{"id":47119,"date":"1998-10-28T17:32:54","date_gmt":"1998-10-28T15:32:54","guid":{"rendered":"http:\/\/steuer.org\/?p=47119"},"modified":"2013-06-11T17:33:56","modified_gmt":"2013-06-11T15:33:56","slug":"bfh-urteil-vom-28-10-1998-ii-r-37_97-bstbl-1999-ii-s-51","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/bfh-urteil-vom-28-10-1998-ii-r-37_97-bstbl-1999-ii-s-51\/","title":{"rendered":"BFH-Urteil vom 28.10.1998 (II R 37\/97) BStBl. 1999 II S. 51"},"content":{"rendered":"

BFH-Urteil vom 28.10.1998 (II R 37\/97) BStBl. 1999 II S. 51<\/strong><\/p>\n

Die Sch\u00e4tzung des gemeinen Werts (Einheitswerts) von im Beitrittsgebiet gelegenen Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccken auf den 1. Januar 1935 ist im Sachwertverfahren durch Zusammenrechnung von Grundst\u00fccks- und Geb\u00e4udewert zuz\u00fcglich des Werts der Au\u00dfenanlagen zu ermitteln. Es bestehen keine Bedenken, den Geb\u00e4udewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten durch Wertr\u00fcckrechnung auf den 1. Januar 1935 abzuleiten, wie dies die gleichlautenden L\u00e4ndererlasse vom 25. Juni 1993 (BStBl I 1993, 528) vorsehen. Eine erhebliche Abweichung der tats\u00e4chlichen Herstellungskosten vom Durchschnittswert (Normalherstellungskosten) rechtfertigt nicht den Ansatz eines niedrigeren, unter den Normalherstellungskosten liegenden Werts.<\/p>\n

AO 1977 \u00a7 162 Abs. 1; BewG \u00a7 129, \u00a7 83, \u00a7 85; BewG DDR \u00a7 10 Abs. 1 (=BewG \u00a7 9 Abs. 2); RBewDV \u00a7 3a, \u00a7 32 Abs. 1 Nr. 2, \u00a7 33 Abs. 2; FGO \u00a7 118 Abs. 2.<\/p>\n

Vorinstanz: FG des Landes Brandenburg (EFG 1997, 718)<\/strong><\/p>\n

Sachverhalt<\/p>\n

I.<\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin und Revisionsbeklagte (Kl\u00e4gerin) ist Eigent\u00fcmerin eines in den neuen Bundesl\u00e4ndern gelegenen Grundst\u00fccks. Auf diesem errichtete sie 1992 eine Lager- und Verkaufshalle f\u00fcr einen Holz- und Baubedarfshandel (Baumarkt) zu Herstellungskosten in H\u00f6he von 2,35 Mio. DM. Bei einer Objektgr\u00f6\u00dfe von 35.311 m3 betrug der Herstellungspreis f\u00fcr einen Kubikmeter umbauten Raums 66,62 DM.<\/p>\n

Der Beklagte und Revisionskl\u00e4ger (das Finanzamt – FA -) stellte durch Bescheid vom 15. April 1994 den Einheitswert f\u00fcr das Grundst\u00fcck auf den 1. Januar 1993 mit 616.100 DM fest. Hierbei ging er von einem Grundst\u00fcckswert von 14.653,80 DM und einem Geb\u00e4udewert von 601.542 DM aus.<\/p>\n

Mit ihrem Einspruch wandte sich die Kl\u00e4gerin gegen den Ansatz des Geb\u00e4udewerts. Bei Zur\u00fcckrechnung der tats\u00e4chlichen Herstellungskosten des Geb\u00e4udes auf den ma\u00dfgeblichen Stichtag 1. Januar 1935 (Baupreisindex 8,7 v. H.) ergebe sich lediglich ein Wert von 152.722,41 DM. Die Abweichung gegen\u00fcber dem auf durchschnittlichen Herstellungskosten beruhenden Geb\u00e4udewert laut Einheitswertbescheid sei so gravierend, da\u00df ein Raummeterpreis nach den Wertverh\u00e4ltnissen vom 1. Januar 1935 von 7 DM als Obergrenze angesehen werden m\u00fcsse.<\/p>\n

