{"id":36181,"date":"1990-09-05T19:06:16","date_gmt":"1990-09-05T17:06:16","guid":{"rendered":"http:\/\/steuer.org\/?p=36181"},"modified":"2013-05-16T09:47:33","modified_gmt":"2013-05-16T07:47:33","slug":"urteil-vom-5-9-1990-x-r-107-108_89-bstbl-1990-ii-s-1060werden-innerhalb-eines-zeitraums-von-funf-jahren-nach-gebaudeerrichtung-weniger-als-vier-danach-aber-in-relativ-kurzer-z","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/urteil-vom-5-9-1990-x-r-107-108_89-bstbl-1990-ii-s-1060werden-innerhalb-eines-zeitraums-von-funf-jahren-nach-gebaudeerrichtung-weniger-als-vier-danach-aber-in-relativ-kurzer-z\/","title":{"rendered":"BFH-Urteil vom 5.9.1990 (X R 107-108\/89) BStBl. 1990 II S. 1060"},"content":{"rendered":"

BFH-Urteil vom 5.9.1990 (X R 107-108\/89) BStBl. 1990 II S. 1060<\/strong><\/p>\n

Werden innerhalb eines Zeitraums von f\u00fcnf Jahren nach Geb\u00e4udeerrichtung weniger als vier, danach aber in relativ kurzer Zeit planm\u00e4\u00dfig weitere Objekte ver\u00e4u\u00dfert – insgesamt zw\u00f6lf Objekte in einem Zeitraum von neun Jahren -, so ist bei branchenkundigen Steuerpflichtigen (z.B. Grundst\u00fccksmakler) eine bereits bei Errichtung bestehende zumindest bedingte Ver\u00e4u\u00dferungsabsicht anzunehmen.<\/p>\n

Sachverhalt<\/p>\n

Die Kl\u00e4ger und Revisionsbeklagten (Kl\u00e4ger) sind Eheleute, die zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden. Der Kl\u00e4ger (Ehemann) ist Immobilienmakler und Hausverwalter.<\/p>\n

Mit notariellem Vertrag vom 9. Juli 1968 erwarb er gemeinsam mit seinen drei Geschwistern im Wege der vorweggenommenen Erbfolge von seinen Eltern ein unbebautes Grundst\u00fcck von ca. 18.500 qm. Im Oktober 1968 vereinbarten die Geschwister mit einer Bautr\u00e4gerfirma, die eine Grundst\u00fccksh\u00e4lfte an einen Bautr\u00e4ger zu ver\u00e4u\u00dfern, der auf der anderen H\u00e4lfte f\u00fcr die Geschwister einen oder mehrere Wohnblocks errichten sollte.<\/p>\n

Nachdem die urspr\u00fcnglich beabsichtigte Realteilung nicht genehmigt wurde, errichtete die Bautr\u00e4gerfirma auf der Grundst\u00fccksh\u00e4lfte der Geschwister einen aus vier Teilbl\u00f6cken zusammengesetzten Wohnblock mit vier Eing\u00e4ngen zu je 18 Wohnungen. Die Bautr\u00e4gerfirma hatte das Grundst\u00fcck zu erschlie\u00dfen, die erforderlichen Genehmigungen einzuholen und das Gesamtgeb\u00e4ude zu einem vereinbarten Festpreis von 117 DM pro cbm umbauten Raumes zu errichten. Wegen Schwierigkeiten bei der Zahlung des Kaufpreises trat sp\u00e4ter ein neuer Bautr\u00e4ger in den Vertrag ein; die Baukosten erh\u00f6hten sich auf 120 DM pro cbm umbauten Raumes. Eine weitere Erh\u00f6hung ergab sich dadurch, da\u00df auch der zweite Bautr\u00e4ger in Zahlungsschwierigkeiten geriet und die Geschwister das Geb\u00e4ude durch einen eigenen Architekten fertigstellen lassen mu\u00dften.<\/p>\n

Die Wohnungen konnten zum 1. Januar bzw. 1. April 1971 bezogen werden; Garagen und Au\u00dfenanlagen wurden 1972 fertiggestellt.<\/p>\n

Die Herstellungskosten beliefen sich auf ca. 3.000.000 DM; der f\u00fcr die andere Grundst\u00fccksh\u00e4lfte erzielte Kaufpreis betrug ca. 1.000.000 DM. Den Differenzbetrag finanzierten die Geschwister durch Aufnahme eines Grundschulddarlehens.<\/p>\n

