Ein in der Zwangsversteigerung erworbenes Grundst\u00fcck haftet nicht dinglich f\u00fcr einen vor dem Zuschlag entstandenen Anspruch der Gemeinde auf h\u00f6here Grundsteuer, den die Gemeinde zum Versteigerungstermin nicht angemeldet hat und m\u00f6glicherweise auch nicht anmelden konnte, weil das Finanzamt bis zu diesem Zeitpunkt den h\u00f6heren Grundsteuerme\u00dfbetrag noch nicht festgesetzt hatte.<\/p>\n
GrStG \u00a7 12; ZVG \u00a7 45 Abs. 1, \u00a7 52 Abs. 1, \u00a7 56, \u00a7 91 Abs. 1.<\/p>\n
Vorinstanzen: VG Trier vom 29. Juli 1980 – 2 K 129\/79 – OVG Koblenz vom 8. Dezember 1981 – 6 A 279\/80 –<\/p>\n
Sachverhalt<\/p>\n
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Die Kl\u00e4gerin erwarb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren am 23. Dezember 1975 das Hotelgrundst\u00fcck in T.<\/p>\n
Das Finanzamt erlie\u00df am 9. April 1976 Grundsteuerme\u00dfbescheide, mit denen es die Me\u00dfbetr\u00e4ge f\u00fcr das Grundst\u00fcck im Wege der Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1973 und 1. Januar 1974 wesentlich erh\u00f6hte. Aufgrund dieser Me\u00dfbescheide setzte die beklagte Gemeinde durch Bescheid vom 2. Juni 1976 gegen\u00fcber dem Konkursverwalter der Voreigent\u00fcmerin im Wege der Nachveranlagung Grundsteuern<\/a> f\u00fcr die Jahre 1973 bis 1975 von 95.051,50 DM fest, deren Einziehung ohne Erfolg blieb. Mit Bescheid vom 15. November 1976 setzte die Beklagte die nachgeforderten Grundsteuern gegen\u00fcber der Kl\u00e4gerin fest. Diesen Bescheid hat das Verwaltungsgericht in einem vorangegangenen Verwaltungsstreitverfahren aufgehoben. Nachdem die Beklagte hinsichtlich eines Teilbetrags mit Gegenforderungen aufgerechnet hatte, nahm sie die Kl\u00e4gerin als Eigent\u00fcmerin des Grundst\u00fccks mit Duldungsbescheid vom 25. September 1978 hinsichtlich eines Grundsteuerbetrags von 77.524,67 DM in Anspruch.<\/p>\n Das Verwaltungsgericht hat die nach erfolglosem Vorverfahren gegen den Duldungsbescheid erhobene Anfechtungsklage durch Urteil vom 29. Juli 1980 abgewiesen.<\/p>\n Das Oberverwaltungsgericht hat dieses Urteil auf die Berufung der Kl\u00e4gerin durch Urteil vom 8. Dezember 1981 ge\u00e4ndert und den Duldungsbescheid nebst Widerspruchsbescheid aufgehoben. Zur Begr\u00fcndung hat es im wesentlichen ausgef\u00fchrt:<\/p>\n Die Kl\u00e4gerin sei nicht verpflichtet, wegen der Grundsteuernachforderungen die Zwangsvollstreckung in ihr Grundst\u00fcck zu dulden, weil diese Grundsteuer nicht mehr auf dem Grundst\u00fcck laste. Zwar sei die Grundsteuer jeweils zum 1. Januar der Jahre 1973, 1974 und 1975 entstanden und habe deshalb insoweit als \u00f6ffentliche Last auf dem Grundst\u00fcck geruht. Diese \u00f6ffentliche Last sei jedoch durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung vom 23. Dezember 1975 untergegangen.