ECLI:DE:BFH:2020:U.190220.IIR4.18.0<\/p>\n\n\n\n
BFH II. Senat<\/p>\n\n\n\n
GrEStG \u00a7 16 Abs 2 Nr 3 , BGB \u00a7 133 , BGB \u00a7 157 , BGB \u00a7 631 , BGB \u00a7 633 , BGB \u00a7 634 , BVO 2 \u00a7 1 , BVO 2 \u00a7 42 , BVO 2 \u00a7 43 , BVO 2 \u00a7 44 , BVO 2 \u00a7 45<\/p>\n\n\n\n
vorgehend Finanzgericht Berlin-Brandenburg , 30. M\u00e4rz 2017, Az: 12 K 15340\/15<\/p>\n\n\n\n
1. Wird nach abgeschlossenem und durchgef\u00fchrtem Kauf- oder Werkvertrag \u00fcber eine Wohnimmobilie die Nichtfestsetzung, Aufhebung oder \u00c4nderung der Grunderwerbsteuer auf Grundlage des \u00a7 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG beantragt, so muss die Nichterf\u00fcllung von Vertragsbedingungen zivilrechtlich einen gesetzlichen oder vertraglichen Rechtsanspruch auf R\u00fcckg\u00e4ngigmachung des Grundst\u00fccksgesch\u00e4fts vermitteln, der einseitig und gegen den Willen des anderen am Grundst\u00fccksgesch\u00e4ft Beteiligten erzwungen werden kann (Anschluss an das BFH-Urteil vom 08.06.1988 – II R 90\/86, BFH\/NV 1989, 728).<\/p>\n\n\n\n
2. Ob ein solcher Rechtsanspruch besteht, richtet sich nach zivilrechtlichen Grunds\u00e4tzen und ist im Besteuerungsverfahren in vollem Umfang zu pr\u00fcfen. In Betracht kommen insbesondere die Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcche wegen M\u00e4ngeln des Vertragsgegenstandes. Eine Abweichung zwischen der vertraglich geschuldeten und der tats\u00e4chlichen Wohnfl\u00e4che des Vertragsobjekts zu Lasten des Erwerbers kann einen Mangel begr\u00fcnden.<\/p>\n\n\n\n
3. Der Rechtsanspruch kann nach Ablauf von zwei Jahren nicht durch einen mit R\u00fccksicht auf wirkliche oder vermeintliche Leistungsst\u00f6rungen abgeschlossenen Vergleichsvertrag ersetzt oder geschaffen werden.<\/p>\n\n\n\n
4. Ein in einer Wohnfl\u00e4chendifferenz liegender Mangel ist erst dann ein „schwerer Mangel“, wenn die Differenz die Schwelle von 10 % \u00fcberschreitet.<\/p>\n\n\n\n
Die Revision der Kl\u00e4gerin gegen das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 30.03.2017 – 12 K 15340\/15 wird als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n\n\n\n
Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Kl\u00e4gerin zu tragen.<\/p>\n\n\n\n
a) \u00a7 5 Nr. 1 Abs. 1 des Kaufvertrags verweist f\u00fcr die Rechte des K\u00e4ufers wegen Sach- und Rechtsm\u00e4ngeln auf das Werkvertragsrecht des BGB (\u00a7\u00a7 631 ff. BGB). Im Werkvertragsrecht begr\u00fcndet \u00a7 634 Nr. 3 BGB nach n\u00e4herer Ma\u00dfgabe der \u00a7\u00a7 636, 323 und 326 Abs. 5 BGB ein gesetzliches R\u00fccktrittsrecht, wenn das Werk mangelhaft ist. Das ist nach \u00a7 633 Abs. 2 Satz 1 BGB der Fall, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Grunds\u00e4tzlich gen\u00fcgt jeder Mangel. F\u00fcr die Frage, ob ein Mangel vorliegt (und damit die Sollbeschaffenheit des Werks), kommt es auf den Inhalt des jeweiligen Vertrags an, der nach \u00a7\u00a7 133, 157 BGB auszulegen ist.<\/p>\n\n\n\n
