{"id":75428,"date":"2022-12-18T15:04:51","date_gmt":"2022-12-18T13:04:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/?p=75428"},"modified":"2022-12-18T15:05:32","modified_gmt":"2022-12-18T13:05:32","slug":"aufteilung-eines-gesamtkaufpreises-fuer-ein-immobilienobjekt-in-grund-und-boden-sowie-gebaeudeanteil-fuer-zwecke-der-afa-wahl-der-wertermittlungsmethode-bfh-urteil-vom-20-september-2022-ix-r-12","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/aufteilung-eines-gesamtkaufpreises-fuer-ein-immobilienobjekt-in-grund-und-boden-sowie-gebaeudeanteil-fuer-zwecke-der-afa-wahl-der-wertermittlungsmethode-bfh-urteil-vom-20-september-2022-ix-r-12\/","title":{"rendered":"Aufteilung eines Gesamtkaufpreises f\u00fcr ein Immobilienobjekt in Grund- und Boden- sowie Geb\u00e4udeanteil f\u00fcr Zwecke der AfA; Wahl der Wertermittlungsmethode – BFH-Urteil vom 20. September 2022, IX R 12\/21"},"content":{"rendered":"\n

ECLI:DE:BFH:2022:U.200922.IXR12.21.0<\/p>\n\n\n\n

BFH IX. Senat<\/p>\n\n\n\n

FGO \u00a7 40 Abs 1, FGO \u00a7 68 S 1, FGO \u00a7 100 Abs 1, FGO \u00a7 100 Abs 2, FGO \u00a7 127, ImmoWertV \u00a7 8 Abs 1 S 2, EStG \u00a7 7 Abs 4, EStG \u00a7 7 Abs 5, EStG \u00a7 9 Abs 1 S 1, EStG \u00a7 21, EStG VZ 2013 , EStG VZ 2014 , EStG VZ 2015 , EStG VZ 2016<\/p>\n\n\n\n

vorgehend FG Hamburg, 30. September 2020, Az: 3 K 233\/18<\/p>\n\n\n\n

Leits\u00e4tze<\/h2>\n\n\n\n

st f\u00fcr die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage f\u00fcr die AfA aufzuteilen. Zun\u00e4chst sind Boden- und Geb\u00e4udewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verh\u00e4ltnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten f\u00fcr den Grund- und Boden- sowie den Geb\u00e4udeanteil aufzuteilen.<\/p>\n\n\n\n

2. F\u00fcr die Sch\u00e4tzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Geb\u00e4udeanteils kann die ImmoWertV herangezogen werden; welches Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tats\u00e4chlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.<\/p>\n\n\n\n

3. Die Wahl der Ermittlungsmethode entzieht sich einer Verallgemeinerung; ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren f\u00fcr bestimmte Geb\u00e4udearten besteht nicht.<\/p>\n\n\n\n

Tenor<\/h2>\n\n\n\n

Auf die Revision der Kl\u00e4gerin wird das Urteil des Finanzgerichts Hamburg vom 30.09.2020 – 3 K 233\/18 aufgehoben.<\/p>\n\n\n\n

Die Sache wird an das Finanzgericht Hamburg zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zur\u00fcckverwiesen.<\/p>\n\n\n\n

Diesem wird die Entscheidung \u00fcber die Kosten des Verfahrens \u00fcbertragen.<\/p>\n\n\n\n