Das FA stellte durch Einspruchsentscheidung vom 25. M\u00e4rz 1995 den Einheitswert auf 614.500 DM fest. Den hierbei zugrunde gelegten Raummeterpreis von 16 DM leitete es aus den gleichlautenden Erlassen der Obersten Finanzbeh\u00f6rden der L\u00e4nder Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Th\u00fcringen vom 25. Juni 1993 (BStBl I 1993, 528) – Punktewert: 2,34 – ab.<\/p>\n

Mit ihrer Klage beantragte die Kl\u00e4gerin, den Geb\u00e4udewert auf der Grundlage eines Raummeterpreises von 10 DM zu ermitteln und den Einheitswert auf 389.900 DM festzustellen. Bei der Ermittlung des gemeinen Wertes auf den 1. Januar 1935 d\u00fcrften die tats\u00e4chlichen Herstellungskosten nicht unber\u00fccksichtigt bleiben.<\/p>\n

Das Finanzgericht (FG) hat der Klage stattgegeben und den Einheitswert antragsgem\u00e4\u00df auf 389.000 DM herabgesetzt. Es ging dabei davon aus, da\u00df der gem\u00e4\u00df \u00a7 129 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) i. V. m. \u00a7 10 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes der Deutschen Demokratischen Republik (BewG DDR) i. d. F. vom 18. September 1970 (Gesetzblatt der DDR, Sonderdruck Nr. 674) anzusetzende „Ver\u00e4u\u00dferungspreis“ vom 1. Januar 1935 nur mit Hilfe einer R\u00fcckrechnung der tats\u00e4chlichen Herstellungskosten des Geb\u00e4udes der Kl\u00e4gerin ermittelt werden k\u00f6nne. Verkaufspreise vergleichbarer Geb\u00e4ude aus dem Jahre 1935 l\u00e4gen nicht vor, da es derartige Geb\u00e4ude damals noch nicht gegeben habe. Auch das auf durchschnittlichen Herstellungskosten beruhende Wertermittlungsverfahren der gleichlautenden L\u00e4ndererlasse in BStBl I 1993, 528 k\u00f6nne hier nicht angewendet werden, weil die Berechnung des gemeinen Wertes i. S. von \u00a7 129 Abs. 2 BewG i. V. m. \u00a7 10 Abs. 1 BewG DDR eine auf den Einzelfall bezogene Wertermittlung erfordere.<\/p>\n

Die Entscheidung des FG ist in Entscheidungen der Finanzgerichte 1997, 718 ver\u00f6ffentlicht.<\/p>\n

Mit der vom FG zugelassenen Revision r\u00fcgt das FA Verletzung von \u00a7 129 Abs. 2 BewG i. V. m. \u00a7 10 BewG DDR, \u00a7 52 Abs. 1 BewG DDR, \u00a7 33 Abs. 2 der Durchf\u00fchrungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz (RBewDV) vom 2. Februar 1935 (RGBl I 1935, 81). Das FG habe nicht beachtet, da\u00df eigene g\u00fcnstige Herstellungskosten bei der Ermittlung des Einzelver\u00e4u\u00dferungswerts (Verkehrswerts) als ungew\u00f6hnliche oder pers\u00f6nliche Verh\u00e4ltnisse nicht ber\u00fccksichtigt werden d\u00fcrften. Das FG habe eine individuelle Wertermittlung vorgenommen, die aber gerade in F\u00e4llen der vorliegenden Art nicht m\u00f6glich sei, weil es derartige Bauten 1935 noch nicht gegeben habe. Es sei deshalb nur m\u00f6glich und sachgerecht, den Einheitswert auf den 1. Januar 1935 in einem typisierenden Verfahren festzustellen, so wie dies in den gleichlautenden L\u00e4ndererlassen in BStBl I 1993, 528 vorgesehen sei.<\/p>\n

Das FA beantragt, das Urteil des FG aufzuheben und die Klage abzuweisen.<\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin beantragt, die Revision zur\u00fcckzuweisen.<\/strong><\/p>\n

Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n

II.<\/p>\n

Die Revision des FA ist begr\u00fcndet. Sie f\u00fchrt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zur\u00fcckverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (\u00a7 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung – FGO -).<\/p>\n

1. Das FG-Urteil beruht auf einer Verletzung von \u00a7 129 Abs. 2 Nr. 1 BewG i. V. m. \u00a7 10 Abs. 1 BewG DDR sowie \u00a7 162 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO 1977).<\/p>\n

