{"id":73335,"date":"2020-11-27T20:10:31","date_gmt":"2020-11-27T18:10:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/?p=73335"},"modified":"2020-11-27T20:10:37","modified_gmt":"2020-11-27T18:10:37","slug":"einheitlicher-erwerbsgegenstand-bei-der-grunderwerbsteuer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/einheitlicher-erwerbsgegenstand-bei-der-grunderwerbsteuer\/","title":{"rendered":"Einheitlicher Erwerbsgegenstand bei der Grunderwerbsteuer"},"content":{"rendered":"\n

Urteil vom 27. Mai 2020, II R 25\/17<\/h1>\n\n\n\n

ECLI:DE:BFH:2020:U.270520.IIR25.17.0<\/p>\n\n\n\n

BFH II. Senat<\/p>\n\n\n\n

FGO \u00a7 100 Abs 1 S 1 , FGO \u00a7 126 Abs 3 S 1 Nr 1 , FGO \u00a7 135 Abs 1 , GrEStG \u00a7 1 Abs 1 Nr 1 , GrEStG \u00a7 8 Abs 1 , GrEStG \u00a7 9 Abs 1 Nr 1<\/p>\n\n\n\n

vorgehend Finanzgericht des Saarlandes , 19. Oktober 2016, Az: 2 K 1332\/13<\/p>\n\n\n\n

Leits\u00e4tze<\/h2>\n\n\n\n

NV: Ergibt sich aus einem Rechtsgesch\u00e4ft oder weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgesch\u00e4ft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundst\u00fcck in bebautem Zustand erh\u00e4lt, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ein unbebautes Grundst\u00fcck kann aber nur dann in bebautem Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs sein, wenn der Ver\u00e4u\u00dferer zivilrechtlich zur Geb\u00e4udeerrichtung verpflichtet ist.<\/p>\n\n\n\n

Tenor<\/h2>\n\n\n\n

Auf die Revision der Kl\u00e4gerin werden das Urteil des Finanzgerichts des Saarlandes vom 19.10.2016 – 2 K 1332\/13 und die Einspruchsentscheidung vom 04.10.2013 aufgehoben.<\/p>\n\n\n\n

Die Grunderwerbsteuer wird unter Ab\u00e4nderung des Grunderwerbsteuerbescheids vom 21.08.2012 auf 70.350 \u20ac festgesetzt.<\/p>\n\n\n\n