Tatbestand<\/h2>\n\n\n\n

I.<\/h3>\n\n\n\n
  1. Die Beteiligten streiten \u00fcber die Aufteilung des Kaufpreises f\u00fcr eine von der Kl\u00e4gerin und Revisionskl\u00e4gerin (Kl\u00e4gerin) erworbene Eigentumswohnung in die Anschaffungskosten f\u00fcr Grund und Boden sowie f\u00fcr das Geb\u00e4ude f\u00fcr Zwecke der Ermittlung der Absetzung f\u00fcr Abnutzung (AfA).<\/li>
  2. Die Kl\u00e4gerin, eine verm\u00f6gensverwaltende GbR, erwarb im August 2013 eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz in X zum Kaufpreis von 158.500 \u20ac zzgl. Anschaffungsnebenkosten in H\u00f6he von 14.013,71 \u20ac. Die Kl\u00e4gerin beabsichtigte, die in einer beliebten Ferienregion an der Ostsee belegene Eigentumswohnung dauerhaft ausschlie\u00dflich an Ferieng\u00e4ste zu vermieten.<\/li>
  3. In ihrer Erkl\u00e4rung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen f\u00fcr die Einkommensbesteuerung f\u00fcr 2013 erkl\u00e4rte die Kl\u00e4gerin aus der Vermietung des Immobilienobjekts in X einen Werbungskosten\u00fcberschuss in H\u00f6he von 12.578 \u20ac. Dabei ber\u00fccksichtigte die Kl\u00e4gerin die AfA auf den von ihr mit 145.459,87 \u20ac (84,32 %) ermittelten Geb\u00e4udewert zeitanteilig („pro rata temporis“) in H\u00f6he von 970,87 \u20ac.<\/li>
  4. Mit dem gem\u00e4\u00df \u00a7 164 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) unter dem Vorbehalt der Nachpr\u00fcfung stehenden Bescheid f\u00fcr das Streitjahr \u00fcber die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen vom 22.10.2014 stellte der Beklagte und Revisionsbeklagte (Finanzamt \u2011\u2011FA\u2011\u2011) die Eink\u00fcnfte der Kl\u00e4gerin f\u00fcr das Streitjahr erkl\u00e4rungsgem\u00e4\u00df fest.<\/li>
  5. Im weiteren Veranlagungsverfahren ermittelte das FA f\u00fcr das Immobilienobjekt in X die Kaufpreisanteile von Grund und Boden und Geb\u00e4ude im sog. „vereinfachten Verfahren“ unter Verwendung der Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen (BMF). Danach ergab sich ein Kaufpreisanteil f\u00fcr Grund und Boden von 42 % (72.827 \u20ac) sowie ein Geb\u00e4udeanteil von 58 % (99.687 \u20ac). Unter dem 06.10.2015 teilte das FA der Kl\u00e4gerin das Ergebnis seiner Berechnung mit und k\u00fcndigte an, die zeitanteilige AfA f\u00fcr das Streitjahr entsprechend zu \u00e4ndern.<\/li>
  6. Mit dem gem\u00e4\u00df \u00a7 164 Abs. 2 AO ge\u00e4nderten Bescheid \u00fcber die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen f\u00fcr 2013 vom 27.10.2015 ber\u00fccksichtigte das FA die (zeitanteilige) AfA nur noch in H\u00f6he von 743 \u20ac und minderte den Werbungskosten\u00fcberschuss bei den Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung auf (insgesamt) .\/. 20.257,01 \u20ac.<\/li>
  7. Mit ihrem hiergegen gerichteten Einspruch legte die Kl\u00e4gerin ein Gutachten des \u00f6ffentlich bestellten und vereidigten Sachverst\u00e4ndigen A f\u00fcr die Bewertung von Grundst\u00fccken vom 24.04.2016 vor, in dem dieser den Anteil des Geb\u00e4udes unter Anwendung des Ertragswertverfahrens mit 84,37 % ermittelt hatte. Das FA vertrat im Einspruchsverfahren demgegen\u00fcber die Auffassung, dass das Ertragswertverfahren vorliegend nicht zur Wertfindung geeignet sei und der Geb\u00e4udeanteil (einschlie\u00dflich Au\u00dfenanlagen) nach dem anzuwendenden Sachwertverfahren bei einem Gesamtsachwert in H\u00f6he von 52.086 \u20ac \u2011\u2011ausweislich eines Gutachtens der Bewertungsstelle des Finanzamts Z\u2011\u2011 lediglich 51 % (= 26.166 \u20ac) betrage.<\/li>
  8. In ihren Erkl\u00e4rungen zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen f\u00fcr die Einkommensbesteuerung f\u00fcr die Jahre 2014 bis 2016 erkl\u00e4rte die Kl\u00e4gerin ebenfalls Werbungskosten\u00fcbersch\u00fcsse aus der Vermietung des Immobilienobjekts in X unter Ber\u00fccksichtigung einer Jahres-AfA von jeweils 2.910 \u20ac. Das FA ber\u00fccksichtigte demgegen\u00fcber \u2011\u2011wie schon im Streitjahr 2013\u2011\u2011 lediglich eine Jahres-AfA in H\u00f6he von jeweils 2.229 \u20ac und stellte in den Bescheiden \u00fcber die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen vom 17.08.2016 (f\u00fcr 2014), vom 16.09.2016 (f\u00fcr 2015) und vom 23.08.2017 (f\u00fcr 2016) die erkl\u00e4rten Werbungskosten\u00fcbersch\u00fcsse jeweils entsprechend geringer fest. Die Kl\u00e4gerin legte auch gegen die Feststellungsbescheide f\u00fcr die Streitjahre 2014 bis 2016 fristgerecht Einspruch ein und berief sich hinsichtlich der H\u00f6he der anzusetzenden Jahres-AfA auf das bereits im Einspruchsverfahren betreffend das Streitjahr 2013 vorgelegte Sachverst\u00e4ndigengutachten vom 24.04.2016.<\/li>
