Erwirbt jemand ein unbebautes Grundst\u00fcck, dessen Bebaubarkeit sich nach \u00a7 34 BBauG in der vor dem 1. Januar 1976 geltenden Fassung richtet, so ist ein nachtr\u00e4gliches, auf \u00f6ffentlichem Recht beruhendes Bebauungshindernis i. S. des \u00a7 4 Abs. 11 Satz 1 GrEStG (HE) nicht darin zu sehen, da\u00df der urspr\u00fcngliche Bauantrag abgelehnt, \u00fcber den Widerspruch aber nicht entschieden wird, weil sich das Widerspruchsverfahren dadurch erledigt, da\u00df ein neuer Bauantrag genehmigt wird, der zwar von der gleichen Gescho\u00dffl\u00e4chenzahl ausgeht, aber weniger Geschosse vorsieht.<\/p>\n
GrEStG (HE) \u00a7 4 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. a, Abs. 3 Nr. 1, Abs. 11 Satz 1.<\/p>\n
Vorinstanz: Hessisches FG<\/p>\n
Sachverhalt<\/p>\n
<\/p>\n
Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 14. Dezember 1972 kaufte die Kl\u00e4gerin mehrere unbebaute Grundst\u00fccke. In dem Vertrag wurde u. a. folgendes vereinbart:<\/p>\n
„\u00a7 5: Die K\u00e4uferin ist berechtigt, den R\u00fccktritt von diesem Vertrag zu erkl\u00e4ren, wenn die bauliche Nutzung, insbesondere der Ausnutzungsgrad von 1,0 Gescho\u00dffl\u00e4chenzahl, von den zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rden der Stadt A nicht gestattet wird. Die Verk\u00e4ufer k\u00f6nnen dieses R\u00fccktrittsrecht dadurch zum Erl\u00f6schen bringen, da\u00df sie ihrerseits ein Schreiben der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rden vorlegen, in dem die bauliche Nutzung mit einem Ausnutzungsgrad von 1,0 Gescho\u00dffl\u00e4chenziffer verbindlich zugesagt wird.“<\/p>\n
Die Kl\u00e4gerin beantragte, ihren Grundst\u00fcckserwerb gem\u00e4\u00df \u00a7 4 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. a des fr\u00fcheren Grunderwerbsteuergesetzes in der in Hessen geltenden Fassung (GrEStG) von der Grunderwerbsteuer freizustellen. Es sei beabsichtigt, grundsteuerbeg\u00fcnstigten Wohnraum neu zu schaffen.<\/p>\n
Das beklagte Finanzamt (FA) gew\u00e4hrte antragsgem\u00e4\u00df vorl\u00e4ufige Befreiung von der Grunderwerbsteuer und erteilte am 31. Januar 1973 die Unbedenklichkeitsbescheinigung.<\/p>\n
Im Zeitpunkt des Erwerbs lag ein rechtsverbindlicher (qualifizierter) Bebauungsplan bez\u00fcglich der erworbenen Grundst\u00fccke nicht vor. Das Bauaufsichtsamt der Stadt A teilte jedoch einem der Verk\u00e4ufer am 20. Dezember 1972 auf Anfrage folgendes mit:<\/p>\n
„Da die s\u00fcdlich und westlich anschlie\u00dfende Blockbebauung eine Gescho\u00dffl\u00e4chenzahl (GFZ) von ca. 0,9 (dreigeschossig) ausweist, bestehen unsererseits keine planerischen Bedenken gegen eine Ausnutzung des an dieser st\u00e4dtebaulich markanten Stelle liegenden Grundst\u00fccks bis zu 1,0. Allerdings ist vor Einreichung eines Bauantrages das Projekt hinsichtlich seiner Gestaltung und Gliederung mit dem Stadtplanungsamt in Skizzen und einem Massenmodell abzustimmen. Gleichzeitig teilen wir Ihnen mit, da\u00df diese Stellungnahme nur die Ausnutzbarkeit des Grundst\u00fccks beinhaltet. Die weiteren baurechtlichen Angelegenheiten k\u00f6nnen erst nach Einreichung des Bauantrages beurteilt werden.“<\/p>\n