Nach Bezugsfertigkeit vermieteten die Geschwister f\u00fcr sich die Wohnungen je eines Wohnblocks. Der Kl\u00e4ger schlo\u00df f\u00fcr seinen Wohnblock zun\u00e4chst verl\u00e4ngerbare Mietvertr\u00e4ge mit einer Laufzeit von eineinhalb bis zwei Jahren ab.<\/p>\n

Mit notariellem Vertrag vom 28. August 1974 bildeten die Geschwister an den 72 Wohnungen Teileigentum. Der Kl\u00e4ger erhielt 18 Wohnungen, von denen er im Jahr 1975 drei, im Jahr 1976 zwei, im Jahr 1978 vier, im Jahr 1979 drei sowie in den Jahren 1983 und 1984 je eine Wohnung ver\u00e4u\u00dferte. Bis zur Ver\u00e4u\u00dferung waren die Wohnungen vermietet; die restlichen vier Wohnungen sind noch immer vermietet.<\/p>\n

W\u00e4hrend der Kl\u00e4ger in den Jahren ab 1975 wie in den Vorjahren Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung erkl\u00e4rte, rechnete der Beklagte und Revisionskl\u00e4ger (das Finanzamt – FA -) nach Durchf\u00fchrung einer Betriebspr\u00fcfung f\u00fcr die Vorjahre nicht nur die Eink\u00fcnfte aus der Hausverwaltung (u. a. der gesamten Wohnanlage), sondern auch die Eink\u00fcnfte aus der Vermietung und dem Verkauf der Eigentumswohnungen des Kl\u00e4gers dem gewerblichen Bereich zu.<\/p>\n

Die Einspr\u00fcche blieben ohne Erfolg.<\/p>\n

Das Finanzgericht (FG) gaben den Klagen statt; das Urteil wegen Einkommensteuer 1979 und Gewerbesteuerme\u00dfbetrag 1979 ist in den Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1990, 108 ver\u00f6ffentlicht.<\/p>\n

Mit den Revisionen r\u00fcgt das FA Verletzung des \u00a7 1 der Gewerbesteuer-Durchf\u00fchrungsverordnung (GewStDV) in der Fassung der Streitjahre.<\/p>\n

Es beantragt, die angefochtenen Urteile aufzuheben und die Sachen zur weiteren Aufkl\u00e4rung an das FG zur\u00fcckzuverweisen.<\/p>\n

Die Kl\u00e4ger beantragen, die Revision zur\u00fcckzuweisen.<\/strong><\/p>\n

Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n

Die gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 73 Abs. 1 Satz 1, 121 der Finanzgerichtsordnung (FGO) verbundenen Revisionen sind begr\u00fcndet. Sie f\u00fchren zur Aufhebung der angefochtenen Urteile und zur Zur\u00fcckverweisung zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG.<\/p>\n

1. Entgegen der Auffassung des FG ist ein gewerblicher Grundst\u00fcckshandel i. S. des \u00a7 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) i. V. m. \u00a7 1 Abs. 1 GewStDV i. d. F. der Streitjahre (vgl. nunmehr \u00a7 15 Abs. 2 EStG) gegeben.<\/p>\n

Nach diesen Vorschriften liegt ein Gewerbebetrieb vor bei einer selbst\u00e4ndigen nachhaltigen Bet\u00e4tigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn die Bet\u00e4tigung weder als Aus\u00fcbung von Land- und Forstwirtschaft noch als Aus\u00fcbung eines freien Berufs noch als eine andere selbst\u00e4ndige T\u00e4tigkeit anzusehen ist; ferner darf die Bet\u00e4tigung keine private Verm\u00f6gensverwaltung sein (Urteile des Bundesfinanzhofs – BFH – vom 23. Oktober 1987 III R 275\/83, BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293; vom 18. Januar 1989 X R 108\/88, BFHE 156, 115; vom 11. April 1989 VIII R 266\/84, BFHE 156, 476, BStBl II 1989, 621).<\/p>\n

Nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung des BFH wird bei der Errichtung und dem Verkauf von Wohnobjekten der Bereich der privaten Verm\u00f6gensverwaltung \u00fcberschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Bet\u00e4tigung und unter Ber\u00fccksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Verm\u00f6genswerte durch Umschichtung gegen\u00fcber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt (Urteil vom 28. September 1987 VIII R 46\/84, BFHE 151, 74, BStBl II 1988, 65 m. w. N.).<\/p>\n

