{"id":37393,"date":"1988-12-21T11:48:31","date_gmt":"1988-12-21T09:48:31","guid":{"rendered":"http:\/\/steuer.org\/?p=37393"},"modified":"2013-05-09T16:24:31","modified_gmt":"2013-05-09T14:24:31","slug":"bfh-beschluss-vom-21-12-1988-ii-b-47_88-bstbl-1989-ii-s-333","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/bfh-beschluss-vom-21-12-1988-ii-b-47_88-bstbl-1989-ii-s-333\/","title":{"rendered":"BFH-Beschlu\u00df vom 21.12.1988 (II B 47\/88) BStBl. 1989 II S. 333"},"content":{"rendered":"

<span >BFH-Beschlu\u00df vom 21.12.1988 (II B 47\/88) BStBl. 1989 II S. 333<\/strong><\/p>\n

<span >1. Ist einem Projektanbieter im Bauherrenmodell ein unbebautes Grundst\u00fcck an die Hand gegeben und f\u00fchrt er in Ausn\u00fctzung der ihm einger\u00e4umten M\u00f6glichkeiten durch Bebauung eine Ver\u00e4nderung des Grundst\u00fccks herbei, steht der solcherart Verwertungsbefugte dem Erwerber neben dem – an der Bebauung nicht beteiligten – Ver\u00e4u\u00dferer des unbebauten Grundst\u00fccks als weiterer Ver\u00e4u\u00dferer gegen\u00fcber. Denn der Verwertungsbefugte bewirkt, da\u00df das Grundst\u00fcck dem Erwerber als bebautes Grundst\u00fcck verschafft und als solches Gegenstand des Erwerbsvorgangs sein konnte.<\/strong><\/p>\n

<span >2. Zum Umfang der Gegenleistung beim Erwerb im Bauherrenmodell.<\/strong><\/p>\n

<span >GrEStG 1983 \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2, \u00a7 8 Abs. 1, \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1.<\/p>\n

<span >Vorinstanz: FG D\u00fcsseldorf<\/p>\n

Sachverhalt <\/span><\/strong><\/p>\n

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 28. Oktober 1983 verkaufte die Stadt das Grundst\u00fcck Flur 70 im Ausma\u00df von 687 qm an verschiedene Personen als Bruchteilserwerber zum Kaufpreis von insgesamt 182.750 DM. Die Auflassung wurde erkl\u00e4rt und deren Eintragung bewilligt und beantragt. Da der Verkauf im Hinblick auf die Errichtung eines Wohngeb\u00e4udes erfolgte, behielt sich die Stadt ein R\u00fccktrittsrecht vor, falls mit den Bauarbeiten nicht innerhalb eines Jahres nach Umschreibung begonnen w\u00fcrde und das Grundst\u00fcck nicht bis zum Ende des zweiten Jahres nach Umschreibung zur Gebrauchsabnahme fertiggestellt w\u00fcrde. Der damit verbundene R\u00fcckauflassungsanspruch wurde durch Vormerkung gesichert. Sowohl die Stadt als auch die K\u00e4ufer wurden bei der Beurkundung durch P als Vertreter ohne Vertretungsmacht vertreten. Die Stadt hat die Genehmigung am 1. Dezember 1983 erteilt. Auf den Kl\u00e4ger entfiel ein h\u00e4lftiger Miteigentumsanteil von 33,72\/1000 sowie von 3,31\/1000. Der Kl\u00e4ger hat den Grundst\u00fcckskaufvertrag am 6. Dezember 1983 genehmigt. Die K\u00e4ufer untereinander vereinbarten, an den Architekten H.Sch. einen Betrag von insgesamt 59.310 DM (anteilig entsprechend den erworbenen Bruchteilsanteilen) f\u00fcr die mit der Baureifmachung des Kaufgrundst\u00fccks entstandenen Aufwendungen zu zahlen. Die Zahlungsverpflichtung des Kl\u00e4gers betrug daher insgesamt 1\/2 von 8.710 DM.<\/span><\/p>\n