Gegen den am 25. Juni 1973 eingereichten Bauantrag der Kl\u00e4gerin \u00e4u\u00dferte das Bauaufsichtsamt mit Bescheid vom 11. Juni 1974 Bedenken. Als Begr\u00fcndung f\u00fchrte es an, das Bauvorhaben liege in einem Gebiet, f\u00fcr das die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen worden sei. Wegen der fehlenden Planreife erfolge zur Zeit die Beurteilung nach \u00a7 34 des Bundesbaugesetzes (BBauG) als Vorhaben eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Das Bauvorhaben sei jedoch als bedenklich anzusehen, da es eine bis zu siebengeschossige Bauweise mit einer Gescho\u00dffl\u00e4chenzahl (GFZ) von 1,0 vorsehe und daher nicht der in der n\u00e4heren Umgebung \u00fcberwiegend vorhandenen Bebauung (dreigeschossige Bauweise mit einer GFZ von 0,9) entspreche.<\/p>\n
Der von der Kl\u00e4gerin erhobene Widerspruch wurde zwar vom Widerspruchsausschu\u00df der Stadt A behandelt, ein Widerspruchsbescheid erging aber nicht. Das Widerspruchsverfahren wurde vielmehr dadurch erledigt, da\u00df das Bauaufsichtsamt der Kl\u00e4gerin am 28. Dezember 1977 aufgrund eines neuen (am 27. Juli 1977 eingereichten) Bauantrages eine Baugenehmigung erteilte, der eine bauliche Ausnutzung von 1,0 GFZ (bei viergeschossiger Bauweise) zugrunde lag.<\/p>\n
Auf eine Anfrage des FA vom 24. Juli 1979, ob zwischenzeitlich bezugsfertiger, steuerbeg\u00fcnstigter Wohnraum geschaffen worden sei, erkl\u00e4rt die Kl\u00e4gerin, da\u00df die zu errichtenden Eigentumswohnungen voraussichtlich zwischen dem 30. August und dem 30. Oktober 1979 bezugsfertig sein w\u00fcrden. Daraufhin setzte das FA mit Bescheid vom 23. Mai 1980 gegen die Kl\u00e4gerin Grunderwerbsteuer fest, weil nicht innerhalb von f\u00fcnf Jahren grundsteuerbeg\u00fcnstigter Wohnraum bezugsfertig geschaffen worden sei.<\/p>\n
Mit der nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobenen Klage hat die Kl\u00e4gerin die Aufhebung des angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheides und der Einspruchsentscheidung begehrt. Sie hat geltend gemacht, da\u00df die Bebauungsfrist durch ein auf \u00f6ffentlichem Recht beruhendes Hindernis vers\u00e4umt worden sei. Dieses sei in der rechtswidrigen Verweigerung der Baugenehmigung auf der Grundlage einer GFZ von 1,0 zu sehen.<\/p>\n
Das Finanzgericht (FG) hat die Klage abgewiesen. Zur Begr\u00fcndung hat es ausgef\u00fchrt: Es seien keine nachtr\u00e4glichen, auf \u00f6ffentlichem Recht beruhenden Hinderungsgr\u00fcnde aufgetreten, welche die Bebaubarkeit der Grundst\u00fccke im Rahmen des \u00a7 34 BBauG ge\u00e4ndert h\u00e4tten. In der zun\u00e4chst erfolgten Ablehnung des kl\u00e4gerischen Bauantrages k\u00f6nne kein nachtr\u00e4gliches Hindernis i. S. des \u00a7 4 Abs. 11 GrEStG gesehen werden. Da Verz\u00f6gerungen im Baugenehmigungsverfahren keine nachtr\u00e4glichen Hindernisse darstellten, sei es auch ohne Bedeutung, worauf diese Verz\u00f6gerungen zur\u00fcckzuf\u00fchren seien.<\/p>\n
