BFH-Beschlu\u00df vom 18.9.1985 (II B 24-29\/85) BStBl. 1985 II S. 627<\/p>\n
Beim „Erwerb im Bauherrenmodell“ wird durch Einbettung und \u00dcberlagerung des verbal auf den Erwerb eines unbebauten Grundst\u00fccks gerichteten Kaufvertrags in und durch die Gesamtverpflichtung aufgrund des Vertragsgeflechts bewirkt, da\u00df der Erwerber ein bebautes Grundst\u00fcck erh\u00e4lt. Dieses ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs.<\/p>\n
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GrEStG 1983 \u00a7 1 Abs. 1 Nrn. 1, 6 und 7, Abs. 2, \u00a7 8 Abs. 1, \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1.<\/p>\n
Vorinstanz: FG D\u00fcsseldorf<\/p>\n
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Sachverhalt<\/p>\n
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Der Proze\u00dfbevollm\u00e4chtigte der Kl\u00e4ger ist auch gesetzlicher Vertreter der … Treuhandgesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung (Treuhandgesellschaft). Die Treuhandgesellschaft, handelnd durch den Proze\u00dfbevollm\u00e4chtigten der Kl\u00e4ger, schlo\u00df als Bevollm\u00e4chtigte der Kl\u00e4ger am 24. November 1983 mit dem Kaufmann S, X-Stra\u00dfe 47 in K, einen notariell beurkundeten Kaufvertrag ab. Gegenstand des Kaufvertrags war ein vom Verk\u00e4ufer durch notariell beurkundeten Vertrag vom 6. Juli 1982 gekauftes Grundst\u00fcck (Grundst\u00fcck Y-Stra\u00dfe O in M), das sich nach \u00a7 2 des Kaufvertrages infolge Abbruchs fr\u00fcher aufstehender Geb\u00e4ude durch den Verk\u00e4ufer in baufertigem Zustand befand. Aus diesem Grundst\u00fcck verkaufte S an die K\u00e4ufer „zusammen 88.028\/100.000 Miteigentumsanteile“. Die einzelnen K\u00e4ufer sollten diejenigen Miteigentumsanteile erhalten, die f\u00fcr sie in der als Anlage 1 der Urkunde beigef\u00fcgten Aufstellung angegeben sind. Miteigentum von 11.972\/100.000 blieb danach beim Verk\u00e4ufer, der zusammen mit den Kl\u00e4gern zu 3 und 5 Eigent\u00fcmer einer der vier zu schaffenden Sondereigentumseinheiten, n\u00e4mlich einer Arztpraxis, werden sollte. Der Kaufpreis ist mit 198.063 DM beziffert, wobei sich die auf die einzelnen K\u00e4ufer entfallenden Kaufpreisteile wiederum aus der Anlage 1 ergeben. Von diesem Kaufpreis waren 190.000 DM auf Anderkonto eines anderen als des beurkundenden Notars zu hinterlegen. Dieser wurde angewiesen, den Betrag nach Erf\u00fcllung bestimmter Voraussetzungen an die Erben der Verk\u00e4uferin des Kaufvertrags vom 6. Juli 1982 auszufolgen.<\/p>\n
In \u00a7 2 Nr. 2 des Kaufvertrags hei\u00dft es:<\/p>\n
„Die Kaufvertragsparteien stellen fest, da\u00df dieser Kaufvertrag selbst\u00e4ndig G\u00fcltigkeit haben soll, unbeschadet von der Wirksamkeit weiterer Vertr\u00e4ge, die die K\u00e4ufer mit der … m\u00f6glicherweise schlie\u00dfen.“<\/p>\n
Diesem Kaufvertrag waren folgende Urkunden bzw. Vertr\u00e4ge vorausgegangen bzw. nachgefolgt:<\/p>\n
1. Am 5. August 1983 mit \u00c4nderung vom 25. August 1983 wurde vor dem auch den Kaufvertrag beurkundenden Notar eine „Stammurkunde zur Vorbereitung eines Treuhandverh\u00e4ltnisses“ errichtet, in der der Proze\u00dfbevollm\u00e4chtigte der Kl\u00e4ger als gesetzlicher Vertreter der Treuhandgesellschaft eine „Erkl\u00e4rung zur Vorbereitung eines Treuhandverh\u00e4ltnisses“ abgab. Die Treuhandgesellschaft erkl\u00e4rte sich bereit, die Treuhandschaft bez\u00fcglich des Bauvorhabens M, Y-Stra\u00dfe 0, zu \u00fcbernehmen, „das noch zu werbende Bauherrn jeweils gemeinsam im Rahmen einer Bauherrengemeinschaft errichten wollen“. Objektbeschreibung, Baubeschreibung und Baupl\u00e4ne bildeten Anlage dieser Urkunde. In Ziffer 3 der Erkl\u00e4rung hei\u00dft es:<\/p>\n
„\u00dcber die endg\u00fcltige Planung sowie \u00fcber die Vergabe von Werk- und Architektenleistungen beschlie\u00dft die Bauherrengemeinschaft. Diese hat auch die M\u00f6glichkeit, Planungs\u00e4nderungen auch grundlegender Art vorzunehmen.“<\/p>\n
Anlage 5 der Urkunde bietet ein Kostenschema unter Auff\u00fchrung der einzelnen vorgesehenen Leistungen und der hierf\u00fcr vorgesehenen Verg\u00fctungen. Der darin mit 1.810.000 DM angegebene Gesamtaufwand ist sp\u00e4ter auf 1.704.000 DM berichtigt worden. Dieser Gesamtaufwand setzt sich wie folgt zusammen:<\/p>\n
