BFH-Urteil vom 28.6.1984 (IV R 150\/82) BStBl. 1985 II S. 211<\/p>\n
1. Die Vermietung von Ferienwohnungen stellt einen Gewerbebetrieb dar, wenn dies nach Art einer Fremdenpension geschieht.<\/p>\n
2. Werden drei Ferienwohnungen in einem Hause vermietet, kann nicht ohne weiteres ein Gewerbebetrieb angenommen werden. Ausschlaggebend ist vielmehr, ob wegen der H\u00e4ufigkeit des G\u00e4stewechsels oder im Hinblick auf zus\u00e4tzlich zur Nutzungs\u00fcberlassung erbrachte Leistungen eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt. Dabei ist auch der Umfang des Arbeitseinsatzes des Vermieters bedeutsam.<\/p>\n
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EStG 1975 \u00a7 15 Abs. 1 Nr. 1; GewStG 1974 \u00a7 2 Abs. 1; GewStDV \u00a7 1.<\/p>\n
Vorinstanz: Schleswig-Holsteinisches FG<\/p>\n
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Sachverhalt<\/p>\n
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Die Kl\u00e4gerin und Revisionsbeklagte (Kl\u00e4gerin) hatte zun\u00e4chst in ihrem in W gelegenen Einfamilienhaus ein Kinderheim betrieben. Im Jahr 1969 gab sie diesen Betrieb auf und vermietete nach einem entsprechenden Umbau der R\u00e4ume drei Ferienwohnungen mit 11 Betten. Sie meldete zum 1. Januar 1970 bei der Gemeinde W einen Gewerbebetrieb „gewerbliche Zimmervermietung“ an und erkl\u00e4rte in den darauffolgenden Jahren jeweils gewerbliche Eink\u00fcnfte aus der Vermietung.<\/p>\n
Die Wohnungen wurden m\u00f6bliert vermietet und waren im G\u00e4steverzeichnis der Gemeinde W genannt. Die Kl\u00e4gerin stellte Bettw\u00e4sche zur Verf\u00fcgung und f\u00fchrte die anfallenden Reparaturen und Ersatzbeschaffungen durch. Nach ihrem – allerdings streitig gebliebenen – Sachvortrag vor dem Finanzgericht (FG) mu\u00dfte die Kl\u00e4gerin die Wohnung lediglich, soweit erforderlich, nachreinigen, weil die Mieter die R\u00e4ume jeweils im gereinigten Zustand zur\u00fcckzugeben hatten.<\/p>\n
Im Jahr 1975 stellte die Kl\u00e4gerin ihre Vermietungst\u00e4tigkeit aus gesundheitlichen Gr\u00fcnden ein und bot das Einfamilienhaus zum Verkauf an. Mit Vertrag vom 1. M\u00e4rz 1976 erwarb es der Eigent\u00fcmer des Nachbargrundst\u00fccks f\u00fcr 149.000 DM zuz\u00fcglich 1.300 DM Vermessungskosten.<\/p>\n
Der Beklagte und Revisionskl\u00e4ger (das Finanzamt – FA -) ging nach einer Au\u00dfenpr\u00fcfung von einer Betriebsaufgabe der Kl\u00e4gerin im Streitjahr 1975 aus und ermittelte einen Aufgabegewinn von 111.352 DM.<\/p>\n
Nach erfolglosem Einspruch, mit dem die Kl\u00e4gerin ihre Vermietungst\u00e4tigkeit als private Verm\u00f6gensverwaltung beurteilt hatte, gab das FG der Klage statt. Es entschied, die Kl\u00e4gerin habe mit der Vermietung der Wohnungen keine gewerbliche T\u00e4tigkeit ausge\u00fcbt und deshalb im Streitjahr auch keinen steuerpflichtigen Aufgabegewinn erzielt. Das FG hob den Bescheid \u00fcber die gesonderte Feststellung dieser Eink\u00fcnfte in Gestalt der Einspruchsentscheidung ersatzlos auf.<\/p>\n
Mit seiner Revision r\u00fcgt das FA die Verletzung der \u00a7\u00a7 15, 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sowie des \u00a7 180 Abs. 1 Nr. 2 der Abgabenordnung (AO 1977).<\/p>\n
