{"id":36738,"date":"1989-11-29T18:24:17","date_gmt":"1989-11-29T16:24:17","guid":{"rendered":"http:\/\/steuer.org\/?p=36738"},"modified":"2013-04-29T11:35:19","modified_gmt":"2013-04-29T09:35:19","slug":"bfh-urteil-vom-29-11-1989-ii-r-254_85-bstbl-1990-ii-s-230","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/bfh-urteil-vom-29-11-1989-ii-r-254_85-bstbl-1990-ii-s-230\/","title":{"rendered":"BFH-Urteil vom 29.11.1989 (II R 254\/85) BStBl. 1990 II S. 230"},"content":{"rendered":"

BFH-Urteil vom 29.11.1989 (II R 254\/85) BStBl. 1990 II S. 230<\/strong><\/p>\n

1. Entschlie\u00dft sich der „Erwerber im Bauherrenmodell“ aufgrund eines Prospektes, in dem das gesamte Bauvorhaben in bautechnischer und finanzieller Hinsicht detailliert dargestellt ist, Eigent\u00fcmer einer nach Lage, Wohnfl\u00e4che und Gesamtaufwand festgelegten Eigentumswohnung zu werden und ist durch die Anbieterseite mittels Zwangs zum Abschlu\u00df eines Treuhandvertrages zuz\u00fcglich der Erteilung umfassender Vollmachten sichergestellt, da\u00df der Erwerber nur bei Hinnahme des Gesamtkonzepts unter Eingehung der Verpflichtung zur Leistung des Gesamtaufwands Zugang zum Abschlu\u00df des Grundst\u00fcckskaufvertrags erh\u00e4lt, so ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs der Grundst\u00fccksmiteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der bezugsfertig erstellten Wohnung.<\/p>\n

2. Bei der Auslegung des grunderwerbsteuerrechtlichen Begriffs des Gegenstands des Erwerbsvorgangs kommt f\u00fcr die Frage, ob ein Zusammenhang zwischen mehreren Vertr\u00e4gen besteht und ein einheitlicher Leistungsgegenstand vorliegt, dem objektiven Zusammenhang ausschlaggebende Bedeutung zu. Ein dem objektiven Zusammenhang widersprechender Wille der Vertragsparteien, trotz Einheitlichkeit des Leistungsgegenstandes die mehreren Vertr\u00e4ge nicht zu einem einheitlichen Vertragswerk zu verbinden, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.<\/p>\n

GrEStG 1983 \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2, \u00a7 8 Abs. 1, \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1.<\/p>\n

