{"id":75094,"date":"2022-09-11T09:11:36","date_gmt":"2022-09-11T07:11:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/?p=75094"},"modified":"2022-09-11T09:11:36","modified_gmt":"2022-09-11T07:11:36","slug":"bemessungsgrundlage-der-grunderwerbsteuer-bei-noch-zu-erschliessendem-grundstueck-bfh-urteil-vom-23-februar-2022-ii-r-9-21","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/bemessungsgrundlage-der-grunderwerbsteuer-bei-noch-zu-erschliessendem-grundstueck-bfh-urteil-vom-23-februar-2022-ii-r-9-21\/","title":{"rendered":"Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei noch zu erschlie\u00dfendem Grundst\u00fcck – BFH-Urteil vom 23. Februar 2022, II R 9\/21"},"content":{"rendered":"\n

ECLI:DE:BFH:2022:U.230222.IIR9.21.0<\/p>\n\n\n\n

BFH II. Senat<\/p>\n\n\n\n

GrEStG \u00a7 1 Abs 1 Nr 1, GrEStG \u00a7 8 Abs 1, GrEStG \u00a7 9 Abs 1 Nr 1, BGB \u00a7 133, BGB \u00a7 157, BGB \u00a7 433, BGB \u00a7 434, BauGB \u00a7 11, FGO \u00a7 118 Abs 2<\/p>\n\n\n\n

vorgehend FG M\u00fcnster, 18. M\u00e4rz 2021, Az: 8 K 1438\/19 GrE<\/p>\n\n\n\n

Leits\u00e4tze<\/h2>\n\n\n\n

NV: Ver\u00e4u\u00dfert ein privater Erschlie\u00dfungstr\u00e4ger ein von ihm zu erschlie\u00dfendes, im Zeitpunkt des Erwerbs aber noch unerschlossenes Grundst\u00fcck, und sind die in dem Kaufpreis enthaltenen Erschlie\u00dfungskosten nicht gesondert ausgewiesen, ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundst\u00fcck im erschlossenen Zustand.<\/p>\n\n\n\n

Tenor<\/h2>\n\n\n\n

Die Revision der Kl\u00e4ger gegen das Urteil des Finanzgerichts M\u00fcnster vom 18.03.2021 – 8 K 1438\/19 GrE wird als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n\n\n\n

