BFH-Urteil vom 13.12.1983 (VIII R 16\/83) BStBl. 1984 II S. 311<\/p>\n
Ein b\u00fcrgerlich-rechtlich wirksamer, beide Vertragsparteien bindender Vorvertrag ist als Ver\u00e4u\u00dferung im Sinne des \u00a7 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG anzusehen.<\/p>\n
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EStG \u00a7 22 Nr. 2, \u00a7 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a.<\/p>\n
Vorinstanz: FG Rheinland-Pfalz<\/p>\n
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Sachverhalt<\/p>\n
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Die Kl\u00e4ger und Revisionskl\u00e4ger (Kl\u00e4ger) sind Eheleute; sie werden im Streitjahr zur Einkommensteuer zusammenveranlagt. Die Kl\u00e4ger hatten durch notariellen Vertrag vom 3. August 1978 die zusammenh\u00e4ngenden Grundst\u00fccke X und Y in Z zum Preis von 231.400 DM gekauft. Der Kaufvertrag umfa\u00dfte neben den Grundst\u00fccken ein noch zu errichtendes Einfamilienhaus mit Garage.<\/p>\n
Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 30. Januar 1980 vereinbarten die Kl\u00e4ger mit den Eheleuten R, bis zum 1. September 1980 einen Kaufvertrag \u00fcber die Grundst\u00fccke X und Y abzuschlie\u00dfen. Als Tag der \u00dcbergabe war der 1. September 1980 bestimmt. Der Kaufpreis von 277.000 DM sollte in H\u00f6he eines Teilbetrages von 100.000 DM bis zum 1. M\u00e4rz 1980 und in H\u00f6he eines weiteren Teilbetrages von 20.000 DM bis zum 15. Juni 1980 gezahlt werden. Zur Sicherung dieser Betr\u00e4ge bewilligten und beantragten die Vertragsbeteiligten die Eintragung einer Sicherungshypothek auf den zu verkaufenden Grundst\u00fccken. Der Restbetrag war bis zum 15. August 1980 auf einem Anderkonto des beurkundenden Notars zu hinterlegen. Zur Sicherung des Anspruchs auf \u00dcbertragung des Eigentums bewilligten und beantragten die Vertragsbeteiligten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Eheleute R. Die Auflassungsvormerkung wurde am 12. Juni 1980 im Grundbuch eingetragen.<\/p>\n
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 12. August 1980 verkauften die Kl\u00e4ger die Grundst\u00fccke an die Eheleute R. Als Tag der \u00dcbergabe wurde der 1. Oktober 1980 vereinbart. Der noch offene Restbetrag des Kaufpreises (157.000 DM) sollte bis zum 15. September 1980 auf einem Anderkonto des amtierenden Notars hinterlegt werden.<\/p>\n
Bei der Veranlagung der Kl\u00e4ger zur Einkommensteuer 1980 behandelte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt – FA -) die Differenz zwischen dem Anschaffungs- und Ver\u00e4u\u00dferungspreis (45.600 DM) als Spekulationsgewinn im Sinne von \u00a7 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Dabei ging er davon aus, da\u00df der Vertrag vom 30. Januar 1980 wirtschaftlich einem Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft gleichzustellen sei.<\/p>\n
Der Einspruch blieb erfolglos. Die Klage f\u00fchrte zu einer \u00c4nderung des angefochtenen Einkommensteuerbescheides. Das Finanzgericht (FG), dessen Urteil in den Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1983, 234 ver\u00f6ffentlicht ist, setzte den vom FA ermittelten Spekulationsgewinn um 7.485 DM niedriger fest. Im \u00fcbrigen wies es die Klage als unbegr\u00fcndet ab.<\/p>\n
Mit ihrer Revision r\u00fcgen die Kl\u00e4ger Verletzung des \u00a7 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG. Der Differenzbetrag zwischen dem Anschaffungs- und Ver\u00e4u\u00dferungspreis der Grundst\u00fccke sei entgegen der Ansicht des FG kein Spekulationsgewinn im Sinne dieser Vorschrift. Ma\u00dfgebend f\u00fcr den Zeitpunkt der Ver\u00e4u\u00dferung k\u00f6nne nur der Kaufvertrag vom 12. August 1980 sein. Dieser Vertragsabschlu\u00df liege aber unstreitig au\u00dferhalb der Zweijahresfrist des \u00a7 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.<\/p>\n
