{"id":46459,"date":"1989-07-19T10:58:38","date_gmt":"1989-07-19T08:58:38","guid":{"rendered":"http:\/\/steuer.org\/?p=46459"},"modified":"2013-06-20T10:59:33","modified_gmt":"2013-06-20T08:59:33","slug":"bfh-urteil-vom-19-7-1989-ii-r-95_87-bstbl-1989-ii-s-685","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/bfh-urteil-vom-19-7-1989-ii-r-95_87-bstbl-1989-ii-s-685\/","title":{"rendered":"BFH-Urteil vom 19.7.1989 (II R 95\/87) BStBl. 1989 II S. 685"},"content":{"rendered":"

BFH-Urteil vom 19.7.1989 (II R 95\/87) BStBl. 1989 II S. 685<\/strong><\/p>\n

1. Erwirbt jemand aufgrund der Gesamtheit der Vertr\u00e4ge „im Bauherrenmodell“ ein Grundst\u00fcck mit fertiggestelltem Geb\u00e4ude (eine bezugsfertige Sondereigentumseinheit) und ordnet das Vertragswerk Teilbetr\u00e4ge des vom Erwerber zu tragenden Gesamtaufwands einzelnen Leistungsteilen zu, ist f\u00fcr das Ausma\u00df der grunderwerbsteuerrechtlichen Besteuerungsgrundlage entscheidend, ob es sich nur um die Offenlegung von Kalkulationsbestandteilen handelt, oder ob ein eigenst\u00e4ndiger Leistungsaustausch neben der Gegenleistung f\u00fcr den Erwerb vereinbart wurde. Dabei ist u.a. von ma\u00dfgebender Bedeutung,<\/p>\n

a) ob die Nichtabnahme einzelner angebotener Leistungen zur Befreiung von der Leistungspflicht des Erwerbers f\u00fchrt und<\/p>\n

b) ob bei Zur\u00fcckbleiben des Effektivaufwands f\u00fcr die einzelne Leistung hinter dem kalkulierten Aufwand eine Minderung der Gesamtleistungspflicht des Erwerbers eintritt.<\/p>\n

2. Stets in die Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn sind die Leistungsbestandteile einzubeziehen, die das Grundst\u00fcck in dem Zustand betreffen, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wird. Dazu geh\u00f6ren insbesondere neben den „Betreuungsgeb\u00fchren“ die Kosten der Fremdfinanzierung f\u00fcr die Zeit bis zur Fertigstellung des Erwerbsgegenstands.<\/p>\n

GrEStG 1983 \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1, \u00a7 8 Abs. 1, \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1.<\/p>\n

Vorinstanz: FG M\u00fcnchen<\/p>\n

Sachverhalt<\/p>\n

 <\/p>\n

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 16. Dezember 1983 erwarb der Kl\u00e4ger von der X-Wohnbau GmbH (X) 44,43\/1000 Miteigentumsanteile an den Grundst\u00fccken FlNr. 12872\/41 und \/57 der Gemarkung … zum Kaufpreis von 132.955 DM. Der Kl\u00e4ger handelte bei Kaufvertragsabschlu\u00df zugleich im Namen der Verk\u00e4uferin, die ihrerseits dazu die Genehmigung am 19. Dezember 1983 erteilte. F\u00fcr den Erwerb sollten im \u00fcbrigen die gleichen Bedingungen gelten, wie sie in einem am 14. Dezember 1983 mit anderen K\u00e4ufern \u00fcber andere Miteigentumsanteile an denselben Grundst\u00fccken abgeschlossenen Kaufvertrag vereinbart worden waren. Bei diesem – vom Kl\u00e4ger beurkundeten – Rechtsgesch\u00e4ft waren die jeweiligen K\u00e4ufer durch Steuerberater B als Treuh\u00e4nder aufgrund formgerecht erteilter Vollmacht vertreten worden.<\/p>\n