Diese Regelungen sind im Wesentlichen dispositiv. Das ergibt sich im Umkehrschluss aus \u00a7 639 BGB, wonach die M\u00e4ngelgew\u00e4hrleistung (nur) im Falle des arglistigen Verschweigens oder der Garantie\u00fcbernahme nicht ausgeschlossen oder beschr\u00e4nkt werden kann. Im Streitfall verlangt \u00a7 5 Abs. 1 Nr. 4 des Kaufvertrags \u00fcber \u00a7 634 Nr. 3 BGB hinaus, dass ein schwerer und unbehebbarer Mangel vorliegt.<\/p>\n\n\n\n
b) Der BGH hat in st\u00e4ndiger Rechtsprechung, worauf die Kl\u00e4gerin zu Recht hinweist, bei Kauf- und Werkvertr\u00e4gen \u00fcber Wohnimmobilien regelm\u00e4\u00dfig die vereinbarten Wohnfl\u00e4chen als Beschaffenheitsmerkmale qualifiziert. Weicht die tats\u00e4chlich ausgef\u00fchrte Fl\u00e4che zu Ungunsten des Erwerbers von der vereinbarten Fl\u00e4che ab, ist die Wohnung mangelhaft (noch zu fr\u00fcherem Schuldrecht, BGH-Urteil vom 08.01.2004 – VII ZR 181\/02, Neue Juristische Wochenschrift –NJW– 2004, 2156, unter II.1.). Der Inhalt einer vertraglichen Erkl\u00e4rung \u00fcber die Gr\u00f6\u00dfe der Wohnfl\u00e4che ist im Wege der Auslegung nach \u00a7\u00a7 133, 157 BGB zu ermitteln. Ist ein konkreter Berechnungsma\u00dfstab nicht vereinbart, ist der Begriff der Wohnfl\u00e4che unter Ber\u00fccksichtigung der Verkehrssitte zu bestimmen (vgl. zu aktuellem Schuldrecht und unter Verweis auf bisheriges Schuldrecht, insoweit ohne \u00c4nderungen, BGH-Beschluss vom 19.01.2012 – V ZR 141\/11, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2012, 164, Rz 9). Rechenoperationen, die der Pr\u00fcfung der Plausibilit\u00e4t und der Aufdeckung etwaiger Differenzen dienen, sind von dem K\u00e4ufer nicht zu erwarten (vgl. BGH-Urteile vom 11.07.1997 – V ZR 246\/96, NJW 1997, 2874, unter II.2.a, b; vom 22.12.2000 – VII ZR 310\/99, BGHZ 146, 250, NJW 2001, 818, unter II.2.a bis c; hinsichtlich der Einbeziehung des Prospekts \u00fcberholt nach Ma\u00dfgabe des BGH-Urteils vom 06.11.2015 – V ZR 78\/14, BGHZ 207, 349, NJW 2016, 1815, Rz 15, zum Umfang einer vorvertraglichen Aufkl\u00e4rungspflicht). Anderes kann bei geringf\u00fcgigen Fl\u00e4chenabweichungen gelten (vgl. BGH-Urteile in NJW 1997, 2874; vom 21.01.1999 – VII ZR 398\/97, NJW 1999, 1859, unter II.1.; vom 14.05.1998 – III ZR 229\/97, NJW-Rechtsprechungs-Report Zivilrecht –NJW-RR– 1998, 1169, unter II.; jeweils aber Mangel noch bejaht).<\/p>\n\n\n\n
c) Das FG hat den Kaufvertrag im Hinblick auf die in Bezug genommene Teilungserkl\u00e4rung und die dazugeh\u00f6renden Grundrisse dahingehend ausgelegt, dass Vertragsgegenstand eine Wohnung war, die unter Einbeziehung von Treppen und Treppenhaus sowie von 50 % der Terrassenfl\u00e4che eine Gesamtfl\u00e4che von 279,73 m\u00b2 aufwies. Dementsprechend hat es die nach den Grundrissen erstellte Wohnung nicht als mangelhaft angesehen und ein R\u00fccktrittsrecht der Kl\u00e4gerin verneint. Die Auslegung des FG ist zweifelhaft, weil keine hinreichenden Anhaltspunkte daf\u00fcr bestehen, dass aus dem Kaufvertrag und den Anlagen ein solcher Schluss auf die ma\u00dfgebliche Gesamtfl\u00e4che m\u00f6glich war.<\/p>\n\n\n\n