| \u00a0<\/td>\n | \n DM<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Grundst\u00fcck (unter Ber\u00fccksichtigung des<\/td>\n | \u00a0<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n beim Verk\u00e4ufer verbliebenen Anteils<\/td>\n | \n 225.000<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Grunderwerbsteuer<\/td>\n | \n 4.500<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Baukosten<\/td>\n | \n 861.000<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n technische Baubetreuung<\/td>\n | \n 168.214<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Zwischenfinanzierungskosten<\/td>\n | \n 75.000<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Investitionsberatung und Marketingkonzeption<\/td>\n | \n 29.138<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n wirtschaftliche Baubetreuung<\/td>\n | \n 77.702<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Vermittlung der Zwischenfinanzierung<\/td>\n | \n 34.080<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Finanzierungsbetreuung<\/td>\n | \n 34.080<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n B\u00fcrgschaft<\/td>\n | \n 34.080<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Vermittlung Erstmieter Wohnungen<\/td>\n | \n 16.384<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Vermittlung Erstmieter Gewerbe<\/td>\n | \n 16.000<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Treuhandschaft<\/td>\n | \n 38.851<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Steuerberatung<\/td>\n | \n 38.851<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Baukostenh\u00f6chstgarantie<\/td>\n | \n 25.560<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n Notarkosten, Gerichtskosten, Versicherungen<\/td>\n | \n 25.560<\/td>\n<\/tr>\n |
| \u00a0<\/td>\n | \n ————-<\/td>\n<\/tr>\n |
| \u00a0<\/td>\n | \n 1.704.000<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n Anlage 6 der Urkunde weist Gesamtaufwand und Eigenkapital (25 v.H. des Gesamtaufwands) je f\u00fcr die vier vorgesehenen Einheiten einschlie\u00dflich zugeh\u00f6riger Stellpl\u00e4tze aus.<\/p>\n Anlage 7 der Urkunde schl\u00fcsselt die F\u00e4lligkeitstermine f\u00fcr die Leistungen auf.<\/p>\n Anlage 4 der Urkunde bietet eine Inhalts\u00fcbesicht aller im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben vorgesehener Vertragsabschl\u00fcsse. Diese sind:<\/p>\n a) Gesellschaftsvertrag der Bauherrengemeinschaft. Zweck dieses Zusammenschlusses sollte die Koordination der einzelnen Bauherren zur Realisierung des Bauvorhabens sein. Durch den Gesellschaftsvertrag sollte eine einheitliche Auftragsvergabe „an die einzelnen Unternehmer und Handwerker, insbesondere an den Generalunternehmer erreicht werden“. Dem einzusetzenden Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer sollte dabei aufgegeben werden, darauf zu achten, da\u00df die Gesellschafter im Rahmen dieser Vertr\u00e4ge nicht gesamtschuldnerisch haften. Der Gesellschaftsvertrag hatte Regelungen dar\u00fcber zu enthalten, „da\u00df ein Gesellschafter aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden kann, wenn er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt und da\u00df in diesem Fall auch \u00fcber seinen Grundst\u00fccksanteil in bestimmter Weise verf\u00fcgt werden kann“.<\/p>\n b) Grundst\u00fcckskaufvertrag. Dieser sollte erst abgeschlossen werden d\u00fcrfen, wenn die Finanzierung des Kaufpreises f\u00fcr jeden einzelnen K\u00e4ufer durch den Eingang entsprechender Eigenkapitalleistungen beim Treuh\u00e4nder oder in sonstiger Weise gesichert war. In dem Kaufvertrag mu\u00dfte vereinbart werden, „da\u00df dessen Wirksamkeit nicht vom Abschlu\u00df oder Bestand anderer Vertr\u00e4ge abh\u00e4ngt“. Weiter hei\u00dft es: „Der Treuh\u00e4nder hat allerdings Sorge daf\u00fcr zu tragen, da\u00df mit Abschlu\u00df des Kaufvertrages die Bauherren untereinander durch formg\u00fcltige gesellschaftsvertragliche Vereinbarungen gebunden sind …“.<\/p>\n c) Abschlu\u00df des Teilungsvertrags nebst Gemeinschaftsordnung.<\/p>\n d) Abschlu\u00df von Darlehensvertr\u00e4gen. Deren Abschlu\u00df sollte zu markt\u00fcblichen Bedingungen erfolgen. Die H\u00f6he der einzelnen Darlehensvertr\u00e4ge durfte den Gesamtaufwand nicht \u00fcberschreiten, den der einzelne Bauherr f\u00fcr seine Eigentumswohnung aufzuwenden hat. Au\u00dferdem war darauf zu achten, da\u00df die Bauherren nicht gesamtschuldnerisch verpflichtet werden.