Zu notarieller Urkunde vom 21. Oktober 1983 – ebenfalls vom Kl\u00e4ger beurkundet – hatten die X sowie die Steuerberater A und B (Treuh\u00e4nder) k\u00fcnftigen Bauherren ein Angebot zum Abschlu\u00df eines „Treuhand- und Gesch\u00e4ftsbesorgungsvertrages“ \u00fcber den Erwerb der Grundst\u00fccke und deren Bebauung mit einer Eigentumswohnungsanlage gemacht. Jeder der k\u00fcnftigen Bauherren sollte eine bestimmte Sonder- bzw. Teileigentumseinheit nach Ma\u00dfgabe einer Anlage erhalten. Der jeweilige Bauherr beauftragte die Treuh\u00e4nder sowie die X ihn dabei umfassend zu vertreten und erteilte entsprechende unwiderrufliche Vollmachten. Dem Angebot war als Anlage 1 eine genaue Baubeschreibung beigef\u00fcgt. In einer Anlage 2 wurde der Gesamtaufwand f\u00fcr jede Einheit angegeben und die Aufteilung auf Grundst\u00fcckskosten, Geb\u00e4udekosten und Werbungskosten sowie nach Eigenkapital und Fremdmittel aufgeschl\u00fcsselt. Als Anlage 3 war dem Angebot der Text der zu erteilenden Vollmacht beigef\u00fcgt. Dieses Angebot hat der Kl\u00e4ger hinsichtlich der Eigentumswohnung Nr. 5 ebenfalls am 16. Dezember 1983 angenommen. F\u00fcr diese Wohnung war in der Anlage 2 als Gesamtaufwand der Betrag von 451.300 DM angegeben, wovon 90.300 DM eigen- und 361.000 DM fremdfinanziert werden sollten. Von dem Gesamtaufwand sollten 132.955 DM auf die Grundst\u00fcckskosten, 180.520 DM auf die Geb\u00e4udekosten, 25.000 DM auf einen Tiefgaragen-Kraftfahrzeugplatz Duplex sowie 112.825 DM auf Werbungskosten entfallen. Nach dem Inhalt des Treuhand- und Gesch\u00e4ftsbesorgungsvertrages \u00fcbernahm die X f\u00fcr den kalkulierten Gesamtaufwand, dessen Kalkulationsbestandteile die gesetzliche Umsatzsteuer mit einem Steuersatz von 14 v.H. beinhalten sollte, die H\u00f6chstpreisgarantie. Dazu war weiter bestimmt, da\u00df im Falle notwendiger \u00c4nderung des Planungsvorschlages bzw. von \u00c4nderungen aufgrund beh\u00f6rdlicher Auflagen im Baugenehmigungsverfahren bei einer Abweichung von der geplanten Wohn- oder Nutzfl\u00e4che von unter 10 v.H. nach unten oder oben keine Anpassung des Gesamtaufwandes erfolgen sollte, bei gr\u00f6\u00dferer Abweichung der Gesamtaufwand jedoch prozentual entsprechend der Fl\u00e4chenver\u00e4nderung erfolge, ohne da\u00df dem Bauherrn deshalb ein R\u00fccktrittsrecht zustehen sollte (\u00a7 5 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a und b).<\/p>\n

In dem kalkulierten Gesamtaufwand sollten enthalten sein:<\/p>\n

1. In den Finanzierungskosten Kreditzinsen bis zur Bezugsfertigkeit (Zwischenfinanzierung) sowie Finanzierungsnebenkosten in H\u00f6he von 8 v.H. des vorgesehenen Gesamtaufwands, wobei h\u00f6here Zinsen zu Lasten der X gehen, niedrigere Zinsen jedoch nicht erstattet werden sollten (\u00a7 5 Abs. 1 Buchst. c). Von dem Gesamtaufwand f\u00fcr die Wohnung des Kl\u00e4gers bedeutet dies einen Kalkulationsbestandteil von 36.104 DM<\/p>\n