Zu den anerkannten Auslegungsgrunds\u00e4tzen geh\u00f6rt bei der Auslegung von Vertr\u00e4gen u.a. die vollst\u00e4ndige Erfassung des Vertragstextes (vgl. BFH-Urteil vom 19.08.2015 – X R 30\/12, BFH\/NV 2016, 203, Rz 38). Dementgegen deutet die Auslegung des FG auf eine nur selektive Erfassung des Vertragstextes hin. Im Kaufvertrag wird eine Gesamtfl\u00e4che von ca. 270 m\u00b2 und in der Anlage 2 zur Teilungserkl\u00e4rung eine Gesamtfl\u00e4che von 256 m\u00b2 angegeben. Keine dieser Zahlen entspricht der aus den Grundrissen abgeleiteten Fl\u00e4che von 279,73 m\u00b2. Bei einer vollst\u00e4ndigen Erfassung des Vertragstextes w\u00e4re der Widerspruch zwischen den verschiedenen Angaben zur Gesamtfl\u00e4che zu kl\u00e4ren gewesen. Das ist im Streitfall nicht geschehen.<\/p>\n\n\n\n
d) Letztlich kann aber dahinstehen, ob die Auslegung des Vertragsinhalts hinsichtlich der Gesamtfl\u00e4che der Wohnung durch das FG dazu f\u00fchrt, dass die Bindung des BFH (\u00a7 118 Abs. 2 FGO) an diese Auslegung entf\u00e4llt. Entf\u00e4llt die Bindung an die Auslegung des FG, kann der BFH die vorliegenden Vertragsunterlagen selbst auslegen. Das vom FG gefundene Ergebnis, dass die Voraussetzungen des \u00a7 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG mangels R\u00fccktrittsrechts nicht vorliegen, \u00e4ndert sich dadurch nicht. Ein R\u00fccktrittsrecht der Kl\u00e4gerin wegen eines schweren Mangels der Wohnung ist zu verneinen, weil der Kaufvertrag nach Auffassung des Senats dahin zu verstehen ist, dass eine Wohnfl\u00e4che von 256 m\u00b2 nach Ma\u00dfgabe der II. BV vereinbart war.<\/p>\n\n\n\n
aa) Die Wohnfl\u00e4che von 256 m\u00b2, zu ermitteln nach der II. BV, ist vertraglich vereinbartes Beschaffenheitsmerkmal.<\/p>\n\n\n\n
Im Gegensatz zu der Angabe in \u00a7 1 Abs. 2 des Kaufvertrags (ca. 270 m\u00b2) handelt es sich bei der Zahl von 256 m\u00b2 um eine fixe Angabe, der das relativierende „ca.“ fehlt. Liegen zwei verschiedene Zahlenangaben vor, bei denen eine mit einer solchen Einschr\u00e4nkung versehen ist und die andere nicht, ist Letzterer im Zweifel der Vorzug zu geben. Vor allem ist die Fl\u00e4che von 256 m\u00b2 auch –als Teil des Kaufvertrags — ma\u00dfgebende Grundlage der Teilungserkl\u00e4rung. Sie ist in die Ermittlung der Wohnungs- und Teileigentumsanteile eingegangen und bestimmt so auf Dauer den Umfang der schuldrechtlichen sowie dinglichen Rechte und Pflichten der Wohnungseigent\u00fcmer. Das ist wesentlich. Der Bauantrag best\u00e4tigt dieses Ergebnis.<\/p>\n\n\n\n