Mit der Revision verfolgt die Kl\u00e4gerin ihre Klagebegehren weiter. Sie r\u00fcgt unrichtige Anwendung des \u00a7 4 Abs. 11 Satz 1 GrEStG und bringt vor: F\u00fcr die erworbenen Grundst\u00fccke habe im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses Baurecht nach \u00a7 34 BBauG bestanden. Die rechtzeitige Durchf\u00fchrung des Bauvorhabens sei dadurch verhindert worden, da\u00df sich das Bauaufsichtsamt geweigert habe, die rechtsverbindlich zugesagte und dem von Anfang an bestehenden Baurecht nach \u00a7 34 BBauG in der vor dem 1. Januar 1976 geltenden Fassung entsprechende Bebauung zu genehmigen. Diese Weigerung stelle ein Hindernis i. S. des \u00a7 4 Nr. 11 GrEStG dar. Es handle sich dabei um eine einer formalen Ver\u00e4nderungssperre i. S. der \u00a7\u00a7 15 f. BBauG gleichzustellende faktische Ver\u00e4nderungs- bzw. Bausperre.<\/p>\n
Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n
<\/p>\n
Die Revision der Kl\u00e4gerin ist unbegr\u00fcndet und wird zur\u00fcckgewiesen (\u00a7 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung – FGO -).<\/p>\n
Der Nachversteuerungstatbestand des \u00a7 4 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG ist dadurch verwirklicht worden, da\u00df nach f\u00fcnf Jahren, vom Ausstellungstag der Unbedenklichkeitsbescheinigung an gerechnet, noch keine grundsteuerbeg\u00fcnstigten Wohnungen bezugsfertig errichtet worden waren.<\/p>\n
Anhaltspunkte, da\u00df der Tatbestand des \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bei Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung wegen Genehmigungsbed\u00fcrftigkeit des Kaufvertrages noch nicht verwirklicht war und deshalb die Nachversteuerungsfrist erst mit dem Wirksamwerden des Erwerbsvorgangs begonnen haben k\u00f6nnte (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs – BFH – vom 20. Mai 1981 II R 52\/79, BFHE 134, 54, BStBl II 1981, 737), liegen nicht vor.<\/p>\n
Entgegen der Auffassung der Kl\u00e4gerin kann die Nacherhebung der Grunderwerbsteuer nicht deshalb unterbleiben, weil der Lauf der F\u00fcnfjahresfrist durch ein in die Frist fallendes, auf \u00f6ffentlichem Recht beruhendes, der Verwirklichung des steuerbeg\u00fcnstigten Zwecks entgegenstehendes Hindernis i. S. des \u00a7 4 Abs. 11 Satz 1 GrEStG unterbrochen worden ist. Denn dies h\u00e4tte nach der st\u00e4ndigen Rechtsprechung des Senats vorausgesetzt, da\u00df das Grundst\u00fcck im Erwerbszeitpunkt nach den Vorstellungen der Kl\u00e4gerin bebaubar war und nach dem Erwerb des Grundst\u00fccks ein Hindernis eingetreten w\u00e4re, das der Verwirklichung des beg\u00fcnstigten Zwecks in Form dieser Vorstellungen entgegengestanden h\u00e4tte (vgl. Urteile vom 2. Februar 1977 II R 4\/72, BFHE 121, 531, BStBl II 1977, 484; vom 19. Dezember 1979 II R 104\/76, BFHE 129, 282, BStBl II 1980, 163, und vom 3. Dezember 1980 II R 162\/78, BFHE 132, 337, BStBl II 1981, 326).<\/p>\n