Die Kosten des gesamten Verfahrens hat der Beklagte zu tragen.<\/p>\n\n\n\n

Tatbestand<\/h2>\n\n\n\n

I.<\/h3>\n\n\n\n
  1. Auf den urspr\u00fcnglich im Eigentum des S stehenden Grundst\u00fccken in \u2026 sollte ein Outlet-Center errichtet werden. Die C-AG hatte Planungen erstellt und eine Baugenehmigung erwirkt; mit der Vermietung war begonnen worden.<\/li>
  2. Mit notariellem Kaufvertrag vom 06.09.2010 trat die Kl\u00e4gerin und Revisionskl\u00e4gerin (Kl\u00e4gerin) in das noch unvollendete Projekt ein. S verkaufte und \u00fcbertrug der Kl\u00e4gerin den Grundbesitz mit aufstehenden Geb\u00e4ulichkeiten, Bestandteilen und Zubeh\u00f6r. Er verpflichtete sich au\u00dferdem, den „Bauk\u00f6rper 5“, der bereits vermietet war, herzustellen (II. \u00a7 8 Abs. 2 des Kaufvertrags). Die mitbeteiligte C-AG verkaufte und \u00fcbertrug der Kl\u00e4gerin die Baugenehmigung, alle Mietvertr\u00e4ge und alle Projektierungsunterlagen. Der Gesamtkaufpreis betrug 4.770.000 \u20ac (II. \u00a7 3 Abs. 1 des Kaufvertrags). Davon entfielen auf den Grundbesitz 1.240.000 \u20ac, auf den Bauk\u00f6rper 5  770.000 \u20ac sowie auf die von der C-AG ver\u00e4u\u00dferten Wirtschaftsg\u00fcter 2.760.000 \u20ac. Die Kl\u00e4gerin \u00fcbernahm s\u00e4mtliche \u00f6ffentlich-rechtlichen Verpflichtungen und verpflichtete sich, das Outlet-Center entsprechend den Vorgaben der \u00fcbernommenen Vertr\u00e4ge herzustellen (II. \u00a7 26 Abs. 2 des Kaufvertrags).<\/li>
  3. Im Hinblick auf den Umstand, dass ein nahezu vollst\u00e4ndig entwickeltes Projekt ver\u00e4u\u00dfert und eine weitere Beteiligung des Ver\u00e4u\u00dferers gew\u00fcnscht wurde (Pr\u00e4ambel Abs. 9 des Kaufvertrags), hatten die Beteiligten \u00fcber eine Kaufpreisherabsetzung zu verhandeln, wenn entweder die Baukosten f\u00fcr die noch zu errichtenden Geb\u00e4ude den Betrag von 5.880.000 \u20ac \u00fcberschreiten (II. \u00a7 25 Abs. 2a des Kaufvertrags) oder das „Gesamtnettomietvolumen“ den Betrag von 865.000 \u20ac p.a. unterschreitet (II. \u00a7 25 Abs. 2b i.V.m. \u00a7 1 Abs. 4c des Kaufvertrags).<\/li>
  4. Im Falle einer Weiterver\u00e4u\u00dferung sollte der Ver\u00e4u\u00dferer 30 % des Weiterver\u00e4u\u00dferungsgewinns erhalten (Pr\u00e4ambel Nr. 9, II. \u00a7 27 Abs. 2 des Kaufvertrags).<\/li>
  5. Die Kl\u00e4gerin beauftragte die W-KG mit der Bebauung des Grundst\u00fccks. Die W-KG ihrerseits beauftragte einer Vorabvereinbarung entsprechend das Ingenieurb\u00fcro des S mit der Erbringung der Architektenleistungen.<\/li>