Vorinstanz: Schleswig-Holsteinisches FG<\/strong><\/p>\n

Sachverhalt<\/p>\n

Die Initiatorin des Bauherrenmodells Ferienpark „A-Garten“ in B, die …. KG (Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer: O), bot in einem im August 1983 gedruckten Prospekt die geplante Errichtung von 50 Eigentumswohnungen an. Der Prospekt enth\u00e4lt einen genauen Lageplan des Grundst\u00fccks, Bauansicht und Grundri\u00dfzeichnungen der Gescho\u00dfe sowie der Wohnungstypen. Er besch\u00e4ftigt sich zun\u00e4chst mit den „steuerrechtlichen Grundlagen“ des Modells, wobei zur Grunderwerbsteuer ausgef\u00fchrt wird, da nach der neueren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zum Bauherrenmodell in der Regel der Kaufvertrag \u00fcber den Grundst\u00fccksanteil und die Vertr\u00e4ge \u00fcber die Errichtung der Eigentumswohnungen ein einheitliches Rechtsgesch\u00e4ft bildeten, ber\u00fccksichtige die Kalkulation die Grunderwerbsteuer auf die gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten. Die Vertragskonstruktion sei jedoch darauf gerichtet, m\u00f6glichst eine Beschr\u00e4nkung der Grunderwerbsteuer auf den Grund- und Bodenanteil der Wohneinheit zu erreichen. Zu den „rechtlichen Grundlagen“ wird im Prospekt ausgef\u00fchrt, zur Sicherstellung der Handlungsf\u00e4higkeit aller Bauherren, die sich an dem Objekt beteiligen wollen, „schlie\u00dfen alle Bauherren einen Treuhandvertrag mit einer renommierten Wirtschaftspr\u00fcfungs- und Steuerberatungsgesellschaft ab“. Durch diesen Treuhandvertrag beauftrage der Bauherr den Treuh\u00e4nder, f\u00fcr ihn einen Miteigentumsanteil an dem Grundst\u00fcck entsprechend einem beigef\u00fcgten Mustervertrag zu erwerben, seinen Beitritt zur Bauherrengemeinschaft A-Garten GbR zu erkl\u00e4ren und die Rechte und Interessen der Bauherrn bei der Vorbereitung und Durchf\u00fchrung der von der Bauherrengemeinschaft mehrheitlich beschlossenen Ma\u00dfnahmen zu vertreten. Der zu erwerbende Grundst\u00fccksmiteigentumsanteil bestimme sich nach dem Verh\u00e4ltnis des kalkulierten Gesamtaufwands jeder Einheit zum kalkulierten Gesamtaufwand des gesamten Bauvorhabens. Zur Abgeltung der Vorkosten f\u00fcr Planung, Vorbereitung und Fertigung des prospektierten Angebots werde ein Betrag von 10 v.H. an die KG f\u00e4llig, sobald die vertragsgem\u00e4\u00dfe Eigentumsumschreibung sichergestellt sei. Dazu hei\u00dft es weiter: „Hierdurch wird erreicht, da\u00df die rechtliche Wirksamkeit des Grundst\u00fcckskaufvertrags nicht von Abschlu\u00df oder Bestand anderer Vertr\u00e4ge abh\u00e4ngig gemacht werden mu\u00df.“ Im Prospekt vorgeschlagen wurde der Abschlu\u00df eines Betreuungsvertrages mit der KG, die bereit sei, gegen eine Verg\u00fctung von 7 v.H. des kalkulierten Gesamtaufwands zuz\u00fcglich Umsatzsteuer die wirtschaftliche Baubetreuung, eine H\u00f6chstpreisgarantie auf der Basis der kalkulierten Gesamtkosten, die Finanzierungsvermittlung der Zwischen- und Endfinanzierung und eine B\u00fcrgschaft f\u00fcr die Zwischenfinanzierung gegen\u00fcber dem Kreditinstitut zu \u00fcbernehmen. Die vorgeschlagene H\u00f6chstpreisgarantie, die das Kostenrisiko der Bauherrengemeinschaft eingrenze, umfasse – wenn entsprechend den vorgeschlagenen Baupl\u00e4nen gebaut wird – alle Bau- und Baunebenkosten inklusive Architekten- und Ingenieurhonorare, die Zwischenfinanzierungskosten sowie s\u00e4mtliche Geb\u00fchren aus Dienstleistungsvertr\u00e4gen und die Grundst\u00fccks- und Erschlie\u00dfungskosten, nicht jedoch u.a. die Auftragsgeb\u00fchr. Dem Prospekt waren Vertragsmuster des Treuhandangebots, des Grundst\u00fcckskaufvertrags, des Gesellschaftsvertrags sowie des vorgeschlagenen Baubetreuungsvertrags beigef\u00fcgt, die ebenso wie Baupl\u00e4ne und Baubeschreibung Bestandteile des Prospekts sein sollten. Teil des Prospekts war auch eine „Gesamtpreisliste“, in der f\u00fcr jede der 50 Wohnungen die Wohnfl\u00e4che, der Miteigentumsanteil in Zehntausendstel, die Gesamtkosten ohne Aufgliederung in Kostenbestandteile (zusammen 10.411.000 DM), die Fremdkapitalnettoauszahlung, das erforderliche Eigenkapital sowie schlie\u00dflich ein Posten Umsatzsteuererstattung mit einem ca.-Betrag aufgef\u00fchrt sind. Unter der \u00dcberschrift „Auftragsabwicklung“ hei\u00dft es:<\/p>\n

„Um der Bauherrengemeinschaft A-Garten GbR beizutreten, f\u00fcllen Sie bitte das beiliegende Auftragsformular aus und senden dieses direkt an die …. KG …. oder \u00fcbergeben es Ihrem Berater. Sie erhalten dann eine Auftragsbest\u00e4tigung und ein notarielles Angebot auf Abschlu\u00df eines Treuhandvertrages \u00fcbersandt. Dieses Angebot nehmen Sie bitte bei einem Notar Ihrer Wahl gem\u00e4\u00df einer beiliegenden Annahmeerkl\u00e4rung an. Die anfallenden Notargeb\u00fchren f\u00fcr die Annahme tr\u00e4gt der Bauherr. Die Notarkosten f\u00fcr das Angebot sind im kalkulierten Gesamtaufwand enthalten.“<\/p>\n

Das notariell beurkundete Angebot zum Abschlu\u00df des Treuhandvertrags wurde gegen\u00fcber der Kl\u00e4gerin von der Z Treuhandgesellschaft mbH, gesetzlich vertreten durch deren alleinigen Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer, den Proze\u00dfbevollm\u00e4chtigten der Kl\u00e4gerin im Finanzstreitverfahren, am 6. Oktober 1983 abgegeben. In der Urkunde hei\u00dft es unter „I. Allgemeines“:<\/p>\n