<\/p>\n e) Bauvertr\u00e4ge. In ihnen sollte u.a. eine Regelung \u00fcber die Geltendmachung von \u00c4nderungsw\u00fcnschen getroffen sein. Treuh\u00e4nder und Generalunternehmer sollten mit den Bauherren vereinbaren, da\u00df die Bauherren f\u00fcr die Erbringung der Bauleistungen nicht gesamtschuldnerisch haften.<\/p>\n f) Abschlu\u00df eines Baubetreuungsvertrags f\u00fcr die wirtschaftliche und technische Betreuung des Bauvorhabens.<\/p>\n g) Finanzierungsvermittlungsvertrag und gesonderter Betreuungsvertrag f\u00fcr die finanzielle Betreuung der einzelnen Bauherren.<\/p>\n h) B\u00fcrgschaftsvertrag (Ausfallb\u00fcrgschaft f\u00fcr die Zwischenfinanzierungsmittel bis zur H\u00f6he des Gesamtaufwands).<\/p>\n i) Baukostenh\u00f6chstgarantie. In diesem Vertrag sollte sich der Garantiegeber verpflichten, da\u00df die kalkulierten Baukosten, die in der Anlage 5 zur Stammurkunde angegeben sind, nicht \u00fcberschritten werden.<\/p>\n j) Vertr\u00e4ge \u00fcber die Durchf\u00fchrung der Erstvermietung.<\/p>\n k) Versicherungsvertr\u00e4ge, wobei die Auswahl der Versicherungsgesellschaft dem Baubetreuer obliegen sollte.<\/p>\n l) Steuerberatungsvertrag. In diesem Vertrag sollte sich der Steuerberater verpflichten, die laufende objektbezogene steuerliche Betreuung des Bauherrn als Mitglied der Bauherrengemeinschaft bis zur Fertigstellung des Objekts vorzunehmen und im Veranlagungsverfahren mitzuwirken. Au\u00dferdem sollte der Vertrag die Vertretung im Feststellungsverfahren \u00fcber die Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung beinhalten. Der Vertragspartner sollte vom Treuh\u00e4nder als Empfangsbevollm\u00e4chtigter i. S. von \u00a7 183 der Abgabenordnung (AO 1977) und als Bevollm\u00e4chtigter i. S. von \u00a7 80 AO 1977 bestellt werden d\u00fcrfen.<\/p>\n m) Vertrag \u00fcber Investitionsberatung und Marketingkonzeption.<\/p>\n n) Sonst erforderlich werdende Vertr\u00e4ge.<\/p>\n 2. In der Folgezeit (zwischen dem 30. August und dem 8. November) gaben die Kl\u00e4ger Angebote zum Abschlu\u00df eines Treuhandvertrages unter Zugrundelegung der Stammurkunde ab.<\/p>\n Die Angebotsurkunden unterscheiden sich lediglich in Abschn. I unter 4., weil dort die jeweils „f\u00fcr den Bauherrn vorgesehene“ Wohnungseinheit, deren Gesamtkosten und der Eigenkapitalaufwand bezeichnet wird. Hinsichtlich der Eigenkapitalforderung unterwarfen sich die Anbietenden dem Treuh\u00e4nder gegen\u00fcber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde. Jeweils in dem notariell beurkundeten Angebot erteilte der „Treugeber“ der Treuhandgesellschaft umfassende Vollmacht \u00fcber den Tod hinaus. Die Vollmacht bezog sich auch auf den Verkauf und die \u00dcbertragung von Miteigentumsanteilen des Bauherren am zu erwerbenden Grundst\u00fcck, wobei im Innenverh\u00e4ltnis der Vollmachtnehmer gehalten war, von dieser Vollmacht nur Gebrauch zu machen, wenn „der Bauherr seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erf\u00fcllt“, was insbesondere der Fall sein sollte, wenn „durch S\u00e4umnis des Treugebers der planm\u00e4\u00dfige Baufortschritt gef\u00e4hrdet ist, ein Gl\u00e4ubiger des Treugebers die Pf\u00e4ndung des Gesellschaftsanteils bewirkt, der Miteigentumsanteil eines Treugebers“ bzw. die „Sondereigentumseinheit zum Zwecke der Zwangsversteigerung oder Zwangsvollstreckung beschlagnahmt wird“ oder „\u00fcber das Verm\u00f6gen des Treugebers das Konkurs- oder Vergleichsverfahren er\u00f6ffnet … wird“. In den Schlu\u00dfbemerkungen der Angebotsurkunde hei\u00dft es, der Notar habe insbesondere darauf hingewiesen, da\u00df der „Bauherr … nicht eine Eigentumswohnung zum Festpreis“ kaufe, sondern es \u00fcbernehme, „mit anderen Personen eine Eigentumswohnungsanlage auf eigene Rechnung und Gefahr zu errichten“, was voraussetze, „da\u00df der Bauherr mit den anderen Miteigent\u00fcmern einen Gesellschaftsvertrag abschlie\u00dft und alle Miteigent\u00fcmer die dort \u00fcbernommenen Verpflichtungen erf\u00fcllen“. Die Treuhandgesellschaft nahm alle Angebote am 9. November 1983 an.