  6. Im Verlauf der Bauma\u00dfnahmen erh\u00f6hten sich die tats\u00e4chlichen Baukosten um 2.000.000 \u20ac auf somit insgesamt 7.880.000 \u20ac. Andererseits konnte f\u00fcr den Bauk\u00f6rper 5 eine um 72.000 \u20ac erh\u00f6hte Miete vereinbart werden. Mit \u00c4nderungsvertrag vom 16.08.2011 wurde der Kaufpreis auf 2.842.000 \u20ac herabgesetzt (\u00a7 2 Abs. 4 des \u00c4nderungsvertrags), wovon noch 760.000 \u20ac auf die von der C-AG ver\u00e4u\u00dferten Wirtschaftsg\u00fcter entfielen.<\/li>
  7. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt –FA–) setzte mit Bescheid vom 21.08.2012 Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 375.270 \u20ac fest. Dabei legte das FA eine Bemessungsgrundlage in H\u00f6he von insgesamt 10.722.000 \u20ac zu Grunde. Dieser Betrag umfasste den neu vereinbarten Gesamtkaufpreis in H\u00f6he von 2.842.000 \u20ac zzgl. Baukosten in H\u00f6he von 7.880.000 \u20ac. Der Erwerbsvorgang unterliege gem\u00e4\u00df \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) der Grunderwerbsteuer; als Vertragsgegenstand sei –so das FA– das fertig errichtete Projekt anzusehen. Es handele sich um ein einheitliches Vertragswerk; die Baukosten geh\u00f6rten damit zur Bemessungsgrundlage.<\/li>
  8. Die nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobene Klage wies das Finanzgericht (FG) als unbegr\u00fcndet zur\u00fcck. Nach Auffassung des FG waren alle Bauerrichtungskosten, die Verg\u00fctung f\u00fcr die Bauplanung und die \u00fcbrigen Dienstleistungen in die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Die Kl\u00e4gerin sei mit Abschluss des Kaufvertrags vom 06.09.2010 in ihrer Entscheidung \u00fcber das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung nicht mehr frei gewesen. Es sei ein fast fertig entwickeltes Projekt ver\u00e4u\u00dfert worden; die KG sei gehalten gewesen, ein Grundst\u00fcck nach den Vorgaben der Ver\u00e4u\u00dfererseite zu bebauen.<\/li>
  9. Mit der Revision r\u00fcgt die Kl\u00e4gerin einen Versto\u00df gegen die Rechtsgrunds\u00e4tze zum einheitlichen Erwerbsgegenstand.<\/li>
  10. Die Kl\u00e4gerin beantragt,
    die Vorentscheidung sowie die Einspruchsentscheidung vom 04.10.2013 aufzuheben und den Bescheid \u00fcber Grunderwerbsteuer vom 21.08.2012 dahingehend abzu\u00e4ndern, dass die Grunderwerbsteuer auf 70.350 \u20ac herabgesetzt wird.<\/li>
  11. Das FA beantragt,
    die Revision als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckzuweisen.<\/li>
  12. Auf die Durchf\u00fchrung einer m\u00fcndlichen Verhandlung haben die Beteiligten verzichtet.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h2>\n\n\n\n