Das FA beantragt, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.<\/p>\n
Die Kl\u00e4gerin beantragt, die Revision des FA als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n
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Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n
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Die Revision ist begr\u00fcndet. Sie f\u00fchrt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zur\u00fcckverweisung der Sache an das FG (\u00a7 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung – FGO -). Der Senat kann mangels ausreichender tats\u00e4chlicher Feststellungen nicht abschlie\u00dfend dar\u00fcber befinden, ob die Kl\u00e4gerin mit der Vermietung ihrer Ferienwohnungen gewerbliche Eink\u00fcnfte erzielt hat und deshalb im Streitjahr ein steuerpflichtiger Aufgabegewinn angefallen ist.<\/p>\n
1. Als gewerblich i. S. von \u00a7 2 Abs. 1 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) und der insoweit als inhaltsgleich aufzufassenden Vorschrift des \u00a7 15 Abs. 1 Nr. 1 EStG gilt eine selbst\u00e4ndige nachhaltige Bet\u00e4tigung, die mit Gewinnabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, sofern sie nicht als Aus\u00fcbung von Land- und Forstwirtschaft, als Aus\u00fcbung eines freien Berufes oder als eine andere selbst\u00e4ndige Arbeit im Sinne des Einkommensteuerrechts anzusehen ist (\u00a7 1 Abs. 1 Satz 1 der Gewerbesteuer-Durchf\u00fchrungsverordnung – GewStDV -, \u00a7 15 Abs. 2 EStG 1984). Au\u00dferdem mu\u00df die Bet\u00e4tigung den Rahmen einer privaten Verm\u00f6gensverwaltung \u00fcberschreiten.<\/p>\n
Die Vermietung von Wohnungen erf\u00fcllt zwar die Voraussetzungen des \u00a7 1 Abs. 1 GewStDV, sie stellt aber in der Regel private Verm\u00f6gensverwaltung dar. Der Gesetzgeber hat die Vermietungseink\u00fcnfte in \u00a7 21 EStG ber\u00fccksichtigt und damit zum Ausdruck gebracht, da\u00df in diesen F\u00e4llen die verwaltende T\u00e4tigkeit geringeres Gewicht als die Verm\u00f6gensnutzung hat. Von dieser Einordnung kann nur dann abgewichen werden, wenn im Einzelfall besondere Umst\u00e4nde hinzutreten, nach denen die Vermieterleistung als Ganzes das Gepr\u00e4ge einer selbst\u00e4ndigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erh\u00e4lt, hinter der die blo\u00dfe Nutzung des Verm\u00f6gens zur\u00fccktritt (vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs – BFH – vom 21. Dezember 1976 VIII R 27\/72, BFHE 121, 60, BStBl II 1977, 244, sowie vom 18. Januar 1973 IV R 196\/71, BFHE 109, 194, BStBl II 1973, 561). Solche Umst\u00e4nde hat die Rechtsprechung angenommen, wenn die Verwaltung des Grundbesitzes infolge des st\u00e4ndigen und schnellen Wechsels der Mieter eine T\u00e4tigkeit erfordert, die \u00fcber das bei langfristigen Vermietungen \u00fcbliche Ma\u00df hinausgeht, und der Vermieter zugleich Leistungen erbringt, die eine blo\u00dfe Verwaltungst\u00e4tigkeit \u00fcberschreiten. Hierzu bedarf es in der Regel einer unternehmerischen Organisation, die mit einer reinen Verm\u00f6gensverwaltung regelm\u00e4\u00dfig nicht verbunden ist. Deswegen stellt der Betrieb eines Hotels oder einer Fremdenpension einen Gewerbebetrieb dar; die Verh\u00e4ltnisse des Streitfalls m\u00fcssen hiermit verglichen werden (vgl. BFHE 109, 194, BStBl II 1973, 561; BFHE 121, 60, BStBl II 1977, 244; BFH-Urteil vom 6. Oktober 1982 I R 7\/79, BFHE 136, 497, BStBl II 1983, 80).<\/p>\n