Ver\u00e4u\u00dfert der Steuerpflichtige weniger als vier Eigentumswohnungen, nimmt die Rechtsprechung des BFH stets private Verm\u00f6gensverwaltung an (Urteile vom 9. Dezember 1986 VIII R 317\/82, BFHE 148, 480, BStBl 1988, 244; vom 3. Juni 1987 III R 209\/83, BFHE 150, 418, BStBl II 1988, 277; in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293, und in BFHE 156, 476, BStBl II 1989, 621). Andererseits f\u00fchrt der Verkauf von mehr als drei Wohnungen nicht ohne weiteres zur Gewerblichkeit. Die Aufteilung eines Mietwohngrundst\u00fcckes in Eigentumswohnungen und deren Ver\u00e4u\u00dferung ohne weitere Aktivit\u00e4ten begr\u00fcnden grunds\u00e4tzlich unabh\u00e4ngig von der Zahl der Ver\u00e4u\u00dferungsf\u00e4lle keinen gewerblichen Grundst\u00fcckshandel (BFH-Urteil vom 10. August 1983 I R 120\/80, BFHE 139, 386, BStBl II 1984, 137 m. w. N.). Gewerblicher Grundst\u00fcckshandel mit Eigentumswohnungen kommt erst dadurch zustande, da\u00df der Ver\u00e4u\u00dferer die Wohnungen zuvor gekauft oder selbst errichtet hat und sie im Zusammenhang damit ver\u00e4u\u00dfert. Es mu\u00df – wenn wie im Streitfall die Wohnungen vom Ver\u00e4u\u00dferer errichtet werden – aber nicht bereits bei der Errichtung der Wohnungen eine feste Verkaufsabsicht bestanden haben, sondern es gen\u00fcgt eine „bedingte“ Verkaufsabsicht. Unerheblich ist, da\u00df die eigentliche Absicht auf eine andere Nutzung gerichtet war (BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293). Ein enger zeitlicher Zusammenhang deutet auf eine bei Errichtung der Wohnungen zumindest bedingt vorhandene Ver\u00e4u\u00dferungsabsicht hin. Ein enger zeitlicher Zusammenhang wird in der Regel angenommen, wenn die Zeitspanne zwischen Errichtung und Verkauf der Wohnung nicht mehr als f\u00fcnf Jahre betr\u00e4gt (BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293, sowie BFH-Urteil vom 22. M\u00e4rz 1990 IV R 23\/88, BFHE 160, 249, BStBl II 1990, 637).<\/p>\n

Der Senat ist der Auffassung, da\u00df der F\u00fcnfjahreszeitraum keine absolute Grenze bildet und da\u00df Objekte, die nach mehr als f\u00fcnf Jahren seit Errichtung ver\u00e4u\u00dfert werden, nicht generell au\u00dfer Betracht zu bleiben haben. Die Folge eines \u00fcber f\u00fcnf Jahre hinausgehenden Zeitraums zwischen Errichtung und Ver\u00e4u\u00dferung ist lediglich die, da\u00df sich die von dem zeitlichen Zusammenhang ausgehende Indizwirkung hinsichtlich des Vorliegens einer bedingten Ver\u00e4u\u00dferungsabsicht verringert und ggf. durch andere Anhaltspunkte erg\u00e4nzt werden mu\u00df. Diese Beurteilung gilt auch f\u00fcr die F\u00e4lle, in denen in dem F\u00fcnfjahreszeitraum weniger als vier Objekte ver\u00e4u\u00dfert werden, in denen sich aber in der Folgezeit weitere Ver\u00e4u\u00dferungen „planm\u00e4\u00dfig“ anschlie\u00dfen (so auch Schmidt, Einkommensteuergesetz, 9. Aufl. 1990, \u00a7 15 Anm. 12b; offen gelassen in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293).<\/p>\n

Betr\u00e4gt der Zeitraum zwischen Fertigstellung und Ver\u00e4u\u00dferung mehr als f\u00fcnf Jahre, so m\u00fcssen weitere f\u00fcr die Gewerblichkeit sprechende Umst\u00e4nde (z. B. h\u00f6here Anzahl der ver\u00e4u\u00dferten Objekte; hauptberufliche T\u00e4tigkeit im Baubereich) st\u00e4rker hervortreten (vgl. Lang, Steuerberater-Kongre\u00dfreport 1988, 49, 57; Ehlers, Deutsches Steuerrecht – DStR – 1989, 687, 691).<\/p>\n

Eine h\u00f6here Zahl von Ver\u00e4u\u00dferungen verst\u00e4rkt den Aspekt der Umschichtung und kompensiert den loseren zeitlichen Zusammenhang.<\/p>\n

