{"id":44145,"date":"2001-04-04T11:31:20","date_gmt":"2001-04-04T09:31:20","guid":{"rendered":"http:\/\/steuer.org\/?p=44145"},"modified":"2013-05-30T15:17:25","modified_gmt":"2013-05-30T13:17:25","slug":"bverwg-urteil-vom-4-4-2001-11-c-12_00-bstbl-2002-ii-s-889","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/bverwg-urteil-vom-4-4-2001-11-c-12_00-bstbl-2002-ii-s-889\/","title":{"rendered":"BVerwG-Urteil vom 4.4.2001 (11 C 12\/00) BStBl. 2002 II S. 889"},"content":{"rendered":"

BVerwG-Urteil vom 4.4.2001 (11 C 12\/00) BStBl. 2002 II S. 889<\/strong><\/p>\n

Sind Wohnungen wegen des strukturell bedingten \u00dcberangebots in einer Gemeinde nicht vermietbar, rechtfertigen darauf beruhende Ertragsminderungen keinen Grundsteuererlass nach \u00a7 33 GrStG.<\/p>\n

 <\/p>\n

GrStG \u00a7 33.<\/p>\n

Sachverhalt<\/p>\n

 <\/p>\n

I.<\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin ist Eigent\u00fcmerin eines Grundst\u00fccks in St., das mit einem sechzig Einheiten umfassenden Wohnblock bebaut ist. Die Beklagte setzte die Grundsteuer f\u00fcr das Jahr 1997 zun\u00e4chst auf 10.836,80 DM und schlie\u00dflich mit Bescheid vom 28. Juni 1999 auf 9.828 DM fest.<\/p>\n

Am 6. Februar 1998 beantragte die Kl\u00e4gerin f\u00fcr das Jahr 1997 einen Grundsteuererlass. Zur Begr\u00fcndung berief sie sich auf eine Minderung des Rohertrags um 33,13 %, der sich im Wesentlichen aus dem Leerstehen von Wohnungen infolge strukturell bedingter mangelnder Mieternachfrage ergebe (R\u00fcckgang der Einwohnerzahl St.). Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 20. April 1998 und Widerspruchsbescheid vom 30. Juli 1998 ab.<\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin hat Klage mit dem Ziel erhoben, die Beklagte zu einem Grundsteuererlass in gesetzlicher H\u00f6he zu verpflichten. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begr\u00fcndung im Wesentlichen ausgef\u00fchrt: Die Voraussetzungen f\u00fcr den begehrten Erlass der Grundsteuer gem\u00e4\u00df \u00a7 33 GrEStG seien nicht gegeben, weil der normale Rohertrag nicht gemindert sei. Der von der Kl\u00e4gerin geltend gemachte Wohnungsleerstand sei keine vor\u00fcbergehende und atypische Erscheinung. Ertragsminderungen der vorliegenden Art k\u00f6nne nicht durch Grundsteuererlass, sondern nur auf der Ebene der Bewertung Rechnung getragen werden.<\/p>\n

Zur Begr\u00fcndung ihrer vom Verwaltungsgericht zugelassenen Sprungrevision tr\u00e4gt die Kl\u00e4gerin im Wesentlichen vor: Aus der Bezugnahme des \u00a7 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG auf \u00a7 79 Abs. 1 und 2 BewG folge, dass in die Ermittlung des normalen Rohertrags f\u00fcr leer stehende Geb\u00e4udeteile die erzielbare \u00fcbliche Miete einzubeziehen sei. \u00a7 79 Abs. 2 BewG enthalte eine Regelung f\u00fcr ungenutzte Grundst\u00fccksteile ohne R\u00fccksicht auf den Grund des Leerstands. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts folge aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 3. Mai 1991 – BVerwG 8 C 13.89 – nichts anderes. Im Sinne dieser Entscheidung sei die Vermietung der gesetzliche Regelfall der Besteuerung, dieser umfasse auch Zeitr\u00e4ume der Nichtvermietung: ein atypischer Fall liege aber vor, wenn der Vermieter auch bei zumutbaren Anstrengungen nicht die \u00fcblichen Ertr\u00e4ge erzielen k\u00f6nne; f\u00fcr eine derartige Fallgestaltung sei der Grundsteuererlass vorgesehen; dies gelte auch und gerade f\u00fcr den Fall einer strukturell bedingten mangelnden Mieternachfrage. Diese Auslegung werde durch die historische Auslegung best\u00e4tigt. Liege – wie hier – kein Grund f\u00fcr eine Fortschreibung des Einheitswerts vor, k\u00f6nne, wie aus \u00a7 33 Abs. 5 GrStG folge, auch eine dauerhafte Ertragsminderung Grund f\u00fcr einen Erlass sein. Im \u00fcbrigen m\u00fcsse f\u00fcr die Frage, wann der Ertrag dauerhaft gemindert sei, auf l\u00e4ngere, hier nicht erreichte Zeitr\u00e4ume abgestellt werden.<\/p>\n

