{"id":73501,"date":"2021-01-22T18:09:24","date_gmt":"2021-01-22T16:09:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/?p=73501"},"modified":"2021-01-22T18:09:29","modified_gmt":"2021-01-22T16:09:29","slug":"beruecksichtigung-der-instandhaltungsrueckstellung-bei-der-grunderwerbsteuer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/beruecksichtigung-der-instandhaltungsrueckstellung-bei-der-grunderwerbsteuer\/","title":{"rendered":"Ber\u00fccksichtigung der Instandhaltungsr\u00fcckstellung bei der Grunderwerbsteuer"},"content":{"rendered":"\n

Urteil vom 16. September 2020, II R 49\/17<\/h1>\n\n\n\n

ECLI:DE:BFH:2020:U.160920.IIR49.17.0<\/p>\n\n\n\n

BFH II. Senat<\/p>\n\n\n\n

GrEStG \u00a7 1 Abs 1 Nr 1 , GrEStG \u00a7 2 Abs 1 S 1 , GrEStG \u00a7 8 Abs 1 , GrEStG \u00a7 9 Abs 1 Nr 1 , WoEigG \u00a7 1 Abs 3 , WoEigG \u00a7 10 Abs 7 S 1 , WoEigG \u00a7 12 Abs 5 Nr 4 , WoEigG \u00a7 10 Abs 7 S 2<\/p>\n\n\n\n

vorgehend FG K\u00f6ln, 17. Oktober 2017, Az: 5 K 2297\/16<\/p>\n\n\n\n

Leits\u00e4tze<\/h2>\n\n\n\n

Beim rechtsgesch\u00e4ftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsr\u00fcckstellung zu mindern.<\/p>\n\n\n\n

Tenor<\/h2>\n\n\n\n

Die Revision der Kl\u00e4gerin gegen das Urteil des Finanzgerichts K\u00f6ln vom 17.10.2017 – 5 K 2297\/16 wird als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n\n\n\n

Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Kl\u00e4gerin zu tragen.<\/p>\n\n\n\n

Tatbestand<\/h2>\n\n\n\n

I.<\/h3>\n\n\n\n
  1. Die Kl\u00e4gerin und Revisionskl\u00e4gerin (Kl\u00e4gerin) erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom […]05.2016 Sondereigentum an vier Gewerbeeinheiten und neun Tiefgaragenstellpl\u00e4tzen in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu denen sie geh\u00f6rten (Teileigentumsrechte). In dem Kaufvertrag hei\u00dft es, der Anteil des Verk\u00e4ufers an den gemeinschaftlichen Geldern (Vorsch\u00fcsse, Instandhaltungsr\u00fccklage usw.) gehe bei Besitz\u00fcbergang auf den K\u00e4ufer \u00fcber. Der Kaufpreis betrug 40.000 \u20ac.<\/li>
  2. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt –FA–) setzte die Grunderwerbsteuer mit Bescheid vom 18.05.2016 unter Ber\u00fccksichtigung des im Vertrag vereinbarten Kaufpreises auf 2.600 \u20ac fest.<\/li>
  3. Mit ihrem Einspruch machte die Kl\u00e4gerin geltend, die Bemessungsgrundlage sei um die Instandhaltungsr\u00fccklage von insgesamt 14.815,19 \u20ac zu mindern. Bei entsprechender Aufschl\u00fcsselung des um die Instandhaltungsr\u00fccklage geminderten Kaufpreises auf die 13 Objekte l\u00e4gen die Einzelkaufpreise unter der Wertgrenze des \u00a7 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) von 2.500 \u20ac. Der Einspruch blieb erfolglos.<\/li>
  4. Ihre Klage st\u00fctzte die Kl\u00e4gerin zum einen darauf, dass sich die Instandhaltungsr\u00fccklage kaufpreismindernd auswirke, zum anderen auf deren ertragsteuerrechtliche Behandlung als Wirtschaftsgut. Zwar sei die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft nach \u00a7 10 des Wohnungseigentumsgesetzes i.d.F. vom 26.03.2007 (BGBl I 2007, 370 –WEG–) mittlerweile teilrechtsf\u00e4hig und Eigent\u00fcmerin des Verwaltungsverm\u00f6gens. Gleichwohl stelle die Beteiligung des Wohnungseigent\u00fcmers an der Instandhaltungsr\u00fccklage ein bilanzierungspflichtiges Wirtschaftsgut dar (Beschluss des Bundesfinanzhofs –BFH– vom 05.10.2011 – I R 94\/10, BFHE 235, 367, BStBl II 2012, 244). Als Geldforderung, die auf den Erwerber \u00fcbergehe, m\u00fcsse sie aus der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ausgeschieden werden. Dem entsprechend sei der Kaufpreis beim Ver\u00e4u\u00dferer anteilig als Verkaufspreis f\u00fcr das Wirtschaftsgut „Instandhaltungsr\u00fccklage“ zu behandeln. Das BFH-Urteil vom 02.03.2016 – II R 27\/14 (BFHE 253, 271, BStBl II 2016, 619) widerspreche dem nicht, da es zu einem Erwerb in der Zwangsversteigerung ergangen sei.<\/li>
  5. Das Finanzgericht (FG) wies die Klage ab. Die anteilige Instandhaltungsr\u00fcckstellung sei Teil des Verwaltungsverm\u00f6gens der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft und gehe bei einem Eigent\u00fcmerwechsel nicht auf den Erwerber \u00fcber. Ein f\u00fcr die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typischer Rechtstr\u00e4gerwechsel finde diesbez\u00fcglich nicht statt. Dies gelte unabh\u00e4ngig davon, ob der Erwerb durch Meistgebot oder wie vorliegend durch Kaufvertrag erfolge.<\/li>
  6. Mit ihrer Revision r\u00fcgt die Kl\u00e4gerin eine Verletzung der \u00a7\u00a7 8 Abs. 1 und 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.<\/li>
  7. Die Kl\u00e4gerin beantragt, die Vorentscheidung, die Einspruchsentscheidung vom 28.07.2016 und den Grunderwerbsteuerbescheid vom 18.05.2016 aufzuheben.<\/li>
  8. Das FA beantragt, die Revision zur\u00fcckzuweisen.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h2>\n\n\n\n