„1. Auf dem in B, …., gelegenen Grundst\u00fcck …. soll nach den vorliegenden Planungen ein Bauvorhaben mit 50 Wohnungen und Stellpl\u00e4tzen entstehen. Im Rahmen einer BGB-Gesellschaft werden die Miteigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks in einer Bauherrenversammlung die endg\u00fcltige Planung und Durchf\u00fchrung des Bauvorhabens festlegen.<\/p>\n

2. Zu diesem Zweck werden die einzelnen Gesellschafter der BGB-Gesellschaft einen Miteigentumsanteil am Grundst\u00fcck erwerben. Die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Erwerber f\u00fcr eine gemeinsame Bebauung werden im Gesellschaftsvertrag geregelt ……“<\/p>\n

Nach dem weiteren Inhalt der Angebotsurkunde beauftragte der „Bauherr“ den Treuh\u00e4nder, seine Interessen beim Ankauf des Grundbesitzes sowie bei der Vorbereitung, Finanzierung sowie Durchf\u00fchrung des Bauvorhabens und aller damit zusammenh\u00e4ngenden Rechtsgesch\u00e4fte und Handlungen wahrzunehmen. Der Treuh\u00e4nder sollte an Weisungen des „Bauherrn“ gebunden sein, soweit sie nicht den Beschl\u00fcssen der Bauherrengemeinschaft zur Durchf\u00fchrung des Bauvorhabens widersprechen. Der „Bauherr“ beauftragt den Treuh\u00e4nder, einen Grundst\u00fcckskaufvertrag \u00fcber den auf ihn entfallenden, aus Anlage 1 zum Angebot ersichtlichen Miteigentumsanteil (im Fall der Kl\u00e4gerin von 224\/10.000) sowie weiter mit den anderen „Bauherren“ einen BGB-Gesellschaftsvertrag zur Gr\u00fcndung der Bauherrengemeinschaft A-Garten abzuschlie\u00dfen (\u00a7 1). Die Vertragsabschlu\u00df- und sonstigen Pflichten bei Durchf\u00fchrung des Bauvorhabens werden dort n\u00e4her beschrieben. Nach Abschn. II \u00a7 3 des Angebots war der „Bauherr“ verpflichtet, alle zur Durchf\u00fchrung des Bauvorhabens erforderlichen Vollmachten zu erteilen, auch \u00fcber die im Vertragswerk niedergelegten hinaus. Weiter war der „Bauherr“ verpflichtet, das zur Durchf\u00fchrung des Vorhabens erforderliche Eigenkapital (39.700 DM) zuz\u00fcglich einer Auftragsgeb\u00fchr (8.176 DM) in Raten einzuzahlen, und zwar zum 31. Oktober 1983, bei Beginn der Bauarbeiten und bei Rohbaufertigstellung. „Unbeschadet seiner Verpflichtungen aus den bereits abgeschlossenen Vertr\u00e4gen“ konnte „der Bauherr \u00fcber seinen Miteigentumsanteil am Grundbesitz bzw. seine Eigentumswohnung frei verf\u00fcgen, sofern der Erwerber in den Treuhandvertrag und die bereits abgeschlossenen Vertr\u00e4ge eintritt und der Bauherr f\u00fcr die Erf\u00fcllung der \u00fcbernommenen Vertr\u00e4ge einsteht“ (Abschn. II \u00a7 3 4.). Das Fremdkapital war in der Anlage 1 zur Urkunde mit 193.900 DM ausgewiesen; die Gesamtkosten von 233.600 DM entsprechen denjenigen, die im Prospekt f\u00fcr die Wohnung Nr. x angegeben sind. Dem Treuh\u00e4nder standen f\u00fcr die Treuhandt\u00e4tigkeit und die von ihm \u00fcbernommene steuerliche Betreuung je 1 v.H. der kalkulierten Gesamtkosten zuz\u00fcglich Umsatzsteuer zu.<\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin hat das Angebot in notariell beurkundeter Form am 16. Oktober 1983 angenommen und gleichzeitig der Z als Treuh\u00e4nder unwiderrufliche Vollmacht erteilt, f\u00fcr sie alle Rechte und Pflichten, die sich im Zusammenhang mit der geplanten Bebauung des Grundst\u00fccks ergeben, wahrzunehmen. Die Vollmacht sollte mit Fertigstellung und \u00dcbergabe, jedoch nicht vor Anlegung der Wohnungsgrundb\u00fccher, erl\u00f6schen und insbesondere sich auf Grundst\u00fcckskaufvertrag, Teilungserkl\u00e4rung, Grundst\u00fccksbelastungen, Gesellschaftsvertragsabschlu\u00df, Darlehensvertr\u00e4ge aller Art u.\u00e4. erstrecken.<\/p>\n