bb) Die Ma\u00dfgeblichkeit der II. BV f\u00fcr die Ermittlung dieser Wohnfl\u00e4che folgt aus der Teilungserkl\u00e4rung sowie dem Bauantrag. Es ist unerheblich, dass die II. BV im Rahmen ihres origin\u00e4ren Geltungsanspruchs zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits durch die WoFlV ersetzt worden war. Dies hinderte die Vertragsparteien nicht daran, f\u00fcr die Berechnung der vertragsgegenst\u00e4ndlichen Wohnfl\u00e4che die Regelungen der au\u00dfer Kraft getretenen II. BV zu vereinbaren.<\/p>\n\n\n\n
e) Ein schwerer Mangel i.S. des \u00a7 5 Nr. 1 Abs. 4 des Kaufvertrags liegt erst vor, wenn die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che um mehr als 10 % nach unten von der vertraglich vereinbarten Wohnfl\u00e4che abweicht. Abweichungen geringeren Umfangs sind zwar aus technischen Gr\u00fcnden unbehebbar, jedoch nicht als schwere M\u00e4ngel einzustufen.<\/p>\n\n\n\n
aa) Soweit M\u00e4ngel in Bezug auf die Wohnfl\u00e4che regelm\u00e4\u00dfig M\u00e4ngel im Sinne des Werkvertragsrechts sind, sind sie nicht zwingend gleichzeitig „schwere“ M\u00e4ngel. Ein Mangel ist nicht bereits „schwer“, wenn er nicht nur ganz geringf\u00fcgig und v\u00f6llig unwesentlich ist. Dies ist Voraussetzung, \u00fcberhaupt einen Mangel annehmen zu k\u00f6nnen. Andernfalls w\u00e4re jede Mangelhaftigkeit, die sich auf die Wohnfl\u00e4che bezieht, ein schwerer Mangel. Damit w\u00e4re die Vertragsbestimmung „schwerer Mangel“ funktionslos.<\/p>\n\n\n\n
bb) Eine Minderfl\u00e4che von mehr als 10 % kann jedoch deshalb als schwerer Mangel qualifiziert werden, weil diese Schwelle in Anlehnung an das Mietvertragsrecht als Erheblichkeitsschwelle entscheidende Bedeutung hat.<\/p>\n\n\n\n
aaa) Hat eine Mietsache zur Zeit der \u00dcberlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch aufhebt, oder entsteht w\u00e4hrend der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter f\u00fcr die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit (\u00a7 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). F\u00fcr die Zeit, w\u00e4hrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten (\u00a7 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt au\u00dfer Betracht (\u00a7 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Ein zur Minderung der Miete f\u00fchrender Mangel einer Wohnung i.S. des \u00a7 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge \u00dcberschreitung der Erheblichkeitsschwelle des \u00a7 536 Abs. 1 Satz 3 BGB liegt nach der Rechtsprechung des BGH (erst) vor, wenn die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfl\u00e4che liegt (BGH-Urteil vom 17.04.2019 – VIII ZR 33\/18, NJW 2019, 2464, Rz 35).<\/p>\n\n\n\n