  9. Die Einspr\u00fcche der Kl\u00e4gerin hatten keinen Erfolg. In seiner Einspruchsentscheidung betreffend die Streitjahre 2013 bis 2016 vom 07.12.2018 stellte das FA \u2011\u2011ausgehend von einem Geb\u00e4udeanteil in H\u00f6he von nur noch (51 % von 172.514 \u20ac =) 87.982 \u20ac\u2011\u2011 die Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung f\u00fcr die Streitjahre 2013 bis 2016 unter Ber\u00fccksichtigung einer Jahres-AfA in H\u00f6he von jeweils 1.760 \u20ac fest. Auf die damit einhergehende Verb\u00f6serung hatte das FA zuvor mit Schreiben vom 21.09.2017 hingewiesen.<\/li>
  10. Im Zuge des hiergegen gerichteten Klageverfahrens hat das Finanzgericht (FG) zun\u00e4chst Beweis erhoben durch Einholung eines im Rahmen eines Er\u00f6rterungstermins zu erstattenden m\u00fcndlichen Sachverst\u00e4ndigengutachtens (Beweisbeschluss vom 06.05.2019). Im Er\u00f6rterungstermin vom 22.08.2019 hat der vom FG mit der Gutachtenerstellung beauftragte, \u00f6ffentlich bestellte und vereidigte Sachverst\u00e4ndige S sein Gutachten (m\u00fcndlich) erstattet, eine vom 22.08.2019 datierende schriftliche Zusammenfassung des Gutachtens \u00fcbergeben und \u2011\u2011ausweislich des \u00fcber den Er\u00f6rterungstermin gefertigten Protokolls\u2011\u2011 hierzu im Zuge seiner Befragung dargelegt, dass zur zutreffenden Bestimmung der Anteile von Geb\u00e4ude sowie von Grund und Boden im Streitfall „das Ertragswertverfahren das einzig anwendbare Verfahren“ sei und sich danach ein Geb\u00e4udewertanteil von 81,07 % ermittele. In der schriftlichen Zusammenfassung seines Gutachtens hat der Sachverst\u00e4ndige S \u00fcberdies ausf\u00fchrlich dargelegt, weshalb er das Sachwertverfahren im Streitfall zur Wertfindung f\u00fcr ungeeignet halte. Die Kl\u00e4gerin hat sodann ihre Klageantr\u00e4ge im finanzgerichtlichen Verfahren an die vom Sachverst\u00e4ndigen S in seinem Gutachten vom 22.08.2019 ermittelten Werte angepasst und beantragt, die AfA in den Streitjahren aus einer Bemessungsgrundlage zu gew\u00e4hren, die einen Geb\u00e4udewertanteil von 81,07 % ber\u00fccksichtige.<\/li>
  11. Durch weiteren Beweisbeschluss vom 10.01.2020 hat das FG dem Sachverst\u00e4ndigen S aufgegeben, sein Gutachten vom 22.08.2019 zu erg\u00e4nzen und die Aufteilung der Anschaffungskosten des Immobilienobjekts in X auf Grund und Boden sowie auf das Geb\u00e4ude \u2011\u2011statt unter Anwendung des Ertragswertverfahrens\u2011\u2011 nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln. In seinem unter dem 29.07.2020 vorgelegten schriftlichen Gutachten hat der Sachverst\u00e4ndige S \u2011\u2011entsprechend den Vorgaben des Beweisbeschlusses vom 10.01.2020\u2011\u2011 einen Sachwert in H\u00f6he von 104.937 \u20ac ermittelt, der sich zu 30,47 % auf Grund und Boden und zu 69,53 % auf das Geb\u00e4ude verteile. Bezogen auf den Kaufpreis des Immobilienobjekts von 172.514 \u20ac (= 100 %) ergaben sich der Anteil f\u00fcr den Grund und Boden mit 52.565 \u20ac (= 30,47 %) und der Anteil f\u00fcr das Geb\u00e4ude mit 119.949 \u20ac (= 69,53 %). Gleichzeitig hat der Sachverst\u00e4ndige S erneut mit umfangreichen Berechnungen und Beispielen deutlich gemacht, dass er das Sachwertverfahren im Streitfall f\u00fcr das falsche Bewertungsverfahren halte, da es sich bei dem ma\u00dfgeblichen Immobilienobjekt in X um ein Renditeobjekt handele und die Bewertung im Sachwertverfahren zu unsachgem\u00e4\u00dfen Ergebnissen f\u00fchre, die einer Plausibilit\u00e4tspr\u00fcfung unter keinem denkbaren Umstand standhalte.<\/li>
  12. In der m\u00fcndlichen Verhandlung vor der Einzelrichterin des FG am 30.09.2020 verpflichtete sich das FA, die angefochtenen Bescheide mit der Ma\u00dfgabe zu \u00e4ndern, dass in den Streitjahren 2014 bis 2016 eine Jahres-AfA in H\u00f6he von jeweils 2.399 \u20ac und im Streitjahr 2013 eine Jahres-AfA in H\u00f6he von 800 \u20ac ber\u00fccksichtigt wird.<\/li>