<\/p>\n Gem\u00e4\u00df \u00a7 52 Abs. 1 in Verbindung mit \u00a7 91 Abs. 1 ZVG gingen mit der Zwangsversteigerung alle am Grundst\u00fcck bestehenden Rechte unter, sofern sie nicht im geringsten Gebot (\u00a7 44 ZVG) ber\u00fccksichtigt worden seien. Im geringsten Gebot seien diejenigen Rechte zu ber\u00fccksichtigen, die aus dem Grundbuch ersichtlich (\u00a7 45 ZVG) oder rechtzeitig zum Versteigerungstermin angemeldet worden seien (\u00a7\u00a7 37 Nr. 4, 45 Abs. 1 ZVG). Diese Voraussetzungen l\u00e4gen bei den Grundsteuernachforderungen der Beklagten nicht vor. Au\u00dferhalb des geringsten Gebots blieben Rechte nach der Versteigerung nur dann bestehen, wenn dies gesetzlich vorgeschrieben sei. Das sei f\u00fcr die hier in Rede stehende \u00f6ffentliche Last nicht der Fall.<\/p>\n Das in den \u00a7\u00a7 52 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZVG geregelte Erl\u00f6schen der nicht in das geringste Gebot aufgenommenen Rechte sei nicht auf solche Rechte beschr\u00e4nkt, die zur Zeit der Zwangsversteigerung bereits f\u00e4llig gewesen seien. Diese Vorschriften kn\u00fcpften f\u00fcr das Erl\u00f6schen oder Bestehenbleiben von Rechten allein an deren Bestehen an. Die Regelung des \u00a7 14 in Verbindung mit \u00a7 48 ZVG zeige, da\u00df auch Forderungen, deren F\u00e4lligkeitszeitpunkt ungewi\u00df und deren H\u00f6he unbekannt sei, angemeldet werden k\u00f6nnten, ihre unterbliebene Anmeldung also zu ihrem Erl\u00f6schen f\u00fchre. Zwar komme es nach \u00a7 13 ZVG f\u00fcr die Unterscheidung zwischen laufenden und r\u00fcckst\u00e4ndigen Betr\u00e4gen wiederkehrender Leistungen auf deren F\u00e4lligkeit vor der Beschlagnahme an. Dieser F\u00e4lligkeitszeitpunkt habe jedoch nur Bedeutung f\u00fcr die Stellung eines Rechtes in der Rangordnung (\u00a7\u00a7 10, 13, 47 ZVG) und damit f\u00fcr die Berechnung des geringsten Gebots und f\u00fcr die Verteilung des Erl\u00f6ses.<\/p>\n Das Bestehenbleiben nicht f\u00e4llig gewordener Rechte k\u00f6nne auch nicht damit begr\u00fcndet werden, da\u00df Grundsteuern, die zu den in \u00a7 13 ZVG geregelten wiederkehrenden Leistungen geh\u00f6rten, im Fall ihrer r\u00fcckwirkenden Festsetzung weder laufende noch r\u00fcckst\u00e4ndige Betr\u00e4ge im Sinne des \u00a7 13 Abs. 1 ZVG darstellten. Denn erstens besage die von \u00a7 13 ZVG bezweckte Abgrenzung von laufenden und r\u00fcckst\u00e4ndigen Betr\u00e4gen nichts f\u00fcr das Erl\u00f6schen oder Bestehenbleiben von Rechten, und zweitens folge aus \u00a7 13 Abs. 3 ZVG, da\u00df das Gesetz bei der Unterscheidung von laufenden und r\u00fcckst\u00e4ndigen Betr\u00e4gen wiederkehrender Leistungen auch solche Rechte ber\u00fccksichtige, die innerhalb der beiden letzten Jahre vor der Beschlagnahme nicht f\u00e4llig geworden seien, und sie den r\u00fcckst\u00e4ndigen Betr\u00e4gen zurechne.<\/p>\n Etwas anderes folge nicht daraus, da\u00df die \u00f6ffentliche Last im Fall der Grundsteuernachforderung nicht zum Versteigerungstermin habe angemeldet werden k\u00f6nnen. Das Gesetz stelle f\u00fcr die Frage des Bestehenbleibens oder des Erl\u00f6schens von Rechten nicht darauf ab, ob sie ihrem Inhaber bekannt seien oder von diesem h\u00e4tten angemeldet werden k\u00f6nnen. Mit den \u00a7\u00a7 52 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZVG verfolge das Gesetz das Ziel, das