2. Notar- und Grundbuchkosten f\u00fcr Grundst\u00fcckskaufvertrag, Teilungserkl\u00e4rung sowie die Bestellung der f\u00fcr die Fremdfinanzierung erforderlichen Grundpfandrechte etc. mit 1,5 v.H. des Gesamtaufwands zuz\u00fcglich Umsatzsteuer, wobei Mehrkosten von der X zu tragen waren, w\u00e4hrend Minderkosten ihr zugute kommen sollten (\u00a7 5 Abs. 1 Buchst. e). Von dem Gesamtaufwand bedeutet dies einen Kalkulationsanteil von rd. 7.717 DM<\/p>\n

3. Die Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 2 v.H. des Grundst\u00fcckskaufpreises, das sind 2.659 DM<\/p>\n

Dabei war vereinbart, da\u00df eine etwa anfallende h\u00f6here Grunderwerbsteuer zus\u00e4tzlich zu tragen sei (\u00a7 5 Abs. 1 Buchst. f).<\/p>\n

4. Betreuungshonorar f\u00fcr X 4 v.H. des Gesamtaufwands zuz\u00fcglich Umsatzsteuer (\u00a7 6 Abs. 1); das sind 20.579 DM<\/p>\n

5. Betreuungshonorar f\u00fcr die Treuh\u00e4nder in H\u00f6he von 2 v.H. des Gesamtaufwands zuz\u00fcglich Umsatzsteuer (\u00a7 6 Abs. 2); das sind rd. 10.289 DM<\/p>\n

6. Kosten der laufenden Steuerberatung und Rechtsberatung der Bauherrengemeinschaft w\u00e4hrend der Bauzeit bis zur endg\u00fcltigen Veranlagung in H\u00f6he von 3 v.H. bzw. 1 v.H. des Gesamtaufwands zuz\u00fcglich Umsatzsteuer (\u00a7 6 Abs. 3), f\u00e4llig bei Annahme des Angebots, das sind zusammen rd. 20.579 DM<\/p>\n

7. B\u00fcrgschafts\u00fcbernahme, festgelegt auf 3,2 v.H. des Gesamtaufwands ohne Abrechnung (\u00a7 6 Abs. 5); das sind rd. 14.441 DM<\/p>\n

8. \u00dcbernahme der Finanzierungsgarantie durch X in H\u00f6he von 2 v.H. des Gesamtaufwands zuz\u00fcglich Umsatzsteuer (\u00a7 6 Abs. 6), f\u00e4llig bei Annahme des Angebots, das sind rd. 10.289 DM<\/p>\n

9. Geb\u00fchr f\u00fcr die wirtschaftliche Beratung des „Bauherrn“ f\u00fcr X pauschal 1 v.H. des Gesamtaufwands zuz\u00fcglich Umsatzsteuer (\u00a7 6 Abs. 8), das sind rd. 5.144 DM<\/p>\n

10. Verg\u00fctung an X f\u00fcr die \u00dcbernahme der Erstvermietung und der Vermietungsgarantie in H\u00f6he von 0,5 v.H. bzw. 1,5 v.H. des kalkulierten Gesamtaufwands zuz\u00fcglich Umsatzsteuer (\u00a7 6 Abs. 9), das sind zusammen rd. 10.289 DM<\/p>\n

11. Verg\u00fctung f\u00fcr die \u00dcbernahme der Zinsgarantie bez\u00fcglich der Zwischenzinsen durch X in H\u00f6he von 2 v.H. der vorgesehenen Fremdfinanzierung zuz\u00fcglich Umsatzsteuer (\u00a7 6 Abs. 7); das sind bei einem Fremdfinanzierungsanteil von 361.000 DM rd. 8.230 DM<\/p>\n

