BFH-Urteil vom 13.7.1983 (II R 44\/81) BStBl. 1983 II S. 683<\/p>\n
\u00dcbertr\u00e4gt der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht deshalb auf den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer zur\u00fcck oder wird das Erbbaurecht deshalb aufgehoben, weil der Erbbauberechtigte eine Bebauungspflicht, die er im Erbbaurechtsbestellungsvertrag \u00fcbernommen hat oder die Gesch\u00e4ftsgrundlage dieses Vertrages ist, aus wirtschaftlichen Gr\u00fcnden nicht erf\u00fcllen kann, so kann ein Fall des \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG vorliegen (Einschr\u00e4nkung des Beschlusses vom 26. Februar 1975 II B 44\/74, BFHE 115, 149, BStBl II 1975, 418).<\/p>\n
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GrEStG NS \u00a7 17 Abs. 2 (= \u00a7 16 Abs. 2 GrEStG 1983).<\/p>\n
Vorinstanz: Nieders\u00e4chsisches FG<\/p>\n
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Sachverhalt<\/p>\n
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Die Kl\u00e4gerin schlo\u00df am 31. M\u00e4rz 1971 mit dem Bauern B einen notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrag. Ausweislich dieses Vertrages bestellte B an einem Grundst\u00fcck ein Erbbaurecht f\u00fcr die Dauer von 99 Jahren. Die Kl\u00e4gerin war berechtigt, auf dem Grundst\u00fcck ein Hotel zu errichten. Im \u00a7 2 des Erbbaurechtsvertrages war weiter bestimmt:<\/p>\n
„Sie (die Kl\u00e4gerin) erkl\u00e4rt sich hiermit bereit, Herrn Architekten … zusammen mit einem noch zu benennenden Architekten ihrer Wahl zu beauftragen.<\/p>\n
Der Bauantrag f\u00fcr das Hotel mu\u00df bis sp\u00e4testens zum 1.8.1971 beim Landkreis H eingereicht sein. Die Erbbauberechtigte verpflichtet sich, mit dem Bauvorhaben sp\u00e4testens drei Monate nach Erteilung der Baugenehmigung zu beginnen.“<\/p>\n
Im \u00a7 7 des Erbbaurechtsvertrages wurde u. a. folgendes vereinbart:<\/p>\n
„Falls die Erbbauberechtigte ihre Verpflichtungen auch trotz schriftlicher Mahnung innerhalb eines Monats nach der erfolgten Mahnung nicht erf\u00fcllt hat, hat der jeweilige Grundbesitzeigent\u00fcmer unbeschadet seiner Befugnisse, die Einhaltung seines Vertrages zu erzwingen, das Recht, die \u00dcbertragung des Erbbaurechtes auf sich zu verlangen.<\/p>\n
Bei Verzug mit dem Erbbauzins ist er dazu nur berechtigt, wenn wenigstens ein Jahresbeitrag r\u00fcckst\u00e4ndig ist.“<\/p>\n
Das beklagte Finanzamt (FA) setzte gegen die Kl\u00e4gerin Grunderwerbsteuer fest. Es erlie\u00df auch gegen B als Gesamtschuldner einen Grunderwerbsteuerbescheid. B zahlte die Steuer. Sie ist ihm von der Kl\u00e4gerin erstattet worden.<\/p>\n
Mit Schriftsatz vom 30. Oktober 1978 beantragte die Kl\u00e4gerin die Erstattung der Grunderwerbsteuer gem\u00e4\u00df \u00a7 17 Abs. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes in der damals in Niedersachsen geltenden Fassung (GrEStG). Sie \u00fcbersandte die Ablichtung einer notariellen Urkunde vom 2. Februar 1978, in der die Kl\u00e4gerin die L\u00f6schung des Erbbaurechts bewilligte und die Vertragspartner ihre Einigung erkl\u00e4rten, da\u00df dar\u00fcber hinaus keine gegenseitigen Anspr\u00fcche mehr best\u00e4nden. Im einzelnen erkl\u00e4rten sie weiter, sie seien sich dar\u00fcber einig, da\u00df der Erbbaurechtsvertrag von Anfang an unwirksam sein solle. Gesch\u00e4ftsgrundlage des Vertrages sei die Errichtung eines gr\u00f6\u00dferen Hotelkomplexes gewesen. Mangels Zahlungsf\u00e4higkeit der als Bauherrin vorgesehenen R GmbH, was nicht bekannt gewesen sei, habe die Bebauung nicht mehr durchgef\u00fchrt werden k\u00f6nnen. Die vorhandene Baugenehmigung sei verfallen. Die Gesch\u00e4ftsgrundlage sei somit von Anfang an nicht vorhanden gewesen bzw. unmittelbar nach Vertragsschlu\u00df weggefallen. Im \u00fcbrigen habe B sich bei Vertragsschlu\u00df dar\u00fcber geirrt, da\u00df die Kl\u00e4gerin und die R GmbH nicht in der Lage gewesen seien, das Projekt durchzuf\u00fchren. Deshalb habe er den Vertrag angefochten. Hilfsweise sei B gem\u00e4\u00df \u00a7 326 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (BGB) von dem Vertrag zur\u00fcckgetreten, weil die Kl\u00e4gerin trotz Mahnung und Fristsetzung den Erbbauzins nicht gezahlt habe.<\/p>\n