Bereits am 2. August 1983 hatte die A Beratungs- und Treuhandgesellschaft mbH (A) zu notarieller Urkunde gegen\u00fcber den Bauherren des Bauvorhabens ein Angebot zum Abschlu\u00df eines Treuhandvertrages gemacht. In der Vorbemerkung hei\u00dft es, der Treugeber wolle zusammen mit weiteren Bauherren jeweils im eigenen Namen und f\u00fcr eigene Rechnung den Grundbesitz Flur 70 erwerben und darauf ein Bauvorhaben bestehend aus 23 Wohnungseigentumseinheiten und 19 Tiefgaragenstellpl\u00e4tzen schl\u00fcsselfertig errichten lassen. Zu diesem Zweck w\u00fcrden sich die Bauherren zu einer Bauherrengemeinschaft zusammenschlie\u00dfen. Zur Erleichterung der rechtlichen und wirtschaftlichen Abwicklung des Vorhabens und der Durchf\u00fchrung der Bauma\u00dfnahme solle die A als Treuh\u00e4nder eingeschaltet werden.<\/span><\/p>\n

Der Treuh\u00e4nder wurde beauftragt, die Rechte und Interessen des Treugebers beim Erwerb der Miteigentumsanteile und bei der Errichtung und Finanzierung der Einheiten in umfassender Weise wahrzunehmen und Pflichten und Kosten f\u00fcr den Treugeber zu begr\u00fcnden. Zu den Aufgaben des Treuh\u00e4nders sollten insbesondere u.a. z\u00e4hlen:<\/span><\/p>\n

a) Gr\u00fcndung der Bauherrengemeinschaft durch Abschlu\u00df des Gesellschaftsvertrags lt. Anlage und Vertretung der Bauherren in ihr,<\/span><\/p>\n

b) Abschlu\u00df von Kaufvertr\u00e4gen mit Auflassung,<\/span><\/p>\n

c) Abgabe der Erkl\u00e4rung nach \u00a7 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) einschlie\u00dflich Gemeinschaftsordnung mit Gebrauchsregelung, Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht,<\/span><\/p>\n

d) Aufnahme von Darlehen zu markt\u00fcblichen Konditionen f\u00fcr die Zwischen- und Endfinanzierung in H\u00f6he von 85 v.H. des voraussichtlich auf den Treugeber entfallenden Gesamtaufwands zuz\u00fcglich Damnum,<\/span><\/p>\n

e) Abschlu\u00df von Werkvertr\u00e4gen bez\u00fcglich des Bauvorhabens sowie von Vertr\u00e4gen \u00fcber Architekten- und Ingenieurleistungen,<\/span><\/p>\n

f) Abschlu\u00df eines Vertrags \u00fcber die wirtschaftliche und finanzielle Betreuung, eines B\u00fcrgschaftsvertrags, eines Zinsgarantievertrags, eines Finanzierungsvermittlungsvertrags sowie mit der Vermietung zusammenh\u00e4ngende Vertr\u00e4ge.<\/span><\/p>\n

Dabei verpflichtete sich der Treuh\u00e4nder, vor Schlie\u00dfung der Bauherrengemeinschaft sowie Planungs- und Finanzierungssicherheit weder Gesellschaftsvertrag noch Grundst\u00fcckskaufvertrag und Werkvertrag abzuschlie\u00dfen. Vorgesehen sei, da\u00df die Stadt selbst das Grundst\u00fcck verkaufe. Der als Anlage beigef\u00fcgte Entwurf des Gesellschaftsvertrags, zu dessen Abschlu\u00df sich die A verpflichtete, sieht u.a. den Ausschlu\u00df eines Bauherren vor f\u00fcr den Fall, da\u00df dieser seinen finanziellen Verpflichtungen nicht rechtzeitig nachkommt, und zwar nach Ermessen der A. Der Ausschlu\u00df hat die Verpflichtung zur \u00dcbertragung des Miteigentumsanteils auf einen anderen zur Folge, wobei A unter Befreiung von \u00a7 181 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu handeln berechtigt ist. Unter II. 9 des Angebots hei\u00dft es, der Treuh\u00e4nder sei erst dann zur Annahme eines eventuell bindenden Angebots zum Abschlu\u00df eines Vertrags mit dem Baubetreuer, dem General\u00fcbernehmer und dem Generalunternehmen berechtigt, wenn er hierzu nach Erwerb des Grundst\u00fccks durch entsprechenden Beschlu\u00df der vorher geschlossenen Bauherrengemeinschaft beauftragt wurde.<\/span><\/p>\n

