{"id":31829,"date":"1984-08-10T12:47:33","date_gmt":"1984-08-10T10:47:33","guid":{"rendered":"http:\/\/steuer.org\/?p=31829"},"modified":"2013-06-25T10:00:13","modified_gmt":"2013-06-25T08:00:13","slug":"bfh-urteil-vom-10-8-1984-iii-r-41_75-bstbl-1985-ii-s-36","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/bfh-urteil-vom-10-8-1984-iii-r-41_75-bstbl-1985-ii-s-36\/","title":{"rendered":"BFH-Urteil vom 10.8.1984 (III R 41\/75) BStBl. 1985 II S. 36"},"content":{"rendered":"

BFH-Urteil vom 10.8.1984 (III R 41\/75) BStBl. 1985 II S. 36<\/strong><\/p>\n

1. L\u00e4\u00dft sich die f\u00fcr die Bewertung im Ertragswertverfahren ma\u00dfgebliche \u00fcbliche Miete f\u00fcr eigengenutzten Wohnraum nicht unmittelbar aus tats\u00e4chlich gezahlten Mieten f\u00fcr Vergleichsobjekte ableiten, so ist sie in erster Linie anhand von Mietspiegeln zu ermitteln. Dies gilt regelm\u00e4\u00dfig auch dann, wenn die Spiegelmieten f\u00fcr einzelne Grundst\u00fccksarten wegen Fehlens vermieteter Objekte derselben Grundst\u00fccksart aus den Spiegelmieten f\u00fcr Wohnraum gleicher oder \u00e4hnlicher Art, Lage und Ausstattung in Geb\u00e4uden anderer Grundst\u00fccksarten oder aus entsprechenden Mieten von in derselben Region gelegenen Grundst\u00fccken gleicher oder \u00e4hnlicher Art, Lage und Ausstattung abgeleitet worden sind.<\/p>\n

2. Wird in Anwendung dieses Grundsatzes die \u00fcbliche Miete f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user z. B. aus der Spiegelmiete f\u00fcr Mietwohngrundst\u00fccke abgeleitet, so ist auf die Spiegelmiete f\u00fcr Mietwohngrundst\u00fccke generell ein Zuschlag zu machen, der den Vorteil des Wohnens im eigenen Haus, insbesondere das Vorhandensein der \u00fcblichen Nebenr\u00e4ume eines Einfamilienhauses, die Nutzung des Gartens usw. angemessen abgilt.<\/p>\n

3. Soweit eine Ableitung der \u00fcblichen Miete durch unmittelbaren Vergleich mit tats\u00e4chlich gezahlten Mieten f\u00fcr vermietete Vergleichsobjekte oder aus Spiegelmieten nicht m\u00f6glich ist, kann eine Ermittlung der \u00fcblichen Miete durch Einzelgutachten in Betracht kommen.<\/p>\n

4. Stehen andere geeignete Sch\u00e4tzungsgrundlagen nicht zur Verf\u00fcgung, ist es zul\u00e4ssig, als \u00fcbliche Miete die Kostenmiete anzusetzen, wenn das Mietpreisrecht oder die \u00f6rtlichen Verh\u00e4ltnisse des Wohnungsmarkts am Hauptfeststellungszeitpunkt einer Vermietung zur Kostenmiete nicht entgegenstehen.<\/p>\n

5. Die L\u00e4rmbel\u00e4stigung durch eine in der N\u00e4he eines Einfamilienhauses gelegene Autobushaltestelle und durch das L\u00e4uten der Glocken einer in unmittelbarer Nachbarschaft befindlichen Kirche bildet keine ungew\u00f6hnliche Beeintr\u00e4chtigung i. S. von \u00a7 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG, die eine Erm\u00e4\u00dfigung des Grundst\u00fcckswerts rechtfertigen k\u00f6nnte. Ob eine Erm\u00e4\u00dfigung wegen eines dinglichen \u00dcberwegrechts zum Zuge kommt, h\u00e4ngt von den Umst\u00e4nden des Einzelfalles ab.<\/p>\n

BewG 1965 \u00a7 79 Abs. 2, \u00a7 82 Abs. 1; FGO \u00a7 100 Abs. 2.<\/p>\n

Vorinstanz: Nieders\u00e4chsisches FG<\/p>\n

Sachverhalt<\/p>\n

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Der Kl\u00e4ger und Revisionsbeklagte (Kl\u00e4ger) ist Eigent\u00fcmer eines im Jahre 1959 aufgrund eines Erbbaurechts errichteten Einfamilienhauses (Wohnfl\u00e4che 107 qm) mit Garage. Das Erbbaurecht erlischt im Jahre 2058. Das nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) grundsteuerbeg\u00fcnstigte Einfamilienhaus wird von dem Kl\u00e4ger selbst bewohnt. Zur Finanzierung verwendete er u. a. ein zinsloses Arbeitgeberdarlehen von 15.000 DM. \u00d6ffentliche Mittel im Sinne des II. WoBauG wurden nicht in Anspruch genommen.<\/p>\n