Das FA lehnte den Erstattungsantrag ab. Die Voraussetzungen des \u00a7 17 Abs. 2 Nrn. 2, 3 GrEStG seien nicht erf\u00fcllt.<\/p>\n
Mit ihrer nach erfolglosem Einspruch erhobenen Klage hat die Kl\u00e4gerin ihren Erstattungsantrag weiterverfolgt. Zur Begr\u00fcndung hat sie ausgef\u00fchrt, der Erbbaurechtsvertrag sei von Anfang an als nichtig anzusehen, weil die Gesch\u00e4ftsgrundlage f\u00fcr die Durchf\u00fchrung des Vertrages nicht vorhanden gewesen sei. Es sei somit kein Heimfallanspruch ausge\u00fcbt worden.<\/p>\n
Das Finanzgericht (FG) hat die Klage abgewiesen und in der Urteilsbegr\u00fcndung die Auffassung vertreten, da\u00df die Voraussetzungen des \u00a7 17 Abs. 2 GrEStG nicht erf\u00fcllt worden seien.<\/p>\n
\u00a7 17 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG sei schon deshalb nicht anwendbar, weil der Aufhebungsvertrag nicht innerhalb der ma\u00dfgebenden Zweijahresfrist geschlossen worden sei. Die Anwendung des \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG scheitere daran, da\u00df die Voraussetzungen f\u00fcr eine Anfechtung des Erbbaurechtsbestellungsvertrages nicht vorgelegen h\u00e4tten und der Vertrag deshalb nicht als nichtig angesehen werden k\u00f6nne. Insbesondere habe kein Eigenschaftsirrtum i. S. des \u00a7 119 Abs. 2 BGB vorgelegen.<\/p>\n
Da\u00df die Voraussetzungen des \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG nicht erf\u00fcllt seien, folge aus dem Beschlu\u00df des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 26. Februar 1975 II B 44\/74 (BFHE 115, 149, BStBl II 1975, 418). Dort habe der BFH in der R\u00fcck\u00fcbertragung des Erbbaurechts infolge Aus\u00fcbung des Heimfallrechts keine R\u00fcckg\u00e4ngigmachung i. S. des \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG gesehen. Im vorliegenden Fall k\u00f6nne nichts anderes gelten, auch wenn die Vertragspartner sich auf die Aufhebung des Erbbaurechts geeinigt h\u00e4tten. Dies \u00e4ndere nichts daran, da\u00df der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer Vertragsverletzungen allein mit den Mitteln des Erbbaurechts (vor allem durch Aus\u00fcbung des Heimfallrechts) h\u00e4tte verfolgen k\u00f6nnen.<\/p>\n
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Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n
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Die Revision der Kl\u00e4gerin f\u00fchrt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zur\u00fcckverweisung der Sache an das FG.<\/p>\n
1. Die Kl\u00e4gerin ist berechtigt, den Anspruch auf Festsetzung des behaupteten Erstattungsbetrages gem\u00e4\u00df \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 2 bzw. Nr. 3 GrEStG verfahrensrechtlich geltend zu machen, obwohl sie den Steuerbetrag seinerzeit nicht an das FA bezahlt hat. Dies folgt bereits daraus, da\u00df gegen sie durch Bescheid vom 25. April 1972 Grunderwerbsteuer unanfechtbar festgesetzt worden ist. Wer als Steuerschuldner durch einen Steuerbescheid in Anspruch genommen wird, darf den nachtr\u00e4glichen Wegfall der Steuerschuld infolge Eintritts der Voraussetzungen des \u00a7 17 Abs. 2 GrEStG verfahrensrechtlich auch dann geltend machen, wenn die Steuer von einem anderen Gesamtschuldner gezahlt worden ist.<\/p>\n