Die Beklagte tritt der Revision entgegen.<\/p>\n

Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n

 <\/p>\n

II.<\/p>\n

Die zul\u00e4ssige Sprungrevision (vgl. Urteil vom 21. Februar 1986 – BVerwG 4 C 31.83 – Buchholz 406.12 \u00a7 6 BauNVO Nr. 7 – NVwZ 1986, 643) ist unbegr\u00fcndet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Kl\u00e4gerin hat keinen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer gem\u00e4\u00df \u00a7 33 GrStG, der allein Gegenstand des Rechtsstreits ist.<\/p>\n

Gem\u00e4\u00df \u00a7 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wird die Grundsteuer in bestimmtem Umfang erlassen, wenn, was hier allein in Betracht kommt, bei bebauten Grundst\u00fccken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Die von der Kl\u00e4gerin geltend gemachten und hier ausschlie\u00dflich in Rede stehenden Mietausf\u00e4lle aufgrund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage sind bei der Ermittlung des normalen Rohertrags zu ber\u00fccksichtigen und k\u00f6nnen deshalb nicht als Minderung gegen\u00fcber diesem geltend gemacht werden. Da ein Grundsteuererlass bereits aus diesem Grunde ausscheidet, kommt es auf die Frage nicht an, ob die Kl\u00e4gerin die Mietausf\u00e4lle zu vertreten hat.<\/p>\n

1. Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundst\u00fccken, deren Wert wie hier nach dem Bewertungsgesetz, das in diesem Zusammenhang auch in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet Anwendung findet (vgl. \u00a7\u00a7 129 ff. BewG), im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete , die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums ma\u00dfgebend w\u00e4re; \u00a7 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung (\u00a7 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG). Die Rohmiete ist mithin nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes zu ermitteln, die im Falle einer Hauptfeststellung anzuwenden w\u00e4ren.<\/p>\n

Nach \u00a7 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (P\u00e4chter) f\u00fcr die Benutzung des Grundst\u00fccks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt f\u00fcr ein Jahr zu entrichten haben. Statt des Betrags nach \u00a7 79 Abs. 1 BewG gilt nach \u00a7 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die \u00fcbliche Miete als Jahresrohmiete f\u00fcr solche Grundst\u00fccke oder Grundst\u00fccksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vor\u00fcbergehendem Gebrauch oder unentgeltlich \u00fcberlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigent\u00fcmer dem Mieter zu einer um mehr als 20 vom Hundert von der \u00fcblichen Miete abweichenden tats\u00e4chlichen Miete \u00fcberlassen hat (Nr. 2). In diesen F\u00e4llen ist die \u00fcbliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu sch\u00e4tzen, die f\u00fcr R\u00e4ume gleicher oder \u00e4hnlicher Art, Lage und Ausstattung regelm\u00e4\u00dfig gezahlt wird (\u00a7 79 Abs. 2 Satz 2 BewG).<\/p>\n