Der Beklagte und Revisionskl\u00e4ger (das Finanzamt – FA -) stellte den Einheitswert f\u00fcr das Grundst\u00fcck des Kl\u00e4gers durch Hauptfeststellung zum 1. Januar 1964 im Ertragswertverfahren auf 54.800 DM fest. Dieser Wertfeststellung legte das FA eine orts\u00fcbliche Miete von monatlich 3 DM je qm Wohnfl\u00e4che sowie f\u00fcr die Garage eine Jahresrohmiete von 300 DM zugrunde. Die orts\u00fcbliche Miete f\u00fcr die Wohnfl\u00e4che sch\u00e4tzte das FA anhand eines f\u00fcr Gemeinden der Gr\u00f6\u00dfenklasse 100.000 bis 200.000 Einwohner aufgestellten Mietspiegels.<\/p>\n

Der Einspruch des Kl\u00e4gers blieb erfolglos.<\/p>\n

Mit seiner Klage hielt der Kl\u00e4ger an seinem Begehren fest, den Einheitswert f\u00fcr sein Grundst\u00fcck auf der Grundlage eines niedrigeren Mietwerts und unter Ber\u00fccksichtigung von Abschl\u00e4gen wegen L\u00e4rmbel\u00e4stigung und wegen eines dinglichen \u00dcberwegrechts auf 44.600 DM festzustellen. Der Kl\u00e4ger machte geltend: W\u00fcrde der vom FA aufgestellte Mietspiegel zugrunde gelegt, so m\u00fc\u00dfte das Haus nach seiner Ausstattung in die Gruppe IV des Mietspiegels (H\u00e4user mit guter Ausstattung) eingereiht werden. Bei der Sch\u00e4tzung des Mietwerts m\u00fcsse auch ber\u00fccksichtigt werden, da\u00df f\u00fcr den Bau des Hauses ein zinsloses Arbeitgeberdarlehen von 15.000 DM verwendet worden sei. Unter diesen Umst\u00e4nden k\u00f6nne das Haus nicht anders bewertet werden als die f\u00fcr Angeh\u00f6rige des \u00f6ffentlichen Dienstes errichteten Wohngeb\u00e4ude, bei denen die Verwendung unverzinslicher Darlehen wertmindernd ber\u00fccksichtigt werde. Unter Ber\u00fccksichtigung aller wertmindernden Umst\u00e4nde sei eine Miete von monatlich 2,40 DM je qm Wohnfl\u00e4che als angemessen anzusehen.<\/p>\n

Das Finanzgericht (FG) hob den Einheitswertbescheid auf, ohne in der Sache selbst zu entscheiden. Zur Begr\u00fcndung f\u00fchrte das FG aus: Es sei in \u00dcbereinstimmung mit einem vom FG eingeholten Gutachten davon auszugehen, da\u00df es f\u00fcr das Grundst\u00fcck des Kl\u00e4gers keine vermieteten Vergleichsobjekte gebe. Die \u00fcbliche Miete sei anhand des Mietspiegels zu sch\u00e4tzen. Weil die Mehrheit der in dem FA-Bezirk belegenen Einfamilienh\u00e4user unter Heranziehung des Mietspiegels bewertet worden sei, w\u00e4re es mit dem Grundsatz der gleichm\u00e4\u00dfigen Besteuerung unvereinbar, wenn das Einfamilienhaus des Kl\u00e4gers nach anderen Kriterien bewertet w\u00fcrde. Bei Anwendung des Mietspiegels sei entgegen der bisherigen Beurteilung durch das FA nicht eine sehr gute, sondern nur eine gute Ausstattung des Geb\u00e4udes zugrunde zu legen. Ein Ansatz der Kostenmiete entsprechend dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 11. Oktober 1974 III R 103\/73 (BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54) w\u00fcrde zu einem erheblich h\u00f6heren Einheitswert f\u00fchren und den Kl\u00e4ger in unzumutbarer Weise benachteiligen. Das FG war im \u00fcbrigen der Meinung, da\u00df die Ger\u00e4uschbelastung durch die nahe Autobushaltestelle und durch das L\u00e4uten der Kirchenglocken der in unmittelbarer N\u00e4he gelegenen Kirche einen Abschlag nach \u00a7 82 des Bewertungsgesetzes (BewG) nicht rechtfertige.<\/p>\n

Mit der Revision r\u00fcgt das FA einen Versto\u00df der Vorentscheidung gegen \u00a7 79 Abs. 2 BewG. Das FG habe seine Entscheidung auf einen Mietspiegel gest\u00fctzt, der nach den eigenen Feststellungen der Vorinstanz nur f\u00fcr Mietwohnungen und nicht f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user aufgestellt worden sei. Rechtsfehlerhaft habe das FG den vom Sachverst\u00e4ndigen best\u00e4tigten Mietansatz f\u00fcr die Bewertung des Einfamilienhauses au\u00dfer Betracht gelassen. Hilfsweise r\u00fcgt das FA, da\u00df das FG das Einfamilienhaus des Kl\u00e4gers zu Unrecht nur in die Ausstattungsklasse „gut“ eingestuft habe. Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen.<\/p>\n