Nach \u00a7 129 Abs. 1 BewG gelten f\u00fcr die im Beitrittsgebiet liegenden wirtschaftlichen Einheiten des Grundverm\u00f6gens und f\u00fcr Betriebsgrundst\u00fccke die festgestellten und noch festzustellenden Einheitswerte nach den Wertverh\u00e4ltnissen zum 1. Januar 1935 weiter. Nach Abs. 2 dieser Vorschrift werden – vorbehaltlich der \u00a7\u00a7 129a bis 130 BewG – f\u00fcr die Ermittlung der Einheitswerte 1935 statt der \u00a7\u00a7 27, 64 bis 68 BewG im einzelnen genannte Bestimmungen des BewG DDR und der RBewDV weiter angewandt. Danach sind Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccke (vgl. \u00a7 32 Abs. 1 Nr. 2 RBewDV) mit dem gemeinen Wert zu bewerten (vgl. \u00a7 33 Abs. 2 Satz 1 RBewDV). Diesen beschreibt \u00a7 10 Abs. 1 BewG DDR als den Preis, der im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Ver\u00e4u\u00dferung zu erzielen w\u00e4re, wobei alle Umst\u00e4nde, die den Preis beeinflussen, zu ber\u00fccksichtigen und ungew\u00f6hnliche oder pers\u00f6nliche Verh\u00e4ltnisse nicht zu ber\u00fccksichtigen sind (vgl. \u00a7 9 Abs. 2 BewG).<\/p>\n

\u00a7 3a RBewDV bestimmt hinsichtlich der ma\u00dfgeblichen Wertverh\u00e4ltnisse, da\u00df bei Nachfeststellungen der Einheitswerte f\u00fcr Grundbesitz der tats\u00e4chliche Zustand des Grundbesitzes (Bestand, bauliche Verh\u00e4ltnisse usw.) vom Nachfeststellungszeitpunkt und die Wertverh\u00e4ltnisse vom 1. Januar 1935 zugrunde zu legen sind.<\/p>\n

Der Ansatz eines Wertes auf der Grundlage von Jahresrohmieten nach \u00a7 33 Abs. 2 Satz 2 RBewDV kommt nicht in Betracht, weil es am 1. Januar 1935 SB- bzw. Verbraucherm\u00e4rkte in dieser Form noch nicht gegeben hat und deshalb (tats\u00e4chlich gezahlte) Jahresrohmieten f\u00fcr solche Objekte nicht vorhanden sind und auch sonst nicht ermittelt werden k\u00f6nnen. F\u00fcr die Wertermittlung verbleiben somit nur die allgemeinen Grunds\u00e4tze, nach denen der am freien Markt erzielbare Einzelver\u00e4u\u00dferungspreis entweder aus stichtagsnahen Verk\u00e4ufen gleicher oder gleichartiger Wirtschaftsg\u00fcter abzuleiten oder – mangels aussagekr\u00e4ftiger Kaufpreise – durch Sch\u00e4tzung nach \u00a7 162 Abs. 1 AO 1977 zu ermitteln ist (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs – BFH – vom 29. April 1987 X R 2\/80, BFHE 150, 453, BStBl II 1987, 769, 771; vgl. Viskorf\/Glier\/Knobel, Bewertungsgesetz, 4. Auflage 1998, \u00a7 9 Rdnr. 6 ff.). Im Streitfall bleibt danach nur die Sch\u00e4tzung des gemeinen Werts, denn Verk\u00e4ufe auf den Stichtag 1. Januar 1935 liegen nicht vor.<\/p>\n

Welche Sch\u00e4tzungsmethode dem Ziel, den gemeinen Wert i. S. von \u00a7 10 Abs. 1 BewG DDR m\u00f6glichst wirklichkeitsnah zu bestimmen, am besten gerecht wird, ist grunds\u00e4tzlich eine Frage der Tatsachenfeststellung, an die der BFH – gleich der Sch\u00e4tzung in ihrer Gesamtheit – als Revisionsgericht nach \u00a7 118 Abs. 2 FGO gebunden ist, sofern diese Feststellungen nicht auf einem Rechtsirrtum oder einem Verfahrensmangel beruhen. Den materiellen Rechtsfehlern stehen dabei Verst\u00f6\u00dfe gegen die angewandte Sch\u00e4tzungsmethode, gegen Denkgesetze, allgemeine Erfahrungss\u00e4tze und anerkannte Sch\u00e4tzungsgrunds\u00e4tze gleich (BFH-Beschlu\u00df vom 4. Juli 1990 GrS 2-3\/88, BFHE 161, 290, 315, BStBl II 1990, 817, 829, m. w. N.).<\/p>\n