Eine andere, in diesem Zusammenhang nicht zu entscheidende Frage ist die, an welchen Gesamtschuldner ggf. ein Erstattungsbetrag auszuzahlen ist.<\/p>\n
2. Im vorliegenden Fall ist entgegen der Auffassung des FG nicht auszuschlie\u00dfen, da\u00df die Grunderwerbsteuer f\u00fcr den Erwerb des Erbbaurechts durch die Kl\u00e4gerin gem\u00e4\u00df \u00a7 17 Abs. 2 GrEStG (wobei dessen Nr. 1 nicht in Betracht kommt) zu erstatten ist.<\/p>\n
In Betracht kommen d\u00fcrfte in erster Linie die Anwendung des \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG, wobei die Frage der R\u00fcckg\u00e4ngigmachung wegen Nichterf\u00fcllung einer Bebauungsverpflichtung bzw. wegen Wegfalls der Gesch\u00e4ftsgrundlage im Vordergrund stehen wird.<\/p>\n
Nach \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG ist die Grunderwerbsteuer bei einem R\u00fcckerwerb des ver\u00e4u\u00dferten Grundst\u00fccks f\u00fcr den vorangegangenen Erwerbsvorgang nicht zu erheben oder zu erstatten, wenn die Vertragsbedingungen des Rechtsgesch\u00e4fts, das den Anspruch auf \u00dcbereignung begr\u00fcndet hat, nicht erf\u00fcllt werden und das Rechtsgesch\u00e4ft deshalb aufgrund des Rechtsanspruchs r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht wird. Vertragsbedingungen sind die Vereinbarungen des den \u00dcbereignungsanspruch begr\u00fcndenden Rechtsgesch\u00e4fts (vgl. die Urteile des Senats vom 23. Februar 1956 II 286\/55 U, BFHE 62, 356, BStBl III 1956, 131, und vom 15. Februar 1978 II R 177\/75, BFHE 124, 550, BStBl II 1978, 379). Als Gr\u00fcnde f\u00fcr die R\u00fcckg\u00e4ngigmachung eines Erwerbsvorganges in diesem Sinne kommen z. B. in Betracht (vgl. Boruttau\/Egly\/Sigloch, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 11. Aufl., \u00a7 17 Tz. 64 ff., 96, m. w. N.): das Recht der Wandlung, das gesetzliche R\u00fccktrittsrecht, der Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage, wenn sich daraus die Verpflichtung zur R\u00fcck\u00fcbertragung des Grundst\u00fccks ergibt, das Wiederkaufsrecht bei Nichteinhaltung von Vertragsbestimmungen.<\/p>\n
\u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG gilt nicht nur bei R\u00fcckg\u00e4ngigmachung eines Grundst\u00fcckserwerbs, sondern auch bei der R\u00fcckg\u00e4ngigmachung des Erwerbs eines Erbbaurechts; denn Erbbaurechte stehen gem\u00e4\u00df \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG den Grundst\u00fccken gleich. Dies ist unproblematisch, soweit der Inhaber eines Erbbaurechts das Recht weiterver\u00e4u\u00dfert hat. Tritt er z. B. gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 326, 327 BGB wegen Verzugs des K\u00e4ufers von dem Ver\u00e4u\u00dferungsvertrag zur\u00fcck und wird demgem\u00e4\u00df der Erwerb des Erbbaurechts r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht, so ist ohne jeden Zweifel \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG anwendbar. Dieser Fall l\u00e4\u00dft sich eindeutig von dem Fall abgrenzen, da\u00df der mit dem Verk\u00e4ufer des Erbbaurechts nicht identische Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer seinen Heimfallanspruch wegen r\u00fcckst\u00e4ndiger Erbbauzinsen aus\u00fcbt (vgl. \u00a7 2 Nr. 4, \u00a7 9 Abs. 3 der Verordnung \u00fcber das Erbbaurecht – ErbbauV -). Im letzteren Fall w\u00e4re \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG wohl nicht anwendbar.<\/p>\n
