{"id":75426,"date":"2022-12-18T15:03:24","date_gmt":"2022-12-18T13:03:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/?p=75426"},"modified":"2022-12-18T15:03:24","modified_gmt":"2022-12-18T13:03:24","slug":"grundstueckswertermittlung-bei-existenz-eines-zeitnahen-kaufpreises-bfh-urteil-vom-24-august-2022-ii-r-14-20","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/grundstueckswertermittlung-bei-existenz-eines-zeitnahen-kaufpreises-bfh-urteil-vom-24-august-2022-ii-r-14-20\/","title":{"rendered":"Grundst\u00fcckswertermittlung bei Existenz eines zeitnahen Kaufpreises – BFH-Urteil vom 24. August 2022, II R 14\/20"},"content":{"rendered":"\n

ECLI:DE:BFH:2022:U.240822.IIR14.20.0<\/p>\n\n\n\n

BFH II. Senat<\/p>\n\n\n\n

BewG \u00a7 9, BewG \u00a7 177, BewG \u00a7 182 Abs 2 Nr 3, BewG \u00a7 182 Abs 4 Nr 1, BewG \u00a7 183 Abs 1 S 1, BewG \u00a7 183 Abs 1 S 2, BewG \u00a7 198 Abs 1<\/p>\n\n\n\n

vorgehend FG D\u00fcsseldorf, 26. Mai 2020, Az: 11 K 3447\/19 BG<\/p>\n\n\n\n

Leits\u00e4tze<\/h2>\n\n\n\n

1. Bei der Bewertung eines Grundst\u00fccks f\u00fcr Zwecke der Schenkungsteuer sind bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens vorrangig die von den Gutachteraussch\u00fcssen mitgeteilten Vergleichspreise heranzuziehen.<\/p>\n\n\n\n

2. Liegen keine vom Gutachterausschuss ermittelten Vergleichspreise vor, kann sich der Vergleichspreis nach \u00a7 183 Abs. 1 Satz 1 BewG auch aus einem zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarten Kaufpreis f\u00fcr das zu bewertende Grundst\u00fcck ergeben.<\/p>\n\n\n\n

Tenor<\/h2>\n\n\n\n

Die Revision des Kl\u00e4gers gegen das Urteil des Finanzgerichts D\u00fcsseldorf vom 26.05.2020 – 11 K 3447\/19 BG wird als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n\n\n\n

Die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der au\u00dfergerichtlichen Kosten der Beigeladenen tr\u00e4gt der Kl\u00e4ger.<\/p>\n\n\n\n