    II.<\/h3>\n\n\n\n
    1. Die Revision ist unbegr\u00fcndet und war daher nach \u00a7 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zur\u00fcckzuweisen. Das FG hat zu Recht entschieden, dass beim Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsr\u00fcckstellung zu mindern ist.<\/li>
    2. 1. Nach \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Grunderwerbsteuer u.a. ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgesch\u00e4ft, das den Anspruch auf \u00dcbereignung eines inl\u00e4ndischen Grundst\u00fccks begr\u00fcndet.<\/li>
    3. Gegenstand des steuerbaren Verpflichtungsgesch\u00e4fts ist nach \u00a7 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG ein Grundst\u00fcck im Sinne des b\u00fcrgerlichen Rechts. Gem\u00e4\u00df \u00a7 1 Abs. 3 WEG ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden R\u00e4umen eines Geb\u00e4udes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es geh\u00f6rt; f\u00fcr jeden Miteigentumsanteil wird ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (\u00a7\u00a7 3 Abs. 1 und 7 Abs. 1 WEG). Teileigentum unterf\u00e4llt damit dem Grundst\u00fccksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes (vgl. f\u00fcr Wohnungseigentum BFH-Urteil vom 30.07.1980 – II R 19\/77, BFHE 131, 100, BStBl II 1980, 667).<\/li>
    4. 2. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist gem\u00e4\u00df \u00a7 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung.<\/li>
    5. a) Bei einem Grundst\u00fcckskauf gilt nach \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung der Kaufpreis einschlie\u00dflich der vom K\u00e4ufer \u00fcbernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verk\u00e4ufer vorbehaltenen Nutzungen. Danach geh\u00f6ren alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gew\u00e4hrt, um das Grundst\u00fcck zu erwerben (BFH-Urteil vom 25.04.2018 – II R 50\/15, BFHE 262, 169, BStBl II 2018, 602, Rz 13, m.w.N.).<\/li>
    6. b) Beim Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsr\u00fcckstellung zu mindern.<\/li>
    7. aa) Nach dem Wortlaut des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist grunds\u00e4tzlich der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage anzusetzen. Eine Aufteilung des Kaufpreises entsprechend den Grunds\u00e4tzen zur Aufteilung einer Gesamtgegenleistung ist nur dann geboten, wenn der Kaufvertrag Gegenst\u00e4nde umfasst, deren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt (vgl. BFH-Urteil vom 09.10.1991 – II R 20\/89, BFHE 165, 548, BStBl II 1992, 152). Leistungen des Erwerbers, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang betreffen, insbesondere also f\u00fcr eine andere Leistung aufgewendet werden als f\u00fcr die Verpflichtung, Besitz und Eigentum an dem Grundst\u00fcck zu verschaffen, scheiden folglich aus der Gegenleistung i.S. der \u00a7\u00a7 8 Abs. 1 und 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aus (BFH-Urteil vom 06.12.2017 – II R 55\/15, BFHE 261, 58, BStBl II 2018, 406, Rz 12, m.w.N.).<\/li>
    8. bb) Die anteilige Instandhaltungsr\u00fcckstellung ist Teil des Verwaltungsverm\u00f6gens der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft (\u00a7 10 Abs. 7 Satz 1 WEG; Merle in B\u00e4rmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Aufl., \u00a7 21, Rz 146) und damit nicht Verm\u00f6gen des Wohnungseigent\u00fcmers, sondern Verm\u00f6gen eines anderen Rechtssubjekts (BFH-Urteil in BFHE 253, 271, BStBl II 2016, 619, Rz 13).<\/li>