Der Treugeber seinerseits verpflichtete sich u.a.<\/span><\/p>\n

a) zur Erteilung umfassender Vollmacht und zur rechtzeitigen Einzahlung des Eigenkapitals in H\u00f6he von 15 v.H. des anteiligen Gesamtaufwands auf Aufforderung der A,<\/span><\/p>\n

b) ohne Zustimmung des Treuh\u00e4nders keine Verf\u00fcgung \u00fcber den Grundbesitz w\u00e4hrend der Dauer des Treuhandverh\u00e4ltnisses zu treffen sowie<\/span><\/p>\n

c) den Treuh\u00e4nder von vorher pers\u00f6nlich eingegangenen Verpflichtungen zu befreien, wobei der Treugeber gleichzeitig vom Treuh\u00e4nder bereits vor Annahme des Treuhandangebots vorgenommene Rechtshandlungen und Rechtsgesch\u00e4fte genehmigte.<\/span><\/p>\n

Nach Abschnitt XI des Angebots ist der Treuh\u00e4nder nach erfolgtem Ausschlu\u00df des Treugebers entsprechend dem Gesellschaftsvertrag erm\u00e4chtigt, alle Handlungen im Namen des Treugebers vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Bauvorhaben ohne den Treugeber zu vollenden und die Einheit bestm\u00f6glichst zu ver\u00e4u\u00dfern.<\/span><\/p>\n

Im Treuhandangebot, dem Baubeschreibung, Bauentw\u00fcrfe mit Lageplan, Aufstellung \u00fcber Gr\u00f6\u00dfe und Kosten der jeweiligen Wohnungs- und Teileigentumseinheit, der Entwurf des Gesellschaftsvertrags sowie der Text der Annahmeerkl\u00e4rung und der zu erteilenden Vollmacht als Anlage beigef\u00fcgt waren, wurde der voraussichtliche Gesamtaufwand f\u00fcr Grundst\u00fcck, Geb\u00e4ude und Au\u00dfenanlagen auf 6.066.510 DM fixiert. Davon sollten auf die Gesamtfl\u00e4che der Wohnungen 5.781.510 DM und auf die 19 Tiefgaragenpl\u00e4tze je 15.000 DM ( = zusammen 285.000 DM) entfallen. Die Berechnung des Gesamtaufwands f\u00fcr die einzelne Wohnungseigentumseinheit erfolgte dabei \u00fcber einen Preis je Quadratmeter Wohnfl\u00e4che nach folgendem Schema:<\/span><\/p>\n

\u00a0\u00a0 <\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
„1. Grundst\u00fcckskosten\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 130,00 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/td>\n<\/tr>\n
2. Herstellungskosten\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2.310,50 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/td>\n<\/tr>\n
3. Werbungskosten<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
3.1 Geb\u00fchren f\u00fcr die Vermittlung und<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 die damit verbundene Bearbeitung<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 der Zwischenfinanzierung\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 54,00 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Endfinanzierung\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 54,00 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/td>\n<\/tr>\n
3.2 Kosten der Darlehenssicherung<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 anteilige Notariats- und<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Grundbuchkosten\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 60,00 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a03.3 Bauzeitzinsen\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 180,00 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a03.4 Mietvermittlung\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 22,50 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a03.5 Beschaffung der steuerlichen<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Unterlagen\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 15,00 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a03.6 Baubetreuungskosten\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 120,00 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a03.7 Bauwesenversicherung\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 15,00 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a03.8 B\u00fcrgschaft Zwischenfinanzierung\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 54,00 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a03.9 Treuh\u00e4nder\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 90,00 DM<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0—————— <\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 3.105,00 DM.“<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\n