  13. Vor dem Hintergrund der vom FA abgegebenen Verpflichtungserkl\u00e4rung wies das FG die Klage der Kl\u00e4gerin mit seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte 2021, 1981 ver\u00f6ffentlichten Urteil in vollem Umfang als unbegr\u00fcndet ab. Das FG f\u00fchrte in seinem Urteil aus, dass der von der Kl\u00e4gerin f\u00fcr das Immobilienobjekt gezahlte Gesamtkaufpreis \u2011\u2011mangels Aufteilung im Kaufvertrag\u2011\u2011 zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage f\u00fcr die AfA im Sch\u00e4tzungswege aufzuteilen sei. Die Sch\u00e4tzung des Werts des Grund- und Bodenanteils sowie des Geb\u00e4udeanteils sei nach den ma\u00dfgeblichen Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung \u2011\u2011ImmoWertV\u2011\u2011 vom 19.05.2010 (BGBl I 2010, 639) mit Hilfe des Vergleichswert-, des Ertragswert- oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln. Die Frage, nach welchem dieser \u2011\u2011gleichwertigen\u2011\u2011 Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, habe das FG anhand der tats\u00e4chlichen Gegebenheiten des Einzelfalls zu beantworten. Die Auswahl des anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens habe nach dem Zustand des Geb\u00e4udes, der Lage am Immobilienmarkt, den Besonderheiten und der Art des Wertermittlungsobjekts, der sonstigen Umst\u00e4nde des Einzelfalls, etwa der zur Verf\u00fcgung stehenden Daten, sowie unter Ber\u00fccksichtigung der im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu erfolgen. Nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sei bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatverm\u00f6gen) und Mehrfamilienh\u00e4usern grunds\u00e4tzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht. Denn bei ihnen sei regelm\u00e4\u00dfig davon auszugehen, dass f\u00fcr den Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Verm\u00f6gens ausschlaggebend sei. Eine Bewertung anhand des Ertragswertverfahrens sei ausnahmsweise m\u00f6glich, wenn dieses aus Sicht des FG \u2011\u2011welche hinreichend zu begr\u00fcnden w\u00e4re\u2011\u2011 zum zutreffenderen Wert f\u00fchre und die tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnisse besser abbilde.<\/li>
  14. Nach diesen Grunds\u00e4tzen sei im Streitfall f\u00fcr die Ermittlung der Verkehrswerte das bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatverm\u00f6gen) grunds\u00e4tzlich vorrangige Sachwertverfahren anzuwenden; aus Sicht des Gerichts bestehe kein Grund daf\u00fcr, von diesem Vorrangverh\u00e4ltnis abzuweichen. Insbesondere sei eine Abweichung von einer Ermittlung der Verkehrswerte im Sachwertverfahren nicht schon deshalb geboten, weil die Kl\u00e4gerin nach ihrem eigenen Vortrag ihre Kaufentscheidung ausschlie\u00dflich unter Renditegesichtspunkten getroffen und sich dabei auf Ertragswerte gest\u00fctzt habe. Im Streitfall sei auch nicht ersichtlich, dass die Anwendung des Sachwertverfahrens zu einem unangemessenen Ergebnis f\u00fchre.<\/li>
  15. Mit Blick auf die Aufteilung der Anschaffungskosten des Immobilienobjekts folgte das FG dem Gutachten des Sachverst\u00e4ndigen S vom 29.07.2020, mit dem unter Zugrundelegung des Sachwertverfahrens ein Geb\u00e4udewertanteil von 69,53 % und ein Bodenwertanteil von 30,47 % ermittelt worden ist. Vor dem Hintergrund der vom FA abgegebenen Verpflichtungserkl\u00e4rung wies das FG die Klage der Kl\u00e4gerin in vollem Umfang als unbegr\u00fcndet ab.<\/li>
  16. Hiergegen richtet sich die Revision der Kl\u00e4gerin.<\/li>
  17. Die Kl\u00e4gerin tr\u00e4gt vor, das FG habe rechtsfehlerhaft die Kaufpreisaufteilung nicht einzelfallbezogen nach den realen Verkehrswerten des Grund und Bodens sowie des Geb\u00e4udes vorgenommen. F\u00fcr die zur Bestimmung der AfA-Bemessungsgrundlage erforderliche Bewertung des Geb\u00e4udeanteils der streitgegenst\u00e4ndlichen Eigentumswohnung sei kein bestimmtes Bewertungsverfahren vorgeschrieben. Vielmehr k\u00f6nne die Bewertung sowohl durch das Vergleichswert-, das Sachwert- wie auch durch das Ertragswertverfahren erfolgen; die Wertermittlungsverfahren st\u00fcnden einander gleichwertig gegen\u00fcber. Zu Unrecht habe daher das FG die Klage mit der Begr\u00fcndung abgewiesen, dass bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen im Privatverm\u00f6gen hinsichtlich der Kaufpreisaufteilung ein Vorrang des Sachwertverfahrens bestehe; im Streitfall f\u00fchre das vom FG \u2011\u2011entgegen der Rechtsprechung des BFH\u2011\u2011 angewendete Sachwertverfahren \u00fcberdies erkennbar zu einem unangemessenen Ergebnis. Daher sei vorliegend das Ertragswertverfahren anzuwenden, was durch zwei unabh\u00e4ngige Gutachten von \u00f6ffentlich bestellten und vereidigten Sachverst\u00e4ndigen best\u00e4tigt worden sei. Beide Gutachten seien \u00fcberdies zu nahezu identischen Bewertungsergebnissen gekommen.<\/li>