Tatbestand<\/h2>\n\n\n\n

I.<\/h3>\n\n\n\n
  1. Der Kl\u00e4ger und Revisionskl\u00e4ger (Kl\u00e4ger) wendete der Beigeladenen, seiner Tochter, aufgrund Schenkungsvertrags vom xx.03.2017 einen Betrag in H\u00f6he von 920.000 \u20ac zuz\u00fcglich Notarkosten und Gerichtskosten sowie der anfallenden Grunderwerbsteuer f\u00fcr den Erwerb bestimmter Grundst\u00fccke zu. Die auf die Schenkung entfallende Schenkungsteuer sollte laut Vertrag der Kl\u00e4ger \u00fcbernehmen. Die Beigeladene erwarb die entsprechenden, mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebauten Grundst\u00fccke aufgrund Kaufvertrags vom xx.03.2017 zum Kaufpreis von 920.000 \u20ac.<\/li>
  2. In seiner Erkl\u00e4rung zur Feststellung des Bedarfswerts gegen\u00fcber dem Beklagten und Revisionsbeklagten (Finanzamt \u2011\u2011FA\u2011\u2011) ermittelte der Kl\u00e4ger den Grundbesitzwert im Sachwertverfahren mit 518.403 \u20ac. Durch Bescheid vom xx.09.2019 stellte das FA im Wege des Vergleichswertverfahrens einen Grundbesitzwert in H\u00f6he von 920.000 \u20ac fest. Daf\u00fcr zog es den tats\u00e4chlich gezahlten Kaufpreis f\u00fcr das zu bewertende Grundst\u00fcck heran. Vergleichspreise f\u00fcr vergleichbare Grundst\u00fccke oder Vergleichsfaktoren konnte der Gutachterausschuss f\u00fcr das zu bewertende Grundst\u00fcck nicht mitteilen.<\/li>
  3. Mit seinem Einspruch machte der Kl\u00e4ger geltend, der Grundbesitzwert k\u00f6nne nicht im Vergleichswertverfahren bestimmt werden, da Vergleichspreise f\u00fcr mehrere Grundst\u00fccke und damit eine Abbildung der Marktsituation nicht vorl\u00e4gen. Ein einzelner Verkaufspreis k\u00f6nne sich nur im Rahmen von \u00a7 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zugunsten des Steuerpflichtigen auswirken.<\/li>
  4. Die nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobene Klage wies das Finanzgericht (FG) ab. Das FA habe den Grundbesitzwert zu Recht im Vergleichswertverfahren festgestellt. Der Wortlaut des \u00a7 183 Abs. 1 Satz 1 BewG verlange zwar die Heranziehung von „Grundst\u00fccken“. Die Verwendung eines Begriffs im Plural bedeute aber nicht zwingend, dass tats\u00e4chlich mehrere Gegenst\u00e4nde der genannten Art vorliegen m\u00fcssten, sondern k\u00f6nne auch als Oberbegriff gemeint sein. Je mehr das verkaufte Grundst\u00fcck mit dem zu bewertenden Grundst\u00fcck \u00fcbereinstimme, desto eher sei eine gr\u00f6\u00dfere Stichprobe von verkauften Grundst\u00fccken zur Ermittlung eines Vergleichswerts entbehrlich. Ebenso wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gem\u00e4\u00df \u00a7 198 BewG durch einen zeitnahen Verkaufspreis gef\u00fchrt werden k\u00f6nne, solle auch \u00a7 183 Abs. 1 Satz 1 BewG den gemeinen Wert m\u00f6glichst genau abbilden. Das Urteil ist in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2020, 1197 ver\u00f6ffentlicht.<\/li>
  5. Mit der Revision macht der Kl\u00e4ger eine Verletzung von \u00a7 182 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 4 Nr. 1 BewG geltend. Eine Bewertung im Vergleichswertverfahren sei nicht zul\u00e4ssig. Nach dem Wortlaut des \u00a7 183 Abs. 1 Satz 1 BewG, seinem Sinn und Zweck sowie der Gesetzesbegr\u00fcndung sei Voraussetzung f\u00fcr eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens, dass eine ausreichende Anzahl von Verkaufspreisen f\u00fcr Vergleichsgrundst\u00fccke vorliege. Daf\u00fcr sei der Kaufpreis anderer Grundst\u00fccke heranzuziehen. Wie die Bewertung bebauter Grundst\u00fccke zu erfolgen habe, sei in typisierten Verfahren geregelt. Einen R\u00fcckgriff auf einen einzelnen Verkaufspreis sehe lediglich \u00a7 198 BewG vor.<\/li>
  6. Der Kl\u00e4ger beantragt,
    das Urteil des FG und die Einspruchsentscheidung vom xx.11.2019 aufzuheben und den Bescheid vom xx.09.2019 \u00fcber die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts in der Weise zu \u00e4ndern, dass der Grundbesitzwert in H\u00f6he von 518.403 \u20ac festgestellt wird.<\/li>
  7. Das FA beantragt,
    die Revision als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckzuweisen.<\/li>
  8. Das FA f\u00fchrt im Wesentlichen aus, das ma\u00dfgebliche Bewertungsziel sei der gemeine Wert der Steuerobjekte. Der wie hier im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr f\u00fcr das Bewertungsobjekt erzielte Kaufpreis liefere den sichersten Anhaltspunkt f\u00fcr diesen Wert. Aus \u00a7 183 Abs. 1 Satz 1 BewG ergebe sich nicht, dass zwingend auch Preise f\u00fcr andere Grundst\u00fccke zu ber\u00fccksichtigen seien.<\/li>
  9. Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache auch nicht ge\u00e4u\u00dfert.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h2>\n\n\n\n