Risiko des Erwerbers vor unvorhergesehenen Belastungen gering zu halten und dadurch den Grundst\u00fccksverkauf im Zwangsversteigerungsverfahren zu einem m\u00f6glichst hohen Preis zu gew\u00e4hrleisten. Das Interesse des Steuergl\u00e4ubigers, die nach erfolgter Zwangsversteigerung nachveranlagte Grundsteuer gegen\u00fcber dem Erwerber geltend zu machen, habe auch in Anbetracht der Tatsache, da\u00df sie zum Versteigerungstermin nicht habe angemeldet werden k\u00f6nnen, gegen\u00fcber dem das Gesetz beherrschenden Grundsatz des lastenfreien Erwerbs zur\u00fcckzutreten.<\/p>\n Schlie\u00dflich k\u00f6nne \u00a7 12 GrStG nicht als eine Vorschrift angesehen werden, die das Bestehenbleiben der \u00f6ffentlichen Last nach der Zwangsversteigerung anordne. Der Wortlaut dieser Vorschrift besage im Gegensatz zu \u00a7 39 WEG und zu \u00a7 25 ErbbauVO nichts \u00fcber den Fortbestand des Rechtes f\u00fcr den Fall seiner Nichtber\u00fccksichtigung bei der Feststellung des geringsten Gebots. Ein solcher Fortbestand k\u00f6nne dem \u00a7 12 GrStG auch nicht im Wege des Umkehrschlusses aus \u00a7 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG entnommen werden. \u00a7 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG schlie\u00dfe die grunds\u00e4tzlich bestehenbleibende pers\u00f6nliche Haftung des Erwerbers f\u00fcr den Fall des Erwerbs in der Zwangsversteigerung aus. Aus dem Fehlen einer entsprechenden Ausschlu\u00dfregelung bei der dinglichen Haftung in \u00a7 12 GrStG k\u00f6nne nicht gefolgert werden, da\u00df die dingliche Haftung nach der Zwangsversteigerung fortbestehen solle.<\/p>\n Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit welcher diese die Verletzung materiellen Bundesrechts r\u00fcgt und die Aufhebung des Berufungsurteils sowie die Zur\u00fcckweisung der Berufung der Kl\u00e4gerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts begehrt.<\/p>\n Die Kl\u00e4gerin tritt der Revision entgegen.<\/p>\n Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er h\u00e4lt das Berufungsurteil f\u00fcr zutreffend.<\/p>\n Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n <\/p>\n Die Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsurteil h\u00e4lt der Nachpr\u00fcfung stand, weil es mit seiner tragenden Begr\u00fcndung, die \u00f6ffentliche Last f\u00fcr die nachveranlagten Grundsteuern sei gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1 ZVG mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung erloschen, Bundesrecht nicht verletzt (\u00a7\u00a7 144 Abs. 2, 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).<\/p>\n Der Senat folgt der Annahme des Berufungsurteils, da\u00df sich das Schicksal der \u00f6ffentlichen Last des \u00a7 12 GrStG in der Zwangsversteigerung ausschlie\u00dflich nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes richtet. Die Frage, ob eine \u00f6ffentliche Last, die Anspr\u00fcche der Gemeinden auf Grundsteuern sichert, im Zwangsversteigerungsverfahren Bestand beh\u00e4lt, ist im Grundsteuergesetz nicht spezialgesetzlich geregelt. \u00a7 12 GrStG besagt