Zur Urkunde des Notars …. vom 29. Dezember 1983 (UrNr. 2383 f\u00fcr 1983) schlo\u00df die Z „handelnd f\u00fcr die aus der Anlage G 1 ersichtlichen Miteigent\u00fcmer“ – darunter die Kl\u00e4gerin sowie u.a. die KG und die Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerin – aufgrund ihr erteilter Vollmachten den Vertrag \u00fcber eine unter den Miteigent\u00fcmern unter dem Namen „Bauherrengemeinschaft A-Garten“ gebildeten GbR ab. In \u00a7 2 des Vertrages wird als ausschlie\u00dflicher Zweck der Gesellschaft die einheitliche Wahrnehmung der Rechte aller Miteigent\u00fcmer „hinsichtlich der Nutzung des Grundst\u00fcckes durch eine gemeinsame eventuelle Bebauung“ beschrieben; jeder Miteigent\u00fcmer (dem die Pflicht zum Beitritt in die Gesellschaft oblag) verpflichtete sich gegen\u00fcber den anderen Miteigent\u00fcmern, „den Grundbesitz auf der Grundlage eines von der Bauherrenversammlung mehrheitlich beschlossenen Konzepts sogleich nach Erf\u00fcllung der technischen und rechtlichen Voraussetzungen einheitlich und gemeinsam zu bebauen“. Die Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung und die alleinige Vertretung sollte O zustehen, der f\u00fcr seine Leistungen 3 v.H. der kalkulierten Gesamtkosten zuz\u00fcglich Umsatzsteuer erhielt. Beschl\u00fcsse sollten mit einfacher Mehrheit gefa\u00dft werden; je 1\/10.000 Grundst\u00fccksmiteigentumsanteil gew\u00e4hrte eine Stimme (\u00a7 5). Nach \u00a7 7 des Vertrags ist jeder Gesellschafter berechtigt, jederzeit dadurch aus der Gesellschaft auszuscheiden, da\u00df er seine Rechte und Pflichten aus dem Gesellschaftsvertrag, seinen Miteigentumsanteil bzw. sein Wohnungseigentum sowie alle Rechte und Pflichten aus allen abgeschlossenen Vertr\u00e4gen auf einen Dritten \u00fcbertr\u00e4gt, der diese f\u00fcr sich als verbindlich anerkennt. Der Gesellschafter, der von diesem Recht Gebrauch machen wollte, hatte dies unter Namhaftmachung des \u00dcbernehmers dem Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer anzuzeigen. Die \u00dcbertragung sollte wirksam werden, wenn der Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer ihr wirksam zugestimmt hatte und der \u00dcbernehmer alle erforderlichen Erkl\u00e4rungen in notarieller Form abgegeben hat. Nach \u00a7 8 des Vertrages sollte f\u00fcr den Fall, da\u00df bei einem Gesellschafter ein Ereignis eintritt, das zur Aufl\u00f6sung der Gesellschaft f\u00fchrt, nur der betreffende Gesellschafter aus der Gesellschaft ausscheiden. Sollte ein Gesellschafter mit der Einzahlung f\u00e4lliger Betr\u00e4ge l\u00e4nger als zwei Monate in Verzug sein, \u00fcber sein Verm\u00f6gen das Konkurs- oder Vergleichsverfahren er\u00f6ffnet werden, in seinen Grundst\u00fccksanteil bzw. sein Teileigentumsrecht die Zwangsvollstreckung betrieben werden oder der Gesellschafter Verpflichtungen aus dem Gesellschaftsverh\u00e4ltnis derart verletzen, da\u00df die Durchf\u00fchrung einer beschlossenen Bauma\u00dfnahme verhindert, beeintr\u00e4chtigt oder verz\u00f6gert wird, sollten die \u00fcbrigen Gesellschafter ihn in der Weise aus der Gesellschaft ausschlie\u00dfen k\u00f6nnen, da\u00df er seinen Grundst\u00fccksanteil auf einen Dritten zu \u00fcbertragen hat. Der Gesellschafter bevollm\u00e4chtigte im Gesellschaftsvertrag den Treuh\u00e4nder (die Z) alle zum Verkauf usw. an einen vom Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Gesellschaft zu benennenden Dritten erforderlichen Erkl\u00e4rungen abzugeben und entgegenzunehmen. Die Gesellschaft sollte mit Zweckerreichung, fr\u00fchestens mit dem Entstehen einer Teileigent\u00fcmergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enden.<\/p>\n