    II.<\/h3>\n\n\n\n
    1. Die Revision ist unbegr\u00fcndet und war daher zur\u00fcckzuweisen (\u00a7 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung \u2011\u2011FGO\u2011\u2011). Das FG hat im Ergebnis zutreffend entschieden, dass das FA den Grundbesitzwert f\u00fcr das vom Kl\u00e4ger im Wege der mittelbaren Grundst\u00fccksschenkung zugewandte Grundst\u00fcck richtig mit 920.000 \u20ac festgestellt hat.<\/li>
    2. 1. Nach \u00a7 179 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) werden die Besteuerungsgrundlagen durch Feststellungsbescheid gesondert festgestellt, soweit dies in der AO oder sonst in den Steuergesetzen bestimmt ist. Nach \u00a7 12 Abs. 3 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes i.V.m. \u00a7 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG sind Grundbesitzwerte gesondert, und \u2011\u2011bei mehreren Beteiligten\u2011\u2011 gesondert und einheitlich (\u00a7 154 Abs. 1 Satz 2 BewG) festzustellen, wenn die Werte u.a. f\u00fcr die Erbschaft- oder Schenkungsteuer von Bedeutung sind. Die Grundbesitzwerte sind nach \u00a7 157 Abs. 3 Satz 1 BewG f\u00fcr die wirtschaftlichen Einheiten des Grundverm\u00f6gens, zu denen der Grund und Boden, die Geb\u00e4ude, die sonstigen Bestandteile und das Zubeh\u00f6r geh\u00f6ren (\u00a7 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG), unter Anwendung der \u00a7\u00a7 159 und 176 bis 198 BewG zu ermitteln.<\/li>
    3. 2. Die Bewertung des Grundverm\u00f6gens vollzieht sich im typisierten Verfahren und erlaubt nur zugunsten des Steuerpflichtigen den unmittelbaren R\u00fcckgriff auf den gemeinen Wert im Rahmen von \u00a7 198 BewG.<\/li>
    4. a) Nach \u00a7 177 BewG ist den Bewertungen nach den \u00a7\u00a7 179 und 182 bis 196 BewG der gemeine Wert (\u00a7 9 BewG) zugrunde zu legen. Der gemeine Wert bestimmt sich durch den Preis, der nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts im normalen Gesch\u00e4ftsbetrieb bei einer Ver\u00e4u\u00dferung zu erzielen w\u00e4re (\u00a7 9 Abs. 2 Satz 1 BewG).<\/li>
    5. Die Vorschrift ist ein Programmsatz. Sie verankert das angestrebte Bewertungsziel auf der gesetzlichen Ebene (Mannek in von Oertzen\/Loose, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, 2. Aufl., \u00a7 177 Rz 2) und setzt verfassungsrechtliche Vorgaben um. Die Bewertung des anfallenden Verm\u00f6gens bei der Ermittlung der erbschaftsteuerlichen Bemessungsgrundlage muss wegen der dem Erbschaftsteuerrecht zugrunde liegenden Belastungsentscheidung des Gesetzgebers, den durch Erbfall oder Schenkung anfallenden Verm\u00f6genszuwachs zu besteuern, einheitlich am gemeinen Wert als dem ma\u00dfgeblichen Bewertungsziel ausgerichtet sein. Die Bewertungsmethoden m\u00fcssen gew\u00e4hrleisten, dass alle Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nde in einem Ann\u00e4herungswert an den gemeinen Wert erfasst werden (Beschluss des Bundesverfassungsgerichts \u2011\u2011BVerfG\u2011\u2011 vom 07.11.2006 – 1 BvL 10\/02, BVerfGE 117, 1, BStBl II 2007, 192, Leitsatz 2.a).<\/li>
    6. b) Soweit der gemeine Wert des Grundverm\u00f6gens zu ermitteln ist, geschieht das grunds\u00e4tzlich anhand der typisierenden Bewertungsregeln in \u00a7\u00a7 179 und 182 bis 196 BewG.<\/li>
    7. Diese Bewertungssystematik entspricht den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Der Gesetzgeber ist in der Wahl der Methode, derer er sich zur Bestimmung des gemeinen Werts von Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nden bedient, grunds\u00e4tzlich frei. Insbesondere kann er die Wertermittlungsregelungen unter Ber\u00fccksichtigung der Erfordernisse eines praktikablen Steuererhebungsverfahrens sowie der gesetzessystematisch notwendigen Typisierungen und Pauschalierungen ausgestalten, solange der gemeine Wert ann\u00e4hernd erreicht wird (vgl. BVerfG-Beschluss in BVerfGE 117, 1, BStBl II 2007, 192, unter C.I.3.b bb).<\/li>