<\/p>\n 3. Am 9. November 1983 schlo\u00df der Proze\u00dfbevollm\u00e4chtigte der Kl\u00e4ger in seiner Eigenschaft als gesetzlicher Vertreter der Treuhandgesellschaft, diese als Bevollm\u00e4chtigte der Kl\u00e4ger zu 1 bis 6 und des Verk\u00e4ufers einen Vertrag \u00fcber die Bildung einer verm\u00f6genslosen Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts unter den Bauherren. Die Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung der Gesellschaft steht nach \u00a7 5 des Gesellschaftsvertrages ausschlie\u00dflich dem Treuh\u00e4nder zu; sie ist grunds\u00e4tzlich nicht entziehbar. Nach \u00a7 9 des Gesellschaftsvertrages kann ein Bauherr durch Gesellschafterbeschlu\u00df ausgeschlossen werden u.a., wenn er mit der Einzahlung seines Eigenkapitals l\u00e4nger als einen Monat im R\u00fcckstand ist, oder er \u00fcber seinen Grundst\u00fccksanteil usw. Verf\u00fcgungen trifft, die die Durchf\u00fchrung des gemeinsamen Bauvorhabens beeintr\u00e4chtigen. Im Fall des Ausschlusses aus der Gesellschaft verpflichtete sich der Bauherr, seinen Grundst\u00fccksmiteigentumsanteil samt Sondereigentum an einen Dritten zu ver\u00e4u\u00dfern, der anstelle des ausgeschiedenen Gesellschafters in die Bauherrengemeinschaft sowie alle sonst geschlossenen Vertr\u00e4ge eintritt.<\/p>\n 4. Am 22. November 1983 schlo\u00df der Treuh\u00e4nder im Namen der Treugeber mit der Firma „Z Immobilien- und Treuhandgesellschaft mbH & Co KG“, X-Stra\u00dfe 47 in K, je Eigentumseinheit zwei Vertr\u00e4ge ab, n\u00e4mlich<\/p>\n a) einen Baubetreuungsvertrag, betreffend die wirtschaftliche, organisatorische und finanzielle Vorbereitung, Durchf\u00fchrung und Abwicklung des Bauobjektes, wobei der Betreuer alle Rechte und Pflichten der Bauherren in deren Namen und auf deren Rechnung wahrnehmen sollte und<\/p>\n b) einen Vertrag \u00fcber die technische Baubetreuung.<\/p>\n 5. Am 24. November 1983 schlo\u00df die Treuhandgesellschaft dann den eingangs genannten Grundst\u00fcckskaufvertrag ab.<\/p>\n 6. Am 5. Dezember 1983 schlo\u00df der Treuh\u00e4nder im Namen der „Bauherrengemeinschaft M, Y-Stra\u00dfe 0“ mit der Kl\u00e4gerin zu 2, die ihrerseits Mitglied des so bezeichneten Vertragspartners ist, einen Generalunternehmervertrag ab, in dem auf Angebote der Auftragnehmerin vom 16. Februar und 13. April 1983 Bezug genommen wird. In dem Vertrag wurde zum Baubeginn vereinbart: „sofort nach Erteilung der Baugenehmigung, sp\u00e4testens am 6. Dezember 1984“ (dem Folgetag).<\/p>\n Das Finanzamt (FA) war der Auffassung, die Vertr\u00e4ge seien als einheitliches Vertragsb\u00fcndel, gerichtet auf den Erwerb fertiger Sondereigentumseinheiten nebst Stellpl\u00e4tzen, zu werten. Es setzte deshalb gegen die Kl\u00e4ger mit unter Vorbehalt der Nachpr\u00fcfung stehenden Bescheiden vom 17. April 1984 Grunderwerbsteuer fest. Die Bemessungsgrundlage ermittelte es dadurch, da\u00df es den Gesamtaufwand um Grunderwerbsteuer sowie Notarkosten usw. im Gesamtbetrag von 30.060 DM k\u00fcrzte und diesen Betrag (1.673.940 DM) nach dem Miteigentumsbruchteil am Grundst\u00fcck auf die Kl\u00e4ger verteilte, wodurch der auf den Verk\u00e4ufer entfallende Anteil von 11.972\/100.000 gleichfalls aus der Bemessungsgrundlage ausgeschieden wurde. Die gegen die Steuerbescheide eingelegten Einspr\u00fcche hat das FA als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n Nach Klageerhebung haben die Kl\u00e4ger beim Finanzgericht (FG) Antrag auf Aussetzung der Vollziehung in H\u00f6he derjenigen Grunderwerbsteuerbetr\u00e4ge gestellt, die \u00fcber die Grunderwerbsteuer aus dem anteiligen Grundst\u00fcckskaufpreis hinausgehen. Das FG hat diesem Antrag stattgegeben. Es vertritt die Auffassung, der vertragsgem\u00e4\u00df vorangegangene Eigentumserwerb an einem unbebauten Grundst\u00fcck f\u00fchre grunds\u00e4tzlich dazu, da\u00df die Herstellungsverpflichtung eines Verk\u00e4ufers als rechtlich selbst\u00e4ndig anzusehen sei. Es folge der Rechtsprechung des Reichsfinanzhofs (RFH), der einen selbst\u00e4ndigen Werkvertrag dann angenommen habe, wenn die \u00dcbertragung des Grundst\u00fccks unabh\u00e4ngig von der Errichtung des Geb\u00e4udes stattfinden sollte. Au\u00dferdem sei es aus Rechtsgr\u00fcnden notwendig, die Gegenst\u00e4nde des der Grunderwerbsteuer unterliegenden Verkehrsvorgangs von denjenigen Gegenst\u00e4nden abzugrenzen, die der Umsatzsteuer unterl\u00e4gen, um eine Doppelbelastung mit Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer, die nach \u00a7 4 Nr. 9a des Umsatzsteuergesetzes (UStG) 1980 nicht eintreten soll, auszuschlie\u00dfen.