Die Kl\u00e4ger beantragen, das angefochtene Urteil aufzuheben und den angefochtenen Einkommensteuerbescheid in der Gestalt der Einspruchsentscheidung dahin abzu\u00e4ndern, da\u00df keine sonstigen Eink\u00fcnfte angesetzt werden.<\/p>\n
Das FA beantragt, die Revision als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n
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Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n
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Die Revision ist unbegr\u00fcndet.<\/p>\n
Der strittige Gewinn aus der Ver\u00e4u\u00dferung der Grundst\u00fccke geh\u00f6rt zu den sonstigen Eink\u00fcnften im Sinne von \u00a7\u00a7 22 Nr. 2, 23 EStG, weil er aus einem Spekulationsgesch\u00e4ft erzielt wurde. Spekulationsgesch\u00e4fte sind Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fte, bei denen – falls es sich um Grundst\u00fccke handelt – der Zeitraum zwischen Anschaffung und Ver\u00e4u\u00dferung nicht mehr als zwei Jahre betr\u00e4gt (\u00a7 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG). Bei der Berechnung dieses Zeitraums ist in aller Regel vom Zeitpunkt des Abschlusses der schuldrechtlichen Vertr\u00e4ge auszugehen (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs – BFH – vom 30. November 1976 VIII R 202\/72, BFHE 120, 522, BStBl II 1977, 384 m. w. N.). Zeitpunkt der Ver\u00e4u\u00dferung ist deshalb beim Verkauf eines Grundst\u00fccks grunds\u00e4tzlich der Zeitpunkt des Abschlusses des notariell beurkundeten Kaufvertrages. Die Annahme einer vor diesem Zeitpunkt liegenden Ver\u00e4u\u00dferung ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Vertragspartner vor Abschlu\u00df des Kaufvertrages Verh\u00e4ltnisse geschaffen haben, die einer Ver\u00e4u\u00dferung im Sinne von \u00a7 23 EStG gleichstehen, also das Ergebnis des obligatorischen Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fts bei wirtschaftlicher Betrachtung vorwegnehmen. Dies kann dadurch geschehen, da\u00df die Vertragspartner dem obligatorischen Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft gleichzustellende Vereinbarungen treffen oder das dingliche Rechtsgesch\u00e4ft vor dem Abschlu\u00df des obligatorischen Vertrages vollziehen (BFH-Urteile vom 7. August 1970 VI R 166\/67, BFHE 100, 93, BStBl II 1970, 806; vom 3. August 1976 VIII R 192\/74, BFHE 120, 42, BStBl II 1977, 382; BFHE 120, 522, BStBl II 1977, 384).<\/p>\n
Das FG hat zu Recht angenommen, da\u00df der Vorvertrag vom 30. Januar 1980 einem Verkauf wirtschaftlich gleichzustellen ist.<\/p>\n
Zwar verpflichtete diese Vereinbarung die Vertragsbeteiligten unmittelbar nur zum Abschlu\u00df eines Hauptvertrages (Kaufvertrages). Aus dem zweiseitig verpflichtenden, b\u00fcrgerlich-rechtlich wirksam zustande gekommenen Vorvertrag, wie er hier zu beurteilen ist, ergibt sich jedoch bereits eine so feste Bindung beider Vertragspartner im Hinblick auf die k\u00fcnftige \u00dcbertragung des Eigentums an dem Kaufgegenstand, da\u00df es gerechtfertigt ist, ihn als Ver\u00e4u\u00dferung im Sinne des \u00a7 23 EStG anzusehen. Denn ein wirksamer Vorvertrag setzt voraus, da\u00df sich die Vertragspartner \u00fcber alle wesentlichen Punkte geeinigt haben und da\u00df der Inhalt des abzuschlie\u00dfenden Hauptvertrages im \u00fcbrigen zumindest bestimmbar ist (\u00a7 