00fcr bedurft, warum die Tilgungsstreckungsdarlehen zur Gegenleistung f\u00fcr den Erwerb der Grundst\u00fccke und nicht zu den Verg\u00fctungen f\u00fcr die Nutzung der von den Geldgebern zur Verf\u00fcgung gestellten Darlehensbetr\u00e4ge geh\u00f6ren. Im ersteren Sinne ist diese Frage jedenfalls nicht ohne weiteres zu beantworten (vgl. den Beschlu\u00df des Gro\u00dfen Senats vom 6. Dezember 1965 GrS 2\/64 S, BFHE 84, 399, BStBl III 1966, 144).<\/p>\n Die nicht spruchreife Sache geht an das FG zur\u00fcck.<\/p>\n 5. Auf die erhobenen Verfahrensr\u00fcgen braucht der Senat nicht mehr einzugehen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" BFH-Urteil vom 13.4.1983 (II R 53\/81) BStBl. 1983 II S. 606 1. Verkauft ein Bautr\u00e4ger ein Grundst\u00fcck mit einem im Bau befindlichen Mietwohnhaus und verpflichtet er sich zugleich (wenn auch in einem besonderen Vertrag) zur Fertigstellung des begonnenen Bauvorhabens, so ist Gegenstand der als sachlich einheitliches Vertragswerk zu bewertenden Vertr\u00e4ge das Grundst\u00fcck mit dem fertiggestellten … BFH-Urteil vom 13.4.1983 (II R 53\/81) BStBl. 1983 II S. 606<\/span> weiterlesen |