<\/p>\n Mit den vom FG zugelassenen Beschwerden beantragt das FA, je unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses des FG die Antr\u00e4ge der Kl\u00e4ger auf Aussetzung der Vollziehung abzuweisen. Der Senat hat die Beschwerdeverfahren gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 121, 73 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zu gemeinsamer Entscheidung verbunden.<\/p>\n <\/p>\n Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n <\/b><\/p>\n Die Beschwerden des FA sind zum gr\u00f6\u00dften Teil begr\u00fcndet. Sie f\u00fchren zur Aufhebung der angefochtenen Beschl\u00fcsse, soweit das FG die Vollziehung der Grunderwerbsteuerbescheide vom 17. April 1984 jeweils f\u00fcr einen Betrag ausgesetzt hat, der den unter 2. errechneten Betrag \u00fcbersteigt.<\/p>\n Die Aussetzung der Vollziehung der angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheide nach \u00a7 69 Abs. 3 i.V. m. Abs. 2 FGO ist nur hinsichtlich eines kleinen Teiles der Bemessungsgrundlage im \u00fcbrigen aber entgegen der Ansicht des FG nicht geboten. Denn es ist nicht ernstlich zweifelhaft, da\u00df die Kl\u00e4ger jeweils bezugsfertige Sondereigentumseinheiten erworben haben. Dies ergibt sich aus der Stammurkunde, die die Basis f\u00fcr alle k\u00fcnftigen, das Projekt betreffende Rechtshandlungen darstellt. Danach war es den Kl\u00e4gern nur m\u00f6glich, ein komplettes Vertragswerk anzunehmen; dies wurde durch den Zwang zum Abschlu\u00df des rechts\u00fcbertragenden Treuhandvertrages mit der Folge des Abschlusses vorformulierter Vertr\u00e4ge sichergestellt. Die Kl\u00e4ger waren auch als Mitglieder der Bauherrengesellschaft durch die dem Treuh\u00e4nder \u00fcberlassene Gesch\u00e4ftsf\u00fchrungsbefugnis – ungeachtet der b\u00fcrgerlich-rechtlichen Unwirksamkeit einer derart fremdbestimmten Gesellschaft – soweit beschr\u00e4nkt, da\u00df sie aktiv auf die T\u00e4tigkeit des Treuh\u00e4nders keinen Einflu\u00df nehmen konnten. Die abgeschlossenen Formularvertr\u00e4ge sind wie Allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingungen auszulegen (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs – BFH – vom 17. Mai 1984 V R 118\/82, BFHE 141, 339, – 348, 349 -, BStBl II 1984, 678). Das bedeutet, da\u00df nicht Wille und Absicht der Parteien ma\u00dfgeblich sind, sondern der Wille verst\u00e4ndiger und redlicher Gesch\u00e4ftspartner, die ihrem Gesch\u00e4ftsverkehr eine allgemeine Grundlage geben wollen. Im Rahmen der grunderwerbsteuerrechtlichen W\u00fcrdigung des Gegenstandes des Erwerbes kann somit die Auslegung nicht damit beendet sein, welche b\u00fcrgerlich-rechtlichen Verpflichtungen das Vertragswerk zwischen den Parteien ausl\u00f6st.<\/p>\n 1. Der Grunderwerbsteuer unterliegt ein Rechtsgesch\u00e4ft, das den Anspruch auf \u00dcbereignung eines Grundst\u00fccks begr\u00fcndet (\u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes – GrEStG – 1983), wobei unter einem Grundst\u00fcck ein solches im Sinne des b\u00fcrgerlichen Rechts zu verstehen ist (\u00a7 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG 1983). Was Gegenstand der auf eine Grundst\u00fccks\u00fcbereignung abzielenden Vereinbarungen ist – das unbebaute Grundst\u00fcck oder das Grundst\u00fcck in einem Zustand, den es erst k\u00fcnftig (durch Bebauung) erhalten soll – ist jeweils zu ermitteln. Dabei ist unter Beachtung von \u00a7\u00a7 133, 157 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (BGB) nach dem Willen der vertragschlie\u00dfenden Personen zu forschen, der objektiv verwirklicht werden kann, um so eingrenzen zu k\u00f6nnen, was die Beteiligten mit Rechtsfolgewillen und mit Rechtswirkung erkl\u00e4rt haben (vgl. Boruttau\/Egly\/Sigloch, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 11. Aufl., Vorbem. vor \u00a7 1 Anm. 18 f.). Sind mehrere Personen auf der Leistungsseite eines Vertragswerks beteiligt, kann aus der Einheit des Leistungsgegenstands folgen, da\u00df im Grunde nur ein auf den Erwerb eines bebauten Grundst\u00fcckes abzielender Vertrag vorliegt, der eine einfache oder geb\u00fcndelte (in Teilleistungen zu erf\u00fcllende) Verschaffungspflicht hinsichtlich dieses Gegenstandes eines Erwerbers beinhaltet.