\u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG ist grunds\u00e4tzlich auch dann anwendbar, wenn der r\u00fcckg\u00e4ngig gemachte Erwerbsvorgang auf einem schuldrechtlichen Vertrag beruht, der den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer zur Bestellung des Erbbaurechts verpflichtet hat und der als kauf\u00e4hnlicher Vertrag zu beurteilen ist (vgl. von Oefele in M\u00fcnchener Kommentar zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch, \u00a7 11 ErbbauV Tz. 7). Diese Vertr\u00e4ge weisen allerdings die zivilrechtliche Besonderheit auf, da\u00df wegen des \u00a7 1 Abs. 4 Satz 2 ErbbauV z. B. ein R\u00fccktritt ausgeschlossen ist, so da\u00df f\u00fcr eine erforderliche zivilrechtliche R\u00fcckabwicklung nur das Rechtsinstitut des Heimfalls zur Verf\u00fcgung steht (vgl. Ingenstau, Kommentar zum Erbbaurecht, 5. Aufl., \u00a7 1 Rdnr. 125; M\u00fcnchener Kommentar zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch, \u00a7 1 ErbbauV Tz. 84). Eine sachgerechte Anwendung des \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG auf derartige F\u00e4lle darf unter diesen Umst\u00e4nden nicht daran scheitern, da\u00df bei Nichterf\u00fcllung der Vertragsbestimmungen die R\u00fcckabwicklung weitgehend nur in den Formen des Heimfalls m\u00f6glich ist. Andererseits f\u00e4llt der Heimfall grunds\u00e4tzlich nicht unter \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG. Entscheidend f\u00fcr die Anwendung des \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG in Ausnahmef\u00e4llen wird sein, ob der Heimfallanspruch auf die Nichterf\u00fcllung von Vertragspflichten zur\u00fcckgeht, die in einem schuldrechtlichen auf die Erbbaurechtsbestellung gerichteten Vertrag \u00fcbernommen worden sind und die zivilrechtlich eine Hauptleistung beinhalten (vgl. Boruttau\/Egly\/Sigloch, a. a. O., \u00a7 17 Tz. 67 b).<\/p>\n
Eine solche Vertragspflicht kann z. B. vorliegen, wenn der Erwerber sich gegen\u00fcber dem Besteller des Erbbaurechts zur Bebauung des Grundst\u00fccks verpflichtet, auf dem ein Erbbaurecht bestellt wird, und f\u00fcr den Fall der Nichteinhaltung dieser Verpflichtung der Heimfall vereinbart wird oder in diesem Fall ein entsprechender Anspruch sich aus \u00a7 242 BGB ergibt. (Wegen der Anwendung des \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG auf die Aus\u00fcbung eines Wiederkaufsrechts vgl. Boruttau\/Egly\/Sigloch, a. a. O., \u00a7 17 Tz. 66 unter Hinweis auf das Urteil des Reichsfinanzhofs – RFH – vom 19. Juli 1932 II A 19\/32, RFHE 31, 214.)<\/p>\n
Eine Bebauungsverpflichtung wird regelm\u00e4\u00dfig eine Hauptverpflichtung sein und nicht nur eine bei der Anwendung des \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG zu vernachl\u00e4ssigende Nebenverpflichtung beinhalten. Hieran \u00e4ndert sich auch dann nichts, wenn die Bebauungsverpflichtung gem\u00e4\u00df \u00a7 2 ErbbauV zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht wird und damit auch gegen\u00fcber dem Sonderrechtsnachfolger gilt. Auch diese sogenannte Verdinglichung der Bebauungsverpflichtung \u00e4ndert nichts daran, da\u00df sie eine im Zusammenhang mit der Bestellung des Erbbaurechts eingegangene Hauptverpflichtung des Erbbauberechtigten sein kann und deren Nichterf\u00fcllung eine R\u00fcckg\u00e4ngigmachung i. S. des \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG auszul\u00f6sen vermag. Die Verdinglichung der Bebauungsverpflichtung, die ggf. mit der Eintragung des Erbbaurechts eintritt, l\u00e4\u00dft sich nicht etwa mit der Stundung des Kaufpreises vergleichen, bei der die Literatur angenommen hat, da\u00df die Verpflichtung zur Entrichtung des Kaufpreises als erf\u00fcllt anzusehen ist, wenn der Verk\u00e4ufer sich statt der Zahlung mit einer befristeten Forderung begn\u00fcgt hat (Boruttau\/Egly\/Sigloch, a. a. O., \u00a7 17 Tz. 67).<\/p>\n