    9. (1) Die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft ist ein vom jeweiligen Mitgliederbestand unabh\u00e4ngiger teilrechtsf\u00e4higer und parteif\u00e4higer Verband sui generis (vgl. BFH-Urteil in BFHE 253, 271, BStBl II 2016, 619, Rz 14, m.w.N.). Ihr geh\u00f6rt nach \u00a7 10 Abs. 7 Satz 1 WEG das Verwaltungsverm\u00f6gen. Dieses besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begr\u00fcndeten und rechtsgesch\u00e4ftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten (\u00a7 10 Abs. 7 Satz 2 WEG).<\/li>
    10. (2) Eine ordnungsm\u00e4\u00dfige, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigent\u00fcmer entsprechende Verwaltung erfordert nach \u00a7 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsr\u00fcckstellung, die zum Verwaltungsverm\u00f6gen z\u00e4hlt. Die Instandhaltungsr\u00fcckstellung i.S. des \u00a7 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG, bei der es sich nicht um eine R\u00fcckstellung im bilanztechnischen Sinne handelt, ist die Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, die der wirtschaftlichen Absicherung k\u00fcnftig notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsma\u00dfnahmen am Gemeinschaftseigentum dient und die im Wesentlichen durch Beitr\u00e4ge der Wohnungseigent\u00fcmer angesammelt wird (Merle in B\u00e4rmann, a.a.O., \u00a7 21 Rz 144, 147). Sie bleibt bei einem Eigent\u00fcmerwechsel Verm\u00f6gen der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft. Anders als das Zubeh\u00f6r eines Grundst\u00fccks i.S. des \u00a7 97 Abs. 1 Satz 1, \u00a7 98 Nr. 1 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs, das nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt (vgl. BFH-Beschluss vom 03.06.2020 – II B 54\/19, BFH\/NV 2020, 1174, Rz 8), kann damit die (anteilige) Instandhaltungsr\u00fcckstellung beim Eigentumserwerb durch Rechtsgesch\u00e4ft auch bei entsprechender Einigung von Ver\u00e4u\u00dferer und Erwerber \u00fcber den \u00dcbergang der Instandhaltungsr\u00fcckstellung nicht auf den Erwerber \u00fcbergehen.<\/li>
    11. (3) Ein f\u00fcr die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typischer Rechtstr\u00e4gerwechsel findet bez\u00fcglich der Instandhaltungsr\u00fcckstellung nicht statt. Die Wohnungseigent\u00fcmer haben keinen Anteil am Verwaltungsverm\u00f6gen, \u00fcber den sie verf\u00fcgen k\u00f6nnen (BFH-Urteil in BFHE 253, 271, BStBl II 2016, 619, Rz 16, m.w.N.). Auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass ein Teil des Kaufpreises „f\u00fcr die \u00dcbernahme des in der Instandhaltungsr\u00fcckstellung angesammelten Guthabens“ geleistet wird, und der Instandhaltungsr\u00fcckstellung im Kaufvertrag folglich ein eigenst\u00e4ndiger Wert zugemessen wurde, handelt es sich dabei nicht um Aufwand f\u00fcr die \u00dcbertragung einer geldwerten nicht unter den Grundst\u00fccksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes fallenden Verm\u00f6gensposition (anders noch zum WEG a.F. BFH-Urteil in BFHE 165, 548, BStBl II 1992, 152, unter II.a). Ein rechtsgesch\u00e4ftlicher Erwerb dieser Position ist zivilrechtlich nicht m\u00f6glich (Loose in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, 19. Aufl., \u00a7 9 Rz 106).<\/li>
    12. (4) Vor diesem Hintergrund geh\u00f6rt auch das Entgelt, das der Erwerber bei wirtschaftlicher Betrachtung f\u00fcr die anteilige Instandhaltungsr\u00fccklage aufwendet, zu denjenigen Leistungen, die er nach Ma\u00dfgabe des BFH-Urteils in BFHE 262, 169, BStBl II 2018, 602 gew\u00e4hrt, um das Grundst\u00fcck zu erwerben. Unbeachtlich ist dabei, wie die Instandhaltungsr\u00fccklage ertragsteuerrechtlich zu behandeln ist.<\/li>