\u00a7 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG verweist aber nicht allein auf die Vorschrift des \u00a7 79 Abs. 1 und 2 BewG. Dies bedeutet namentlich, dass Ver\u00e4nderungen aller den Wert beeinflussenden Umst\u00e4nde, die bei einer Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes f\u00fchren w\u00fcrden (vgl. \u00a7 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund ausscheiden. Das gilt nicht nur f\u00fcr Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung des Einheitswertes ber\u00fccksichtigt werden k\u00f6nnen, wie dies \u00a7 33 Abs. 5 GrStG ausdr\u00fccklich und allgemein anordnet. Vielmehr k\u00f6nnen nach der f\u00fcr Grundst\u00fccke, deren Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, im Besonderen geltenden Vorschriften des \u00a7 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG auch Ertragsminderungen, die auf einer Ver\u00e4nderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verh\u00e4ltnisse („Wertverh\u00e4ltnisse“ i.. S. v. \u00a7 27 BewG) beruhen, nicht zu einem Grundsteuererlass f\u00fchren, weil diese bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums – anders als bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen (vgl. \u00a7 27 BewG) – zu ber\u00fccksichtigen w\u00e4ren.<\/p>\n

Dieser Regelung liegt, worauf bereits die Ankn\u00fcpfung des \u00a7 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG an den normalen Rohertrag hindeutet, erkennbar die Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde, dass Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass nur rechtfertigen, wenn sie auf f\u00fcr die Ertragslage au\u00dfergew\u00f6hnlichen („atypischen“) Umst\u00e4nden beruhen (vgl. auch Urteil vom 3. Mai 1991 – BVerwG 8 C 13.89 – Buchholz 401.4 \u00a7 33 GrStG Nr. 24 = BStBl II 1992, 580 = KStZ 1991, 170). Umst\u00e4nden, die den normalen Rohertrag mindern und als solche f\u00fcr den Einheitswert erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung und nicht im Wege des Steuererlasses Rechnung getragen werden. Dies f\u00fchrt allerdings zu differenzierten Rechtsfolgen. \u00c4nderungen der „tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnisse“ werden nach Ma\u00dfgabe des \u00a7 22 BewG im Wege der Wertfortschreibung ber\u00fccksichtigt und f\u00fchren \u00fcber eine neue Festsetzung des Steuermessbetrags auf den Fortschreibungszeitpunkt (Neuveranlagung) zu einer geringeren Grundsteuer (\u00a7 13 Abs. 1, \u00a7 17 Abs. 1 GrStG). Vermindert sich der normale Rohertrag hingegen wegen Ver\u00e4nderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verh\u00e4ltnisse, wird dies erst bei der n\u00e4chsten Hauptfeststellung (\u00a7 21 BewG) erfasst und wirkt sich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht aus (vgl. \u00a7\u00a7 16 – 18 GrStG). Damit tr\u00e4gt der Gesetzgeber zum einen dem Umstand Rechnung, dass derartige Ver\u00e4nderungen im Grundsatz alle Vermieter in vergleichbarer Weise treffen und deshalb unter dem Aspekt einer korrekturbed\u00fcrftigen Sonderbelastung des Einzelnen kein Anlass f\u00fcr einen Grundsteuererlass besteht. Zum anderen kann von Ver\u00e4nderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verh\u00e4ltnisse i.S. d. Bewertungsrechts nur bei nachhaltigen, l\u00e4nger andauernden Ver\u00e4nderungen der Wertverh\u00e4ltnisse die Rede sein. Zumal bei typisierender Betrachtungsweise ist es daher systemgerecht, diese Ver\u00e4nderungen ausschlie\u00dflich bei der Hauptfeststellung zu ber\u00fccksichtigen, die nach dem Konzept des Bewertungsgesetzes in Zeitabst\u00e4nden von je sechs Jahren stattfindet (\u00a7 21 Abs. 1 BewG). Im Interesse der Stetigkeit und Gleichm\u00e4\u00dfigkeit der Grundsteuererhebung bleiben Ver\u00e4nderungen der Wertverh\u00e4ltnisse unber\u00fccksichtigt, die zwischen den Hauptfeststellungen eintreten.<\/p>\n