Die vom FG vorgenommene Sch\u00e4tzung des gemeinen Werts des Grundst\u00fccks der Kl\u00e4gerin h\u00e4lt einer revisionsrechtlichen \u00dcberpr\u00fcfung nicht stand.<\/p>\n

Zutreffend ist das FG zwar davon ausgegangen, da\u00df f\u00fcr die Sch\u00e4tzung des Grundst\u00fcckswerts nur auf das Sachwertverfahren in Anlehnung an die Regelungen in \u00a7\u00a7 83 ff. BewG, die gem\u00e4\u00df \u00a7 129 Abs. 2 BewG nicht unmittelbar anwendbar sind, zur\u00fcckgegriffen werden kann. Denn alle \u00fcbrigen in Betracht kommenden Wertermittlungsmethoden scheiden – wie oben bereits ausgef\u00fchrt – schon deshalb aus, weil es Grundst\u00fccke mit Verbraucher- bzw. Baum\u00e4rkten an dem f\u00fcr die Wertermittlung ma\u00dfgeblichen Bewertungszeitpunkt (1. Januar 1935) nicht gegeben hat. Dementsprechend hat das FG zu Recht die den gleichlautenden L\u00e4ndererlassen in BStBl I 1993, 528 zugrundeliegende Sch\u00e4tzungsmethode, auf der im Streitfall auch die Sch\u00e4tzung des FA beruht, unbeanstandet gelassen, soweit darin die Ermittlung des gemeinen Werts von bebauten Grundst\u00fccken auf der Grundlage des Bodenwerts, des Geb\u00e4udewerts und des Werts der Au\u00dfenanlagen vorgesehen ist.<\/p>\n

Das FG hat bei seiner Sch\u00e4tzung des Geb\u00e4udewerts auch zutreffend die Herstellungskosten als Ankn\u00fcpfungspunkt f\u00fcr die Wertermittlung auf den mehrere Jahrzehnte zur\u00fcckliegenden Stichtag 1. Januar 1935 zugrunde gelegt, denn die Herstellungskosten bilden den einzigen objektiven Wertma\u00dfstab, aus dem mit Hilfe des Baupreisindexes oder anderer R\u00fcckrechnungsmethoden ein (fiktiver) Geb\u00e4udewert auf den 1. Januar 1935 abgeleitet werden kann.<\/p>\n

Zu Unrecht hat das FG jedoch den gemeinen Wert des Geb\u00e4udes durch R\u00fcckrechnung der tats\u00e4chlichen Geb\u00e4udeherstellungskosten auf den Stichtag 1. Januar 1935 ermittelt. Denn die H\u00f6he der tats\u00e4chlichen Herstellungskosten eines Geb\u00e4udes l\u00e4\u00dft keinen sicheren R\u00fcckschlu\u00df auf den im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr zu erzielenden Ver\u00e4u\u00dferungspreis (gemeiner Wert) zu. Auf die im allgemeinen erzielbaren Ver\u00e4u\u00dferungspreise nach Gr\u00f6\u00dfe und Ausstattung vergleichbarer Geb\u00e4ude hat es keinen Einflu\u00df, ob diese im Einzelfall zu besonders g\u00fcnstigen oder au\u00dfergew\u00f6hnlich hohen Kosten hergestellt wurden. Nach der Definition des hier anzuwendenden \u00a7 10 Abs. 1 BewG DDR (= \u00a7 9 Abs. 2 BewG) kommt es nur darauf an, welcher Ver\u00e4u\u00dferungspreis f\u00fcr ein Geb\u00e4ude allgemein zu erzielen gewesen w\u00e4re. Unerheblich ist danach, zu welchem Preis ein bestimmter Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer im Hinblick auf die H\u00f6he seiner Herstellungskosten bereit bzw. m\u00f6glicherweise wirtschaftlich in der Lage gewesen w\u00e4re, das Grundst\u00fcck mit Geb\u00e4ude abzugeben. Denn nach Satz 2 der Vorschrift sollen solche pers\u00f6nlichen Verh\u00e4ltnisse unber\u00fccksichtigt bleiben. So hat bereits der Reichsfinanzhof (RFH) die Ermittlung des gemeinen Werts auf der Grundlage der Summe von Grundst\u00fcckswert und Gestehungskosten als ungeeignetes Verfahren bezeichnet und im Einzelfall konkret entstandene Herstellungskosten nur hilfsweise als Anhaltspunkt f\u00fcr eine Sch\u00e4tzung des gemeinen Werts in solchen F\u00e4llen zugelassen, in denen andere geeignete Sch\u00e4tzungsgrundlagen nicht zur Verf\u00fcgung stehen (vgl. Urteil des RFH vom 22. November 1934 III A 247\/33, RStBl 1935, 107, 108). Danach scheiden die tats\u00e4chlichen Herstellungskosten f\u00fcr das Geb\u00e4ude der Kl\u00e4gerin als Sch\u00e4tzungsgrundlage aus. Denn es stehen geeignete Sch\u00e4tzungsgrundlagen in Form der durchschnittlichen Herstellungskosten f\u00fcr vergleichbare Objekte zur Verf\u00fcgung, wie sich aus den gleichlautenden L\u00e4ndererlassen in BStBl I 1993, 528 sowie aus dem vom FG eingeholten Sachverst\u00e4ndigengutachten ergibt. Die durchschnittlichen Herstellungskosten stellen – gemessen an den Vorgaben des \u00a7 10 Abs. 1 BewG DDR – die geeignetere Sch\u00e4tzungsgrundlage dar, weil nur so sichergestellt ist, da\u00df bei der Sch\u00e4tzung ungew\u00f6hnliche oder pers\u00f6nliche Verh\u00e4ltnisse unber\u00fccksichtigt bleiben.<\/p>\n