    8. c) Diese Vorgaben hat der Gesetzgeber durch die in \u00a7\u00a7 179 und 182 bis 196 BewG vorgesehenen Bewertungsmethoden f\u00fcr einzelne Grundst\u00fccksarten umgesetzt (vgl. Beschluss des Bundesfinanzhofs \u2011\u2011BFH\u2011\u2011 vom 05.07.2018 – II B 122\/17, BFHE 262, 163, BStBl II 2018, 660, Rz 19). Sie enthalten keinen generellen Vorrang tats\u00e4chlich erzielter Verkaufspreise. Der vereinbarte Kaufpreis kann lediglich im Rahmen des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts nach \u00a7 198 BewG zugunsten des Steuerpflichtigen ber\u00fccksichtigt werden. Die typisierenden Bewertungsmethoden gelten daher grunds\u00e4tzlich auch dann, wenn das zu bewertende Grundst\u00fcck in zeitlicher N\u00e4he zum Bewertungsstichtag am Markt zu fremd\u00fcblichen Bedingungen erworben oder ver\u00e4u\u00dfert wurde. Gleichwohl hat sich die Auslegung der \u00a7\u00a7 179 und 182 bis 196 BewG am gemeinen Wert zu orientieren (\u00a7 177 BewG i.V.m. \u00a7 9 BewG). In diesem Zusammenhang kann daher ein zeitnah zum Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis von Bedeutung sein (s. unten II.4.b).<\/li>
    9. 3. Die Bewertungsmethode f\u00fcr bebaute Grundst\u00fccke (\u00a7 180 BewG) ist von der Grundst\u00fccksart (\u00a7 181 Abs. 1 BewG) abh\u00e4ngig. Nach \u00a7 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG sind Ein- und Zweifamilienh\u00e4user grunds\u00e4tzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Nur wenn kein Vergleichswert oder keine Vergleichsfaktoren vorliegen, sind sie im Sachwertverfahren zu bewerten (\u00a7 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG).<\/li>
    10. a) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind nach \u00a7 183 Abs. 1 Satz 1 BewG Kaufpreise von Grundst\u00fccken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundst\u00fcck hinreichend \u00fcbereinstimmen (Vergleichsgrundst\u00fccke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachteraussch\u00fcssen i.S. der \u00a7\u00a7 192 ff. des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise (\u00a7 183 Abs. 1 Satz 2 BewG). Anstelle von Preisen f\u00fcr Vergleichsgrundst\u00fccke k\u00f6nnen nach \u00a7 183 Abs. 2 Satz 1 BewG von den Gutachteraussch\u00fcssen f\u00fcr geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Fl\u00e4cheneinheiten des Geb\u00e4udes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden.<\/li>
    11. b) Der Vorrang einer Auskunft des Gutachterausschusses basiert auf dessen besonderer Sach- und Fachkenntnis, der gr\u00f6\u00dferen Ortsn\u00e4he sowie dessen Kompetenz bei der in hohem Ma\u00dfe von Beurteilungs- und Ermessenserw\u00e4gungen abh\u00e4ngigen Wertfindung (vgl. zur Ermittlung von Bodenrichtwerten: BFH-Urteil vom 25.08.2010 – II R 42\/09, BFHE 230, 570, BStBl II 2011, 205, Rz 15). Erst wenn der Gutachterausschuss keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren mitteilt, ist der R\u00fcckgriff auf andere Berechnungsgrundlagen und -methoden m\u00f6glich (vgl. BTDrucks 16\/11107, S. 17; Nieders\u00e4chsisches FG, Urteil vom 07.12.2017 – 1 K 219\/15, EFG 2018, 619, Rz 26; Kreutziger\/Schaffner\/Stephany\/Schaffner, 5. Aufl., BewG \u00a7 183 Rz 3; Mannek in Stenger\/Loose, Bewertungsrecht, \u00a7 182 BewG Rz 13, \u00a7 183 Rz 14, 21; Halaczinsky in R\u00f6ssler\/Troll, BewG, \u00a7 183 Rz 10; Schnitter in Wilms\/Jochum, ErbStG\/BewG\/GrEStG, \u00a7 182 BewG Rz 23, Stand 01.02.2020).<\/li>
    12. 4. Liegen weder vom Gutachterausschuss ermittelte Vergleichspreise noch Vergleichsfaktoren vor, kann sich der Vergleichspreis nach \u00a7 183 Abs. 1 Satz 1 BewG auch aus einem zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarten Kaufpreis f\u00fcr das zu bewertende Grundst\u00fcck ergeben.<\/li>