2. Die Revision ist der Ansicht, \u00a7 79 Abs. 2 BewG regele die Bewertung ungenutzter Grundst\u00fccke oder Grundst\u00fccksteile, worunter auch nicht vermietete Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern zu rechnen seien, abschlie\u00dfend dahin, dass die \u00fcbliche Miete als Jahresrohmiete gilt, und demgem\u00e4\u00df m\u00fcssten vom Steuerschuldner nicht zu vertretende Minderungen des Rohertrags aufgrund des Leerstandes um mehr als 20 vom Hundert ohne R\u00fccksicht auf dessen Ursache zu einem Grundsteuererlass gem\u00e4\u00df \u00a7 33 Abs. 1 GrStG f\u00fchren. Dem ist nicht zu folgen.<\/p>\n

Bereits der Wortlaut des \u00a7 79 Abs. 2 BewG deutet darauf hin, dass die Vorschrift nur den Fall erfasst, dass am Bewertungsstichtag Grundst\u00fccke oder Grundst\u00fccksteile bzw. R\u00e4ume zuf\u00e4llig und vor\u00fcbergehend nicht oder zu Bedingungen genutzt werden, die den auf dem Markt erzielbaren Mieten nicht entsprechen. Das Gesetz geht von deren Vermietbarkeit und der Bildung der Mietpreise auf einem Immobilienmarkt aus, wenn es auf die „\u00fcbliche Miete“ Bezug nimmt, die in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu sch\u00e4tzen ist, welche f\u00fcr R\u00e4ume gleicher oder \u00e4hnlicher Art, Lage und Ausstattung „regelm\u00e4\u00dfig“ gezahlt wird. \u00c4u\u00dferstenfalls, n\u00e4mlich dann, wenn nach bestimmten Grundst\u00fccken oder Grundst\u00fccksteilen bzw. R\u00e4umen \u00fcberhaupt keine Nachfrage besteht, ist f\u00fcr diese die Jahresrohmiete mit Null anzusetzen. Im Grundsatz nichts anderes kann dann gelten, wenn aufgrund des nachhaltigen \u00dcberangebotes bestimmter Mietobjekte nicht nur die Mieten sinken, sondern auch ein Teil von ihnen unvermietet bleiben muss.<\/p>\n

Allein dieses Verst\u00e4ndnis des \u00a7 79 Abs. 2 BewG steht auch im Einklang mit der Systematik des Bewertungsrechts. Wie erw\u00e4hnt, sind bei einer Hauptfeststellung alle den Wert beeinflussenden Umst\u00e4nde zu ber\u00fccksichtigen. Dabei kommt es entscheidend auf den Markt f\u00fcr Objekte der zu bewertenden Art, Lage und Ausstattung an. Ist ein Grundst\u00fcck vermietet, geht das Gesetz zwar grunds\u00e4tzlich davon aus, dass die vereinbarte Miete marktgerecht ist (\u00a7 79 Abs. 1 BewG). Namentlich die Regelung des \u00a7 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG, wonach die \u00fcbliche Miete dann gilt, wenn die tats\u00e4chliche Miete um mehr als 20 vom Hundert von der \u00fcblichen Miete abweicht, belegt aber, dass das Bewertungsrecht letztlich auf den objektiven Marktwert der Grundst\u00fccke abstellt (vgl. auch \u00a7 9 Abs. 1 und 2 BewG). Dem entspricht, dass ein zuf\u00e4lliger und vor\u00fcbergehender Leerstand von R\u00e4umen am Bewertungsstichtag die Jahresrohmiete nicht mindern kann und deshalb (vgl. Entscheidung des Reichsfinanzhofs vom 13. Oktober 1938 – III 343\/37 – RStBl 1938 S. 1138). Hingegen reduziert ein Leerstand, soweit er auf tats\u00e4chlichen Umst\u00e4nden beruht, die durch Fortschreibung ber\u00fccksichtigt werden k\u00f6nnen, oder auf eine \u00c4nderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verh\u00e4ltnisse zur\u00fcckzuf\u00fchren ist, die Jahresrohmiete.<\/p>\n