<\/p>\n Dabei kann es nicht – wie das FG angenommen hat – in erster Linie darauf ankommen, ob das Grundst\u00fcck vor Baubeginn oder sonst vorweg aufgelassen wird und die Wirkungen des Grundst\u00fcckskaufvertrages sofort und unmittelbar eintreten. Zu pr\u00fcfen ist bei einem Vertragsgeflecht, wie es hier vorliegt, ob „sichergestellt“ ist, da\u00df der Erwerber endg\u00fcltig nur in den Genu\u00df eines bebauten Grundst\u00fccks gelangen soll. Ein solcher Fall ist dann gegeben, wenn die Vereinbarungen auch darauf abzielen, ihm das Grundst\u00fcck wieder „entziehen“ zu k\u00f6nnen, wenn er nicht alle Verpflichtungen erf\u00fcllt, die er eingegangen ist um ein fertiggestelltes Geb\u00e4ude nebst Grundst\u00fcck zu erhalten. Im vorliegenden Fall ist eine derartige Herausgabepflicht bez\u00fcglich des Grundst\u00fccksanteils durch die Verpflichtungen des einzelnen „Erwerbers im Bauherrenmodell“ im Gesellschaftsvertrag sowie durch die Bevollm\u00e4chtigung der Treuhandgesellschaft, \u00fcber den Miteigentumsanteil des Einzelnen zu verf\u00fcgen, geschaffen.<\/p>\n Die \u00e4u\u00dfere zeitliche Abfolge der einzelnen Vertr\u00e4ge des Vertragsgeflechts kann zwar Indiz f\u00fcr den Rechtsfolgewillen der Beteiligten sein, nicht aber entscheidendes Kriterium. Dabei kann es auch nicht darauf ankommen, wer dem Grundst\u00fccksk\u00e4ufer das Grundst\u00fcck bzw. seinen ideellen Miteigentumsanteil daran „entziehen“ kann, mit der Folge, da\u00df diese Vereinbarungen nur dann von grunderwerbsteuerrechtlicher Bedeutung w\u00e4ren, wenn das Grundst\u00fcck dem Verk\u00e4ufer herauszugeben w\u00e4re. Denn eine solche Betrachtung w\u00fcrde letztlich wiederum auf \u00e4u\u00dfere Abl\u00e4ufe abheben, ohne zum Kern des Vertragsgeflechts vorzusto\u00dfen. Auch die verbale Verselbst\u00e4ndigung des Grundst\u00fcckskaufvertrags in \u00a7 2 Nr. 2 (s. oben) mu\u00df unbeachtet bleiben, weil sie sich schon im Hinblick auf die anderen Vereinbarungen, die die Herausgabepflicht begr\u00fcnden, als Leerformel darstellt. Dazu kommt, da\u00df nach dem gewollten und durchgef\u00fchrten Ablauf und dem Inhalt der anderen Vereinbarungen bez\u00fcglich der vor Abschlu\u00df des Grundst\u00fcckskaufvertrages zu erf\u00fcllenden Bedingungen der Kaufvertrag erst die Folge der vorher getroffenen Abreden war und sein sollte. Von „m\u00f6glicherweise“ zu schlie\u00dfenden weiteren Vertr\u00e4gen konnte nicht mehr die Rede sein.<\/p>\n Entscheidend ist vielmehr darauf abzuheben, wer die Rechtsmacht innehatte, die Vertragsbedingungen vorzuformulieren und dem Vertragspartner als Vertragsgeflecht anzubieten. Das kann im Einzelfall auch der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer sein, er mu\u00df es aber nicht sein. Denn die Konstruktion des „Erwerbs im Bauherrenmodell“ setzt Vorplanung des Bauwerks praktisch bis zum Baubeginn, jedenfalls aber bis zu einem Stadium voraus, in dem aufgrund m\u00f6glichst genauer Kalkulation das Modellprojekt auf den Markt gebracht werden kann. Dieser Sachzwang, unter dem Bauherrenmodelle stehen, erfordert, da\u00df der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer – ist er nicht selbst Projektanbieter – in einer Weise an den Promotor oder Initiator des Gesamtprojekts gebunden ist, die es dem Grundeigner nicht erm\u00f6glichen w\u00fcrde, anderen Sinnes zu werden, d.h. nicht mehr zum Verkauf des Grundst\u00fccks an die ihm benannten Personen bereit zu sein. Demjenigen, der die Rechtsmacht hat, das Projekt anzubieten, mu\u00df notwendigerweise von dem Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer das Grundst\u00fcck „an die Hand gegeben“ worden sein. Dabei kommt es auf den Weg dieser Bindung im Ergebnis nicht an, denn der tats\u00e4chliche Ablauf ist Beweis genug daf\u00fcr, da\u00df der Projektanbieter bestimmen kann, wer dem Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer gegen\u00fcber als K\u00e4ufer – den dieser akzeptieren mu\u00df – auftritt. Nur aufgrund dieser Rechtsmacht ist der Projektanbieter auch in der Lage, die ihm obliegenden, von ihm dem „Erwerber im Bauherrenmodell“ gegen\u00fcber \u00fcbernommenen Vetragspflichten zu erf\u00fcllen. Denn der Projektanbieter, der seinerseits die Vorbereitungen bis zur Anbietungsreife durchgef\u00fchrt hat, mu\u00df seinerseits erst den „Erwerber im Bauherrenmodell“ gebunden haben, bevor er ihm Zugang zum Grundst\u00fcck verschafft. Das ist hier auch geschehen, wobei es ohne Bedeutung ist, da\u00df Treuh\u00e4nder und Projektanbieter wohl nicht identisch sind.