    13. a) Die Anwendung des \u00a7 183 Abs. 1 Satz 1 BewG ist nicht ausgeschlossen, wenn die Gutachteraussch\u00fcsse keine Vergleichspreise f\u00fcr das zu bewertende Grundst\u00fcck mitteilen k\u00f6nnen. Das ergibt sich aus dem Zusatz „vorrangig“ in \u00a7 183 Abs. 1 Satz 2 BewG. Danach sind Grundlage zun\u00e4chst die von den Gutachteraussch\u00fcssen ermittelten und mitgeteilten Vergleichspreise. Liegen solche nicht vor, steht dies einer Ermittlung von Vergleichspreisen durch das f\u00fcr die Bewertung zust\u00e4ndige Finanzamt nach \u00a7 183 Abs. 1 Satz 1 BewG nicht entgegen.<\/li>
    14. b) Ein Vergleichspreis l\u00e4sst sich auch aus der Ver\u00e4u\u00dferung eines einzelnen Grundst\u00fccks ableiten. Das gilt auch dann, wenn dieses Grundst\u00fcck das zu bewertende Grundst\u00fcck selbst ist.<\/li>
    15. Der Wortlaut des \u00a7 183 Abs. 1 Satz 1 BewG spricht zwar von „Vergleichsgrundst\u00fccken“ im Plural. Daraus folgt jedoch nicht zwingend, dass stets mehrere Grundst\u00fccke den Vergleichspreis bilden m\u00fcssen. Ist zeitnah zum Bewertungsstichtag ein Kaufpreis f\u00fcr ein (einzelnes) Vergleichsgrundst\u00fcck gezahlt worden, das mit dem zu bewertenden Grundst\u00fcck hinsichtlich seiner den Wert beeinflussenden Merkmale hinreichend \u00fcbereinstimmt, so kann dieser Kaufpreis f\u00fcr die Bewertung als Vergleichspreis herangezogen werden. Voraussetzung ist, dass der Kaufpreis unter fremden Dritten unter markt\u00fcblichen Bedingungen vereinbart wurde.<\/li>
    16. Vergleichsgrundst\u00fcck in diesem Sinne kann auch das zu bewertende Grundst\u00fcck selbst sein. Der Wortlaut des \u00a7 183 Abs. 1 Satz 1 BewG steht dem nicht entgegen. Vorrangig soll danach der Grundbesitzwert des zu bewertenden Grundst\u00fccks zwar aus Kaufpreisen anderer Vergleichsgrundst\u00fccke oder aus Vergleichsfaktoren abgeleitet werden. Sind solche jedoch nicht vorhanden, kann auch ein zeitnah zum Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis f\u00fcr das zu bewertende Grundst\u00fcck herangezogen werden. Das folgt aus der auch f\u00fcr \u00a7 183 BewG geltenden Orientierung am gemeinen Wert (\u00a7 177 Abs. 1 BewG). Der zeitnah und unter fremden Dritten vereinbarte Kaufpreis f\u00fcr das zu bewertende Grundst\u00fcck bildet mangels weiterer Vergleichspreise eine ausreichende Grundlage f\u00fcr die Bewertung im Vergleichswertverfahren. Ein R\u00fcckgriff auf das Sachwertverfahren, der nur dann zul\u00e4ssig ist, wenn kein Vergleichswert vorliegt (\u00a7 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG), ist in diesen F\u00e4llen weder erforderlich noch geboten. Dem Steuerpflichtigen bleibt es unbenommen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (\u00a7 198 Abs. 1 BewG).<\/li>
    17. 5. Ausgehend von diesen Grunds\u00e4tzen sind das FG und das FA im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass im Streitfall f\u00fcr die Bewertung des im Wege der mittelbaren Schenkung zugewandten Grundst\u00fccks der Kaufpreis heranzuziehen ist. Kaufpreise aus anderen Vergleichsgrundst\u00fccken oder Vergleichsfaktoren konnten vom Gutachterausschuss nicht mitgeteilt werden. Der Kaufpreis wurde in zeitlicher N\u00e4he zum Bewertungsstichtag unter fremden Dritten vereinbart. Anhaltspunkte daf\u00fcr, dass dieser Kaufpreis nicht markt\u00fcblichen Bedingungen entsprach, bestehen nicht. Der Kl\u00e4ger hat auch weder vorgetragen noch nachgewiesen (\u00a7 198 Abs. 1 BewG), dass der gemeine Wert niedriger sei als der gezahlte Kaufpreis.<\/li>
    18. 6. Die Kostenentscheidung folgt aus \u00a7 135 Abs. 2, \u00a7 139 Abs. 4 FGO.<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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