Nicht enthalten im Gesamtaufwand waren nach dem Inhalt des Treuhandangebots<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

a) Kosten etwaiger Sonderw\u00fcnsche bzw. -ausstattungen,<\/span><\/p>\n

b) Zinsen und Damnum der Endfinanzierung,<\/span><\/p>\n

c) Mehrkosten f\u00fcr Erf\u00fcllung zur Zeit nicht bestehender beh\u00f6rdlicher Auflagen, aufgrund h\u00f6herer Gewalt oder etwa erforderlicher h\u00f6herer Gr\u00fcndungskosten,<\/span><\/p>\n

d) Grunderwerbsteuer,<\/span><\/p>\n

e) Kosten f\u00fcr die Beurkundung des Treuhandvertrags und der Vollmacht,<\/span><\/p>\n

f) Bereitstellungszinsen f\u00fcr die Endfinanzierung,<\/span><\/p>\n

g) etwaige Maklerprovisionen und<\/span><\/p>\n

h) Zinsen und Kosten, die dadurch entstehen, da\u00df der Treugeber eine andere Finanzierungsart als die projektierte w\u00e4hlt sowie Zinsen und Kosten, die durch nicht rechtzeitige Erf\u00fcllung der Finanzierungsverpflichtungen des Treugebers entstehen.<\/span><\/p>\n

Nach einer vom alleinvertretungsberechtigten Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der A, StB M, unterzeichneten Niederschrift, die die Beteiligten nicht auff\u00fchrt, hat am 17. November 1983 in den Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen des Architekten H.Sch. eine Bauherrenversammlung stattgefunden. Dabei wurde einstimmig beschlossen, das Bauvorhaben grunds\u00e4tzlich wie geplant durchzuf\u00fchren, und weiter Architekt H.Sch. die Bauplanung und Bauleitung \u00fcbertragen, welcher Baubeginn f\u00fcr die letzte Novemberwoche 1983 ank\u00fcndigte. M hat nach dem Inhalt der Niederschrift mitgeteilt, da\u00df drei Angebote von Generalunternehmern vorl\u00e4gen, als g\u00fcnstigstes das der Fa. B.Sch., die dementsprechend den Generalbauauftrag erhielt. Die projizierten Dienstleistungen (Posten 3.1, 3.4, 3.5, 3.6, 3.8 und 3.9 der Preisaufstellung) wurden nach Art und H\u00f6he einstimmig beschlossen.<\/span><\/p>\n

Die A schlo\u00df im Dezember 1983 mit der Fa. B.Sch. Werk- und Baubetreuungsvertr\u00e4ge, mit Architekt H.Sch. Vertr\u00e4ge \u00fcber die Vermittlung \u00f6ffentlicher Mittel, mit der D Finanzierungs- und Eigentumsvermittlungs GmbH (Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer P) Vertr\u00e4ge betreffend die \u00dcbernahme der B\u00fcrgschaft f\u00fcr die Zwischenfinanzierung, die Beschaffung steuerlicher Unterlagen und die Finanzierungsvermittlung sowie Zinsgarantievertr\u00e4ge und mit der E Gesellschaft f\u00fcr schl\u00fcsselfertiges Bauen mbH Garantievertr\u00e4ge bez\u00fcglich der Notar- und Gerichtskosten ab.<\/span><\/p>\n

Das Finanzamt (FA) war der Auffassung, es liege ein auf den Erwerb von fertigem Wohnraum gerichtetes einheitliches Vertragswerk vor. Es ging von einer Gegenleistung von 3.020,50 DM je qm aus. Dabei rechnete das FA von dem nach dem Gesamtaufwand ermittelten Quadratmeterpreis von 3.105 DM die Kosten der Endfinanzierung (3.1), die Kosten der Darlehenssicherung in H\u00f6he von 15,50 DM und die Kosten f\u00fcr Beschaffung der steuerlichen Unterlagen (3.5) nicht zur Gegenleistung.<\/span><\/p>\n