    13. cc) Auch der mit dem Eigentums\u00fcbergang des Teileigentums verbundene gesetzliche \u00dcbergang der Mitgliedschaft in der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft auf den Erwerber rechtfertigt es nicht, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die anteilig auf das Teileigentum entfallende Instandhaltungsr\u00fcckstellung zu mindern.<\/li>
    14. (1) Die Mitgliedschaft in der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft begr\u00fcndet kraft Gesetzes eine schuldrechtliche Sonderrechtsbeziehung, aus der sich eine Vielzahl von Rechten und Pflichten ergibt, die untrennbar mit dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden sind (BFH-Urteil in BFHE 253, 271, BStBl II 2016, 619, Rz 18, m.w.N.). Zu den Rechten des einzelnen Eigent\u00fcmers geh\u00f6rt z.B. der Anspruch gegen\u00fcber der Gemeinschaft auf pflichtgem\u00e4\u00dfe Ermessensentscheidung, ob gr\u00f6\u00dfere Reparaturarbeiten aus der Instandhaltungsr\u00fcckstellung bezahlt werden sollen oder ob insoweit eine Sonderumlage erhoben wird (Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 27.03.2003 – 2Z BR 37\/03, Zeitschrift f\u00fcr Miet- und Raumrecht 2003, 694, unter II.2.b(1), m.w.N.; Reichel-Scherer in Herberger\/Martinek\/R\u00fc\u00dfmann\/Weth\/W\u00fcrdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., \u00a7 21 WEG Rz 357; vgl. ferner Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.09.2015 – V ZR 244\/14, BGHZ 207, 99, Rz 22).<\/li>
    15. (2) Bei einer Ver\u00e4u\u00dferung des Teileigentums wird der Erwerber mit Einigung der Beteiligten \u00fcber den Eintritt der Rechts\u00e4nderung und Eintragung ins Grundbuch Eigent\u00fcmer des Teileigentums (\u00a7 4 Abs. 1 WEG) und kraft Gesetzes zugleich Mitglied der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft. Die Mitgliedschaft kann f\u00fcr sich allein nicht Gegenstand einer gesonderten Ver\u00e4u\u00dferung sein. Soweit sie \u00fcberhaupt einen bezifferbaren Wert hat, ist die entsprechende Leistung des Erwerbers untrennbarer Bestandteil dessen, was er aufwendet, um das Grundst\u00fcck zu erwerben.<\/li>
    16. 3. Das FG ist rechtsfehlerfrei von den dargelegten Ma\u00dfst\u00e4ben \u00fcber die Ber\u00fccksichtigung der Instandhaltungsr\u00fcckstellung ausgegangen und hat ihren Abzug bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zu Recht abgelehnt.<\/li>
    17. 4. Die Kostenentscheidung beruht auf \u00a7 135 Abs. 2 FGO.<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Urteil vom 16. September 2020, II R 49\/17 ECLI:DE:BFH:2020:U.160920.IIR49.17.0 BFH II. Senat GrEStG \u00a7 1 Abs 1 Nr 1 , GrEStG \u00a7 2 Abs 1 S 1 , GrEStG \u00a7 8 Abs 1 , GrEStG \u00a7 9 Abs 1 Nr 1 , WoEigG \u00a7 1 Abs 3 , WoEigG \u00a7 10 Abs 7 S 1 … Ber\u00fccksichtigung der Instandhaltungsr\u00fcckstellung bei der Grunderwerbsteuer<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-73501","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73501","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=73501"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73501\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=73501"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=73501"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=73501"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}