bbb) F\u00fchrt eine Fl\u00e4chendifferenz bei der Wohnimmobilie, die Gegenstand eines Kauf- oder Werkvertrags ist, im Falle der nachfolgenden Vermietung au\u00dferdem zu einem mietvertragsrechtlichen Mangel, bewirkt dies eine ggf. jahrzehntelange Ertragsminderung. Das ist eine gravierende Folge. F\u00fchrt die Fl\u00e4chendifferenz hingegen nicht zu einem mietvertragsrechtlichen Mangel, kommt es zu dieser Ertragsminderung m\u00f6glicherweise nicht. Es ist deshalb gerechtfertigt, den Begriff „schwerer Mangel“ mit der Erheblichkeitsschwelle des Mietvertragsrechts in Deckung zu bringen.<\/p>\n\n\n\n
f) Tats\u00e4chlich liegt im Streitfall keine Wohnfl\u00e4chenabweichung zu Lasten der Kl\u00e4gerin vor.<\/p>\n\n\n\n
aa) Nach der II. BV ist die Wohnfl\u00e4che einer Wohnung die Summe der anrechenbaren Grundfl\u00e4chen der R\u00e4ume, die ausschlie\u00dflich zu der Wohnung geh\u00f6ren (\u00a7 42 Abs. 1 II. BV). Dabei sind anzusetzen Terrassenfl\u00e4chen bis zur H\u00e4lfte, Treppen gar nicht, Flure innerhalb einer abgeschlossenen Wohnung regelm\u00e4\u00dfig vollen Umfangs.<\/p>\n\n\n\n
bb) In dem hier ma\u00dfgebenden Zusammenhang sind die Terrassenfl\u00e4chen zur H\u00e4lfte anzusetzen. Anzurechnen zur Ermittlung der Wohnfl\u00e4che sind nach \u00a7 44 Abs. 1 Nr. 1 II. BV voll die Grundfl\u00e4chen von R\u00e4umen und Raumteilen mit einer lichten H\u00f6he von mindestens 2 Metern. Geh\u00f6ren ausschlie\u00dflich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachg\u00e4rten oder gedeckte Freisitze, so k\u00f6nnen deren Grundfl\u00e4chen zur Ermittlung der Wohnfl\u00e4che bis zur H\u00e4lfte angerechnet werden (\u00a7 44 Abs. 2 II. BV).<\/p>\n\n\n\n
cc) Die Treppen sind nicht zu ber\u00fccksichtigen. Treppen und Treppenabs\u00e4tze geh\u00f6ren nicht zur Wohnfl\u00e4che, allenfalls R\u00e4ume unter Treppen. F\u00fcr solche Raumteile lassen die Grundrisse nichts erkennen.<\/p>\n\n\n\n
dd) Flure und \u00e4hnliche Zugangsfl\u00e4chen geh\u00f6ren jedenfalls dann zur Wohnfl\u00e4che, wenn sie nicht ausschlie\u00dflich Treppenteile verbinden.<\/p>\n\n\n\n
aaa) Zur Wohnfl\u00e4che geh\u00f6rt nach \u00a7 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV nicht die Grundfl\u00e4che u.a. von Zubeh\u00f6rr\u00e4umen; als solche kommen in Betracht: Keller, Waschk\u00fcchen, Abstellr\u00e4ume au\u00dferhalb der Wohnung, Dachb\u00f6den, Trockenr\u00e4ume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und \u00e4hnliche R\u00e4ume. Flure, die sich innerhalb einer Wohnung befinden, sind in dieser Aufz\u00e4hlung nicht erfasst und auch nicht gleichartig. Vielmehr sind alle (ausschlie\u00dflich) zu einer Wohnung geh\u00f6renden R\u00e4ume ohne R\u00fccksicht darauf, wie diese R\u00e4ume genutzt werden, Wohnr\u00e4ume mit Wohnfl\u00e4che (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts –BVerwG– vom 29.11.1985 – 8 C 116\/83, NJW-RR 1986, 635; BFH-Urteil vom 28.01.1987 – II R 234\/81, BFH\/NV 1988, 351, unter 2.a). Ausschlie\u00dflich zu der Wohnung geh\u00f6ren bei einer abgeschlossenen Wohnung alle R\u00e4ume, die hinter dem Wohnungsabschluss liegen. In einem Einfamilienhaus