<\/p>\n Es w\u00e4re irreal, davon auszugehen, da\u00df der Projektanbieter sich seine Voraufwendungen nicht – unter welcher Bezeichnung auch immer – verg\u00fcten lassen wollte. Diese gehen vielmehr in den vom „Erwerber im Bauherrenmodell“ aufzubringenden Gesamtaufwand ein, der allein die Rechnungsgr\u00f6\u00dfe des Erwerbers darstellt. Dem steht nicht entgegen, da\u00df die Berechnung des Gesamtaufwandes ohne Ausweis des Voraufwandes so aufgestellt worden ist, als ob nur nach Eingehen der Vertragsbeziehungen entstehende Aufwendungen zu verg\u00fcten w\u00e4ren.<\/p>\n Aus diesem wirtschaftlichen Sachzwang folgt, da\u00df der Anbieter daf\u00fcr Sorge tr\u00e4gt, den „Erwerber im Bauherrenmodell“ in der von ihm, dem Anbieter, gew\u00fcnschten Weise so an das Projekt zu binden, da\u00df dem Erwerber faktisch keine Einwirkungsm\u00f6glichkeit verbleibt. Vertragsklauseln, wie diejenigen, da\u00df die Bauherren die endg\u00fcltige Gestaltung des Geb\u00e4udes zu beschlie\u00dfen und das Recht h\u00e4tten, auch grundlegende Planungs\u00e4nderungen festzulegen, laufen leer: Das Projekt ist nur unter dem vorbestimmten Plan und unter Beibehaltung der in der Baubeschreibung festgelegten Merkmale mit dem ermittelten Gesamtaufwand, den allein (partiell) zu leisten der „Erwerber im Bauherrenmodell“ sich verpflichtet, „durchzuziehen“. Auch Vertragsklauseln, die etwa der Bauherrengemeinschaft das Recht einr\u00e4umen, selbst die bauausf\u00fchrenden Unternehmer zu bestimmen, m\u00fcssen notwendig leerlaufen, weil der Kalkulation und damit der Ermittlung des Gesamtaufwands ein Angebot eines bestimmten Generalunternehmers bzw. bestimmter Bauhandwerker zugrunde liegt. So ist es auch im vorliegenden Fall, wie die Bezugnahme auf fr\u00fchere Angebote der Generalunternehmerin und Kl\u00e4gerin zu 2 beweist. Erweisen sich aber die Vertragsklauseln eines Vertragsgeflechts als ins Leere gehend, die den Anschein erwecken, der „Erwerber im Bauherrenmodell“ k\u00f6nne einen Einflu\u00df auf die Bebauung aus\u00fcben, der \u00fcber denjenigen eines K\u00e4ufers einer erst zu erstellenden Eigentumswohnung zugestanden werden (sog. Sonderw\u00fcnsche) hinausgeht, so kann dieser Erwerber nicht ein unbebautes Grundst\u00fcck erworben haben, das er mit den anderen Miterwerbern (die nicht von ihm ausgesucht worden sind und die er m\u00f6glicherweise gar nicht kennt) zusammen bebaut. Dabei kann es im vorliegenden Fall dahinstehen, ob der Gesellschaftsvertrag wegen der Fremdbestimmtheit der „Gesellschaft“ (vgl. Entscheidung des Bundesgerichtshofs – BGH – vom 16. November 1981 II ZR 213\/80, Neue Juristische Wochenschrift – NJW – 1982, 877) \u00fcberhaupt b\u00fcrgerlich-rechtlich wirksam geworden ist (s. \u00a7 41 AO 1977), weil die der Gesellschaft zugewiesenen Befugnisse aus tats\u00e4chlichen Gr\u00fcnden nicht bestehen und aus lediglich verbal festgelegten Befugnissen keine Rechtswirkungen erwachsen. In diesem Zusammenhang ist auch die umfassende Vollmachtserteilung hinzuweisen, die die Kl\u00e4ger zu passiven Beteiligten macht, obwohl ihr allein kein entscheidendes Kriterium zu entnehmen ist, weil auch sie nur logisch notwendige Folge der komplexen Konstruktion ist.<\/p>\n Kann nicht davon ausgegangen werden, da\u00df der „Erwerber im Bauherrenmodell“ zusammen mit seinen Miterwerbern das Grundst\u00fcck bebaut, so mu\u00df die Bebauung des Grundst\u00fccks einem anderen obliegen, die Erwerber m\u00fcssen also das Bauwerk von einem anderen erhalten. Dieser Andere kann nur derjenige sein, der die Rechtsmacht innehat, das Grundst\u00fcck als bebautes Grundst\u00fcck beim Erwerber ankommen zu lassen. Dieser Andere ist nicht die Vielzahl derjenigen, die infolge der Bauherrenmodellkonzeption Vertragsbeziehungen zu den „Erwerbern“ eingehen, so da\u00df die vom FG f\u00fcr beachtenswert gehaltene Frage der Deckungsgleiche von der Grunderwerbsteuer und der Umsatzsteuer unterliegenden Rechtsvorg\u00e4ngen nicht relevant wird. Denn selbst dann, wenn zivilrechtlich wirksame Vertragsbeziehungen zwischen dem „Erwerber im Bauherrenmodell“ bzw. einer aus solchen gebildeten „Bauherrengemeinschaft“ und Bauhandwerkern usw. zustande gekommen sind, f\u00fchren diese Vertragsbeziehungen nicht dazu, da\u00df zwischen den an ihnen als Vertragsparteien Beteiligten ein der Grunderwerbsteuer unterliegender Erwerbsvorgang verwirklicht wird. Diese Vertr\u00e4ge stellen sich grunderwerbsteuerrechtlich nur als ein Transportmittel dar, um die Verpflichtungen des Projektanbieters zu erf\u00fcllen, die dieser gegen\u00fcber den „Erwerbern im Bauherrenmodell“ – wenn auch nicht schriftlich festgelegt – eingegangen ist. Soweit sie zivilrechtlich Wirkungen zwischen den an ihnen beteiligten Vertragsparteien ausl\u00f6sen, ist dies ein Ergebnis dessen, da\u00df die „Erwerber im Bauherrenmodell“ nach au\u00dfen im eigenen Namen aufgetreten sind (vgl. auch den in \u00a7 164 Abs. 2 BGB enthaltenen Rechtsgedanken).