Die Kosten des Revisionsverfahrens haben die Kl\u00e4ger zu tragen.<\/p>\n\n\n\n

Tatbestand<\/h2>\n\n\n\n

I.<\/h3>\n\n\n\n
  1. Zusammen mit ihrem Sohn erwarben die Kl\u00e4ger und Revisionskl\u00e4ger (Kl\u00e4ger), beide zu jeweils 3095\/10000 Miteigentumsanteil, mit notariell beurkundetem Vertrag vom 04.10.2018 von der Ver\u00e4u\u00dferin, einer Immobiliengesellschaft, die auch die Erschlie\u00dfungstr\u00e4gerin war (Ver\u00e4u\u00dferin), ein unbebautes Grundst\u00fcck. Die Kosten f\u00fcr die an anderer Stelle des Baugebiets gerade begonnene Erschlie\u00dfung waren im Preis enthalten, nicht gesondert ausgewiesen und auch nicht gesondert abzurechnen. Die F\u00e4lligkeit des Kaufpreises setzte u.a. voraus, dass die Gemeinde die Hinterlegung einer Erf\u00fcllungsb\u00fcrgschaft der Ver\u00e4u\u00dferin f\u00fcr die Erschlie\u00dfungsleistungen best\u00e4tigte. Der beurkundende Notar wies darauf hin, dass die K\u00e4ufer hinsichtlich der Erschlie\u00dfungskosten in Vorleistung tr\u00e4ten.<\/li>
  2. Am 11.01.2018 hatten die Ver\u00e4u\u00dferin, die Gemeinde und verschiedene Versorgungsbetriebe einen St\u00e4dtebaulichen Vertrag (Erschlie\u00dfungsvertrag) nach \u00a7 11 des Baugesetzbuchs (BauGB) abgeschlossen. Darin verpflichtete sich die Ver\u00e4u\u00dferin, die Wohngrundst\u00fccke in dem betreffenden Bebauungsplangebiet zu erschlie\u00dfen und daf\u00fcr eine entsprechende B\u00fcrgschaft beizubringen. Die Gemeinde verpflichtete sich, bei ordnungsgem\u00e4\u00dfer Erf\u00fcllung durch die Ver\u00e4u\u00dferin die betreffenden Eigent\u00fcmer nicht zu Erschlie\u00dfungsbeitr\u00e4gen nach dem BauGB heranzuziehen. In den Verkaufspreisen f\u00fcr die Grundst\u00fccke waren die Erschlie\u00dfungskosten kalkulatorisch enthalten. Den Kl\u00e4gern war dieser Anteil bei Vertragsabschluss nicht bekannt. Sie haben ihn mit Hilfe der Ver\u00e4u\u00dferin im finanzgerichtlichen Verfahren beziffert.<\/li>
  3. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (Finanzamt \u2011\u2011FA\u2011\u2011) setzte mit Bescheiden vom 23.10.2018 gegen\u00fcber den Erwerbern Grunderwerbsteuer fest und legte als Bemessungsgrundlage den vertraglich vereinbarten Gesamtpreis zugrunde. Im Einspruchsverfahren reduzierte das FA die Grunderwerbsteuern infolge einer Korrektur der Miteigentumsquoten und wies die Einspr\u00fcche im \u00dcbrigen am 04.04.2019 zur\u00fcck.<\/li>
  4. Mit der Klage begehrten die Kl\u00e4ger die Herabsetzung der Bemessungsgrundlage um die Erschlie\u00dfungskosten auf (insgesamt) 78.863 \u20ac. Das Finanzgericht (FG) hat die Klage abgewiesen. Der auf die Erschlie\u00dfung entfallende Teil des Kaufpreises geh\u00f6re zur Gegenleistung nach \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Gegenstand des Erwerbsvorgangs sei das erschlossene Grundst\u00fcck. Der Kaufvertrag sei dahin auszulegen, dass die Ver\u00e4u\u00dferin den Erwerbern das Grundst\u00fcck im erschlossenen Zustand zu verschaffen hatte. Es liege keine Abgeltungs- oder Abl\u00f6severeinbarung vor, da die der Ver\u00e4u\u00dferin tats\u00e4chlich entstandenen oder entstehenden Erschlie\u00dfungskosten den Kaufpreis nicht mehr ber\u00fchren sollten. Das Urteil des FG ist in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2021, 1136 ver\u00f6ffentlicht.<\/li>
  5. Mit der Revision machen die Kl\u00e4ger geltend, die Auslegung des Vertrags durch das FG verletze sowohl \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als auch grundlegende Auslegungsregeln. Es k\u00f6nne keinen Unterschied machen, ob der Ver\u00e4u\u00dferer zuf\u00e4llig Erschlie\u00dfungstr\u00e4ger sei. Das FG verkenne die Selbst\u00e4ndigkeit von Kaufvertrag und Erschlie\u00dfungsvertrag; zu dem Dreiecksverh\u00e4ltnis beziehen sich die Kl\u00e4ger auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts \u2011\u2011BVerwG\u2011\u2011 vom 01.12.2010 – 9 C 8\/09, BVerwGE 138, 244). Soweit der Erschlie\u00dfungstr\u00e4ger f\u00fcr die Gemeinde die Aufwendungen von den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern einfordere, erw\u00fcrben diese keine eigenen Leistungsanspr\u00fcche gegen den Erschlie\u00dfungstr\u00e4ger auf Erschlie\u00dfung. In einem anderen Baugebiet der Gemeinde habe das FA bei Vertr\u00e4gen mit gesondert ausgewiesenen Erschlie\u00dfungskosten ohne Erschlie\u00dfungsanspruch die Erschlie\u00dfungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Dieser formelle Aspekt k\u00f6nne aber nicht entscheidend sein. Die einheitliche F\u00e4lligkeit im Streitfall habe vollstreckungsrechtliche Gr\u00fcnde. Die Kl\u00e4ger seien hinsichtlich der Erschlie\u00dfung auch nicht abgesichert gewesen, da die Gemeinde nur bei ordnungsgem\u00e4\u00dfer Erschlie\u00dfung auf die Erhebung der Erschlie\u00dfungsbeitr\u00e4ge verzichtet habe.<\/li>
  6. Die Kl\u00e4ger beantragen sinngem\u00e4\u00df,
    die Vorentscheidung aufzuheben und die Bescheide vom 23.10.2018 und vom 06.11.2018 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 04.04.2019 dahin zu \u00e4ndern, dass die Grunderwerbsteuer auf jeweils 1.586 \u20ac festgesetzt wird.<\/li>
  7. Das FA beantragt,
    die Revision zur\u00fcckzuweisen.<\/li>
  8. Gegenstand des Erwerbsvorgangs sei das Grundst\u00fcck im erschlossenen Zustand gewesen. Die Ver\u00e4u\u00dferin habe sich verpflichtet, das Grundst\u00fcck in diesem Zustand zu verschaffen. Der Vertrag sei mit Hilfe der in dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 09.05.1979 – II R 56\/74 (BFHE 128, 92, BStBl II 1979, 577) benannten Indizien dahin auszulegen, dass die Kl\u00e4ger von der Ver\u00e4u\u00dferin ein Grundst\u00fcck und einen notfalls einklagbaren Rechtsanspruch auf Erschlie\u00dfung durch die Ver\u00e4u\u00dferin erworben h\u00e4tten.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h2>\n\n\n\n