    II.<\/h3>\n\n\n\n
    1. Die Revision ist begr\u00fcndet. Sie f\u00fchrt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Ab\u00e4nderung des angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheids (\u00a7 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung –FGO–). Entgegen der Auffassung des FG sind in die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Grunderwerbsteuer nur der Kaufpreis f\u00fcr die erworbenen Grundst\u00fccke und die Herstellungskosten des Bauk\u00f6rpers 5 einzubeziehen.<\/li>
    2. 1. Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gem\u00e4\u00df \u00a7 8 Abs. 1 i.V.m. \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zun\u00e4chst durch das den Steuertatbestand des \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erf\u00fcllende zivilrechtliche Verpflichtungsgesch\u00e4ft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgesch\u00e4ft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundst\u00fcck in bebautem Zustand erh\u00e4lt, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (st\u00e4ndige Rechtsprechung, vgl. z.B. Urteile des Bundesfinanzhofs –BFH– vom 06.07.2016 – II R 5\/15, BFHE 254, 77, BStBl II 2016, 895, Rz 12; vom 25.01.2017 – II R 19\/15, BFHE 257, 358, BStBl II 2017, 655, Rz 13, und vom 20.02.2019 – II R 28\/15, BFHE 264, 343, BStBl II 2019, 555, jeweils m.w.N.).<\/li>
    3. 2. Ein beim Abschluss des Kaufvertrags unbebautes Grundst\u00fcck kann nur dann in bebautem Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs sein, wenn der Ver\u00e4u\u00dferer zivilrechtlich zur Geb\u00e4udeerrichtung verpflichtet ist (vgl. BFH-Urteile vom 03.03.2015 – II R 9\/14, BFHE 249, 323, BStBl II 2015, 660, Rz 15, und vom 30.08.2017 – II R 48\/15, BFHE 259, 127, BStBl II 2018, 24, Rz 33, jeweils m.w.N.). Auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite k\u00f6nnen dabei mehrere Personen als Vertragspartner auftreten, so dass sich die Anspr\u00fcche des Erwerbers auf \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks und auf Errichtung des Geb\u00e4udes zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist dann, dass der den Grundst\u00fccks\u00fcbereignungsanspruch begr\u00fcndende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichem Erwerbsgegenstand das Grundst\u00fcck in bebautem Zustand zu verschaffen (vgl. BFH-Urteil vom 26.02.2014 – II R 54\/12, BFH\/NV 2014, 1403, Rz 11, m.w.N.).<\/li>
    4. 3. Zur Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands gen\u00fcgt es nicht, dass sich der Erwerber gegen\u00fcber dem Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer verpflichtet, das Geb\u00e4ude zu errichten. Allein die Bindung des Erwerbers an eine bestimmte Bebauung des Grundst\u00fccks („Ob“ und „Wie“ der Bebauung) reicht f\u00fcr sich genommen nicht aus, wenn diese nicht gegen\u00fcber der (zur Geb\u00e4udeerrichtung verpflichteten) Ver\u00e4u\u00dfererseite (d.h. dem Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer oder einem mit diesem verbundenen Dritten) besteht. Denn nur dann, wenn die Ver\u00e4u\u00dfererseite (auch) zur Errichtung des Geb\u00e4udes verpflichtet ist, entspricht eine solche Sachverhaltsgestaltung ihrem objektiven Inhalt nach dem Abschluss eines das bebaute Grundst\u00fcck umfassenden Grundst\u00fcckskaufvertrags (vgl. im Einzelnen BFH-Urteil vom 16.01.2002 – II R 16\/00, BFHE 197, 308, BStBl II 2002, 431, unter II.1.). Fehlt eine solche Verpflichtung der Ver\u00e4u\u00dfererseite, ist die Bebauung vielmehr eine eigenn\u00fctzige Leistung des Erwerbers, die keine Gegenleistung f\u00fcr den Erwerb des (bebauten) Grundst\u00fccks darstellt. Selbst ein Eigeninteresse der Ver\u00e4u\u00dfererseite daran, dass die Bebauung des erworbenen Grundst\u00fccks zeitnah und in der gestalterisch durch sie vorgegebenen Weise erfolgt, f\u00fchrt nicht zu einer der Ver\u00e4u\u00dfererseite zuzurechnenden zivilrechtlichen Herstellungspflicht. Der Erwerber ist in diesen F\u00e4llen als Bauherr des unbebauten Grundst\u00fccks und nicht als Erwerber eines bebauten Grundst\u00fccks anzusehen.<\/li>
    5. 4. Unter Beachtung dieser Grunds\u00e4tze ist das FG zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Kl\u00e4gerin das Grundst\u00fcck –in vollem Umfang– im bebauten Zustand erworben hat und damit alle Bauerrichtungskosten, die Kosten f\u00fcr die Baugenehmigung, f\u00fcr die Mietvertr\u00e4ge und f\u00fcr die sonstigen Projektierungsunterlagen in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Die Vorentscheidung war daher aufzuheben.<\/li>