Mit notariell beurkundetem Vertrag desselben Notars vom gleichen Tage (UrNr. 2384 f\u00fcr 1983) verkaufte H zum Preis von insgesamt 2.203.170 DM eine Grundst\u00fccksteilfl\u00e4che von rd. 2.700 qm mit Ausnahme von 421\/10.000 einerseits zu 4.091\/10.000 an die KG und andererseits zu je unterschiedlichen Zehntausendstelmiteigentumsanteilen an andere in der Anlage K 1 zu diesem Vertrag genannten Personen, diese vertreten durch die Z. Die Kl\u00e4gerin erwarb einen 224\/10.000 Miteigentumsanteil zum anteiligen Kaufpreis von 51.520 DM. Die Verk\u00e4uferin verpflichtete sich, auf eigenem, an die verkaufte Teilfl\u00e4che anschlie\u00dfenden Gel\u00e4nde, eine Stra\u00dfe nach anliegendem Plan zu erstellen, s\u00e4mtliche daf\u00fcr erforderlichen Erschlie\u00dfungsma\u00dfnahmen durchzuf\u00fchren und die Stra\u00dfe nach Fertigstellung der Gemeinde zu \u00fcbereignen. Die K\u00e4uferseite verpflichtete sich gegen\u00fcber der Verk\u00e4uferin, alle dadurch entstehenden Aufwendungen zu erstatten, wobei sich die vertragschlie\u00dfenden Parteien dar\u00fcber einig waren, da\u00df im Kaufpreis 50 v.H. der f\u00fcr den Stra\u00dfenausbau erforderlichen Fl\u00e4che enthalten sei und die restlichen 50 v.H. des Wertes der Stra\u00dfenfl\u00e4che die Verk\u00e4uferin kostenlos zur Verf\u00fcgung stelle. Die K\u00e4ufer verpflichteten sich, an die KG – wie im Prospekt vorgesehen – einen Betrag von 10 v.H. des Grundst\u00fcckskaufpreises zus\u00e4tzlich zu zahlen. Die Wirksamkeit des Vertrages wurde abh\u00e4ngig gemacht von der Teilungsgenehmigung sowie davon, da\u00df den K\u00e4ufern die Baugenehmigung zur Errichtung eines Appartementhauses mit ca. 50 Wohneinheiten erteilt wird.<\/p>\n

Nach einem vom Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Z unterzeichneten Protokoll hat ebenfalls am 29. Dezember 1983 in der Zeit von 14.00 Uhr bis 16.00 Uhr eine „Miteigent\u00fcmerversammlung der zuk\u00fcnftigen Bauherrengemeinschaft A-Garten GbR“ stattgefunden, die einstimmig beschlossen habe, die Bebauung aufgrund der vorgelegten Bauplanung und Baubeschreibung (Architektenb\u00fcro O und D) durchzuf\u00fchren. Im Hinblick auf die \u00dcblichkeit der Einschaltung eines Baubetreuers wurde weiter einstimmig beschlossen, die KG entsprechend dem jedem Miteigent\u00fcmer bekannten Betreuungsvertrag als Baubetreuer zu beauftragen. Weiter wurde Auftragsvergabe an einen Generalunternehmer beschlossen, und zwar nach Einholung von drei Angeboten, wobei der KG die M\u00f6glichkeit einger\u00e4umt wurde, in das billigste Angebot einzutreten.<\/p>\n

Gleichfalls am 29. Dezember 1983 „(abends)“ schlo\u00df die Bauherrengemeinschaft A-Garten GbR (vertreten durch die Z) mit der KG den Betreuungsvertrag unter Einschlu\u00df der H\u00f6chstkostengarantie (ausgenommen u.a. die Auftragsgeb\u00fchr von 3,5 v.H. der Gesamtkosten) sowie der Vermittlung der Zwischen- und Endfinanzierung.<\/p>\n

Die Baugenehmigung zur Errichtung des Appartementhauses wurde der Bauherrengemeinschaft A-Garten GbR am 17. April 1984 unter dem Aktenzeichen 2370\/82 erteilt. Am 24. April 1984 schlo\u00df die GbR mit der KG als Generalunternehmerin den Bauvertrag \u00fcber die Errichtung des Geb\u00e4udes mit 50 Wohneinheiten (Pauschalpreis: 5.160.000 DM) ab. Ob davor Angebote eingeholt worden waren, ist nicht festgestellt.<\/p>\n

Am 13. Dezember 1984 gaben die Miteigent\u00fcmer die Teilungserkl\u00e4rung nach \u00a7 3 WEG ab. Mit dem Miteigentumsanteil der Kl\u00e4gerin von 224\/10.000 wurde das Sondereigentum an der Wohnung Nr. x verbunden.<\/p>\n