  18. \u00dcberdies habe das FG das Recht auf Geh\u00f6r (\u00a7 96 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung \u2011\u2011FGO\u2011\u2011, Art. 103 Abs. 1 des Grundgesetzes \u2011\u2011GG\u2011\u2011) und den Grundsatz des fairen Verfahrens (Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 20 Abs. 3 GG) verletzt sowie mit der Fassung des Urteilstenors, mit dem die teilweise begr\u00fcndete Klage der Kl\u00e4gerin mit Blick auf die im Termin zur m\u00fcndlichen Verhandlung gegebene \u2011\u2011und erst ein Jahr sp\u00e4ter im Revisionsverfahren umgesetzte\u2011\u2011 Zusage des FA in vollem Umfang als unbegr\u00fcndet abgewiesen wurde, gegen \u00a7 100 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 FGO versto\u00dfen.<\/li>
  19. Die Kl\u00e4gerin beantragt,
    das Urteil des FG vom 30.09.2020 – 3 K 233\/18 aufzuheben und-  den Bescheid \u00fcber die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen f\u00fcr 2013 vom 27.10.2015 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 07.12.2018 dahin zu \u00e4ndern, dass die Eink\u00fcnfte der Kl\u00e4gerin aus Vermietung und Verpachtung in H\u00f6he von .\/. 20.446\u201a06 \u20ac festgestellt werden;-  den Bescheid \u00fcber die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen f\u00fcr 2014 vom 17.08.2016 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 07.12.2018 dahin zu \u00e4ndern, dass die Eink\u00fcnfte der Kl\u00e4gerin aus Vermietung und Verpachtung in H\u00f6he von .\/. 16.965,04 \u20ac festgestellt werden;-  den Bescheid \u00fcber die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen f\u00fcr 2015 vom 16.09.2016 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 07.12.2018 dahin zu \u00e4ndern, dass die Eink\u00fcnfte der Kl\u00e4gerin aus Vermietung und Verpachtung in H\u00f6he von .\/. 12.438,20 \u20ac festgestellt werden;-  den Bescheid \u00fcber die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen f\u00fcr 2016 vom 23.08.2017 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 07.12.2018 dahin zu \u00e4ndern, dass die Eink\u00fcnfte der Kl\u00e4gerin aus Vermietung und Verpachtung in H\u00f6he von .\/. 11.640,96 \u20ac festgestellt werden;- hilfsweise, das Urteil des FG aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zur\u00fcckzuverweisen.<\/li>
  20. Das FA beantragt,
    die Revision zur\u00fcckzuweisen.<\/li>
  21. Im Zuge des laufenden Revisionsverfahrens hat das FA unter dem 10.09.2021 ge\u00e4nderte Bescheide \u00fcber die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen f\u00fcr die Streitjahre erlassen. Das FA ist damit der im Termin zur m\u00fcndlichen Verhandlung eingegangenen Verpflichtung, in den Streitjahren 2014 bis 2016 eine Jahres-AfA in H\u00f6he von jeweils 2.399 \u20ac und im Streitjahr 2013 eine Jahres-AfA in H\u00f6he von 800 \u20ac zu ber\u00fccksichtigen, nachgekommen. Dar\u00fcber hinaus sei nach Auffassung des FA keine h\u00f6here AfA zu ber\u00fccksichtigen; die (ge\u00e4nderten) Bescheide seien rechtm\u00e4\u00dfig und verletzten die Kl\u00e4gerin nicht in ihren Rechten. Die Aufteilung der Gesamtanschaffungskosten auf den Grund und Boden und das Geb\u00e4ude sei mithin im Streitfall anhand der von dem Gutachter S im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte vorzunehmen; denn bei Eigentumswohnungen \u2011\u2011sowohl innerhalb als auch au\u00dferhalb von Feriengebieten\u2011\u2011 spiele bei der Anschaffung von Immobilien der Faktor der Wertsteigerung regelm\u00e4\u00dfig eine nicht nur untergeordnete Rolle; diesem sei insbesondere in den letzten Jahren ein immer gr\u00f6\u00dferes Gewicht zugekommen.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h2>\n\n\n\n