3. Die Vorschrift des \u00a7 79 Abs. 2 BewG ist auch nicht im Rahmen des \u00a7 33 GrStG abweichend auszulegen. Wegen der Bezugnahme in \u00a7 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG \u00fcber \u00a7 79 BewG hinaus auf die Vorschriften des Bewertungsgesetzes bed\u00fcrfte eine derartige Abweichung besonderer Gr\u00fcnde. Solche liegen nicht vor.<\/p>\n

Die Erw\u00e4gung, der Grundsteuererlass bezwecke, den Steuerschuldner teilweise zu entlasten, soweit er ohne sein Verschulden keinen Ertrag erziele und auch die Grundsteuer nicht auf einen Mieter abw\u00e4lzen k\u00f6nne, und auf diese Weise die H\u00e4rte zu mindern, die in diesen F\u00e4llen sonst mit der Erhebung der Grundsteuer als ertragsunabh\u00e4ngiger Realsteuer verbunden w\u00e4re, wird den Zwecken des \u00a7 33 GrStG nicht in vollem Umfang gerecht. Sie vernachl\u00e4ssigt die Einordnung des Grundsteuererlasses in die Systematik des Bewertungsrechts. Aus dieser ergibt sich, wie bereits dargelegt, dass ein Grundsteuererlass vor\u00fcbergehenden Mietausf\u00e4llen aufgrund au\u00dfergew\u00f6hnlicher Umst\u00e4nde des Einzelfalls vorbehalten ist. Diese Entscheidung des Gesetzgebers ist in sich schl\u00fcssig und plausibel und weist keine durch erg\u00e4nzende Auslegung zu korrigierenden Fehlgewichtungen auf. Die Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung steht insbesondere der Ansicht der Revision entgegen, der Gesetzgeber sei davon ausgegangen, dass zur Vermietung geschaffene R\u00e4umlichkeiten typischerweise vermietet w\u00fcrden und dass deshalb ein vom Steuerschuldner nicht zu vertretender Leerstand ohne weiteres zu einem Grundsteuererlass f\u00fchren m\u00fcsse. Gegen die Ansicht der Revision spricht zudem, dass dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden kann, er wolle \u00fcber eine weitgehende Grundsteuerbefreiung den Steuerschuldnern einen Anreiz daf\u00fcr geben, nicht marktgerechte Mietobjekte zu erhalten statt sie durch objektbezogene Ver\u00e4nderungen aus dem Markt zu nehmen oder im Hinblick auf die Nachfrage umzugestalten, so dass \u00fcber eine Fortschreibung des Einheitswerts die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Grundsteuer an die tats\u00e4chlichen Gegebenheiten angepasst wird.<\/p>\n

Die Revision beruft sich weiter auf die Begr\u00fcndung des Regierungsentwurfs eines Zweiten Steuerreformgesetzes (BTDrucks 6\/3418 S. 95). Dort ist zwar zu \u00a7 33 GrStG u.a. das „Leerstehen von Wohnungen oder Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen infolge mangelnder Mieternachfrage“ als Beispiel f\u00fcr eine erlassbegr\u00fcndende Ertragsminderung genannt, die der Eigent\u00fcmer nicht zu vertreten hat. Dies besagt jedoch nichts f\u00fcr die hier zu entscheidende Frage, unter welchen Voraussetzungen die fehlende Nachfrage im Rahmen des Grundsteuererlasses zu ber\u00fccksichtigen ist und wann sie ausschlie\u00dflich bei der Einheitsbewertung erheblich wird.<\/p>\n