allein, da\u00df die Grundsteuer auf dem Steuergegenstand als \u00f6ffentliche Last ruht, und verh\u00e4lt sich damit nicht zum Schicksal der \u00f6ffentlichen Last im Zwangsversteigerungsverfahren. Etwas anderes folgt nicht aus der die pers\u00f6nliche Haftung des Erwerbers eines Steuergegenstands regelnden Vorschrift des \u00a7 11 Abs. 2 GrStG. Diese Vorschrift ordnet an, da\u00df der Erwerber neben dem fr\u00fcheren Eigent\u00fcmer f\u00fcr die auf den Steuergegenstand entfallende Grundsteuer haftet, die f\u00fcr die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der \u00dcbereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist. Diese Haftung soll nach \u00a7 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG u. a. nicht Platz greifen bei Erwerb aus einer Konkursmasse und bei Erwerb im Vollstreckungsverfahren. Aus dem Umstand, da\u00df \u00a7 12 GrStG f\u00fcr die dingliche Haftung eine dem \u00a7 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG entsprechende Ausnahmeregelung nicht enth\u00e4lt, kann nicht gefolgert werden, \u00a7 12 GrStG ordne ein Fortbestehen der \u00f6ffentlichen Last f\u00fcr im Zeitpunkt des Zuschlags bestehende Grundsteueranspr\u00fcche \u00fcber die Zwangsversteigerung hinaus an. F\u00fcr eine solche Anordnung h\u00e4tte es einer ausdr\u00fccklichen Regelung bedurft, wie das etwa f\u00fcr das Erbbaurecht in \u00a7 25 ErbbauVO und f\u00fcr das Dauerwohnrecht in \u00a7 39 WEG erfolgt ist.<\/p>\n Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend erkannt, da\u00df die \u00f6ffentliche Last, genauer: das aus ihr folgende dingliche Verwertungsrecht wegen der im Duldungsbescheid bezeichneten nachgeforderten Grundsteuer, gem\u00e4\u00df \u00a7 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG durch den Zuschlag (\u00a7 91 Abs. 1 ZVG) erloschen ist.<\/p>\n Nach \u00a7 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG bleiben in der Zwangsversteigerung dingliche Rechte nur insoweit bestehen, als sie bei der Feststellung des geringsten Gebots zu ber\u00fccksichtigen (vgl. \u00a7 45 Abs. 1 ZVG) und ber\u00fccksichtigt worden sind. Diese Voraussetzungen sind f\u00fcr die hier streitige \u00f6ffentliche Last nicht erf\u00fcllt. Nach den tats\u00e4chlichen Feststellungen im Berufungsurteil ist das Recht wegen der Grundsteuernachforderung f\u00fcr die Jahre 1973, 1974 und 1975 im geringsten Gebot nicht ber\u00fccksichtigt worden, weil die Beklagte dieses Recht nicht zum Versteigerungstermin angemeldet hat (vgl. \u00a7\u00a7 45 Abs. 1, 37 Nr. 4 ZVG).<\/p>\n Etwas anderes folgt nicht aus dem Vortrag der Beklagten, sie habe das dingliche Recht zum Versteigerungstermin nicht anmelden k\u00f6nnen, weil ihr im Zeitpunkt des Versteigerungstermins der durch die \u00f6ffentliche Last gesicherte Grundsteueranspruch, zumindest aber dessen H\u00f6he, nicht bekannt gewesen sei. Die – insoweit auch vor Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG unbedenkliche – Regelung des \u00a7 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG stellt f\u00fcr das Erl\u00f6schen der \u00f6ffentlichen