12. F\u00fcr die Bereitstellung und die Bearbeitung der Zwischen- und Endfinanzierung, Finanzierungsvermittlung, Beibringung von Finanzierungsunterlagen, Bonit\u00e4tspr\u00fcfung etc. jeweils 2 v.H. der vorgesehenen Fremdfinanzierung. Die Geb\u00fchren sollten f\u00e4llig sein nach erfolgter Globalfinanzierungszusage durch das finanzierende Kreditinstitut. Die Geb\u00fchr sollte unber\u00fchrt bleiben, falls der „Bauherr“ eine eigene Fremdfinanzierung beibr\u00e4chte (\u00a7 6 Abs. 4). Das sind jeweils 7.220 DM, zusammen 14.440 DM.<\/p>\n

Der Gesamtbetrag dieser kalkulatorischen Bestandteile des kalkulierten Gesamtaufwands, die von Ver\u00e4nderungen in der Schlu\u00dfabrechnung zwischen dem effektiven und dem kalkulatorischen Gesamtaufwand unber\u00fchrt bleiben sollte (\u00a7 6 Abs. 10), bel\u00e4uft sich somit auf rd. 160.760 DM.<\/p>\n

Durch privatschriftlichen Vertrag vom 30. Dezember 1983 schlossen sich die Bauherren – vertreten durch die Treuh\u00e4nder – zu einer Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts (einer reinen Innengesellschaft ohne Gesamthandsverm\u00f6gen) zusammen, deren Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung ausschlie\u00dflich den Treuh\u00e4ndern zustand. Mit weiterem privatschriftlichen Vertrag vom 25. Februar 1984 erteilte die Bauherrengemeinschaft, vertreten durch die X, der Firma Y den Auftrag zur schl\u00fcsselfertigen Erstellung des Geb\u00e4udes (Wohnanlage mit Parkgescho\u00df einschlie\u00dflich s\u00e4mtlicher Erschlie\u00dfungsma\u00dfnahmen) zum pauschalen Gesamtpreis von 3.434.000 DM (einschlie\u00dflich 14 v.H. Umsatzsteuer). Dieser Preis war bis zur Gesamtfertigstellung festgeschrieben und konnte auch bei Baubeginnverz\u00f6gerung nicht erh\u00f6ht werden. Jeder der „Bauherren“ war zur Zahlung dieses Gesamtfestpreises „entsprechend dem Verh\u00e4ltnis der Nettofl\u00e4che seiner Sondereigentumsr\u00e4ume zur Nettofl\u00e4che aller Sondereigentumsr\u00e4ume, bzw. seines in der Anlage ausgewiesenen Betrages, verpflichtet“. Dazu ist zu bemerken, da\u00df die Summe der Geb\u00e4udekosten lt. Anlage 2 zum Angebot auf Abschlu\u00df des „Treuhand- und Gesch\u00e4ftsbesorgungsvertrages“ sich auf \u00fcber 4 Mio DM zuz\u00fcglich 645.000 DM f\u00fcr die Kraftfahrzeugpl\u00e4tze bel\u00e4uft.<\/p>\n

Das Finanzamt (FA) ging davon aus, da\u00df der Kl\u00e4ger eine bezugsfertig zu erstellende Eigentumswohnung erworben habe und setzte mit Bescheid vom 15. Februar 1985 gegen den Kl\u00e4ger Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 7.933 DM fest. Die Besteuerungsgrundlage berechnete es wie folgt:<\/p>\n

Grundst\u00fcckskaufpreis 132.955 DM<\/p>\n

anteilige Baukosten 205.520 DM<\/p>\n

(= 180.520 DM + 25.000 DM)<\/p>\n

weitere 12,9 v.H. des Gesamtaufwands von 451.300 DM (Treuhandgeb\u00fchr zuz\u00fcglich Umsatzsteuer in H\u00f6he von 2,28 v.H. des Gesamtaufwands, Zwischenfinanzierungskosten 2 v.H. des Gesamtaufwands, B\u00fcrgschaftsgeb\u00fchr 3,2 v.H. des Gesamtaufwands, Finanzierungsgeb\u00fchr zuz\u00fcglich Umsatzsteuer in H\u00f6he von 2,28 v.H. des Gesamtaufwands, wirtschaftliche Betreuung zuz\u00fcglich Umsatzsteuer in H\u00f6he von 1,14 v.H. des Gesamtaufwands und Zinsgarantie) 58.217 DM<\/p>\n