Entgegen der Auffassung der Kl\u00e4gerin ist ein nachtr\u00e4gliches Bebauungshindernis nicht darin zu sehen, da\u00df das Bauaufsichtsamt den urspr\u00fcnglichen Bauantrag der Kl\u00e4gerin abschl\u00e4gig beschieden hat.<\/p>\n
Das Verfahren zur Erlangung der Baugenehmigung mu\u00df in jedem Fall durchlaufen werden. Es ist Voraussetzung f\u00fcr die Bebauung und deshalb kein nachtr\u00e4gliches Hindernis. Dies gilt auch dann, wenn sich das Baugenehmigungsverfahren \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum erstreckt. Deshalb tr\u00e4gt der Erwerber grunds\u00e4tzlich das Risiko der nicht rechtzeitigen Erteilung einer Baugenehmigung. Dieses Risiko wird ihm nicht durch \u00a7 4 Abs. 11 Satz 1 GrEStG abgenommen.<\/p>\n
Der erkennende Senat ist dar\u00fcber hinaus der Auffassung, da\u00df dies auch gilt, wenn ein Widerspruchsverfahren durchgef\u00fchrt wird, in dem die Verwaltung die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit und Zweckm\u00e4\u00dfigkeit des angefochtenen Verwaltungsakts nochmals \u00fcberpr\u00fcft. F\u00fcr diese Auffassung spricht vor allem, da\u00df es sich bei dem in dem hier einschl\u00e4gigen \u00a7 34 BBauG verwendeten Begriff der Unbedenklichkeit eines Bauvorhabens um einen unbestimmten Rechtsbegriff handelt, dessen Anwendung auf den Einzelfall sich schwierig gestalten kann, wie auch der vorliegende Fall zeigt. Es ist deshalb sachgerecht, das nicht zur Unterbrechung der Nachversteuerungsfrist f\u00fchrende Baugenehmigungsverfahren nicht vor dem Abschlu\u00df des Widerspruchsverfahrens enden zu lassen (vgl. auch \u00a7 79 Abs. 1 Nr. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung).<\/p>\n
Endet das Widerspruchsverfahren damit, da\u00df nach erneuter Verhandlung das Bauvorhaben im Wege des gegenseitigen Nachgebens an die Vorstellungen der Baugenehmigungsbeh\u00f6rde \u00fcber eine unbedenkliche Bebauung angepa\u00dft wird, so bleibt zudem offen, ob die Versagung der Genehmigung f\u00fcr das urspr\u00fcngliche Vorhaben rechtswidrig war. Solange die Rechtswidrigkeit der Versagung der Baugenehmigung nicht festgestellt ist, k\u00f6nnte die Versagung aber keinesfalls einer faktischen Bausperre gleichgestellt werden.<\/p>\n
Das von der Kl\u00e4gerin vorgelegte Schreiben des Bauaufsichtsamtes vom 20. Dezember 1973 kann an dieser Beurteilung nichts \u00e4ndern. Es enth\u00e4lt keine Zusage der Unbedenklichkeit einer Bebauung, wie sie dem urspr\u00fcnglichen Bauantrag zugrunde lag. Im \u00fcbrigen ist es erst nach Kauf des Grundst\u00fccks durch die Kl\u00e4gerin einem der Verk\u00e4ufer zugesandt worden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Erwirbt jemand ein unbebautes Grundst\u00fcck, dessen Bebaubarkeit sich nach \u00a7 34 BBauG in der vor dem 1. Januar 1976 geltenden Fassung richtet, so ist ein nachtr\u00e4gliches, auf \u00f6ffentlichem Recht beruhendes Bebauungshindernis i. S. des \u00a7 4 Abs. 11 Satz 1 GrEStG (HE) nicht darin zu sehen, da\u00df der urspr\u00fcngliche Bauantrag abgelehnt, \u00fcber den Widerspruch aber … BFH-Urteil vom 17.10.1984 (II R 137\/82) BStBl. 1985 II S. 103<\/span> weiterlesen