Last nicht darauf ab, ob das aus ihr folgende dingliche Verwertungsrecht der Gemeinde bekannt war und deshalb von ihr zum Versteigerungstermin h\u00e4tte angemeldet werden k\u00f6nnen. Auch das hat das Berufungsgericht zutreffend erkannt. Der Konflikt der widerstreitenden Interessen des Schutzes des Erstehers und der Steuergl\u00e4ubigerin ist hier zu Lasten der Gl\u00e4ubigerin zu l\u00f6sen, weil die Gr\u00fcnde f\u00fcr das Erl\u00f6schen des dinglichen Verwertungsrechtes in deren Sph\u00e4re fallen und dies die Schutzw\u00fcrdigkeit ihrer Interessen vermindert:<\/p>\n \u00a7 52 Abs. 1 ZVG sch\u00fctzt mit der Regelung, da\u00df nur die im geringsten Gebot ber\u00fccksichtigten Rechte bestehenbleiben, mithin – abgesehen von besonderen gesetzlichen Vorschriften, die ein Fortbestehen von dinglichen Rechten anordnen – nur ein mit diesen Rechten belastetes Grundst\u00fcck auf den Ersteher \u00fcbergeht, den Ersteher davor, da\u00df nach dem Zuschlag Anspr\u00fcche gegen das Grundst\u00fcck geltend gemacht werden, die er nicht kennen und deshalb nicht in seine Kalkulation einbeziehen konnte (vgl. J\u00e4ckel\/G\u00fcthe, Kommentar zum Zwangsversteigerungsgesetz, 7. Aufl., \u00a7 44 ZVG Rdnr. 5). Demgegen\u00fcber kann schon zweifelhaft sein, ob die Gemeinde im Zeitpunkt des Versteigerungstermins den zu Beginn des jeweiligen Kalenderjahres entstandenen zus\u00e4tzlichen Grundsteueranspruch (\u00a7 9 Abs. 2 GrStG) nach Grund und H\u00f6he nicht zumindest h\u00e4tte kennen k\u00f6nnen und deshalb dessen Nichtanmeldung zum Versteigerungstermin von ihr zu vertreten ist. Denn von den Tatsachen (z. B. \u00c4nderung am Geb\u00e4ude) oder den Rechtsgrundlagen – hier die vom 1. Januar 1974 an anzuwendenden h\u00f6heren Besteuerungsma\u00dfst\u00e4be (vgl. Art. 1 \u00a7\u00a7 14, 15 des Gesetzes zur Reform des Grundsteuerrechts vom 7. August 1973, BGBl I S. 965) -, die zu einem h\u00f6heren Grundsteueranspruch f\u00fchren, konnte sie sich Kenntnis verschaffen, und angesichts dessen war ihr auch m\u00f6glich, die daraus folgende Mehrsteuer der H\u00f6he nach rechnerisch entweder selbst zu ermitteln oder ggf. durch das Finanzamt vor Erla\u00df des Grundsteuerme\u00dfbescheids ermitteln zu lassen. Das alles mag indessen dahinstehen. Auch wenn davon ausgegangen wird, da\u00df die Gemeinde nichts tun konnte, den Rechtsverlust abzuwenden, also die Nichtanmeldung ihres Rechtes zum Versteigerungstermin weder verschuldet noch zu vertreten hat, kann doch nicht au\u00dfer Betracht bleiben, da\u00df die bestehenden Hindernisse nicht etwa auf Gr\u00fcnden beruhen, die in der Sph\u00e4re des Erstehers liegen, sondern da\u00df sie sich aus der Eigenart und damit „Schw\u00e4che“ des der Gemeinde zustehenden Rechtes ergeben. Das kann nicht zu Lasten des Erstehers gehen, und deshalb kann das Gl\u00e4ubigerinteresse der Gemeinde nicht so hoch bewertet werden wie die ihm entgegenstehenden Schutzinteressen des Erstehers.