insgesamt 396.692 DM.<\/p>\n

Mit der nach erfolgloser Durchf\u00fchrung des Einspruchsverfahrens erhobenen Klage hat der Kl\u00e4ger begehrt, die Grunderwerbsteuer auf 2.659 DM ( = 2 v.H. des f\u00fcr den Erwerb der Miteigentumsanteile am Grund und Boden vereinbarten Kaufpreises von 132.955 DM) herabzusetzen.<\/p>\n

Das Finanzgericht (FG) hat die Grunderwerbsteuer in \u00c4nderung des angefochtenen Bescheids vom 15. Februar 1985 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 21. M\u00e4rz 1986 um 566 DM auf 7.367 DM herabgesetzt und die Klage im \u00fcbrigen abgewiesen. Zur Begr\u00fcndung seiner Entscheidung hat es ausgef\u00fchrt, der Kl\u00e4ger habe grunderwerbsteuerrechtlich nicht lediglich einen Miteigentumsanteil an einem Grundst\u00fcck zur Bebauung erworben, sondern aufgrund der getroffenen Vereinbarungen ein auf den Erwerb einer fertiggestellten Sondereigentumseinheit gerichtetes Vertragswerk abgeschlossen. Aus der Besteuerungsgrundlage seien jedoch 6,28 v.H. des Gesamtaufwands, n\u00e4mlich 2 v.H. f\u00fcr die Bereitstellung der Zwischen- und Endfinanzierung, 2 v.H. Zinsgarantie und 2 v.H. zuz\u00fcglich Umsatzsteuer f\u00fcr die Finanzierungsgarantie, insgesamt ein Betrag von 28.341 DM auszuscheiden, weil „diese nicht die erworbene Wohnung selbst betreffen, sondern weitere nicht grunderwerbsteuerbare Leistungen“ und hat dabei auf den Beschlu\u00df des erkennenden Senats vom 18. September 1985 II B 24-29\/85 (BFHE 144, 280, BStBl II 1985, 627) verwiesen. Die Angemessenheit dieser Betr\u00e4ge begegne keinen Bedenken.<\/p>\n

Mit der vom FG zugelassenen Revision beantragt das FA, die Klage unter Aufhebung des angefochtenen Urteils abzuweisen. Es r\u00fcgt Verletzung von \u00a7 8 Abs. 1, \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983. Zur Begr\u00fcndung f\u00fchrt es im wesentlichen aus, f\u00fcr die Einbeziehung von Kostenbestandteilen in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer m\u00fcsse entscheidend sein, ob die Kosten auch unabh\u00e4ngig von der Inanspruchnahme der beschriebenen Leistung allein des Erwerbs wegen anfielen.<\/p>\n

Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n

 <\/p>\n

Die Revision des FA ist begr\u00fcndet. Sie f\u00fchrt zur Aufhebung des finanzgerichtlichen Urteils und zur Abweisung der Klage.<\/p>\n

Das FG ist zutreffend davon ausgegangen, da\u00df die Vereinbarungen, die der Kl\u00e4ger abgeschlossen hat, sich auf den der Grunderwerbsteuer nach \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 unterliegenden Erwerb einer bezugsfertigen Eigentumswohnung richteten. Es hat aber verkannt, da\u00df die Steuer mindestens in der H\u00f6he entstanden ist, in der sie vom FA mit dem angefochtenen Bescheid festgesetzt wurde.<\/p>\n