Das Finanzamt (FA) ging davon aus, da\u00df die Kl\u00e4gerin eine fertiggestellte Eigentumswohnung erworben habe und setzte gegen diese mit Bescheid vom 22. Februar 1984 Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 4.672 DM (ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von 233.600 DM) fest. Auf den Einspruch, mit dem die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer auf 2 v.H. des Kaufpreisanteils von 51.520 DM f\u00fcr das Grundst\u00fcck (= 1.030 DM) begehrt wurde, setzte das FA die Grunderwerbsteuer auf 3.934 DM herab unter Zur\u00fcckweisung des Einspruchs im \u00fcbrigen als unbegr\u00fcndet. Das FA ging in der Einspruchsentscheidung zwar nach wie vor davon aus, da\u00df die Kl\u00e4gerin eine schl\u00fcsselfertig zu erstellende Eigentumswohnung gekauft habe, war aber nunmehr der Ansicht, vom Gesamtpreis h\u00e4tten 15,794 v.H. bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage au\u00dfer Ansatz zu bleiben. Die Einspruchsentscheidung hat den Vorbehalt der Nachpr\u00fcfung aufrechterhalten.<\/p>\n

Der Klage, mit der die Kl\u00e4gerin begehrt, die Grunderwerbsteuer unter Ab\u00e4nderung des Grunderwerbsteuerbescheids vom 22. Februar 1984 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 5. November 1984 auf 1.030 DM herabzusetzen, hat das Finanzgericht (FG) stattgegeben.<\/p>\n

Mit der vom Senat zugelassenen Revision beantragt das FA, die Klage unter Aufhebung des finanzgerichtlichen Urteils abzuweisen.<\/strong><\/p>\n

Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n

Die Revision des FA ist begr\u00fcndet. Sie f\u00fchrt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils sowie zur Abweisung der Klage.<\/p>\n

1. Das FG ist davon ausgegangen, Gegenstand des Erwerbsvorgangs sei lediglich der Miteigentumsanteil an dem unbebauten Grundst\u00fcck gewesen, weil keiner der abgeschlossenen Vertr\u00e4ge in rechtlich verbindlicher Weise eine Bestimmung dar\u00fcber enthalte, da\u00df er nur zu erf\u00fcllen sein sollte, wenn auch die anderen Vertr\u00e4ge zur Durchf\u00fchrung gelangten. Mangels rechtlicher oder wirtschaftlicher Verbindungen zwischen der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerin und der Initiatorin, Baubetreuerin und Generalunternehmerin, der KG, habe sich die Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerin nur dazu verpflichten k\u00f6nnen, die Miteigentumsanteile an dem unbebauten Grundst\u00fcck zu ver\u00e4u\u00dfern. Dies h\u00e4lt der revisionsrechtlichen \u00dcberpr\u00fcfung nicht stand.<\/p>\n

Entgegen der Annahme des FG kann im Rahmen der grunderwerbsteuerrechtlichen W\u00fcrdigung die Frage nach dem Gegenstand des Erwerbsvorgangs i.S. des \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983 nicht damit beantwortet werden, da\u00df sich die Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerin nur zur \u00dcbereignung eines Anteils am unbebauten Grundst\u00fcck verpflichten konnte. Entscheidend ist vielmehr, ob die unter sich verflochtenen Vereinbarungen, die der Erwerber eingegangen ist, sich dem Gegenstand nach unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde der durch sie erstrebten Rechtswirkung darauf richten, ihm einen einheitlichen Leistungsgegenstand, n\u00e4mlich ein bebautes Grundst\u00fcck (Grundst\u00fcck mit fertiggestellten Sondereigentumseinheiten) zu verschaffen (s. hierzu Senatsentscheidung vom 21. Dezember 1988 II B 47\/88, BFHE 155, 419, BStBl II 1989, 333). Dabei k\u00f6nnen mehrere Vertr\u00e4ge nach dem Willen der Parteien untereinander ausdr\u00fccklich oder stillschweigend in ihrem Bestand verkn\u00fcpft und dadurch auf den Erwerb eines bebauten Grundst\u00fccks gerichtet sein. Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist das Grundst\u00fcck in bebautem Zustand jedoch auch dann, wenn die mehreren Vertr\u00e4ge zwar nicht durch den Willen der Parteien rechtlich verkn\u00fcpft sind, zwischen ihnen jedoch ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, da\u00df der Erwerber bei objektiver Betrachtung als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundst\u00fcck erh\u00e4lt. Dies ist der Fall, wenn dem Erwerber aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht ganz konkreten und bis (ann\u00e4hernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Geb\u00e4ude auf einem bestimmten Grundst\u00fcck zu einem (im wesentlichen) feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur insgesamt annehmen kann.<\/p>\n