Der Kl\u00e4ger beantragt, die Revision als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckzuweisen. Er macht geltend, in der Region des FA seien in erheblichem Umfang Wohnungen f\u00fcr Bundesbedienstete mit zinslosen bzw. zinsverbilligten Darlehen der \u00f6ffentlichen Hand erstellt worden. Der Mietpreis hierf\u00fcr habe am Bewertungsstichtag bei 2 DM monatlich je qm Wohnfl\u00e4che gelegen. Der Mietspiegel best\u00e4tige diese Mieth\u00f6he durch Angabe einer Durchschnittsmiete von monatlich 2,05 DM je qm Wohnfl\u00e4che bei mit \u00f6ffentlichen Mitteln i. S. des II. WoBauG gef\u00f6rderten Wohnungen. Eine im Vergleich hierzu h\u00f6here Bewertung des streitbefangenen Einfamilienhauses w\u00fcrde gegen Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) versto\u00dfen.<\/p>\n

Der Bundesminister der Finanzen (BMF) und der Nieders\u00e4chsische Minister der Finanzen (NMdF) sind dem Verfahren gem\u00e4\u00df \u00a7 122 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) beigetreten. Der BMF weist in seiner Stellungnahme darauf hin, da\u00df die Finanzbeh\u00f6rden der L\u00e4nder f\u00fcr die Sch\u00e4tzung der \u00fcblichen Miete als Hilfsmittel die sog. Mietspiegel aufgestellt h\u00e4tten. Bei fehlenden Vergleichsmieten sei die \u00fcbliche Miete in erster Linie mit Hilfe der Mietspiegel zu sch\u00e4tzen. Nach der Stellungnahme des NMdF seien in Niedersachsen f\u00fcr jeden FA-Bezirk Mietspiegel zu erstellen gewesen. Zu diesem Zweck seien aussagekr\u00e4ftige Erkl\u00e4rungen zur Hauptfeststellung 1. Januar 1964 und Kontrollmitteilungen aus der Einkommensteuerveranlagung 1963 (Vermietung und Verpachtung) ausgewertet worden. Je nach den \u00f6rtlichen Gegebenheiten sowie Umfang und Grad der Zuverl\u00e4ssigkeit des seinerzeit zur Verf\u00fcgung stehenden Kontrollmaterials g\u00e4ben die Mietspiegel Werte entweder regelm\u00e4\u00dfig gezahlter Mieten wieder, die f\u00fcr R\u00e4ume gleicher oder \u00e4hnlicher Art, Lage und Ausstattung tats\u00e4chlich entrichtet worden sind, oder sie stellten Richt- und Durchschnittswerte dar, soweit geeignete vergleichbare vermietete Objekte f\u00fcr die Ermittlung der Mietspiegelwerte nicht h\u00e4tten herangezogen werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n

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Die Revision f\u00fchrt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zur\u00fcckverweisung der Sache an das FG.<\/p>\n

1. Ist ein Grundst\u00fcck mit einem Erbbaurecht belastet, so ist sowohl f\u00fcr die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts als auch f\u00fcr die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundst\u00fccks jeweils ein Einheitswert festzustellen. Bei der Ermittlung der Einheitswerte ist von einem Gesamtwert auszugehen, der f\u00fcr den Grund und Boden einschlie\u00dflich der Geb\u00e4ude und Au\u00dfenanlagen festzustellen w\u00e4re, wenn die Belastung nicht best\u00e4nde (\u00a7 92 Abs. 1 S\u00e4tze 1 und 2 BewG). Betr\u00e4gt jedoch die Dauer des Erbbaurechts – wie im Streitfall – in dem f\u00fcr die Bewertung ma\u00dfgebenden Zeitpunkt noch 50 Jahre oder mehr, so wird der Gesamtwert als Einheitswert f\u00fcr die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts festgestellt (\u00a7 92 Abs. 2 BewG).<\/p>\n

2. Bei dem aufgrund des Erbbaurechts errichteten Geb\u00e4ude des Kl\u00e4gers handelt es sich um ein Einfamilienhaus i. S. des \u00a7 75 Abs. 1 Nr. 4 BewG, das nach \u00a7 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG im Wege des Ertragswertverfahrens (\u00a7\u00a7 78 bis 82 BewG) zu bewerten ist. In diesem Verfahren ergibt sich der Grundst\u00fcckswert regelm\u00e4\u00dfig durch Anwendung eines Vervielf\u00e4ltigers (\u00a7 80 BewG) auf die Jahresrohmiete (\u00a7 79 BewG). In besonderen F\u00e4llen sind Zu- und Abschl\u00e4ge vorzunehmen (\u00a7\u00a7 81 und 82 BewG).<\/p>\n