1. Bemessungsgrundlage ist nach \u00a7 8 Abs. 1 GrEStG 1983 der Wert der Gegenleistung. Nach \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 gilt bei einem Kauf der Kaufpreis einschlie\u00dflich der vom K\u00e4ufer \u00fcbernommenen sonstigen Leistungen als Gegenleistung. Zur Gegenleistung rechnet demgem\u00e4\u00df jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt f\u00fcr die Ver\u00e4u\u00dferung des Grundst\u00fccks in dem Zustand, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht ist, gew\u00e4hrt (vgl. auch Senatsurteil vom 29. Juni 1988 II R 258\/85, BFHE 154, 149, BStBl II 1988, 898, m.w.N.). Aus der Gegenleistung scheiden nur solche Leistungen des Erwerbers aus, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang betreffen. Ordnet das Vertragswerk Teilbetr\u00e4ge des vom Erwerber zu tragenden Gesamtaufwands einzelnen Leistungsteilen der Ver\u00e4u\u00dfererseite zu, so kann diese Zuordnung regelm\u00e4\u00dfig nicht f\u00fcr die Beantwortung der Frage \u00fcbernommen werden, welche Teilbetr\u00e4ge des Gesamtaufwands aus der Gegenleistung auszuscheiden sind. Entscheidend ist vielmehr, ob es sich nur um die Offenlegung von Kalkulationsbestandteilen handelt oder ob eigenst\u00e4ndige Leistungsaustauschvereinbarungen neben der Gegenleistung f\u00fcr den Erwerb getroffen werden (und im letztgenannten Fall, ob Leistung und Gegenleistung sich die Waage halten). Dabei ist u.a. von ma\u00dfgebender Bedeutung, ob die Nichtabnahme einzelner im Vertragswerk angebotener Leistungen zur Befreiung von der Leistungspflicht f\u00fchrt, sowie weiter, ob bei Zur\u00fcckbleiben des Effektivaufwands f\u00fcr die einzelne Leistung hinter dem kalkulierten Aufwand eine Minderung der Gesamtleistungspflicht des Erwerbers eintritt. Ist weder das eine noch das andere der Fall, so erweist sich der einzelne „Posten“ als kalkulativer, die Gesamtleistungspflicht begr\u00fcndender Rechnungsposten, dem keine eigenst\u00e4ndige Bedeutung im Sinne einer Austauschvereinbarung f\u00fcr beschriebene Leistungen zukommt. Dar\u00fcber hinaus wird die Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn auch durch den Erwerbsgegenstand dahingehend bestimmt, da\u00df Leistungsbestandteile, die das Grundst\u00fcck in dem Zustand betreffen, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht wird – hier eine bezugsfertige Eigentumswohnung -, der Gegenleistung i.S. des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 zuzuordnen sind.<\/p>\n