<\/p>\n Das Berufungsurteil verletzt schlie\u00dflich ebenfalls kein Bundesrecht, soweit das Berufungsgericht im Ergebnis angenommen hat, das Grundst\u00fcck der Kl\u00e4gerin hafte dinglich auch nicht hinsichtlich der nachveranlagten Grundsteuer 1975, soweit diese den Zeitraum vom Tag des Zuschlags (23. Dezember 1975) bis zum Ende des Jahres 1975 betrifft.<\/p>\n Aus der Gegen\u00fcberstellung der Vorschriften des \u00a7 52 Abs. 1 ZVG und des \u00a7 56 Satz 2 ZVG folgt zwar, da\u00df die Anordnung des Erl\u00f6schens der dinglichen Rechte in \u00a7 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG die \u00f6ffentliche Last insoweit nicht trifft, als ein zu sichernder Grundsteueranspruch zu einem Zeitpunkt nach dem Zuschlag entstanden ist. Das ist hier jedoch nicht der Fall. Ein w\u00e4hrend dieses Zeitraums zu Lasten des Schuldners entstandener Grundsteueranspruch k\u00f6nnte das Entstehen einer \u00f6ffentlichen Last schon deshalb nicht begr\u00fcnden, weil der Schuldner seit dem Zuschlag nicht mehr Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks war. Als beachtlich in Betracht kommen k\u00f6nnte daher insoweit von vornherein nur ein zu Lasten des Erstehers entstandener Grundsteueranspruch. Daran fehlt es. Der Ersteher tr\u00e4gt allerdings vom Zuschlag an die Lasten des Grundst\u00fccks (\u00a7 56 Satz 2 ZVG). Er hat deshalb im Verh\u00e4ltnis zum Schuldner im Fall der Grundsteuer als wiederkehrender Leistung die nach dem Zeitpunkt des Zuschlags entstandenen Grundsteuern ohne R\u00fccksicht auf deren F\u00e4lligkeit zu tragen (\u00a7 103 BGB). Zur Sicherung solcher zu Lasten des Erstehers entstandener Grundsteueranspr\u00fcche tritt die \u00f6ffentliche Last als ein neues dingliches Verwertungsrecht ein. Das f\u00fchrt jedoch hier nicht weiter, weil in der Zeit zwischen dem Zuschlag und dem Ende des Jahres 1975 ein Grundsteueranspruch nicht entstanden ist. Der Anspruch der Gemeinde auf die Grundsteuer 1975 entstand n\u00e4mlich gem\u00e4\u00df \u00a7 9 Abs. 2 GrStG mit dem Beginn des Kalenderjahres 1975. \u00dcberdies k\u00f6nnten Steueranspr\u00fcche f\u00fcr das Jahr 1975 nicht zu Lasten des Erstehers entstanden sein. Denn Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswertes zugerechnet ist (\u00a7 10 Abs. 1 GrStG), und die als Folge des durch den Zuschlag vom 23. Dezember 1975 bewirkten Eigent\u00fcmer\u00fcbergangs auf den Ersteher vorzunehmende Zurechnungsfortschreibung erfolgt auf den Zeitpunkt des Beginns des Kalenderjahres, das auf den Eigentumswechsel folgt (\u00a7 22 Abs. 2, Abs. 4 Satz 2 *) Nr. 1 BewG).<\/p>\n *) Jetzt Satz 3 (Fassung nach Art. 6 Nr. 6 Buchst. c EGAO 1977)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ein in der Zwangsversteigerung erworbenes Grundst\u00fcck haftet nicht dinglich f\u00fcr einen vor dem Zuschlag entstandenen Anspruch der Gemeinde auf h\u00f6here Grundsteuer, den die Gemeinde zum Versteigerungstermin nicht angemeldet hat und m\u00f6glicherweise auch nicht anmelden konnte, weil das Finanzamt bis zu diesem Zeitpunkt den h\u00f6heren Grundsteuerme\u00dfbetrag noch nicht festgesetzt hatte. GrStG \u00a7 12; ZVG \u00a7 45 … BVerwG-Urteil vom 7.9.1984 (8 C 30.82) BStBl. 1985 II S. 25<\/span> weiterlesen