sind dies auch hinter der Haust\u00fcr liegende Dielen, Flure und Treppen sowie sonstige Nebenr\u00e4ume, sofern sie nicht –ausdr\u00fccklich– nach \u00a7 42 Abs. 4 II. BV ausgeschlossen sind (BVerwG-Urteil vom 13.12.1985 – 8 C 95\/83, NJW 1986, 1770). Nur vor diesem Hintergrund ist auch die Sonderregelung bez\u00fcglich Treppen in \u00a7 43 Abs. 4, 5 II. BV zu verstehen (inzident so auch BVerwG-Urteil vom 30.05.1979 – 8 C 5\/79, BVerwGE 58, 115, H\u00f6chstrichterliche Finanzrechtsprechung 1981, 132).<\/p>\n\n\n\n
bbb) Zur Wohnfl\u00e4che geh\u00f6ren nach \u00a7 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV auch nicht R\u00e4ume, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht gen\u00fcgen. Wenn und soweit es bauordnungsrechtliche Beschr\u00e4nkungen hinsichtlich der Nutzung auch solcher Flure geben sollte, die sich hinter der ersten abschlie\u00dfbaren Wohnungst\u00fcr befinden (Freihalten von Brandlasten), liegt aber nicht deswegen ein Fall des \u00a7 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV vor. Ein Flur erf\u00fcllt die Anforderungen des Bauordnungsrechts, wenn er als Flur nutzbar ist. Das ist auch der Fall, wenn er brandlastenfrei gehalten werden muss. Die Funktion eines Flurs liegt nicht in der M\u00f6blierungstauglichkeit, sondern darin, den Zugang zu anderen Elementen der Wohnung zu erm\u00f6glichen.<\/p>\n\n\n\n
ccc) Ein Flur oder eine \u00e4hnliche Zugangsfl\u00e4che ist regelm\u00e4\u00dfig auch nicht Treppenabsatz. Das k\u00e4me nur f\u00fcr solche Fl\u00e4chen in Betracht, die ausschlie\u00dflich Teile des Treppenlaufs verbinden und auch keine andere Nutzung erm\u00f6glichen. Dies w\u00e4ren Ebenen „zwischen den Treppenl\u00e4ufen“. In diesem Falle ersch\u00f6pft sich die Funktion der Fl\u00e4che in der des Treppenabsatzes, auch wenn er vom Umfang her etwas gro\u00dfz\u00fcgiger gestaltet ist. Kein Treppenabsatz liegt hingegen vor, wenn die Fl\u00e4che einen Treppenlauf und wenigstens ein anderes funktionales Element des Bauk\u00f6rpers verbindet. Dabei kann es sich um eine Verbindung zu einem anderen abgegrenzten Raum handeln; die Zugangsfl\u00e4che kann sich auch selbst zu einem Wohnraum erweitern. Aber auch eine Verbindungsfl\u00e4che zwischen der Treppe und der Wohnungsabschlusst\u00fcr ist in diesem Sinne nicht Treppenabsatz, weil sie nicht als Ruhe-, Ausweich- und Sicherheitsebene zwischen den Treppenl\u00e4ufen dient. Sie ist ggf. Diele oder Flur.<\/p>\n\n\n\n
ddd) Das gilt auch dann, wenn die betreffende Fl\u00e4che ihrer \u00e4u\u00dferen Aufmachung nach mehr an Flure, auch im Zusammenhang mit Treppen, erinnert, wie sie in Mehrfamilienh\u00e4usern Zugang zu verschiedenen Wohnungen bieten. Die \u00e4u\u00dfere Erscheinung erkl\u00e4rt, weshalb im Verfahren regelm\u00e4\u00dfig nicht von Fluren, sondern von einem Treppenhaus gesprochen wird. Derartige nicht an eine Wohnung gebundenen Zutrittsfl\u00e4chen zeichnen sich meist durch ihre Beschr\u00e4nkung auf das technisch-funktional Wesentliche aus, wie es auch bauordnungsrechtlich vorgegeben sein d\u00fcrfte (Brandsicherheit). Dies schlie\u00dft jedoch die Qualifikation als Wohnfl\u00e4che nicht aus.<\/p>\n\n\n\n