Im vorliegenden Fall hat sich der Kl\u00e4ger zur Leistung eines Festbetrags von 451.300 DM verpflichtet, von dem in erster Linie auszugehen ist, weil es sich dabei nicht um die Summe einer Reihe von selbst\u00e4ndigen Einzelleistungen handelt. Aus diesem Gesamtaufwand sind jedoch diejenigen zuordnungsf\u00e4higen Teile auszuscheiden, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgang betreffen k\u00f6nnen. So ist der im Gesamtaufwand enthaltene Betrag von 2.659 DM Grunderwerbsteuer f\u00fcr den Erwerb des „unbebauten“ Grundst\u00fccksbruchteils auszuscheiden, zu dessen Leistung sich der Kl\u00e4ger gegen\u00fcber der X als Grundst\u00fccksverk\u00e4uferin verpflichtet hat. Dar\u00fcber hinaus sind die Bestandteile des Gesamtaufwands auszuscheiden, die wegen der laufenden steuerlichen Beratung der Bauherrengemeinschaft (beschrieben als „Glaubhaftmachung, \u00dcberschu\u00dfrechnungen, Abgabe von Steuererkl\u00e4rungen der Bauherrengemeinschaft, Vertretung der Bauherrengemeinschaft bei Betriebspr\u00fcfung etc.“) sowie wegen der „Rechtsberatung der Bauherrengemeinschaft“ zu erbringen sind. Weiter sind aus dem Gesamtaufwand diejenigen zuordnungsf\u00e4higen Teile auszunehmen, die im Zusammenhang mit der Nutzung des fertiggestellten Objekts stehen; hierzu geh\u00f6rt beispielsweise die Vermietung der Eigentumswohnungen durch die X (vgl. oben unter 10. und \u00a7 6 Abs. 9 des Angebots), wobei zugunsten des Kl\u00e4gers unterstellt ist, da\u00df ihm die Inanspruchnahme der Erstvermietung sowie der Mietgarantie wirklich freigestellt ist und die Leistung des Erwerbers nur im Falle der Inanspruchnahme anf\u00e4llt. Ohne auf die Angemessenheit der am kalkulierten Gesamtaufwand gemessenen Posten einzugehen, w\u00fcrde sich die Bemessungsgrundlage wegen dieser erwerbsobjektfremden und daher grunderwerbsteuerrechtlich nicht relevanten selbst\u00e4ndigen Verpflichtungen der Vertragspartner des Kl\u00e4gers gegen\u00fcber dem Gesamtaufwand um rd. 33.527 DM auf rd. 417.773 DM erm\u00e4\u00dfigen, d.h. auf einen Betrag, der h\u00f6her ist als die vom FA im angefochtenen Verwaltungsakt angesetzte Besteuerungsgrundlage.<\/p>\n

Nicht aus der Bemessungsgrundlage ausgeschieden werden k\u00f6nnen die weiteren in \u00a7\u00a7 5 und 6 des Angebots zum Abschlu\u00df eines „Treuhand- und Gesch\u00e4ftsbesorgungsvertrages“ aufgelisteten Posten.<\/p>\n

a) Soweit die „Betreuungsgeb\u00fchren“ f\u00fcr die X bzw. die Treuh\u00e4nder betroffen sind (\u00a7 6 Abs. 1 und 2 des Angebots, oben unter 4. und 5.), handelt es sich um Leistungsbestandteile, die ausschlie\u00dflich mit der Herstellung des Objektes, so wie es zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wurde, im Zusammenhang stehen. Sie betreffen die Verpflichtung zur Herstellung des Kaufgegenstandes. Aus demselben Grund sind die mit der Zwischenfinanzierung zusammenh\u00e4ngenden Posten, n\u00e4mlich die Kreditzinsen und Finanzierungsnebenkosten (\u00a7 5 Abs. 1 Buchst. c des Angebots, oben unter 1.), die Verg\u00fctung f\u00fcr die \u00dcbernahme der Zinsgarantie, die dahin lautet, da\u00df der in \u00a7 5 Abs. 1 Buchst. c des Angebots einkalkulierte Aufwand nicht \u00fcberschritten wird (\u00a7 6 Abs. 7 des Angebots, oben unter 11.) und die Kosten f\u00fcr die Bereitstellung und die Bearbeitung der Zwischenfinanzierung (\u00a7 6 Abs. 4 des Angebots, oben unter 12.) sowie schlie\u00dflich die Kosten f\u00fcr die \u00dcbernahme der B\u00fcrgschaft f\u00fcr die Zwischenfinanzierung (\u00a7 6 Abs. 5 des Angebots, oben unter 11.) zur Gegenleistung i.S. des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 zu rechnen. Sie belasten regelm\u00e4\u00dfig den K\u00e4ufer einer noch herzustellenden Sache und gehen in den Kaufpreis ein.<\/p>\n