2. Im Streitfall sind die Voraussetzungen f\u00fcr die Annahme eines Gewerbebetriebs gegeben, insbesondere \u00fcberschreitet die T\u00e4tigkeit des Kl\u00e4gers nach ihrem Gesamtbild den Bereich privater Verm\u00f6gensverwaltung; der Aspekt der Umschichtung steht gegen\u00fcber dem der Nutzung durch Fruchtziehung im Vordergrund.<\/p>\n

a) Der Kl\u00e4ger hat in dem Zeitraum von 1971 (Jahr der Fertigstellung des Geb\u00e4udes) bis einschlie\u00dflich 1979 zw\u00f6lf Wohnungen ver\u00e4u\u00dfert, und zwar 1975 drei, 1976 zwei, 1978 vier und 1979 drei Wohnungen.<\/p>\n

Angesichts der intensiven Ver\u00e4u\u00dferungst\u00e4tigkeit des Kl\u00e4gers, die innerhalb des F\u00fcnfjahreszeitraums begann und in den Folgejahren kontinuierlich fortgesetzt wurde, ist im Streitfall der Zusammenhang mit der Errichtung und Fertigstellung des Geb\u00e4udes noch so eng, da\u00df eine bedingte Ver\u00e4u\u00dferungsabsicht bereits bei Errichtung der Wohnungen anzunehmen ist.<\/p>\n

b) Verst\u00e4rkt wird diese Indizwirkung durch den Umstand, da\u00df der Kl\u00e4ger als Grundst\u00fccksmakler t\u00e4tig ist und den gesamten Komplex als Hausverwalter betreut hat. Gerade bei Grundst\u00fccksmaklern mu\u00df in der Regel davon ausgegangen werden, da\u00df die Bet\u00e4tigung vor allem auf die Ausnutzung substantieller Verm\u00f6genswerte gerichtet ist (Lang, a. a. O., S. 57).<\/p>\n

c) Nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung sind pers\u00f6nliche oder finanzielle Beweggr\u00fcnde f\u00fcr die Ver\u00e4u\u00dferung von Eigentumswohnungen auf die Zuordnung des Vorgangs zum gewerblichen Bereich oder zum Bereich der Verm\u00f6gensverwaltung prinzipiell unerheblich (vgl. zuletzt BFH in BFHE 160, 249, BStBl II 1990, 637).<\/p>\n

Dementsprechend kommt weder den Spannungen unter den Geschwistern noch den finanziellen Schwierigkeiten, die durch den Wechsel der Bautr\u00e4gerfirmen und durch gestiegene Zinsen ausgel\u00f6st wurden, Bedeutung zu.<\/p>\n

d) Auch liegen keine Anhaltspunkte vor, die erkennbar die Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten in den Vordergrund treten lie\u00dfen, wie es etwa in der Entscheidung des BFH in BFHE 154, 74, BStBl II 1988, 65, der Fall war (Abschlu\u00df von Mietvertr\u00e4gen \u00fcber eine Mietdauer von f\u00fcnf bis zehn Jahren; Unvermietbarkeit einzelner Wohnungen).<\/p>\n

3. Der Umstand, da\u00df die Ver\u00e4u\u00dferungen der Geschwister nicht als gewerblich qualifiziert wurden, f\u00fchrt nicht zu einer Verletzung von Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG). Selbst wenn die Geschwister gewerblich t\u00e4tig geworden sein sollten, kann der Kl\u00e4ger insoweit keine Gleichbehandlung beanspruchen; Art. 3 Abs. 1 GG gew\u00e4hrt keine „Gleichheit im Unrecht“ (vgl. BFH-Urteil vom 20. Juni 1989 VIII R 82\/86, BFHE 156, 543, BStBl II 1989, 836; Maunz\/D\u00fcrig\/Herzog\/Scholz, Grundgesetz, Kommentar, Art. 3, Rdnr. 185).<\/p>\n

4. Die Sachen sind nicht spruchreif. Das FG hat – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – keine Feststellungen \u00fcber den Beginn des Gewerbebetriebs und \u00fcber die H\u00f6he der Gewinne getroffen. Diese Feststellungen sind nachzuholen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

BFH-Urteil vom 5.9.1990 (X R 107-108\/89) BStBl. 1990 II S. 1060 Werden innerhalb eines Zeitraums von f\u00fcnf Jahren nach Geb\u00e4udeerrichtung weniger als vier, danach aber in relativ kurzer Zeit planm\u00e4\u00dfig weitere Objekte ver\u00e4u\u00dfert – insgesamt zw\u00f6lf Objekte in einem Zeitraum von neun Jahren -, so ist bei branchenkundigen Steuerpflichtigen (z.B. Grundst\u00fccksmakler) eine bereits bei Errichtung … BFH-Urteil vom 5.9.1990 (X R 107-108\/89) BStBl. 1990 II S. 1060<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-36181","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/36181","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=36181"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/36181\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=36181"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=36181"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=36181"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}