    6. a) Nach den Feststellungen des FG waren weder der Ver\u00e4u\u00dferer noch die Mitbeteiligte zivilrechtlich zur Herstellung der Geb\u00e4ude verpflichtet.<\/li>
    7. Dass die Kl\u00e4gerin auf die Fertigstellung der Geb\u00e4ude praktisch keinen Einfluss mehr nehmen konnte, f\u00fchrt nicht zu einer solchen Verpflichtung. Eine etwaige vom Erwerber geschuldete Verg\u00fctung f\u00fcr Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem vom Erwerber selbst herzustellenden Geb\u00e4ude oder die Bereitstellung von Planungsunterlagen unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Dies gilt auch dann, wenn die Ver\u00e4u\u00dfererseite das Grundst\u00fcck sowie die sonstigen Dienst- und Sachleistungen einheitlich angeboten hatte. Schlie\u00dflich begr\u00fcndet auch ein finanzielles Einstehen des Ver\u00e4u\u00dferers f\u00fcr die Verwirklichung des Projekts keinen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Zwar hat die Vorinstanz zutreffend auf die m\u00f6glicherweise ungew\u00f6hnliche Risikoverteilung in den geschlossenen Vertr\u00e4gen hingewiesen. Eine blo\u00df wirtschaftliche Verantwortlichkeit ersetzt bei der Pr\u00fcfung des einheitlichen Erwerbsgegenstands indessen keine zivilrechtlichen Verpflichtungen.<\/li>
    8. b) Auch der Umstand, dass die Kl\u00e4gerin die W-KG mit der Bebauung des Grundst\u00fccks beauftragte und diese das Ingenieurb\u00fcro des S zur Erbringung der Architektenleistungen verpflichtete, schafft keine zivilrechtliche Verpflichtung der Ver\u00e4u\u00dfererseite.<\/li>
    9. Der vom FG zur Begr\u00fcndung seiner Rechtsauffassung herangezogene Fall (BFH-Urteil vom 30.04.2003 – II R 29\/01, BFH\/NV 2003, 1446) unterscheidet sich insoweit vom Streitfall. Denn dort hatte die Eigent\u00fcmerin dem Kl\u00e4ger die Generalunternehmerin benannt. Diese beauftragte der Kl\u00e4ger dann auf der Grundlage des von der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerin ausgearbeiteten General\u00fcbernehmerwerkvertrags, der genehmigten Bauplanung und der dem Verkaufsprospekt beigef\u00fcgten Baubeschreibung mit der schl\u00fcsselfertigen Erstellung des Geb\u00e4udes auf dem Grundst\u00fcck zum Festpreis. Im Streitfall fehlen Feststellungen, wonach die Kl\u00e4gerin an einen bestimmten Generalunternehmer –n\u00e4mlich die W-KG– verwiesen wurde.<\/li>
    10. 5. Die Sache ist spruchreif.<\/li>
    11. Der Grunderwerbsteuerbescheid vom 21.08.2012 ist rechtswidrig, soweit das FA in die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung auch andere Kosten als die Gegenleistung f\u00fcr die \u00dcbertragung von Grundbesitz und die Herstellung des Bauk\u00f6rpers 5 einbezogen hat. Der angefochtene Verwaltungsakt ist gem\u00e4\u00df \u00a7 100 Abs. 1 Satz 1 FGO entsprechend zu \u00e4ndern. Als Gegenleistung f\u00fcr den Grundbesitz ist unter Ber\u00fccksichtigung des \u00c4nderungsvertrags vom 16.08.2011 ein Kaufpreis in H\u00f6he von 1.240.000 \u20ac anzusetzen. Die Bemessungsgrundlage erh\u00f6ht sich um die Herstellungskosten f\u00fcr die Errichtung des Bauk\u00f6rpers 5 in H\u00f6he von 770.000 \u20ac gem\u00e4\u00df \u00a7 8 Abs. 1 i.V.m. \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auf 2.010.000 \u20ac. Die „Erh\u00f6hung“ des Kaufpreises um 72.000 \u20ac im \u00c4nderungsvertrag spielt bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer keine Rolle. Denn es handelt sich tats\u00e4chlich nicht um eine Erh\u00f6hung, sondern um eine Gegenrechnung zur Herabsetzung des Kaufpreises. Dies l\u00e4sst die Festlegung der Einzelpreise auch im \u00c4nderungsvertrag unber\u00fchrt. Die Grunderwerbsteuer ist auf 70.350 \u20ac (2.010.000 \u20ac x 3,5 %) festzusetzen.<\/li>
    12. 6. Die Kostenentscheidung beruht auf \u00a7 135 Abs. 1 FGO. Die Entscheidung ohne m\u00fcndliche Verhandlung beruht auf \u00a7 121 i.V.m. \u00a7 90 Abs. 2 FGO.<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Urteil vom 27. Mai 2020, II R 25\/17 ECLI:DE:BFH:2020:U.270520.IIR25.17.0 BFH II. Senat FGO \u00a7 100 Abs 1 S 1 , FGO \u00a7 126 Abs 3 S 1 Nr 1 , FGO \u00a7 135 Abs 1 , GrEStG \u00a7 1 Abs 1 Nr 1 , GrEStG \u00a7 8 Abs 1 , GrEStG \u00a7 9 Abs 1 … Einheitlicher Erwerbsgegenstand bei der Grunderwerbsteuer<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-73335","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73335","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=73335"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73335\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=73335"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=73335"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=73335"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}