Dementsprechend setzte es mit Bescheid vom 14. Februar 1984 gegen den Kl\u00e4ger unter Einbeziehung des anteiligen Aufwands f\u00fcr den Tiefgaragenstellplatz Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 2.173 DM fest. Der Einspruch blieb erfolglos. <\/span><\/p>\n

Gleichzeitig mit der Klage begehrt der Kl\u00e4ger nach Ablehnung eines entsprechenden Begehrens durch das FA, die Vollziehung des angefochtenen Steuerbescheids in H\u00f6he von 2.086 DM auszusetzen.<\/span><\/p>\n

Das Finanzgericht (FG) hat dem Antrag entsprochen. Es hat dazu ausgef\u00fchrt, zwar sei im Streitfall die Einheitlichkeit der Vertr\u00e4ge im Sinne der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) schon deshalb anzunehmen, weil die gesamten Vorg\u00e4nge ausweislich der Bestimmungen des Treuhandvertrags allein auf die Errichtung einer bestimmten Eigentumswohnung gerichtet seien, doch habe der Erwerber nur gegen die Stadt einen Anspruch auf Grundst\u00fccks\u00fcbereignung i.S. des \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983 erworben, weshalb nur der anteilige, sich aus dem Grundst\u00fcckskaufvertrag ergebende Kaufpreis der Grunderwerbsteuer unterliege. Es k\u00f6nne nicht festgestellt werden, ob ein Projektanbieter die Verwertungsbefugnis an dem Grundst\u00fcck i.S. des \u00a7 1 Abs. 2 GrEStG 1983 erlangt habe.<\/span><\/p>\n

Mit der vom FG zugelassenen Beschwerde beantragt das FA, unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung abzuweisen.<\/span><\/p>\n

Entscheidungsgr\u00fcnde<\/span><\/strong><\/p>\n

<span >Die Beschwerde des FA ist begr\u00fcndet. Sie f\u00fchrt unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses des FG zur Abweisung des Antrags auf Aussetzung der Vollziehung.<\/p>\n

<span >Entgegen der Auffassung des FG ist die Aussetzung der Vollziehung des angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheids im begehrten Umfang nach \u00a7 69 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) nicht geboten. Es ist nicht ernstlich zweifelhaft, da\u00df Gegenstand des nach \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgangs bezugsfertige Sondereigentumseinheiten darstellen. Dies ergibt sich aus dem Inhalt des Treuhandvertrages, der einerseits die Grundlage f\u00fcr alle das Projekt betreffenden Rechtshandlungen, die dort auch beschrieben werden, bildet und andererseits die rechtliche Verflechtung aller dieser Rechtshandlungen bewirkt. Denn dem einzelnen Erwerber war es durch den Zwang zum Abschlu\u00df des Treuhandvertrages als Zugangsvoraussetzung zum Grundst\u00fcckskaufvertrag nur m\u00f6glich, ein weitgehend vorformuliertes komplettes Vertragswerk anzunehmen, das ihn nur bei absoluter Vertragstreue letztendlich in den Genu\u00df der fertiggestellten Sondereigentumseinheit bringen sollte.<\/p>\n

<span >1. Entgegen der Annahme des FG kann im Rahmen der grunderwerbsteuerrechtlichen W\u00fcrdigung die Frage nach dem Gegenstand des Erwerbsvorgangs nicht damit beantwortet werden, da\u00df der Grundst\u00fccks\u00fcbereignungsanspruch sich nur gegen die Stadt als Ver\u00e4u\u00dferin richtete, nicht aber gegen andere Vertragsparteien. Entscheidend ist vielmehr, ob die Vereinbarungen, die der Erwerber eingegangen ist und die unter sich verflochten sind, sich schon dem Gegenstand nach unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde der durch sie erstrebten Rechtswirkung darauf richten, ihm einen einheitlichen Leistungsgegenstand, n\u00e4mlich ein bebautes Grundst\u00fcck (Grundst\u00fcck mit fertiggestellten Sondereigentumseinheiten) zu verschaffen. Im Hinblick darauf, da\u00df der Miteigentumsanteil am Grundst\u00fcck bei mangelnder Erf\u00fcllung der Verpflichtungen des Erwerbers herauszugeben und die A als Treuh\u00e4nderin zur Durchf\u00fchrung der Herausgabe erm\u00e4chtigt und bevollm\u00e4chtigt war, bestehen keine ernstlichen Zweifel daran, da\u00df die Vereinbarungen der Sache nach auf diesen einheitlichen Leistungsgegenstand bezogen waren (vgl. zur rechtlichen Verkn\u00fcpfung von Treuhandvertrag mit Grundst\u00fcckskaufvertrag auch Urteil des Bundesgerichtshofs – BGH – vom 24. September 1987 VII ZR 306\/86, BGHZ 101, 393, 397, unter I. 1 b).<\/p>\n