    II.<\/h3>\n\n\n\n
    1. Die Revision ist begr\u00fcndet. Sie f\u00fchrt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zur\u00fcckverweisung der Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG (\u00a7 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 FGO).<\/li>
    2. 1. Die Revision ist bereits aus verfahrensrechtlichen Gr\u00fcnden begr\u00fcndet; die Vorentscheidung ist daher aufzuheben.<\/li>
    3. a) Das FG hat \u00fcber die Bescheide \u00fcber die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen f\u00fcr 2013 vom 27.10.2015, f\u00fcr 2014 vom 17.08.2016, f\u00fcr 2015 vom 16.09.2016 und f\u00fcr 2016 vom 23.08.2017, jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 07.12.2018 entschieden. W\u00e4hrend des Revisionsverfahrens sind unter dem 10.09.2021 ge\u00e4nderte Bescheide \u00fcber die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen f\u00fcr die Streitjahre ergangen, die nach \u00a7\u00a7 121, 68 Satz 1 FGO Gegenstand des Revisionsverfahrens geworden sind. Damit liegen dem FG-Urteil nicht mehr wirksame Bescheide zugrunde mit der Folge, dass auch das FG-Urteil keinen Bestand haben kann (\u00a7 127 FGO).<\/li>
    4. b) Die Vorentscheidung ist auf die zul\u00e4ssige Verfahrensr\u00fcge der Kl\u00e4gerin auch deshalb aufzuheben, weil das FG mit der Fassung des Tenors des angefochtenen Urteils gegen \u00a7 100 FGO versto\u00dfen hat.<\/li>
    5. aa) Nach \u00a7 100 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO hebt das Gericht im Anfechtungsverfahren den Verwaltungsakt und die etwaige Entscheidung \u00fcber den au\u00dfergerichtlichen Rechtsbehelf auf, soweit der angefochtene Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kl\u00e4ger dadurch in seinen Rechten verletzt ist. Nach \u00a7 40 Abs. 1 FGO kann in den F\u00e4llen des \u00a7 100 Abs.2 FGO „auch“ die \u00c4nderung eines Verwaltungsakts begehrt werden (\u00a7 40 Abs. 1  1. Alternative 2. Unteralternative FGO, sog. Ab\u00e4nderungsklage). Sind Steuerbescheide nicht in vollem Umfang, sondern nur in H\u00f6he eines Teilbetrags der festgesetzten Steuer rechtswidrig und der Steuerpflichtige nur insoweit in seinen Rechten verletzt, bedarf es zur Beseitigung dieser Rechtswidrigkeit und der dadurch verursachten Rechtsverletzung i.S. des \u00a7 100 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO nur einer berichtigenden \u00c4nderung des fehlerhaft festgesetzten Abgabenbetrags. \u00a7 100 Abs. 2 FGO enth\u00e4lt jene Form des Urteils, das auf die (ganz oder teilweise erfolgreiche) Ab\u00e4nderungsklage zu ergehen hat (Lange in H\u00fcbschmann\/Hepp\/Spitaler \u2011\u2011HHSp\u2011\u2011, \u00a7 100 FGO Rz 65). Danach obliegt dem FG die Festsetzung eines in den Urteilsgr\u00fcnden festgestellten, materiell-rechtlich zutreffenden Betrags nach pflichtgem\u00e4\u00dfem Ermessen (s.a. Beschluss des Gro\u00dfen Senats des BFH vom 16.12.1968 – GrS 3\/68, BFHE 94, 436, BStBl II 1969, 192). Das ergibt sich aus der Bindung an das Klagebegehren (\u00a7 96 Abs. 1 Satz 2 FGO) und aus dem Zusammenhang der Abs\u00e4tze 1 und 2 des \u00a7 100 FGO (Lange in HHSp, \u00a7 100 FGO Rz 65).<\/li>
    6. bb) Hat der Kl\u00e4ger mithin (lediglich) die \u00c4nderung eines in \u00a7 100 Abs. 2 Satz 1 genannten Verwaltungsakts \u2011\u2011im Streitfall eines Feststellungsbescheids\u2011\u2011 beantragt, darf das FG bei (teilweise) begr\u00fcndeter Klage den Verwaltungsakt weder in vollem Umfang aufheben (Lange in HHSp, \u00a7 100 FGO Rz 73) noch die Klage aufgrund einer Zusage der Finanzbeh\u00f6rde im Termin zur m\u00fcndlichen Verhandlung in vollem Umfang als unbegr\u00fcndet abweisen; vielmehr ist das FG zur Festsetzung eines in den Urteilsgr\u00fcnden festgestellten, materiell-rechtlich zutreffenden Betrags