    II.<\/h3>\n\n\n\n
    1. Die Revision ist unbegr\u00fcndet und nach \u00a7 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zur\u00fcckzuweisen. Das FG hat zu Recht erkannt, dass die kalkulatorisch in dem Kaufpreis enthaltenen Erschlie\u00dfungskosten Teil der grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage sind.<\/li>
    2. 1. Nach \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Grunderwerbsteuer u.a. ein sich auf ein inl\u00e4ndisches Grundst\u00fcck beziehender Kaufvertrag, der den Anspruch auf \u00dcbereignung begr\u00fcndet. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist nach \u00a7 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung.<\/li>
    3. a) Bei einem Grundst\u00fcckskauf gilt nach \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung u.a. der Kaufpreis einschlie\u00dflich der vom K\u00e4ufer \u00fcbernommenen sonstigen Leistungen. Danach geh\u00f6ren zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) alle Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gew\u00e4hrt, um das Grundst\u00fcck zu erwerben (BFH-Urteil vom 06.12.2017 – II R 55\/15, BFHE 261, 58, BStBl II 2018, 406, Rz 10, m.w.N.).<\/li>
    4. b) Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gem\u00e4\u00df \u00a7 8 Abs. 1 i.V.m. \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zun\u00e4chst durch das den Steuertatbestand des \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erf\u00fcllende zivilrechtliche Verpflichtungsgesch\u00e4ft bestimmt (BFH-Urteil vom 08.03.2017 – II R 38\/14, BFHE 257, 368, BStBl II 2017, 1005, Rz 27). F\u00fcr den Umfang der Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne ist entscheidend, in welchem Zustand die Vertragsbeteiligten das Grundst\u00fcck zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht haben (st\u00e4ndige Rechtsprechung, u.a. BFH-Urteile vom 21.03.2007 – II R 67\/05, BFHE 215, 301, BStBl II 2007, 614, unter II.1.; vom 23.09.2009 – II R 20\/08, BFHE 227, 379, BStBl II 2010, 495, sowie II R 21\/08, BFH\/NV 2010, 679, beide unter II.1.a).<\/li>
    5. 2. Das gilt auch f\u00fcr den Erschlie\u00dfungszustand des Grundst\u00fccks. Die Frage, ob Erschlie\u00dfungskosten als Gegenleistung zu erfassen sind, richtet sich folglich grunds\u00e4tzlich ebenfalls danach, ob das Grundst\u00fcck unerschlossen oder erschlossen bzw. mit der Verpflichtung des Ver\u00e4u\u00dferers, es erschlossen zu verschaffen, Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist (BFH-Urteil in BFHE 215, 301, BStBl II 2007, 614, unter II.1.a).<\/li>
    6. a) Ist ein Grundst\u00fcck im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundst\u00fcckskaufvertrags bereits tats\u00e4chlich erschlossen, kann Gegenstand eines solchen Vertrags nur das erschlossene Grundst\u00fcck sein. In diesem Fall geh\u00f6ren die im Kaufvertrag ausgewiesenen Kosten f\u00fcr die Erschlie\u00dfung zur Gegenleistung (BFH-Urteile in BFHE 215, 301, BStBl II 2007, 614, unter II.1.b; in BFHE 227, 379, BStBl II 2010, 495, sowie in BFH\/NV 2010, 679, beide unter II.1.b).<\/li>