Die Entscheidung des Gesetzgebers, die n\u00e4chste Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes abweichend von \u00a7 21 Abs. 1 Nr. 1 BewG durch besonderes Gesetz zu bestimmen (Art. 2 Abs. 1 Satz 3 des Gesetzes zur \u00c4nderung des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965 (BGBl I S. 851)), kann nicht zu einem anderen Verst\u00e4ndnis der hier ma\u00dfgeblichen Vorschriften f\u00fchren. Sollte diese Entscheidung zu einer gleichheitswidrigen Verzerrung der Besteuerungsgrundlagen f\u00fchren, w\u00e4re ein etwaiger Verfassungsversto\u00df durch Rechtsbehelfe bereits gegen die Veranlagung geltend zu machen. Davon abgesehen, besteht kein Hinweis auf Umst\u00e4nde, aus denen sich im insoweit ma\u00dfgeblichen Stadtgebiet der Beklagten f\u00fcr das Jahr 1997 ein verfassungswidriger Zustand ableiten lie\u00dfe. Im \u00dcbrigen weist das Verwaltungsgericht zutreffend darauf hin, dass eine Wertfortschreibung vorzunehmen ist, wenn die Kl\u00e4gerin die Zahl der vermietbaren Wohnungen auf dem Grundst\u00fcck durch tats\u00e4chliche Ver\u00e4nderungen den Verh\u00e4ltnissen auf dem Wohnungsmarkt anpasst. Dem liegt die auch f\u00fcr die verfassungsrechtliche Beurteilung erhebliche Erw\u00e4gung zugrunde, dass die Steuerschuldner grunds\u00e4tzlich selbst durch ein Verhalten, das den Ver\u00e4nderungen der Wertverh\u00e4ltnisse gerecht wird, die negativen Auswirkungen der Aussetzung neuer Einheitsbewertungen vermeiden k\u00f6nnen. Schlie\u00dflich kann in den F\u00e4llen, in denen die Steuererhebung ausnahmsweise zu einer pers\u00f6nlichen H\u00e4rte f\u00fchrt, ein Erlass nach der allgemeinen Billigkeitsvorschrift des \u00a7 227 AO in Betracht kommen.<\/p>\n

4. Nach dem Gesagten kommt es darauf an, ob die geltend gemachte Ertragsminderung auf einer \u00c4nderung der tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnisse im Sinne von \u00a7 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG beruht, die zu einer Wertfortschreibung f\u00fchren kann und einen Grundsteuererlass bereits gem\u00e4\u00df \u00a7 33 Abs. 5 GrStG ausschlie\u00dft, ob sie auf eine \u00c4nderung der Wertverh\u00e4ltnisse im Sinne von \u00a7 27 BewG zur\u00fcckzuf\u00fchren ist und gem\u00e4\u00df \u00a7 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete mindert, so dass deshalb ein Grundsteuererlass ausscheidet, oder ob sie zuf\u00e4lliger und vor\u00fcbergehender Art ist, so dass bei der Ermittlung der Jahresrohmiete die \u00fcbliche Miete anzusetzen ist und ein Grundsteuererlass in Betracht kommt. Zur Abgrenzung dieser Tatbest\u00e4nde gen\u00fcgen f\u00fcr das vorliegende Verfahren folgende Erw\u00e4gungen:<\/p>\n

\u00c4nderungen der tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnisse im Sinne von \u00a7 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG betreffen das Bewertungsobjekt und seine n\u00e4here Umgebung. Demgegen\u00fcber sind unter Wertverh\u00e4ltnissen im Sinne von \u00a7 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verh\u00e4ltnisse sowie Verkehrsverh\u00e4ltnisse im gesamten Gemeindegebiet oder dar\u00fcber hinaus zu verstehen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben (vgl. zum Ganzen BFH, Urteil vom 12. M\u00e4rz 1982 – III R 63\/79 – BStBl II S. 451 m.w.N.). Ob Ver\u00e4nderungen dieser Verh\u00e4ltnisse gem\u00e4\u00df \u00a7 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG zu ber\u00fccksichtigen sind, also nicht mehr nur als zuf\u00e4llige und vor\u00fcbergehende Erscheinung eingestuft werden k\u00f6nnen, h\u00e4ngt von ihrer Nachhaltigkeit ab. F\u00fcr diese bietet der Zeitabstand von sechs Jahren, in dem grunds\u00e4tzlich die Einheitswerte jeweils festgestellt werden (\u00a7 21 Abs. 1 BewG), einen wesentlichen Anhalt. Nach dem Konzept des Bewertungsgesetzes sind Ver\u00e4nderungen der allgemeinen Wertverh\u00e4ltnisse innerhalb eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise nicht von solchem Gewicht, dass sie bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes ber\u00fccksichtigt werden m\u00fcssten; der Gesetzgeber hat demgem\u00e4\u00df zur Sicherung der Gleichm\u00e4\u00dfigkeit der Besteuerung in \u00a7 27 BewG angeordnet, dass sie sich auf die Einheitsbewertung auch nicht auswirken d\u00fcrfen. Dieser Wertung entsprechend sind Ver\u00e4nderungen der allgemeinen Wertverh\u00e4ltnisse gem\u00e4\u00df \u00a7 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG bei der Ermittlung der Jahresrohmiete zu ber\u00fccksichtigen, sobald hinreichend verl\u00e4sslich – im Streitfall durch die Gerichte – zu prognostizieren ist, dass sie \u00fcber einen Zeitraum von etwa sechs Jahren Bestand haben.<\/p>\n