Das auf einer anderen Rechtsauffassung beruhende FG-Urteil ist aufzuheben.<\/p>\n

2. Die Sache ist nicht spruchreif.<\/p>\n

Dem BFH ist es – wie oben dargelegt – als Revisionsgericht verwehrt, eine eigene Sch\u00e4tzung des gemeinen Werts des Grundst\u00fccks der Kl\u00e4gerin vorzunehmen. Das FG wird deshalb im zweiten Rechtsgang erneut zu pr\u00fcfen haben, ob die Sch\u00e4tzung des gemeinen Werts durch das FA frei von Rechtsfehlern ist. Dabei bestehen keine Bedenken, den Geb\u00e4udewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten durch Wertr\u00fcckrechnung auf den 1. Januar 1935 abzuleiten, wie dies die gleichlautenden L\u00e4ndererlasse in BStBl I 1993, 528 vorsehen.<\/p>\n

Das FG wird auch noch zu pr\u00fcfen haben, ob im Streitfall eine ausreichende Vergleichbarkeit der Eigenschaften des Geb\u00e4udes der Kl\u00e4gerin und derjenigen Geb\u00e4ude vorhanden ist, die von den gleichlautenden L\u00e4ndererlassen in BStBl I 1993, 528 erfa\u00dft werden. Sollte eine Vergleichbarkeit der Geb\u00e4udeeigenschaften nicht bestehen, kann auch der Ansatz eines abweichenden (niedrigeren) Durchschnittswerts gerechtfertigt sein. Allein die erhebliche Abweichung der tats\u00e4chlichen Herstellungskosten vom Durchschnittswert (Normalherstellungskosten) rechtfertigt jedoch nicht den Ansatz eines niedrigeren Werts (vgl. BFH-Urteil vom 26. Juni 1981 III R 3\/79, BFHE 133, 437, BStBl II 1981, 643, 645).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

BFH-Urteil vom 28.10.1998 (II R 37\/97) BStBl. 1999 II S. 51 Die Sch\u00e4tzung des gemeinen Werts (Einheitswerts) von im Beitrittsgebiet gelegenen Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccken auf den 1. Januar 1935 ist im Sachwertverfahren durch Zusammenrechnung von Grundst\u00fccks- und Geb\u00e4udewert zuz\u00fcglich des Werts der Au\u00dfenanlagen zu ermitteln. Es bestehen keine Bedenken, den Geb\u00e4udewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten durch Wertr\u00fcckrechnung … BFH-Urteil vom 28.10.1998 (II R 37\/97) BStBl. 1999 II S. 51<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-47119","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/47119","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=47119"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/47119\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=47119"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=47119"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=47119"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}