Die f\u00fcr die Bewertung ma\u00dfgebende Jahresrohmiete ist grunds\u00e4tzlich das Gesamtentgelt, das die Mieter (P\u00e4chter) f\u00fcr die Benutzung des Grundst\u00fccks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt f\u00fcr ein Jahr zu entrichten haben (\u00a7 79 Abs. 1 Satz 1 BewG). Wird das Grundst\u00fcck – wie im Streitfall – vom Eigent\u00fcmer selbst bewohnt, so tritt an die Stelle der Jahresrohmiete die \u00fcbliche Miete. Diese ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu sch\u00e4tzen, die f\u00fcr R\u00e4ume gleicher oder \u00e4hnlicher Art, Lage und Ausstattung regelm\u00e4\u00dfig gezahlt wird (\u00a7 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). \u00dcbliche Miete ist die nach der objektiven Beschaffenheit des Grundst\u00fccks und den gegebenen \u00f6rtlichen Verh\u00e4ltnissen \u00fcblicherweise erzielbare Miete.<\/p>\n

a) Nach dem Wortlaut des \u00a7 79 Abs. 2 Satz 2 BewG ist zur Sch\u00e4tzung der \u00fcblichen Miete grunds\u00e4tzlich von vermieteten Vergleichsobjekten auszugehen. Die Formulierung des Gesetzes „regelm\u00e4\u00dfig gezahlt wird“ l\u00e4\u00dft erkennen, da\u00df die \u00fcbliche Miete in erster Linie unmittelbar aus tats\u00e4chlich gezahlten Mieten f\u00fcr Vergleichsobjekte abzuleiten ist (vgl. BFH-Urteile vom 29. November 1974 III R 81\/73, BFHE 114, 257, BStBl II 1975, 188; vom 19. Dezember 1975 III R 6\/75, BFHE 118, 76, BStBl II 1976, 283, und vom 26. Januar 1979 III R 99\/76, BFH 126, 569, BStBl II 1979, 254, sowie R\u00f6ssler\/Troll\/Langner, Bewertungsgesetz und Verm\u00f6gensteuergesetz, 13. Aufl., \u00a7 79 BewG Anm. 54). Die Sch\u00e4tzung der \u00fcblichen Miete durch unmittelbaren Vergleich setzt indes voraus, da\u00df vermietete Objekte vorhanden sind, die nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbar sind. Es kommen nur innerhalb derselben Region belegene Objekte in Betracht (vgl. BFH-Urteil vom 13. Dezember 1974 III R 82\/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191).<\/p>\n