eee) Nach diesen Ma\u00dfst\u00e4ben sind die als Treppenhaus bezeichneten Fl\u00e4chen sowohl im Erdgeschoss als auch im 2. Obergeschoss in die Wohnfl\u00e4chenberechnung in vollem Umfang einzubeziehen. Die Fl\u00e4che im Erdgeschoss verbindet Haust\u00fcr und Treppe, die Fl\u00e4che im 2. Obergeschoss die Treppe und die Wohnr\u00e4ume des 2. Obergeschoss. Im 1. Obergeschoss liegt m\u00f6glicherweise ein Treppenabsatz vor.<\/p>\n\n\n\n
ee) Danach war die von der Kl\u00e4gerin erworbene Wohnung nicht mit einem schweren Mangel behaftet.<\/p>\n\n\n\n
aaa) Die eigentlichen Wohnr\u00e4ume im 2. und 3. Obergeschoss messen wenigstens 185,46 m\u00b2; dies entspricht der Angabe des vom Bruder der Kl\u00e4gerin beauftragten Sachverst\u00e4ndigen.<\/p>\n\n\n\n
bbb) Hinzu treten in ihrer Eigenschaft als Flure wenigstens die ebenen Fl\u00e4chen des Treppenhauses im Erdgeschoss und im 2. Obergeschoss. F\u00fcr das Erdgeschoss gibt der vorgenannte Sachverst\u00e4ndige als Grundfl\u00e4che des Treppenhauses 16,75 m\u00b2 an (wie Anlage 1 zur Teilungserkl\u00e4rung). Der von der Kl\u00e4gerin beauftragte Sachverst\u00e4ndige hat insoweit keine Angaben gemacht. Die Bausachverst\u00e4ndige der [\u2026] Finanzverwaltung geht ebenfalls von 17,85 m\u00b2 aus (tats\u00e4chliche Bauausf\u00fchrung). F\u00fcr das Treppenhaus im 2. Obergeschoss nennen zwei Sachverst\u00e4ndige \u00fcbereinstimmend eine Grundfl\u00e4che von 19,17 m\u00b2, wie sie der Anlage 1 zur Teilungserkl\u00e4rung entspricht. Die Bausachverst\u00e4ndige der [\u2026] Finanzverwaltung nimmt insoweit 19,66 m\u00b2 an. Es ist davon auszugehen, dass zumindest die Grundfl\u00e4che von 19,17 m\u00b2 tats\u00e4chlich realisiert wurde. Hieraus folgt eine Flurfl\u00e4che von insgesamt wenigstens 35,92 m\u00b2 (16,75 m\u00b2 x 19,17 m\u00b2).<\/p>\n\n\n\n
ccc) F\u00fcr Terrassen sind im Rahmen der hier anzustellenden Berechnung bis zu 55,68 m\u00b2 anzusetzen. Die Grundfl\u00e4chen der im 3. Obergeschoss als Terrasse und dar\u00fcber als Dachgarten ausgestalteten Freifl\u00e4chen belaufen sich nach den Angaben der Sachverst\u00e4ndigen auf insgesamt 111,37 m\u00b2 bzw. 111,85 m\u00b2 bzw. 112,01 m\u00b2. Hiervon k\u00f6nnen f\u00fcr die vorliegenden Zwecke 55,68 m\u00b2 (50 % von 111,37 m\u00b2) ber\u00fccksichtigt werden, da die II. BV eine Ber\u00fccksichtigung dieser Fl\u00e4chen bis zu 50 % erlaubt und zumindest kein schwerer Mangel vorliegt, wenn sich die Fl\u00e4che in diesem Rahmen bewegt.<\/p>\n\n\n\n