<span >2. Wie der Senat bereits in seiner Entscheidung vom 18. September 1985 II B 24-29\/85 (BFHE 144, 280, BStBl II 1985, 627) ausgef\u00fchrt hat, mu\u00df demjenigen, der die Rechtsmacht innehat, ein Projekt dieser Art anzubieten, das Grundst\u00fcck notwendigerweise vom Eigent\u00fcmer „an die Hand“ gegeben worden sein. Entgegen der Ansicht des FG kommt es nicht darauf an, wie diese Bindung im Ergebnis erreicht worden ist. Denn der tats\u00e4chliche Ablauf, da\u00df der Anbieter bestimmen kann, wer dem Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer gegen\u00fcber als K\u00e4ufer auftritt, beweist, da\u00df diese Bindung besteht. Ein Treuh\u00e4nder, der diese Bindung des Grundst\u00fcckseigent\u00fcmers nicht irgendwie sichergestellt hat, ist nicht in der Lage, den geworbenen Treugebern gegen\u00fcber die Verpflichtung zum Abschlu\u00df eines Kaufvertrags \u00fcber ein bestimmtes Grundst\u00fcck einzugehen. Au\u00dferdem liegt es in der Natur der Sache, da\u00df die bis zur Projektreife erforderlichen Aufwendungen nur gemacht werden, wenn der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer sich einverstanden erkl\u00e4rt hat, keine anderen als die vom Anbieter pr\u00e4sentierten K\u00e4ufer anzunehmen. Da\u00df dem Anbieter im Streitfall das Grundst\u00fcck in diesem Sinn „an die Hand gegeben“ war, ergibt sich besonders daraus, da\u00df die K\u00e4ufer die vom Anbieter aufgewendeten Kosten f\u00fcr die Baureifmachung des Grundst\u00fccks zusammen mit dem Kaufpreis zu entrichten hatten.<\/p>\n

<span >3. Ist einem Projektanbieter ein unbebautes Grundst\u00fcck in einer Weise an die Hand gegeben, da\u00df es als bebautes Grundst\u00fcck beim Erwerber ankommt und damit auch als bebautes Grundst\u00fcck zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht werden kann, so bewirkt die derart verschaffte Verwertungsm\u00f6glichkeit die Ver\u00e4nderung des Grundst\u00fcckszustandes.<\/p>\n