b) H\u00e4ufig wird die Sch\u00e4tzung der \u00fcblichen Miete im Wege des unmittelbaren Vergleichs daran scheitern, da\u00df nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden sind. Dies gilt, wie auch der BMF ausgef\u00fchrt hat, in besonderem Ma\u00dfe f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user, wo hinzu kommt, da\u00df Ausbau und Ausstattung oftmals sehr stark nach dem pers\u00f6nlichen Geschmack des Bauherrn ausgerichtet sind. F\u00fcr diese und \u00e4hnliche F\u00e4lle haben die Finanzbeh\u00f6rden der L\u00e4nder sog. Mietspiegel als Hilfsmittel f\u00fcr die Sch\u00e4tzung der \u00fcblichen Miete aufgestellt. Mietspiegel sind eine Zusammenstellung von Rahmenmieten, die aus den regelm\u00e4\u00dfig gezahlten Mieten einer repr\u00e4sentativen Zahl von vermieteten Wohngrundst\u00fccken unter Ber\u00fccksichtigung der \u00f6rtlichen Marktlage abgeleitet und mit Mieter-, Vermieter- und anderen Verb\u00e4nden sowie Organen des Wohnungsbaus abgestimmt worden sind. Die Mietspiegel sind dabei je nach den \u00f6rtlichen Verh\u00e4ltnissen und dem zur Verf\u00fcgung stehenden Miet- und Kontrollmaterial nach Grundst\u00fccksarten, Baujahrgruppen, Ausstattungsgruppen, Lage der Grundst\u00fccke sowie nach solchen Wohnraumgruppen gegliedert, f\u00fcr die am Hauptfeststellungszeitpunkt unterschiedliche Mietpreisregelungen bestanden (BFH-Beschlu\u00df vom 24. September 1976 III B 12\/76, BFHE 120, 270, BStBl II 1977, 196). Die \u00f6rtlichen Mietspiegel entsprechen damit den Kriterien, die nach \u00a7 79 Abs. 2 Satz 2 BewG f\u00fcr die Sch\u00e4tzung der \u00fcblichen Miete durch Vergleich mit vermieteten Grundst\u00fccken ma\u00dfgebend sind (R\u00f6ssler\/Troll\/Langner, a. a. O., \u00a7 79 BewG Anm. 58, unter Hinweis auf den Beschlu\u00df in BFHE 120, 270, BStBl II 1977, 196). Dem steht nicht entgegen, da\u00df die Finanzbeh\u00f6rden Spiegelmieten f\u00fcr einzelne Grundst\u00fccksarten – etwa Ein- und Zweifamilienh\u00e4user – wegen Fehlens vermieteter Objekte derselben Grundst\u00fccksart aus den Spiegelmieten f\u00fcr Wohnungen gleicher oder \u00e4hnlicher Art, Lage und Ausstattung in Geb\u00e4uden anderer Grundst\u00fccksarten oder aus entsprechenden Mieten von in derselben Region gelegenen Grundst\u00fccken gleicher oder \u00e4hnlicher Art, Lage und Ausstattung abgeleitet haben. Der Senat verkennt nicht, da\u00df die Ableitung der \u00fcblichen Miete \u00fcber einen Vergleich mit den andere Grundst\u00fccksarten oder andere Gemeinden bzw. Gemeindeteile betreffenden Mietspiegeln die Ma\u00dfstabfunktion der Mietspiegel beeintr\u00e4chtigen kann. Gleichwohl erscheint auch in den letztgenannten F\u00e4llen die Anwendung der Mietspiegel als Hilfsmittel zur Sch\u00e4tzung der \u00fcblichen Miete – soweit diese nicht durch unmittelbaren Vergleich ermittelt werden kann – am ehesten geeignet, eine wenigstens einigerma\u00dfen gleichm\u00e4\u00dfige Bewertung bebauter Grundst\u00fccke im Wege des Ertragswertverfahrens zu erreichen. Mietspiegel haben demnach bei der Einheitsbewertung bebauter Grundst\u00fccke im Ertragswertverfahren eine \u00e4hnliche Bedeutung wie die Richtwerte bei der Ermittlung des gemeinen Wertes unbebauter Grundst\u00fccke (vgl. BFH-Urteil vom 26. September 1980 III R 21\/78, BFHE 132, 101, BStBl II 1981, 153). Dabei geht der Senat davon aus, da\u00df die sich durch die Anwendung von Mietspiegeln zwangsl\u00e4ufig ergebenden Ungenauigkeiten die Gleichm\u00e4\u00dfigkeit der Wertfeststellungen lediglich in einem Ma\u00dfe beeintr\u00e4chtigen, das wegen der technischen Schwierigkeiten einer Massenbewertung auch bei Anwendung einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise grunds\u00e4tzlich noch hingenommen werden kann. In dieser Auffassung sieht sich der Senat dadurch best\u00e4tigt, da\u00df der Gesetzgeber selbst in \u00a7 79 Abs. 2 Nr. 2 BewG davon ausgeht, da\u00df Abweichungen der tats\u00e4chlichen Miete von der \u00fcblichen Miete bis zu 20 v. H. nach oben und nach unten noch in Kauf genommen werden m\u00fcssen. Damit kommt zum Ausdruck, da\u00df bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens im Interesse der Praktikabilit\u00e4t eines Massenbewertungsverfahrens durchaus auch ins Gewicht fallende Abweichungen hingenommen werden m\u00fcssen.<\/p>\n

c) Soweit eine Ableitung der \u00fcblichen Miete durch unmittelbaren Vergleich mit tats\u00e4chlich gezahlten Mieten f\u00fcr vergleichbare vermietete Objekte oder aus Mietspiegelmieten nicht m\u00f6glich ist, kann eine Ermittlung der Miete durch Einzelgutachten in Betracht kommen. Mit R\u00fccksicht auf die Einheitsbewertung als ein Massenverfahren ist die Ermittlung der \u00fcblichen Miete durch Sachverst\u00e4ndigengutachten jedoch nur in Ausnahmef\u00e4llen m\u00f6glich.<\/p>\n