ddd) Das ergibt f\u00fcr Wohnr\u00e4ume 185,46 m\u00b2, f\u00fcr Flure 35,92 m\u00b2, f\u00fcr Terrassen 55,68 m\u00b2, somit insgesamt 277,06 m\u00b2 und damit sogar eine \u00dcberschreitung der in der Teilungserkl\u00e4rung und dem Bauantrag angegebenen 256 m\u00b2. Diese \u00dcberschreitung folgt rechnerisch aus dem maximal m\u00f6glichen Ansatz f\u00fcr die Terrassen, der dort nicht gew\u00e4hlt worden war, aber m\u00f6glich ist.<\/p>\n\n\n\n
eee) Lediglich hilfsweise ist darauf hinzuweisen, dass selbst eine gewisse Anpassung der II. BV oder deren Auslegung an die Gegebenheiten modernerer Architektur nicht zu einem anderen Ergebnis f\u00fchrte. Wenn man beispielsweise den Flur im Erdgeschoss, der nicht das \u00e4u\u00dfere Erscheinungsbild des typischen Wohnungsflurs besitzt, aus der Berechnung ausklammerte und \u00fcberdies noch zugunsten der Kl\u00e4gerin die Terrassenfl\u00e4chen lediglich zu 25 % ansetzte, so wie es der von der Kl\u00e4gerin selbst bestellte Sachverst\u00e4ndige getan hatte, erg\u00e4be sich insgesamt eine Wohnfl\u00e4che von 232,47 m\u00b2 (Wohnr\u00e4ume 185,46 m\u00b2, Flur 2. Obergeschoss 19,17 m\u00b2, Terrassen 27,84 m\u00b2). Diese wiche von den vereinbarten 256 m\u00b2 um 9,19 % ab, was nicht gen\u00fcgt. Die Fl\u00e4chendifferenz von 10 % w\u00e4re erst bei 230,40 m\u00b2 erreicht. Es ist aber selbst bei engerem Verst\u00e4ndnis des Flurbegriffs ausgeschlossen, die im Verfahren als Flur bezeichnete Fl\u00e4che im 2. Ober-geschoss aus der Berechnung auszunehmen. Diese hat zwar nicht das Gepr\u00e4ge eines herk\u00f6mmlichen Wohnungsflurs, aber auch nicht eines herk\u00f6mmlichen Mehrfamilienhausflurs, sondern einer offenen Galeriefl\u00e4che. Es besteht kein Anlass, eine solche Fl\u00e4che nicht als Wohnfl\u00e4che zu bezeichnen.<\/p>\n\n\n\n
g) Die Feststellung des FG, die reduzierte Begr\u00fcnung der Dachterrasse sei kein R\u00fcckabwicklungsgrund gewesen, hat die Kl\u00e4gerin nicht angegriffen.<\/p>\n\n\n\n
4. Aufhebungsanspr\u00fcche aus \u00a7 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG (R\u00fcckerwerb binnen zweier Jahre) und \u00a7 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG (Nichtigkeit des Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fts) bestehen im Streitfall ersichtlich nicht.<\/p>\n\n\n\n
5. Die Kostenentscheidung folgt aus \u00a7 135 Abs. 2 FGO.<\/p>\n\n\n\n
6. Der Senat entscheidet nach \u00a7 121 Satz 1 FGO i.V.m. \u00a7 90 Abs. 2 FGO im Einverst\u00e4ndnis der Beteiligten ohne m\u00fcndliche Verhandlung.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Urteil vom 19. Februar 2020, II R 4\/18 ECLI:DE:BFH:2020:U.190220.IIR4.18.0 BFH II. Senat GrEStG \u00a7 16 Abs 2 Nr 3 , BGB \u00a7 133 , BGB \u00a7 157 , BGB \u00a7 631 , BGB \u00a7 633 , BGB \u00a7 634 , BVO 2 \u00a7 1 , BVO 2 \u00a7 42 , BVO 2 \u00a7 43 , … Aufhebung der Grunderwerbsteuer – Anspruch auf R\u00fcckg\u00e4ngigmachung eines grunderwerbsteuerbaren Rechtsgesch\u00e4fts bei Wohnfl\u00e4chendifferenzen<\/span> weiterlesen