a) F\u00fcr Hotels ist der h\u00e4ufige G\u00e4stewechsel eigent\u00fcmlich, der in verringertem Ma\u00dfe auch bei Ferienhotels und Fremdenpensionen auftritt. Allein schon die Bereithaltung von R\u00e4umlichkeiten f\u00fcr die jederzeitige, auch kurzfristige \u00dcberlassung an G\u00e4ste erfordert sachliche und personelle Vorkehrungen, wie sie mit der Vermietung von Wohnungen nicht verbunden sind. Deshalb hat die Rechtsprechung die Vermietung auch einer einzelnen Wohnung in einer Ferienwohnanlage als gewerblich angesehen, wenn dies im Rahmen einer hotelm\u00e4\u00dfigen Organisation durch kurzfristige \u00dcberlassung an laufend wechselnde Mieter geschieht (BFH-Urteil vom 25. Juni 1976 III R 167\/73, BFHE 119, 336, BStBl II 1976, 728). \u00c4hnliche Verh\u00e4ltnisse k\u00f6nnen sich auch bei der Bereithaltung von Ferienwohnungen au\u00dferhalb einer Ferienwohnanlage ergeben.<\/p>\n
Nach der Auffassung der Finanzverwaltung besteht hier bereits bei der Vermietung von drei Ferienwohnungen die widerlegbare Vermutung, da\u00df die damit zusammenh\u00e4ngende T\u00e4tigkeit \u00fcber eine reine Verm\u00f6gensverwaltung hinausgeht und da\u00df deshalb ein Gewerbebetrieb vorliegt (Abschn. 136a Abs. 3 Satz 10 der Einkommensteuer-Richtlinien – EStR -). Hiervon kann aber nicht ohne weiteres, und zwar auch dann nicht ausgegangen werden, wenn die Wohnungen an demselben Ort und in demselben Geb\u00e4ude bereitgehalten werden. Werden drei Ferienwohnungen f\u00fcr l\u00e4ngere Aufenthalte im voraus vermietet, wird sich der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person nicht st\u00e4ndig bereithalten, um G\u00e4ste jederzeit zu empfangen, mit ihnen zu verhandeln und abzurechnen, wie dies in Hotels \u00fcblich und erforderlich ist. Anders kann es liegen, wenn die R\u00e4ume auch f\u00fcr kurze Dauer, etwa f\u00fcr weniger als eine Woche vermietet und deshalb hotelm\u00e4\u00dfig bereitgehalten werden.<\/p>\n
b) Die \u00c4hnlichkeit mit dem Betrieb eines Hotels oder einer Fremdenpension kann sich auch aus der Art der vom Vermieter erbrachten Leistungen ergeben. Die \u00dcberlassung einer Ferienwohnung unterscheidet sich von der \u00fcblichen Wohnungsvermietung und auch von der Vermietung einer m\u00f6blierten Wohnung bereits dadurch, da\u00df sie regelm\u00e4\u00dfig nur w\u00e4hrend der Saison, auf verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig kurze Zeit und zu einem h\u00f6heren Entgelt als bei einer Dauervermietung erfolgt. Dies allein w\u00fcrde noch nicht zu einer gewerblichen T\u00e4tigkeit des Vermieters f\u00fchren, wenn er sich auf die \u00dcberlassung einer solchen, vollst\u00e4ndig ausgestatteten Wohnung zum Gebrauch beschr\u00e4nkt und es dem Mieter \u00fcberl\u00e4\u00dft, wie er seinen Aufenthalt gestaltet.<\/p>\n