d) Stehen andere geeignete Sch\u00e4tzungsgrundlagen nicht zur Verf\u00fcgung, ist es zul\u00e4ssig, als \u00fcbliche Miete die Kostenmiete anzusetzen, wenn das Mietpreisrecht oder die \u00f6rtlichen Verh\u00e4ltnisse des Wohnungsmarktes am Hauptfeststellungszeitpunkt einer Vermietung zur Kostenmiete nicht entgegenstehen. Zum Zweck einer vereinfachten Ermittlung oder Verprobung der Kostenmiete ist vorgesehen, da\u00df diese z. B. bei grundsteuerbeg\u00fcnstigten Wohnungen pauschal mit 6 v. H. der tats\u00e4chlichen Gesamtkosten angenommen wird (vgl. z. B. Erlasse des Finanzministers des Landes Nordrhein-Westfalen vom 7. April 1967 S 3202 – 4 – V 1 und vom 5. Mai 1967 S 3202 – 4 – V 1\/S 3202 – 1 – V 1, Steuererlasse in Karteiform – StEK -, Bewertungsgesetz 1965, \u00a7 79 Nr. 16). Jedem Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer bleibt es jedoch unbenommen, eine abweichende (niedrigere) individuelle Kostenmiete f\u00fcr sein Grundst\u00fcck darzulegen (BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191). Der erkennende Senat hat die Ableitung der \u00fcblichen Miete aus der pauschal ermittelten Kostenmiete zwar gebilligt (vgl. BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54; BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191). Diese Art der Wertermittlung ist jedoch nicht frei von Bedenken. Gegen die Sch\u00e4tzung der \u00fcblichen Miete nach den historischen Gesamtkosten wird nicht zu Unrecht eingewendet, da\u00df ihr nicht die Wertverh\u00e4ltnisse des Hauptfeststellungszeitpunkts (vgl. \u00a7\u00a7 27, 79 Abs. 5 BewG) zugrunde liegen (vgl. Rid, Deutsches Steuerrecht – DStR – 1967, 207, 213; G\u00fcrsching\/Stenger, Kommentar zum Bewertungsgesetz und Verm\u00f6gensteuergesetz, 7. Aufl., \u00a7 79 BewG Anm. 78; R\u00f6ssler\/Troll\/Langner, a. a. O., \u00a7 79 BewG Anm. 62, 63, mit weiteren Hinweisen). Deshalb kann die pauschale Mietenermittlungsmethode nach den tats\u00e4chlichen Gesamtkosten au\u00dfer f\u00fcr Zwecke der Verprobung einer anderweitig ermittelten \u00fcblichen Miete nur dann in Betracht kommen, wenn \u00fcberhaupt keine anderen Sch\u00e4tzungsgrundlagen zur Verf\u00fcgung stehen.<\/p>\n

3. a) Es ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden, da\u00df das FG davon ausgegangen ist, da\u00df sich im Streitfall die orts\u00fcbliche Miete einigerma\u00dfen zutreffend nur anhand des vom FA aufgestellten Mietspiegels sch\u00e4tzen lasse. Eine Ermittlung der \u00fcblichen Miete unmittelbar aus tats\u00e4chlich gezahlten Mieten scheitert daran, da\u00df im Streitfall nach den tats\u00e4chlichen und nicht angegriffenen Feststellungen der Vorinstanz, die den Senat gem\u00e4\u00df \u00a7 118 Abs. 2 FGO binden, vermietete Einfamilienh\u00e4user, die als Vergleichsobjekt h\u00e4tten dienen k\u00f6nnen, am Bewertungsstichtag nicht vorhanden waren. Der Senat h\u00e4lt es – entgegen der Auffassung des FA – f\u00fcr vertretbar, die \u00fcbliche Miete f\u00fcr das Einfamilienhaus des Kl\u00e4gers aus den Mietspiegelmieten f\u00fcr vergleichbare Wohnungen in grundsteuerbeg\u00fcnstigten Mietwohngrundst\u00fccken gleicher oder wenigstens \u00e4hnlicher Art, Lage und Ausstattung abzuleiten. Die Ermittlung der \u00fcblichen Miete im Wege eines „mittelbaren“ Vergleichs mit den andere Grundst\u00fccksarten betreffenden Spiegelmieten wird neben dem Vergleich mit Mietspiegeln f\u00fcr vergleichbare Nachbargemeinden derselben Region h\u00e4ufig der einzige Weg sein, im Interesse einer m\u00f6glichst gleichm\u00e4\u00dfigen und ausgewogenen Bewertung zu brauchbaren Vergleichsmieten zu kommen. Wird die \u00fcbliche Miete f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user aus der Spiegelmiete f\u00fcr Mietwohngrundst\u00fccke abgeleitet, so ist auf die Spiegelmiete f\u00fcr Mietwohngrundst\u00fccke generell ein Zuschlag zu machen, der das Wohnen im eigenen Haus, das Vorhandensein der \u00fcblichen Nebenr\u00e4ume eines Einfamilienhauses, die Nutzung des Gartens usw. angemessen abgilt. Dies ist auch im Streitfall erforderlich. Die abweichende Beurteilung des NMdF widerspricht der Lebenserfahrung und den entsprechenden Anweisungen der Finanzminister anderer Bundesl\u00e4nder (vgl. Die Neubewertung des Grundverm\u00f6gens, Forkel-Verlag, 2. Aufl. S. 223: Mietspiegel f\u00fcr Nordrhein-Westfalen; S. 231: Mietspiegel f\u00fcr Baden-W\u00fcrttemberg).<\/p>\n