5. Die hier zu er\u00f6rternden Mietausf\u00e4lle beruhen nicht auf tats\u00e4chlichen Eigenschaften des Grundst\u00fccks der Kl\u00e4gerin oder seiner Umgebung, sondern auf einem \u00dcberangebot von Wohnungen in S. Die Ertragsminderung kann nicht durch Fortschreibung des Einheitswertes ber\u00fccksichtigt werden, so dass ein Grundsteuererlass nicht bereits gem\u00e4\u00df \u00a7 33 Abs. 5 GrStG ausscheidet. Der Wohnungsleerstand ist aber auch nicht lediglich zuf\u00e4llig und vor\u00fcbergehend, sondern Folge der nachhaltigen, strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage im Stadtgebiet der Beklagten und als solche einer Ver\u00e4nderung der Wertverh\u00e4ltnisse im dargestellten Sinn.<\/p>\n

Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts besteht in S. seit 1990\/1991 ein dauerhaftes \u00dcberangebot von Wohnungen, das auf den R\u00fcckgang der Einwohnerzahl um ca. 9.000 zur\u00fcckzuf\u00fchren ist, welcher seine Ursache in der hohen Arbeitslosigkeit hat. Auch nach der – in der m\u00fcndlichen Verhandlung des erkennenden Senates best\u00e4tigten – Einsch\u00e4tzung der Kl\u00e4gerin stehen die Wohnungen infolge einer „strukturell bedingten mangelnden Mieternachfrage“ leer. Der Ertragsr\u00fcckgang ist mithin Folge einer Verschlechterung der Wirtschafts- und Arbeitsmarktlage in S., also der wertbildenden Faktoren in der Stadt. Unter den vom Verwaltungsgericht festgestellten Umst\u00e4nden kann auch nicht an der Nachhaltigkeit dieser Ver\u00e4nderung der allgemeinen Wertverh\u00e4ltnisse gezweifelt werden. Gesichtspunkte, die es rechtfertigen k\u00f6nnten, die durch die Entwicklung seit 1990\/1991 gerechtfertigte Einsch\u00e4tzung f\u00fcr das Jahr 1997 und die Folgejahre in Frage zu stellen, sind von der Kl\u00e4gerin nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

BVerwG-Urteil vom 4.4.2001 (11 C 12\/00) BStBl. 2002 II S. 889 Sind Wohnungen wegen des strukturell bedingten \u00dcberangebots in einer Gemeinde nicht vermietbar, rechtfertigen darauf beruhende Ertragsminderungen keinen Grundsteuererlass nach \u00a7 33 GrStG.   GrStG \u00a7 33. Sachverhalt   I. Die Kl\u00e4gerin ist Eigent\u00fcmerin eines Grundst\u00fccks in St., das mit einem sechzig Einheiten umfassenden Wohnblock … BVerwG-Urteil vom 4.4.2001 (11 C 12\/00) BStBl. 2002 II S. 889<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-44145","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/44145","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=44145"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/44145\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=44145"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=44145"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=44145"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}