<span >Die Verwertungsm\u00f6glichkeit i.S. des \u00a7 1 Abs. 2 GrEStG 1983, die nicht ein neben das Eigentum am Grundst\u00fcck tretendes eigenes Recht an diesem ist, sondern nur die Stellung des Eigent\u00fcmers in dem durch das sie begr\u00fcndende Rechtsgesch\u00e4ft abgesteckten Ausma\u00df \u00fcberlagert, ersch\u00f6pft sich zwar regelm\u00e4\u00dfig darin, da\u00df der Verwertungsbefugte nicht seine Stellung weiterleitet, sondern sie durch Beteiligung an der beim Ver\u00e4u\u00dferer vorhandenen Substanz nutzt. In den F\u00e4llen der durch Erm\u00e4chtigung zum Verkauf eines Grundst\u00fccks auf eigene Rechnung einem Dritten einger\u00e4umte Verwertungsm\u00f6glichkeit entstehen durch den Verkauf des Grundst\u00fccks in Ausn\u00fctzung der erlangten Position keine grunderwerbsteuerrechtlich erheblichen Beziehungen zwischen dem Verwertungsbefugten und dem K\u00e4ufer. Dieser erwirbt die aufgrund des Erwerbsvorganges ihm zuwachsenden Befugnisse vielmehr allein vom Eigent\u00fcmer, w\u00e4hrend die dem Dritten einger\u00e4umte Verwertungsm\u00f6glichkeit dadurch untergeht, da\u00df von ihr Gebrauch gemacht wird. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Verwertungsbefugte in Ausn\u00fctzung der ihm einger\u00e4umten M\u00f6glichkeiten eine Ver\u00e4nderung des Zustands des Grundst\u00fccks herbeif\u00fchrt und dadurch bewirkt, da\u00df das Grundst\u00fcck beim Erwerber in einem anderen Zustand ankommt, als es beim Ver\u00e4u\u00dferer vorhanden ist. In diesem Fall steht dem Erwerber neben dem Ver\u00e4u\u00dferer des unbebauten Grundst\u00fccks, der an der durch die Bebauung eintretenden Ver\u00e4nderung des Grundst\u00fcckszustandes nicht beteiligt ist, der Verwertungsbefugte als weiterer Ver\u00e4u\u00dferer gegen\u00fcber. Denn der Verwertungsbefugte und nicht der Ver\u00e4u\u00dferer bewirkt aufgrund seiner die Eigent\u00fcmerstellung des Ver\u00e4u\u00dferers \u00fcberlagernden Verwertungsm\u00f6glichkeit, da\u00df das Grundst\u00fcck dem Erwerber als bebautes Grundst\u00fcck verschafft und damit auch als bebautes Grundst\u00fcck Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird.<\/p>\n

<span >F\u00fcr den Umfang der Grunderwerbsteuerpflicht des Erwerbers ist es dabei belanglos, ob der Zwischenerwerb durch den Verwertungsbefugten vom FA grunderwerbsteuerrechtlich erfa\u00dft wird oder nicht. Ebenso ist es im Hinblick auf den einheitlichen Erwerbsgegenstand der Sache nach f\u00fcr die Besteuerung des Erwerbers bedeutungslos, wer ihm neben dem Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer dieses Grundst\u00fcck verschafft. Deshalb kann es dahinstehen, ob als Projektanbieter allein die A oder eine Gruppe von Personen (A, Architekt H.Sch. bzw. Eheleute Sch., D bzw. P) anzusprechen ist.<\/p>\n

<span >4. Ernstliche Zweifel, die eine teilweise Aussetzung der Vollziehung des angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheides rechtfertigen k\u00f6nnten, bestehen auch nicht im Hinblick auf die in diesem angesetzte Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage ist nach \u00a7 8 Abs. 1 GrEStG 1983 der Wert der Gegenleistung. Nach \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 gilt bei einem Kauf der Kaufpreis einschlie\u00dflich der vom K\u00e4ufer \u00fcbernommenen sonstigen Leistungen als Gegenleistung. Zur Gegenleistung rechnet demgem\u00e4\u00df jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt f\u00fcr die Ver\u00e4u\u00dferung des Grundst\u00fccks in dem Zustand, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht ist, gew\u00e4hrt (vgl. auch Senatsurteil vom 29. Juni 1988 II R 258\/85, BFHE 154, 149, BStBl II 1988, 898, m.w.N.). Andererseits haben Leistungen des Erwerbers, die nicht den Gegenstand des der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgangs betreffen, begrifflich aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. Eine etwa im Vertragswerk vorgenommene Zuordnung von Teilbetr\u00e4gen aus einer Gesamtleistungsverpflichtung des Erwerbers zu bestimmten „Leistungsteilen“ kann in diesem Zusammenhang aber regelm\u00e4\u00dfig nicht ohne weiteres \u00fcbernommen werden (vgl. Senatsbeschlu\u00df BFHE 144, 280, BStBl II 1985, 627).<\/p>\n