verpflichtet. Eine Ausnahme vom Grundsatz der regelm\u00e4\u00dfig erforderlichen eigenen Betragsfestsetzung durch das Gericht (\u00a7 100 Abs. 2 Satz 1 FGO), wonach das Gericht die \u00c4nderung des Verwaltungsakts durch die Angabe der zu Unrecht ber\u00fccksichtigten oder nicht ber\u00fccksichtigten tats\u00e4chlichen oder rechtlichen Verh\u00e4ltnisse so bestimmen kann, dass die Beh\u00f6rde den Betrag aufgrund der Entscheidung errechnen kann, wenn die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand erfordert (\u00a7 100 Abs. 2 Satz 2 FGO), liegt im Streitfall erkennbar nicht vor und war nach den Gr\u00fcnden der angefochtenen Entscheidung vom FG auch nicht intendiert.<\/li>
    7. c) Die im \u00dcbrigen von der Kl\u00e4gerin behaupteten Verfahrensm\u00e4ngel liegen nicht vor; der Senat sieht insoweit von einer weiteren Begr\u00fcndung ab (\u00a7 126 Abs. 6 Satz 1 FGO).<\/li>
    8. 2. Die Revision ist auch in materiell-rechtlicher Hinsicht begr\u00fcndet. Das FG hat im Zuge der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage die Aufteilung der Kaufpreisanteile f\u00fcr Grund und Boden und Geb\u00e4ude zu Unrecht nach dem Verh\u00e4ltnis der Sachwerte vorgenommen.<\/li>
    9. a) Werbungskosten sind nach \u00a7 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind nach \u00a7 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (\u00a7 21 EStG) abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Zu den bei den Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung abziehbaren Werbungskosten geh\u00f6rt gem\u00e4\u00df \u00a7 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG auch die AfA f\u00fcr ein zur Eink\u00fcnfteerzielung genutztes Geb\u00e4ude. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (\u00a7 7 Abs. 4 und 5 EStG). Ist f\u00fcr die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage f\u00fcr die AfA aufzuteilen. Zun\u00e4chst sind Boden- und Geb\u00e4udewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verh\u00e4ltnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten f\u00fcr den Grund- und Boden- sowie den Geb\u00e4udeanteil aufzuteilen (BFH-Urteile vom 21.07.2020 – IX R 26\/19, BFHE 270, 133, BStBl II 2021, 372, Rz 30; vom 29.10.2019 – IX R 38\/17, BFHE 267, 18, BStBl II 2021, 202, Rz 40, m.w.N.).<\/li>
    10. F\u00fcr die Sch\u00e4tzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Geb\u00e4udeanteils kann im Streitfall die ImmoWertV vom 19.05.2010 herangezogen werden, denn sie enth\u00e4lt anerkannte Grunds\u00e4tze f\u00fcr die Sch\u00e4tzung von Verkehrswerten von Grundst\u00fccken. Nach deren Bestimmungen ist der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens (einschlie\u00dflich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung), des Ertragswertverfahrens, des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln (\u00a7 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Ber\u00fccksichtigung der im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere der zur Verf\u00fcgung stehenden Daten, zu w\u00e4hlen; die Wahl ist zu begr\u00fcnden (\u00a7 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Dabei stehen die \u2011\u2011nach den tats\u00e4chlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu w\u00e4hlenden\u2011\u2011 Wertermittlungsverfahren einander gleichwertig gegen\u00fcber (s. BFH-Urteile in BFHE 270, 133, BStBl II 2021, 372, Rz 31; Senatsbeschluss vom 15.11.2016 – IX B 98\/16, BFH\/NV 2017, 292, Rz 4; zur zeitlichen Anwendbarkeit der ImmoWertV vom 19.05.2010 zum Wertermittlungsstichtag 30.08.2013 s. BFH-Urteil vom 16.09.2020 – II R 1\/18, BFHE 269, 406, BStBl II 2021, 594). Der Verkehrswert ist sodann aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter W\u00fcrdigung seines oder ihrer Aussagef\u00e4higkeit zu ermitteln (\u00a7 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV).<\/li>