154 Abs. 1 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches – BGB -; Urteil des Bundesgerichtshofs – BGH – vom 8. Juni 1962 I ZR 6\/61, Neue Juristische Wochenschrift – NJW – 1962, 1.812; Flume, Allgemeiner Teil des B\u00fcrgerlichen Rechts, Band II, Das Rechtsgesch\u00e4ft, 3. Aufl., S. 614 f.; Kramer in M\u00fcnchener Kommentar, 1978, Vorbem. vor \u00a7 145 BGB, Anm. 36; Palandt, B\u00fcrgerliches Gesetzbuch, 43. Aufl., Einf. vor \u00a7 145, Anm. 4). Der Senat braucht in diesem Zusammenhang nicht zu der Streitfrage Stellung zu nehmen, ob an einen Vorvertrag hinsichtlich der Vollst\u00e4ndigkeit der vertraglichen Regelung die gleichen Anforderungen zu stellen sind wie an einen Hauptvertrag (so Flume, a.a.O. und Kramer, a.a.O.) oder ob es f\u00fcr die Wirksamkeit des Vorvertrages gen\u00fcgt, wenn die (unvollst\u00e4ndige) Regelung nach dem mutma\u00dflichen Parteiwillen erg\u00e4nzt werden kann (so BGH-Urteile vom 17. Dezember 1952 II ZR 19\/52, Lindenmaier\/M\u00f6hring – LM – Nr. 3 zu \u00a7 705 BGB, und vom 3. Juni 1958 I ZR 83\/57, LM Nr. 4 zu \u00a7 154 BGB). Denn im Streitfall haben die Vertragsbeteiligten im Vorvertrag den Inhalt des abzuschlie\u00dfenden Kaufvertrages in allen Einzelheiten festgelegt. In einem solchen Fall besteht bei wirtschaftlicher Betrachtung kein Unterschied zwischen Vor- und Hauptvertrag (Flume, a.a.O.; Ke\u00dfler in Klein\/Flockermann\/K\u00fchr, Einkommensteuergesetz, 3. Aufl., \u00a7 23 Anm. 21).<\/p>\n
Durch den Vertrag vom 30. Januar 1980 haben sich beide Vertragsbeteiligten unwiderruflich und unbedingt zum Abschlu\u00df eines Kaufvertrages und mittelbar zur entgeltlichen \u00dcbertragung (zum entgeltlichen Erwerb) des Eigentums an den Grundst\u00fccken verpflichtet. Die Entstehung der k\u00fcnftigen Anspr\u00fcche auf Verschaffung des Eigentums und Zahlung des Kaufpreises konnte deshalb nicht mehr durch einseitige Erkl\u00e4rung eines der Vertragsbeteiligten verhindert werden.<\/p>\n
Die mit Abschlu\u00df des Vorvertrages eingegangene Bindung der Kl\u00e4ger wurde noch verst\u00e4rkt durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und einer Sicherungshypothek zugunsten der Eheleute R.<\/p>\n
Bei dieser Sachlage kann dem Umstand, da\u00df die Eheleute R. vor Ablauf der Spekulationsfrist weder den Abschlu\u00df des Kaufvertrages noch die Auflassung der Grundst\u00fccke verlangen konnten, keine entscheidende Bedeutung beigemessen werden.<\/p>\n
Die Kl\u00e4ger berufen sich f\u00fcr ihre entgegenstehende Ansicht zu Unrecht auf das Urteil in BFHE 100, 93, BStBl II 1970, 806. In diesem Fall hatte der BFH es abgelehnt, ein bindendes Verkaufsangebot wirtschaftlich einem Verkauf gleichzustellen. Bei einem lediglich den Eigent\u00fcmer verpflichtenden Verkaufsangebot bleibt es bis zur Annahme dieses Angebots durch den Berechtigten ungewi\u00df, ob es zu einem Verkauf kommt. Dagegen sind bei einem zweiseitig verpflichtenden Vorvertrag beide Vertragspartner bereits mit Abschlu\u00df des Vorvertrages gebunden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
BFH-Urteil vom 13.12.1983 (VIII R 16\/83) BStBl. 1984 II S. 311 Ein b\u00fcrgerlich-rechtlich wirksamer, beide Vertragsparteien bindender Vorvertrag ist als Ver\u00e4u\u00dferung im Sinne des \u00a7 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG anzusehen. EStG \u00a7 22 Nr. 2, \u00a7 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a. Vorinstanz: FG Rheinland-Pfalz Sachverhalt Die Kl\u00e4ger und Revisionskl\u00e4ger … BFH-Urteil vom 13.12.1983 (VIII R 16\/83) BStBl. 1984 II S. 311<\/span> weiterlesen