    7. b) Ist ein Grundst\u00fcck im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundst\u00fcckskaufvertrags noch nicht erschlossen, verpflichtet sich jedoch der Ver\u00e4u\u00dferer, das Grundst\u00fcck dem Erwerber in erschlossenem Zustand zu verschaffen, ist das Grundst\u00fcck in diesem Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs i.S. des \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Der auf die Erschlie\u00dfung entfallende Teil des Kaufpreises ist Entgelt f\u00fcr den Grundst\u00fcckserwerb. Ob das erschlossene Grundst\u00fcck Gegenstand der \u00dcbereignungsverpflichtung ist, ist jeweils im Wege der Auslegung der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln (st\u00e4ndige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteile in BFHE 128, 92, BStBl II 1979, 577; vom 15.03.2001 – II R 39\/99, BFHE 194, 452, BStBl II 2002, 93, unter II.1.b, sowie II R 51\/00, BFH\/NV 2001, 1297, unter II.b; vom 11.02.2004 – II R 31\/02, BFHE 204, 489, BStBl II 2004, 521; in BFHE 215, 301, BStBl II 2007, 614, unter II.1.b; in BFH\/NV 2010, 679, und vom 01.10.2014 – II R 20\/13, BFH\/NV 2015, 349, Rz 15).<\/li>
    8. c) Der Senat h\u00e4lt an dieser Rechtsprechung fest. Auch k\u00fcnftig entstehende Erschlie\u00dfungskosten k\u00f6nnen zur grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage geh\u00f6ren. Der \u00f6ffentlich-rechtliche Charakter der gemeindlichen Erschlie\u00dfungslast widerspricht diesen Grunds\u00e4tzen nicht.<\/li>
    9. aa) Die Gemeinde kann die Erschlie\u00dfung durch st\u00e4dtebaulichen Vertrag nach \u00a7 11 Abs. 1 S\u00e4tze 1, 2 Nr. 1 BauGB (vormals durch Erschlie\u00dfungsvertrag nach \u00a7 124 BauGB) auf einen privaten Rechtstr\u00e4ger \u00fcbertragen. Es handelt sich um einen \u00f6ffentlich-rechtlichen Vertrag (BVerwG-Urteil in BVerwGE 138, 244, Rz 24). Diese Qualifikation setzt sich in den Rechtsbeziehungen zwischen dem Erschlie\u00dfungstr\u00e4ger und Dritten nicht fort. Der Erschlie\u00dfungstr\u00e4ger, der Eigent\u00fcmer des unerschlossenen Grundst\u00fccks ist, kann wie jeder private Dritte im Rahmen der Vertragsfreiheit zivilrechtlich wirksam das Grundst\u00fcck in dem Zustand ver\u00e4u\u00dfern, auf den sich die Vertragsparteien geeinigt haben und in den es erst noch zu versetzen ist. In diesem Falle ist der Ver\u00e4u\u00dferer nach \u00a7 433 Abs. 1 i.V.m. \u00a7 434 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verpflichtet, dem K\u00e4ufer das Grundst\u00fcck in der vereinbarten Beschaffenheit zu \u00fcbergeben, ggf. auch im erschlossenen Zustand.<\/li>
    10. bb) Eine von der des Streitfalls abweichende Fragestellung ist es, ob Erschlie\u00dfungskosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind, wenn es neben dem Grundst\u00fcckskaufvertrag zu einer gesonderten Vereinbarung \u00fcber die Erschlie\u00dfungskosten kommt, sei es mit einem Ver\u00e4u\u00dferer, der gleichzeitig Erschlie\u00dfungstr\u00e4ger ist (dazu BFH-Urteil in BFHE 215, 301, BStBl II 2007, 614, unter II.2.b), sei es bei Auseinanderfallen von Ver\u00e4u\u00dferer und Erschlie\u00dfungstr\u00e4ger (dazu BFH-Urteile in BFHE 194, 452, BStBl II 2002, 93, unter II.1.c; in BFH\/NV 2001, 1297, unter II.c). Dasselbe gilt f\u00fcr die Beurteilung, wie eine Ver\u00e4u\u00dferung durch die erschlie\u00dfungsbelastete Gemeinde selbst zu behandeln ist (dazu Urteile des Hessischen FG vom 24.08.2020 – 5 K 1394\/19, juris, und 5 K 1373\/19, EFG 2021, 52, Revisionen II R 31, 32\/20). Ebenso wenig vergleichbar sind reine Kostenerstattungsvereinbarungen \u00fcber die Erschlie\u00dfungskosten, die dem Eigent\u00fcmer eines Grundst\u00fccks regelm\u00e4\u00dfig keinen Leistungsanspruch gegen den Erschlie\u00dfungstr\u00e4ger auf Herstellung der Erschlie\u00dfungsanlage vermitteln (BVerwG-Urteil in BVerwGE 138, 244, Rz 26), deren Inhalt sich vielmehr in der mit der Kostenerstattung erkauften Befreiung von der Erschlie\u00dfungsbeitragspflicht ersch\u00f6pft.<\/li>