H\u00e4ufig erbringt der Vermieter jedoch Zusatzleistungen, um seinen G\u00e4sten einen unbelasteten und der Erholung dienlichen Aufenthalt zu erm\u00f6glichen. Hierbei kann es sich um die Gew\u00e4hrung von Mahlzeiten, das Bereithalten von Getr\u00e4nken oder die Versorgung mit Lebensmitteln sowie die laufende Reinigung der R\u00e4ume handeln, aber auch um die Bereithaltung eines f\u00fcr alle Mieter zug\u00e4nglichen Aufenthaltsraums oder Gartens. Schlie\u00dflich kommt auch eine allgemeine Betreuung der Ferieng\u00e4ste in Betracht, wie sie sich in der \u00dcberwachung des Geb\u00e4udes, der Entgegennahme von Telefongespr\u00e4chen und der Beratung hinsichtlich der Gestaltung des Ferienaufenthalts \u00e4u\u00dfert. Solche Leistungen erfordern den pers\u00f6nlichen Einsatz des Vermieters oder einer von ihm beauftragten Person am Ort der Vermietung, wie er bei der \u00fcblichen Vermietung von Wohnungen auch unter Ber\u00fccksichtigung der Aufgaben eines Hausmeisters in der Regel nicht vorkommt. Von Umfang und Qualit\u00e4t solcher Leistungen h\u00e4ngen wie beim Betrieb eines Hotels oder einer Fremdenpension wesentlich das erzielbare Entgelt und der wirtschaftliche Erfolg einer in dieser Weise betriebenen Vermietung von Ferienwohnungen ab.<\/p>\n
c) Ausschlaggebend ist demnach, ob der Wechsel der Ferieng\u00e4ste allein oder in Verbindung mit der Erbringung zus\u00e4tzlicher, \u00fcber die Nutzungs\u00fcberlassung hinausgehender Leistungen eine gewisse unternehmerische Organisation verlangt, wie sie f\u00fcr die Verm\u00f6gensverwaltung durch Wohnungsvermietung nicht erforderlich, bei der F\u00fchrung einer Fremdenpension aber erforderlich ist. Fallen die Zusatzleistungen f\u00fcr den Vermieter allerdings nicht ins Gewicht und werden sie in seinem Haushalt miterledigt, kann gleichwohl die Verm\u00f6gensnutzung im Vordergrund stehen. Hiernach ist auch der Streitfall zu beurteilen.<\/p>\n
2. Die Vorentscheidung stimmt mit diesen Grunds\u00e4tzen nicht \u00fcberein. Das FG hat ungekl\u00e4rt gelassen, wie die Vermietung der Ferienwohnungen vor sich ging, welche zus\u00e4tzlichen Leistungen erbracht wurden und welche Organisation deshalb auf seiten der Kl\u00e4gerin erforderlich war. Hier\u00fcber kann insbesondere die Vorlegung eines vorhandenen Hausprospekts Aufschlu\u00df geben. Dabei kommt es wesentlich auch auf den eigenen Arbeitseinsatz der Kl\u00e4gerin an, nicht nur auf die Ausgaben f\u00fcr Hilfskr\u00e4fte, wie das FG meint. Das FG wird anhand der nachzuholenden Feststellungen pr\u00fcfen m\u00fcssen, ob unter Beachtung der vorstehenden Grunds\u00e4tze sich die Bet\u00e4tigung der Kl\u00e4gerin mit dem Betreiben einer Fremdenpension vergleichen l\u00e4\u00dft.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
BFH-Urteil vom 28.6.1984 (IV R 150\/82) BStBl. 1985 II S. 211 1. Die Vermietung von Ferienwohnungen stellt einen Gewerbebetrieb dar, wenn dies nach Art einer Fremdenpension geschieht. 2. Werden drei Ferienwohnungen in einem Hause vermietet, kann nicht ohne weiteres ein Gewerbebetrieb angenommen werden. Ausschlaggebend ist vielmehr, ob wegen der H\u00e4ufigkeit des G\u00e4stewechsels oder im Hinblick … BFH-Urteil vom 28.6.1984 (IV R 150\/82) BStBl. 1985 II S. 211<\/span> weiterlesen