b) Die Kosten f\u00fcr die Bereitstellung und Bearbeitung der Endfinanzierung (\u00a7 6 Abs. 4 des Angebots, oben unter 12.) scheiden aus der Bemessungsgrundlage schon deshalb nicht aus, weil der Kl\u00e4ger – wie sich aus dem Inhalt des von ihm angenommenen Angebots ergibt – den entsprechenden Leistungsteil auch dann zu erbringen hatte, wenn er die angebotene Fremdfinanzierung nicht ausn\u00fctzen wollte, sich vielmehr anderweitig die Fremdfinanzierung besorgte. Bez\u00fcglich des auf die Geb\u00fchr f\u00fcr die wirtschaftliche Beratung des „Bauherren“ (\u00a7 6 Abs. 8 des Angebots, oben unter 9.) entfallenden Kalkulationspostens ist F\u00e4lligkeit mit Annahme des Vertragsangebots vereinbart. Die entsprechende Leistung der X ist beschrieben als Verpflichtung zur \u00dcbernahme der individuellen wirtschaftlichen Beratung. Da der Gesamtaufwand unabh\u00e4ngig davon zu leisten ist, ob der einzelne „Bauherr“ die individuelle Beratung in Anspruch nimmt, erweist sich der Posten als unabh\u00e4ngig von einer entsprechenden Leistungspflicht und damit als lediglich den Gesamtaufwand begr\u00fcndenden unselbst\u00e4ndiger Kalkulationsbestandteil. Dasselbe gilt f\u00fcr den auf die \u00dcbernahme der Finanzierungsgarantie entfallenden Kalkulationsposten (\u00a7 6 Abs. 6 des Angebots, oben unter 8.). Die entsprechende Leistung der X ist beschrieben als Verpflichtung, auf Verlangen des zwischenfinanzierenden Kreditinstituts die Gew\u00e4hr zu \u00fcbernehmen, da\u00df f\u00fcr s\u00e4mtliche Einheiten des Bauvorhabens eine Fremdfinanzierung beigebracht wird.<\/p>\n

c) Ebensowenig sind die Notar- und Grundbuchkosten (\u00a7 5 Abs. 1 Buchst. e des Angebots, oben unter 2.) aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. Denn dabei handelt es sich nur um kalkulatorische Bestandteile der Gesamtleistungsverpflichtung, die diese begr\u00fcnden, denen aber kein echter Aufwand in der kalkulierten H\u00f6he zugrundeliegt, weil Minderbetr\u00e4ge der X zugute kommen sollten, also eine Abrechnung nach dem Effektivaufwand nicht vorzunehmen war. Das gilt auch insoweit, als die Kosten der Rechts\u00e4nderung nach \u00a7 449 Abs. 1 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches grunds\u00e4tzlich – wenn auch abdingbar – dem K\u00e4ufer zur Last fallen, und zwar mangels Abrechnungszwang \u00fcber die Gesamtposition, die im \u00fcbrigen nicht nur dem K\u00e4ufer zur Last fallende Kosten enth\u00e4lt.<\/p>\n

2. Da das FG rechtsfehlerhaft von einer unzutreffenden Bemessungsgrundlage ausgegangen ist, war seine Entscheidung aufzuheben. Der Senat entscheidet in der Sache selbst. Da das FA im angefochtenen Verwaltungsakt die Steuer aus einer Bemessungsgrundlage festgesetzt hat, die die anzusetzende Bemessungsgrundlage unterschreitet, ist die Klage abzuweisen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

BFH-Urteil vom 19.7.1989 (II R 95\/87) BStBl. 1989 II S. 685 1. Erwirbt jemand aufgrund der Gesamtheit der Vertr\u00e4ge „im Bauherrenmodell“ ein Grundst\u00fcck mit fertiggestelltem Geb\u00e4ude (eine bezugsfertige Sondereigentumseinheit) und ordnet das Vertragswerk Teilbetr\u00e4ge des vom Erwerber zu tragenden Gesamtaufwands einzelnen Leistungsteilen zu, ist f\u00fcr das Ausma\u00df der grunderwerbsteuerrechtlichen Besteuerungsgrundlage entscheidend, ob es sich nur … BFH-Urteil vom 19.7.1989 (II R 95\/87) BStBl. 1989 II S. 685<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-46459","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/46459","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=46459"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/46459\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=46459"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=46459"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=46459"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}