<span >Im Streitfall besteht kein Anla\u00df, die kausale Verkn\u00fcpfung der im angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheid angesetzten Gegenleistung mit dem Erwerb des zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemachten bebauten Grundst\u00fccks zu bezweifeln. Denn der Gesamtaufwand je Quadratmeter Wohnfl\u00e4che, den zu erbringen sich der einzelne Erwerber verpflichtet hat und der in der Anlage zum Treuhandsvertragsangebot aufgeschl\u00fcsselt ist, setzt sich nur aus kalkulatorischen Posten zusammen. Das wird bereits bei den „Grundst\u00fcckskosten“ deutlich: Die Gesamtverpflichtung aus dem Grundst\u00fcckskaufvertrag gegen\u00fcber der Stadt und gegen\u00fcber dem Architekten H.Sch. in H\u00f6he von zusammen 242.060 DM beinhaltet bei Aufschl\u00fcsselung nur den auf die Wohnfl\u00e4chen treffenden Gesamtpreis von 130 DM x 1.862 qm ( = 242.060 DM). Die 19 Tiefgaragenstellpl\u00e4tze, f\u00fcr die je 3,31\/1000 Miteigentumsbruchteile am Grundst\u00fcck erworben wurden, finden keine zuordnungsf\u00e4hige Gegenleistung. \u00c4hnliches gilt f\u00fcr die Baukosten: Nach der Gesamtaufwandsaufschl\u00fcsselung sollten diese 2.310,50 DM je Quadratmeter Wohnfl\u00e4che betragen, also allein f\u00fcr die Wohnungen 430.251 DM. Nach der Niederschrift \u00fcber die Bauherrenversammlung vom 17. November 1983 wurde als g\u00fcnstigstes Generalunternehmer-Angebot das der Firma B.Sch. mit 427.744,66 DM angenommen. Ausweislich des mit dieser abgeschlossenen Werkvertrages betrug der Gesamtlohn dann 451.891,50 DM. Geht man vom letztgenannten Betrag aus, so verbleiben als Werklohn 21.640,50 DM, also rd. 1.138 DM je Stellplatz, w\u00e4hrend das angeblich angenommene Angebot nicht einmal die ausgewiesenen Baukosten je Quadratmeter Wohnfl\u00e4che erreicht h\u00e4tte. Weiter ergibt sich das daraus, da\u00df Abrechnungen \u00fcber Einzelleistungen nicht vereinbart sind, mit der Folge, da\u00df sich etwa der Gesamtaufwand verringerte. So war beispielsweise der Betrag von 180 DM\/qm Wohnfl\u00e4che f\u00fcr die Zwischenzinsen auch dann zu leisten, wenn die Bauzeitzinsen niedriger waren oder der Erwerber eine andere Finanzierungsart gew\u00e4hlt h\u00e4tte. Aus alledem folgt, da\u00df die Aufschl\u00fcsselung der Gesamtkosten keine ernstliche Vereinbarung \u00fcber einzelne Kostenfaktoren beinhaltet, sondern Inhalt der Vereinbarung war, da\u00df der Erwerber f\u00fcr jeden Quadratmeter Wohnfl\u00e4che einen bestimmten (Fest-)Betrag und f\u00fcr jeden Stellplatz 15.000 DM pauschal zu entrichten hatte.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

<span >BFH-Beschlu\u00df vom 21.12.1988 (II B 47\/88) BStBl. 1989 II S. 333 <span >1. Ist einem Projektanbieter im Bauherrenmodell ein unbebautes Grundst\u00fcck an die Hand gegeben und f\u00fchrt er in Ausn\u00fctzung der ihm einger\u00e4umten M\u00f6glichkeiten durch Bebauung eine Ver\u00e4nderung des Grundst\u00fccks herbei, steht der solcherart Verwertungsbefugte dem Erwerber neben dem – an der Bebauung nicht … BFH-Beschlu\u00df vom 21.12.1988 (II B 47\/88) BStBl. 1989 II S. 333<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-37393","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/37393","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=37393"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/37393\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=37393"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=37393"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=37393"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}