Aus allem ergibt sich, da\u00df bei einer R\u00fcckg\u00e4ngigmachung der Bestellung eines Erbbaurechts wegen Nichteinhaltung der Bebauungsverpflichtung die Anwendung des \u00a7 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG in Betracht kommen kann. Dies gilt sowohl dann, wenn die Beteiligten wegen des \u00a7 1 Abs. 4 Satz 2 ErbbauV lediglich die \u00dcbertragung des Erbbaurechts auf den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer durchf\u00fchren k\u00f6nnen, als auch dann, wenn es z. B. wegen Nichtbelastung des Erbbaurechts ohne weiteres m\u00f6glich ist, durch Vereinbarung zwischen dem Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer und dem Erbbauberechtigten die L\u00f6schung des Erbbaurechts herbeizuf\u00fchren.<\/p>\n
Der Beschlu\u00df des Senates vom 26. Februar 1975 II B 44\/74 (BFHE 115, 149, BStBl II 1975, 418), durch den allgemein ausgesprochen worden ist, es sei nicht ernstlich zweifelhaft, da\u00df der Heimfall eines Erbbaurechts, der zur \u00dcbertragung des Rechts auf den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer selbst f\u00fchre, nicht unter \u00a7 17 GrEStG falle, bedarf unter diesen Umst\u00e4nden der Einschr\u00e4nkung.<\/p>\n
Sollte im vorliegenden Fall keine Bebauungsverpflichtung vereinbart worden sein (das FG ist dieser Auffassung, obwohl der Inhalt des Erbbaurechtsvertrages auch einen anderen Schlu\u00df zulassen k\u00f6nnte), so kann sich ein \u00dcbertragungsanspruch ggf. auch aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Gesch\u00e4ftsgrundlage ergeben.<\/p>\n
Auf die von der Revision aufgeworfene Frage einer Anfechtung des schuldrechtlichen Erbbaurechtsbestellungsvertrages wegen eines Irrtums des B \u00fcber die Bonit\u00e4t der Kl\u00e4gerin (vgl. \u00a7 119 Abs. 2 BGB) kann der Senat nicht eingehen, da weder der Vortrag der Kl\u00e4gerin noch die Feststellung des FG ausreichende Tatsachen enthalten, die eine rechtliche W\u00fcrdigung zulassen. Unter diesen Umst\u00e4nden mu\u00df sich der Senat auf den Hinweis beschr\u00e4nken, da\u00df entgegen der Auffassung des FG auch bei Ver\u00e4u\u00dferungsvertr\u00e4gen das Vorliegen der Voraussetzungen des \u00a7 119 Abs. 2 BGB im Hinblick auf die Eigenschaften des Erwerbers nicht auszuschlie\u00dfen ist (vgl. hierzu Lindacher in Monatsschrift f\u00fcr Deutsches Recht 1977, 797).<\/p>\n
Da\u00df die Vertragspartner sich g\u00fctlich \u00fcber die Aufhebung des Erbbaurechts geeinigt haben, steht der etwaigen Anwendung des \u00a7 17 Abs. 2 Nrn. 3 bzw. 2 GrEStG nicht entgegen. Erforderlich ist aber, da\u00df ein R\u00fcckabwicklungsanspruch bestand, da\u00df z. B. ein Anfechtungsgrund vorgelegen hat und das Anfechtungsrecht ohne schuldhaftes Z\u00f6gern ausge\u00fcbt worden ist, bzw. da\u00df der Anspruch auf R\u00fcck\u00fcbertragung bzw. L\u00f6schung des Erbbaurechts zu Recht geltend gemacht worden ist (vgl. das Urteil des Senats vom 10. Juni 1969 II 41\/65, BFHE 96, 76, 77, BStBl II 1969, 559).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
BFH-Urteil vom 13.7.1983 (II R 44\/81) BStBl. 1983 II S. 683 \u00dcbertr\u00e4gt der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht deshalb auf den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer zur\u00fcck oder wird das Erbbaurecht deshalb aufgehoben, weil der Erbbauberechtigte eine Bebauungspflicht, die er im Erbbaurechtsbestellungsvertrag \u00fcbernommen hat oder die Gesch\u00e4ftsgrundlage dieses Vertrages ist, aus wirtschaftlichen Gr\u00fcnden nicht erf\u00fcllen kann, so kann ein Fall des … BFH-Urteil vom 13.7.1983 (II R 44\/81) BStBl. 1983 II S. 683<\/span> weiterlesen