Diese Auslegung des grunderwerbsteuerrechtlichen Begriffs des Gegenstands des Erwerbsvorgangs ergibt sich aus folgenden \u00dcberlegungen: Zivilrechtlich ist f\u00fcr die Einheitlichkeit mehrerer Vertr\u00e4ge, die in ihrer Gesamtheit auf einen einheitlichen Leistungsgegenstand abzielen, der Parteiwille ausschlaggebend. Dies f\u00fchrt dazu, da\u00df Vorg\u00e4nge, die nach den gesamten Umst\u00e4nden in ihrem wirtschaftlichen Gehalt, dem wirtschaftlichen und rechtlichen Ergebnis f\u00fcr den Erwerber, aber auch dem Inhalt der zivilrechtlichen Beziehungen und gegebenenfalls der zivilrechtlichen Rechtsfolgen nur unwesentlich voneinander abweichen, lediglich im Hinblick auf den Willen der Parteien zur Einheitlichkeit der Vertr\u00e4ge unterschiedlich zu beurteilen sind. Diese zivilrechtliche Differenzierung kann f\u00fcr die grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung nicht \u00fcbernommen werden. Die Ma\u00dfgeblichkeit des Willens der Beteiligten (zur Einheitlichkeit) auch f\u00fcr die grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung h\u00e4tte zur Folge, da\u00df letztlich die H\u00f6he der Steuer im Einzelfall von einem Kriterium abh\u00e4ngt, dem nach dem inneren System und dem Zweck der Grunderwerbsteuer sonst keine Bedeutung zukommt. Steuerrechtsnormen sind jedoch so auszulegen, da\u00df sie den zu beurteilenden Lebenssachverhalt nach den Kriterien erfassen, die dem Besteuerungszweck des betreffenden Steuergesetzes entsprechen. Bei der Auslegung des grunderwerbsteuerrechtlichen Begriffs des Gegenstands des Erwerbsvorganges tritt daher f\u00fcr die Frage, ob ein Zusammenhang zwischen mehreren Vertr\u00e4gen besteht und ein einheitlicher Leistungsgegenstand vorliegt, das f\u00fcr die zivilrechtliche Beurteilung ma\u00dfgebliche Moment zur\u00fcck und kommt dem objektiven Zusammenhang ausschlaggebende Bedeutung zu.<\/p>\n

Die f\u00fcr die Beantwortung der Frage, was Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist, gebotene objektive Betrachtungsweise hat – wie sich bereits aus dem Wortlaut ergibt – in erster Linie auf den Erwerber abzustellen. Entscheidend ist daher, ob dieser bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand ein bebautes Grundst\u00fcck (Grundst\u00fcck mit fertiggestellten Sondereigentumseinheiten) erh\u00e4lt.<\/p>\n

Nach dem vom FG festgestellten Sachverhalt, an den der Senat gebunden ist (\u00a7 118 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung – FGO -), ist im Streitfall der Miteigentumsanteil an dem Grundst\u00fcck im bebauten Zustand, so wie sich aufgrund der Teilungserkl\u00e4rung dieser verbunden mit der fertiggestellten Eigentumswohnung ergibt, Gegenstand des Erwerbsvorgangs.<\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin hat sich aufgrund des von der KG herausgegebenen Prospektes dazu entschlossen, Eigent\u00fcmerin der darin nach Lage, Wohnfl\u00e4che und Miteigentumsanteil beschriebenen Wohnung Nr. x zu einem der H\u00f6he nach nicht zu \u00fcberschreitenden Gesamtaufwand von 233.600 DM bei einem Eigenkapitaleinsatz von 39.700 DM zu werden. Durch ihren im Prospekt erw\u00e4hnten Auftrag, der das notariell beurkundete Angebot auf Abschlu\u00df des Treuhandvertrags ausl\u00f6ste, ist sie eine Verpflichtung zur Leistung einer an dem kalkulierten Gesamtaufwand orientierten Auftragsgeb\u00fchr in H\u00f6he von 8.176 DM eingegangen. Auch der Treuhandvertrag sowie der aus ihm unabdingbar folgende Gesellschaftsvertrag waren, wie sich aus den entsprechenden Geb\u00fchrenvereinbarungen ergibt, auf das bebaute Grundst\u00fcck gerichtet. Andererseits war durch die Anbieterseite mittels des Zwangs zum Abschlu\u00df des Treuhandvertrages einschlie\u00dflich der Erteilung der umfassenden Vollmachten sichergestellt, da\u00df die Kl\u00e4gerin nur bei Hinnahme des Gesamtkonzeptes unter Eingehung der Verpflichtung zur Leistung des Gesamtaufwandes Zugang zum Abschlu\u00df des Grundst\u00fcckskaufvertrages erhielt.<\/p>\n