<\/p>\n Der Projektanbieter, der das Grundst\u00fcck durch Bindung des Grundeigent\u00fcmers an die Hand bekommen hat in einer Art, die es ihm erm\u00f6glicht, das Grundst\u00fcck zur Grundlage seines Projektes zu machen und den oder die K\u00e4ufer zu bestimmen, hat die Stellung der in \u00a7 1 Abs. 1 Nrn. 6, 7 GrEStG 1983 angesprochenen „Zwischenh\u00e4ndler“. Kraft der ihm bez\u00fcglich des Grundst\u00fccks einger\u00e4umten „Befugnisse“ (vgl. \u00a7 1 Abs. 2 GrEStG 1983) ist er in der Lage, den Inhalt und damit auch den Gegenstand des unter Ausnutzung und (verdeckter) Abtretung dieser „Befugnisse“ auf den Modellerwerber abzuschlie\u00dfenden, auf \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks gerichteten Vertragswerkes in \u00dcbereinstimmung mit diesem zu bestimmen. Durch Einbettung und \u00dcberlagerung des verbal auf den Erwerb eines unbebauten Grundst\u00fccks gerichteten Kaufvertrages in und durch die Gesamtverpflichtung wird bewirkt, da\u00df der „Erwerber im Bauherrenmodell“ ein bebautes Grundst\u00fcck erh\u00e4lt. Grunderwerbsteuerrechtlich erhebliche Beziehungen (Erwerbsvorg\u00e4nge) bestehen somit zwischen dem Erwerber auf der einen Seite und dem Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer sowie dem Projektanbieter auf der anderen Seite. Gegenstand des der Grunderwerbsteuer aus \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V. m. Nrn. 6, 7 GrEStG 1983 unterliegenden Rechtsvorganges ist damit das bebaute Grundst\u00fcck bzw. der mit dem Sondereigentum an einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit verbundene Miteigentumsanteil am bebauten Grundst\u00fcck.<\/p>\n 2. Ernstliche Zweifel an der Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der angefochtenen Verwaltungsakte bestehen aber insoweit, als das FA in die Bemessungsgrundlage auch die Leistungen einbezogen hat, die f\u00fcr die Erstmietervermittlung, die Zwischenfinanzierungskosten, die Vermittlung der Zwischenfinanzierung, die Finanzierungsbetreuung und f\u00fcr die Steuerberatung ausgeworfen sind. Nach \u00a7 8 Abs. 1 GrEStG 1983 ist Bemessungsgrundlage der Wert der Gegenleistung. Nach \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 gilt bei einem Kauf der Kaufpreis als Gegenleistung. Leistungen, die nicht den Gegenstand des der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsgesch\u00e4fts betreffen, haben begrifflich aus der Gegenleistung auszuscheiden. Dabei kann im Verfahren des vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzes die Angemessenheit der einzelnen Leistungsteile (das Verh\u00e4ltnis der gemeinen Werte untereinander) mangels Anhaltspunkte daf\u00fcr nicht n\u00e4her gepr\u00fcft werden. Bedenken k\u00f6nnten insoweit in erster Linie den Posten Finanzierungsbetreuung und Vermittlung der Zwischenfinanzierung begegnen, sind aber auch bei den anderen pauschal aufgeschl\u00fcsselten Leistungen nicht von der Hand zu weisen.<\/p>\n Der entsprechend dem erworbenen Miteigentumsbruchteilen auf die in der Person des jeweiligen Kl\u00e4gers verwirklichten, der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorg\u00e4nge zu verteilende Gesamtaufwand ist um insgesamt 244.455 DM (f\u00fcr 100.000\/100.000) zu k\u00fcrzen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" BFH-Beschlu\u00df vom 18.9.1985 (II B 24-29\/85) BStBl. 1985 II S. 627 Beim „Erwerb im Bauherrenmodell“ wird durch Einbettung und \u00dcberlagerung des verbal auf den Erwerb eines unbebauten Grundst\u00fccks gerichteten Kaufvertrags in und durch die Gesamtverpflichtung aufgrund des Vertragsgeflechts bewirkt, da\u00df der Erwerber ein bebautes Grundst\u00fcck erh\u00e4lt. Dieses ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs. GrEStG 1983 \u00a7 1 … BFH-Beschlu\u00df vom 18.9.1985 (II B 24-29\/85) BStBl. 1985 II S. 627<\/span> weiterlesen |