b) Die Eingruppierung des streitbefangenen Grundst\u00fccks in die Klasse der gut ausgestatteten Einfamilienh\u00e4user ist eine tats\u00e4chliche W\u00fcrdigung, die unter Ber\u00fccksichtigung der gesamten Umst\u00e4nde des vorliegenden Falles – insbesondere im Hinblick auf das Fehlen einer zentralen Warmwasserversorgung – m\u00f6glich und daher f\u00fcr den erkennenden Senat bindend ist. Der Sachverst\u00e4ndige hat sowohl in seinem Gutachten als auch auf erneute schriftliche Anfrage des FG bekundet, da\u00df das Einfamilienhaus des Kl\u00e4gers als Geb\u00e4ude mit guter, nicht jedoch mit sehr guter Ausstattung anzusehen sei. Er hat die Merkmale einer sehr guten Ausstattung festgehalten und anl\u00e4\u00dflich einer Ortsbesichtigung festgestellt, da\u00df das Haus des Kl\u00e4gers diese Merkmale nicht aufweist.<\/p>\n

c) Unrichtig ist die Auffassung des Kl\u00e4gers, wegen der Finanzierung seines Einfamilienhauses mit einem Arbeitgeberdarlehen d\u00fcrfe das Grundst\u00fcck nicht anders bewertet werden als die f\u00fcr Angeh\u00f6rige des \u00f6ffentlichen Dienstes errichteten Wohngeb\u00e4ude, bei denen die Verwendung unverzinslicher oder niedrig verzinslicher Darlehen aus Wohnungsf\u00fcrsorgemitteln des Bundes und der L\u00e4nder wertmindernd ber\u00fccksichtigt werde. Begr\u00fcndung f\u00fcr eine m\u00f6gliche Erm\u00e4\u00dfigung der Miete im Falle der F\u00f6rderung der Geb\u00e4ude von Angeh\u00f6rigen des \u00f6ffentlichen Dienstes mit Wohnungsf\u00fcrsorgemitteln des Bundes und der L\u00e4nder ist nicht die – auch im Streitfall gegebene – Zinsverbilligung, sondern die Mietpreisbindung in Verbindung mit einem Belegungsrecht des Arbeitgebers, mit denen die vorerw\u00e4hnten Arbeitgeberdarlehen des Bundes und der L\u00e4nder verbunden sind. Aus den Feststellungen des FG und aus dem Inhalt der Akten ist nicht erkennbar, da\u00df die Zinsverbilligung im Streitfall unter der Auflage der Mietpreisbindung und eines Belegungsrechts f\u00fcr den Arbeitgeber gew\u00e4hrt worden w\u00e4re. Der Kl\u00e4ger selbst hat nichts vorgetragen, was f\u00fcr die Vereinbarung einer Mietpreisbindung oder eines Belegungsrechts f\u00fcr den Arbeitgeber sprechen k\u00f6nnte. Wurden indes mit der Gew\u00e4hrung des zinsverg\u00fcnstigten Darlehens wertmindernde Auflagen nicht verbunden, kommt im Streitfall wegen Inanspruchnahme eines Arbeitgeberdarlehens ein Abschlag nicht in Betracht.<\/p>\n

d) Die Entscheidung des FG, da\u00df die L\u00e4rmbel\u00e4stigung durch die in der N\u00e4he des Hauses des Kl\u00e4gers gelegene Autobushaltestelle und durch das L\u00e4uten der Glocken der in der Nachbarschaft befindlichen Kirche nicht als ungew\u00f6hnlich starke Beeintr\u00e4chtigung anzusehen sei, l\u00e4\u00dft Rechtsfehler nicht erkennen. Es ist auch nicht zu beanstanden, da\u00df das FG wegen des im Erbbaugrundbuch eingetragenen \u00dcberwegrechts eine Erm\u00e4\u00dfigung nicht gew\u00e4hrt hat. Diese dingliche Belastung betrifft lediglich einen schmalen Streifen am Rande des streitbefangenen Grundst\u00fccks und f\u00e4llt fl\u00e4chenm\u00e4\u00dfig bei der Gesamtgr\u00f6\u00dfe des Grundst\u00fccks nicht ins Gewicht. Im \u00fcbrigen hat der Kl\u00e4ger f\u00fcr eine \u00fcber das \u00fcbliche Ma\u00df hinausgehende Beeintr\u00e4chtigung des Erbbaugrundst\u00fccks durch das \u00dcberwegrecht nichts vorgetragen. Nach allem handelt es sich nur um einen unwesentlichen Nachteil f\u00fcr das Einfamilienhaus des Kl\u00e4gers, der einen Abschlag gem\u00e4\u00df \u00a7 82 BewG nicht zu rechtfertigen vermag.<\/p>\n