Angesichts der gleichm\u00e4\u00dfigen Einbindung aller aufgrund des Prospektes als „Auftraggeber“ geworbenen Personen in das Gesamtprojekt kommt dem Vorbehalt der Beschlu\u00dffassung durch eine Bauherrenversammlung – bei der nicht erschienene „Bauherren“ ohnehin durch den Treuh\u00e4nder vertreten wurden – nur deklaratorische Bedeutung zu, denn die Bebauung des Grundst\u00fccks entsprechend der bis ins Detail ausgearbeiteten Planung war die Grundlage aller von den „Bauherren“ bereits abgeschlossenen Vertr\u00e4ge. Ihr entsprachen die von den Einzelnen eingegangenen Leistungsverpflichtungen, die ihrerseits auf den Erwerb einer bezugsfertig erstellten Sondereigentumseinheit, auf das Grundst\u00fcck mit noch von der Anbieterseite zu erstellendem Geb\u00e4ude, ausgerichtet waren.<\/p>\n

Entgegen der Annahme des FG ist es angesichts der Einbindung der Kl\u00e4gerin in das im Prospekt beschriebene Gesamtprojekt als Zugangsvoraussetzung zum Grundst\u00fcckskaufvertrag unerheblich, da\u00df die Ver\u00e4u\u00dferin im Zuge der Verwirklichung des Projektes sich nur zur \u00dcbereignung von Miteigentumsanteilen an dem (noch) unbebauten Grundst\u00fcck und damit zur Erf\u00fcllung nur einer Teilleistung aus dem umfassenden Angebot der Anbieterseite verpflichtet hat. Auch der Umstand, da\u00df zwischen der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerin und der KG keine rechtlichen Bindungen bestanden, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Entscheidend ist allein, da\u00df – wie der tats\u00e4chliche Ablauf beweist – der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer das Grundst\u00fcck dem Projektanbieter derart „an die Hand“ gegeben hatte, da\u00df dieser zum Grundst\u00fcckserwerb nur die von ihm ausgesuchten Personen zulassen konnte (vgl. dazu auch den Senatsbeschlu\u00df in BFHE 155, 419, BStBl II 1989, 333). Die Verbindung des Grundst\u00fcckskaufvertrages mit dem Gesamtprojekt verdeutlicht schlie\u00dflich die im Grundst\u00fcckskaufvertrag vereinbarte Abh\u00e4ngigkeit von der Erteilung der Baugenehmigung. Aus der Sicht der einzelnen Erwerber bedeutet diese Vertragsklausel zugleich die Sicherheit, den Grundst\u00fccksmiteigentumsanteil nicht auch dann – ihrem vertragserheblichen Willen widersprechend – abnehmen zu m\u00fcssen, wenn das Grundst\u00fcck nicht, wie vorgesehen, f\u00fcr sie bebaut wird.<\/p>\n

2. Die Sache ist spruchreif. Die Klage ist abzuweisen. Der angefochtene Grunderwerbsteuerbescheid in Gestalt der Einspruchsentscheidung erweist sich als rechtm\u00e4\u00dfig, weil das FA zutreffend davon ausgegangen ist, Gegenstand des Erwerbsvorgangs sei die bezugsfertige Sondereigentumseinheit gewesen und die Bemessungsgrundlage (\u00a7 8 Abs. 1, \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983) keinesfalls zu hoch angesetzt hat (vgl. zur Bemessungsgrundlage beim „Erwerb im Bauherrenmodell“ das Senatsurteil vom 19. Juli 1989 II R 95\/87, BFHE 157, 248, BStBl II 1989, 685).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

BFH-Urteil vom 29.11.1989 (II R 254\/85) BStBl. 1990 II S. 230 1. Entschlie\u00dft sich der „Erwerber im Bauherrenmodell“ aufgrund eines Prospektes, in dem das gesamte Bauvorhaben in bautechnischer und finanzieller Hinsicht detailliert dargestellt ist, Eigent\u00fcmer einer nach Lage, Wohnfl\u00e4che und Gesamtaufwand festgelegten Eigentumswohnung zu werden und ist durch die Anbieterseite mittels Zwangs zum Abschlu\u00df eines … BFH-Urteil vom 29.11.1989 (II R 254\/85) BStBl. 1990 II S. 230<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-36738","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/36738","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=36738"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/36738\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=36738"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=36738"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=36738"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}