    11. 3. Die Auslegung des Grundst\u00fcckskaufvertrags hat nach zivilrechtlichen Ma\u00dfst\u00e4ben zu erfolgen.<\/li>
    12. a) Nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung des BFH geh\u00f6rt die Auslegung von Vertr\u00e4gen zum Bereich der tats\u00e4chlichen Feststellungen und bindet das Revisionsgericht gem\u00e4\u00df \u00a7 118 Abs. 2 FGO, wenn sie den Grunds\u00e4tzen der \u00a7\u00a7 133, 157 BGB entspricht und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungss\u00e4tze verst\u00f6\u00dft, d.h. jedenfalls m\u00f6glich ist. Der BFH hat lediglich zu pr\u00fcfen, ob die Auslegung durch das FG Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungss\u00e4tze verletzt. Ist das der Fall, entf\u00e4llt die Bindungswirkung (st\u00e4ndige Rechtsprechung, vgl. etwa BFH-Urteile vom 05.12.2019 – II R 37\/18, BFHE 267, 524, BStBl II 2020, 236, Rz 15, und vom 10.11.2020 – IX R 32\/19, BFHE 271, 218, Rz 18).<\/li>
    13. b) Eine solche Auslegung ist eine Frage des Einzelfalls. Kriterien daf\u00fcr, dass das Grundst\u00fcck nicht als erschlossenes Grundst\u00fcck verkauft werden, sondern die Vereinbarung \u00fcber die Erschlie\u00dfungskosten als selbst\u00e4ndige Abl\u00f6severeinbarung bestehen soll, k\u00f6nnen beispielsweise die Begr\u00fcndung zweier selbst\u00e4ndiger Geldforderungen, zweier unterschiedlicher Leistungspflichten des Ver\u00e4u\u00dferers, getrennter F\u00e4lligkeitsregeln sowie eine von der Erschlie\u00dfung unabh\u00e4ngige Wirksamkeit des Kaufvertrags sein (BFH-Urteil in BFHE 128, 92, BStBl II 1979, 577, unter 2.a).<\/li>
    14. 4. Ausgehend von diesen Grunds\u00e4tzen hat das FG zutreffend entschieden, dass die im Kaufpreis kalkulatorisch enthaltenen Erschlie\u00dfungskosten Teil der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage sind.<\/li>
    15. Nach der Auslegung durch das FG hatte der Kaufvertrag vom 04.10.2018 das Grundst\u00fcck im erschlossenen Zustand zum Gegenstand. Diese Auslegung ist nicht nur nicht zu beanstanden, sondern nahezu zwingend. Alle vorgenannten Kriterien sprechen gegen eine Aufteilung des \u00e4u\u00dferlich einheitlich gestalteten Vertrags. Vor allem haben die Parteien einen einheitlichen Kaufpreis f\u00fcr den Quadratmeter vereinbart, ohne in dem Vertrag auch nur den kalkulatorischen Erschlie\u00dfungskostenanteil zu nennen. Die Bezugnahme auf den zwischen anderen Vertragsparteien abgeschlossenen Erschlie\u00dfungsvertrag ersetzt dies nicht. Mit einer Aufteilung des Grundst\u00fcckskaufvertrags in einen Kaufvertrag \u00fcber ein unerschlossenes Grundst\u00fcck und eine Kostenerstattungsvereinbarung \u00fcber die Erschlie\u00dfungskosten w\u00e4re die zivilrechtliche Hauptleistungspflicht des Grundst\u00fccksk\u00e4ufers nicht mehr bestimmt.<\/li>
    16. F\u00fcr die Entscheidung im vorliegenden Fall ist unerheblich, wie das FA andere Kaufvertr\u00e4ge in einem anderen Baugebiet behandelt hat.<\/li>
    17. 5. Die Kostenentscheidung folgt aus \u00a7 135 Abs. 2 FGO.<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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