4. Die Vorentscheidung konnte keinen Bestand haben, weil sie keine abschlie\u00dfende Entscheidung \u00fcber die H\u00f6he des Einheitswerts getroffen hat. Die Vorinstanz hat verfahrensrechtliche Vorschriften nicht zutreffend angewandt, indem sie den angefochtenen Einheitswertbescheid lediglich aufgehoben und die Sache an das FA zur\u00fcckverwiesen hat, ohne da\u00df die Voraussetzungen f\u00fcr eine blo\u00dfe Kassation des angefochtenen Einheitswertbescheids vorgelegen h\u00e4tten. Nach dem Beschlu\u00df des Gro\u00dfen Senats des BFH vom 16. Dezember 1968 GrS 3\/68 (BFHE 94, 436, BStBl II 1969, 192) darf das FG, wenn – wie im Streitfall – die Ab\u00e4nderung eines in \u00a7 100 Abs. 2 Satz 1 FGO angef\u00fchrten Verwaltungsakts beantragt ist, den Verwaltungsakt nicht nach freiem Ermessen in vollem Umfang aufheben. Die Festsetzung des Steuer(Steuerme\u00df)betrags bzw. die Feststellung des Einheitswerts obliegt dem FG nach pflichtgem\u00e4\u00dfem Ermessen. Die Aus\u00fcbung dieses Ermessens f\u00fchrt grunds\u00e4tzlich zur Festsetzung des Steuer(Steuerme\u00df)betrags bzw. zur Feststellung des Einheitswerts. Denn nur mit einer solchen Festsetzung (Feststellung) des ge\u00e4nderten Betrags wird der Klage auf \u00c4nderung des Bescheids voll entsprochen und ist das Gericht seiner Pflicht, das kl\u00e4gerische Begehren voll zu erledigen, nachgekommen. Die mit der Festsetzung (Feststellung) verbundene Arbeitsbelastung entbindet das Gericht nicht, von der Festsetzung (Feststellung) abzusehen.<\/p>\n

Im vorliegenden Fall war die \u00c4nderung des angefochtenen Einheitswertbescheids begehrt. Das FG durfte sich deshalb nicht auf eine Kassation des angefochtenen Einheitswertbescheids beschr\u00e4nken, sondern mu\u00dfte selbst in der Sache entscheiden. Eine Aufhebung des Einheitswertbescheids und eine Zur\u00fcckverweisung an das FA l\u00e4\u00dft sich im Streitfall nicht auf \u00a7 100 Abs. 2 Satz 2 FGO st\u00fctzen. Nach dieser Vorschrift ist das Absehen von einer eigenen Sachentscheidung durch das FG nur m\u00f6glich, wenn das FG wesentliche Verfahrensm\u00e4ngel des FA feststellt und eine weitere, einen erheblichen Aufwand an Kosten und Zeit erfordernde Sachaufkl\u00e4rung f\u00fcr n\u00f6tig h\u00e4lt (vgl. BFH-Urteil vom 18. Dezember 1979 VIII R 27\/77, BFHE 130, 7, BStBl II 1980, 330). Die Vorinstanz hat ihre Entscheidung nicht auf die vorerw\u00e4hnte Vorschrift gest\u00fctzt. Sie hat auch keine wesentlichen Verfahrensm\u00e4ngel des FA festgestellt. Solche M\u00e4ngel sind auch nicht aus den Akten ersichtlich. Es ist auch nicht erkennbar, da\u00df das FG im Streitfall eine weitere, einen erheblichen Aufwand an Kosten und Zeit erfordernde Aufkl\u00e4rung f\u00fcr n\u00f6tig gehalten h\u00e4tte. Dieser Verfahrensmangel war auch ohne R\u00fcge zu beachten, weil er in unl\u00f6sbarem Zusammenhang mit der materiell-rechtlichen Revisionsr\u00fcge steht (vgl. H\u00fcbschmann\/Hepp\/Spitaler, Kommentar zur Abgabenordnung und Finanzgerichtsordnung, 8. Aufl., Anm. 37 zu \u00a7 118 FGO, mit weiteren Nachweisen).<\/p>\n

5. Die Vorentscheidung war aufzuheben, da sie auf einer anderen Rechtsauffassung beruht. Die Streitsache ist noch nicht entscheidungsreif. Sie war daher gem\u00e4\u00df \u00a7 126 Abs. 3 Nr. 2 FGO an die Vorinstanz zur\u00fcckzuverweisen. Das FG wird nunmehr die \u00fcbliche Miete f\u00fcr das streitbefangene Grundst\u00fcck aus der Mietspiegelmiete f\u00fcr Mietwohngrundst\u00fccke gleicher oder \u00e4hnlicher Art und Lage mit guter Ausstattung abzuleiten und den Einheitswert neu zu berechnen haben.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

BFH-Urteil vom 10.8.1984 (III R 41\/75) BStBl. 1985 II S. 36 1. L\u00e4\u00dft sich die f\u00fcr die Bewertung im Ertragswertverfahren ma\u00dfgebliche \u00fcbliche Miete f\u00fcr eigengenutzten Wohnraum nicht unmittelbar aus tats\u00e4chlich gezahlten Mieten f\u00fcr Vergleichsobjekte ableiten, so ist sie in erster Linie anhand von Mietspiegeln zu ermitteln. Dies gilt regelm\u00e4\u00dfig auch dann, wenn die Spiegelmieten f\u00fcr … BFH-Urteil vom 10.8.1984 (III R 41\/75) BStBl. 1985 II S. 36<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-31829","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/31829","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=31829"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/31829\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=31829"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=31829"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=31829"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}