    11. Die Ermittlung der Verkehrswertrelation ist zwar Teil der Sachverhaltsfeststellung des FG, die f\u00fcr das Revisionsgericht grunds\u00e4tzlich bindend ist (\u00a7 118 Abs. 2 FGO). Der BFH als Revisionsgericht muss -bei Heranziehung der ImmoWertV durch die Vorinstanz- aber pr\u00fcfen, ob dabei die (rechtlichen) Vorgaben der ma\u00dfgeblichen Bestimmung -im Streitfall des \u00a7 8 ImmoWertV- beachtet worden sind.<\/li>
    12. b) Im Hinblick auf die Wahl des Bewertungsverfahrens zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude hat die h\u00f6chstrichterliche Rechtsprechung nachfolgende Grunds\u00e4tze aufgestellt:<\/li>
    13. aa) Zum einen hat die Rechtsprechung bei Mietwohngrundst\u00fccken im Privatverm\u00f6gen \u2011\u2011jedenfalls in der Vergangenheit\u2011\u2011 im „Regelfall“ eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens mit der Erw\u00e4gung f\u00fcr „angebracht“ gehalten, dass f\u00fcr den Erwerb einer solchen Immobilie neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Verm\u00f6gens ausschlaggebend sein k\u00f6nne (z.B. BFH-Urteil vom 29.05.2008 – IX R 36\/06, BFH\/NV 2008, 1668, unter II.2.; BFH-Beschluss vom 23.06.2005 – IX B 132\/04, BFH\/NV 2005, 1798; s. hierzu Spiegelberger in Spiegelberger\/Schallmoser, Immobilien im Zivil- und Steuerrecht, 3. Aufl., Rz 1.71; kritisch dazu Wichmann, Die Steuerberatung \u2011\u2011Stbg\u2011\u2011 2017, 405, 410); in diesem Zusammenhang hat der Senat aber auch hervorgehoben, dass diese Regel nur unter Ber\u00fccksichtigung („… jedenfalls …“) der in den jeweiligen Streitjahren herrschenden Verh\u00e4ltnisse gelte (so ausdr\u00fccklich BFH-Urteil vom 11.02.2003 – IX R 13\/00, BFH\/NV 2003, 769, unter II.2.a). Ferner hat der Senat stets betont, dass nach den tats\u00e4chlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden sei, welches Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist.<\/li>
    14. bb) Zum anderen hat die Rechtsprechung bei der Bewertung von Mietwohngrundst\u00fccken im Privatverm\u00f6gen auch eine Anwendung des Ertragswertverfahrens f\u00fcr m\u00f6glich erachtet, wenn dieses zum zutreffenderen Wert gef\u00fchrt und die tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnisse besser abgebildet hat (s. die zahlreichen Nachweise im BFH-Urteil in BFHE 267, 18, BStBl II 2021, 202, Rz 43). \u00dcberdies hat der Senat in anderem materiell-rechtlichen Zusammenhang schon fr\u00fcher entschieden, dass die zur Aufteilung geb\u00e4udebezogenen Aufwands zu bestimmenden Verkehrswerte des eigengenutzten sowie des fremdvermieteten Teils eines Geb\u00e4udes nach dem Ertragswertverfahren ermittelt werden k\u00f6nnen, wenn eine Bewertung im Sachwertverfahren der zur Vermietung genutzten Fl\u00e4chen und der eigengenutzten Fl\u00e4chen wegen der unterschiedlichen Nutzbarkeit der jeweiligen Bereiche zu einem ersichtlich sachwidrigen Ergebnis f\u00fchrt (vgl. BFH-Urteil vom 25.05.2005 – IX R 46\/04, BFH\/NV 2006, 261, m.w.N.).<\/li>
    15. cc) Das Vergleichswertverfahren hat die fr\u00fchere Rechtsprechung zur Ermittlung des Verkehrswerts des Boden- und des Geb\u00e4udeanteils einer privaten Eigentumswohnung als „nicht brauchbar“ angesehen, da diese Bewertungsmethode nur erlaube, die Eigentumswohnung als eine Einheit von Miteigentumsanteil und Sondereigentum zu bewerten. Daher sei das Vergleichswertverfahren mit dem Gebot der Einzelbewertung nicht vereinbar (BFH-Urteile vom 15.01.1985 – IX R 81\/83, BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252, unter 1.b; vom 10.10.2000 – IX R 86\/97, BFHE 193, 326, BStBl II 2001, 183, unter II.2.; kritisch Wichmann, Stbg 2017, 405, 410 unter Hinweis auf \u00a7 16 ImmoWertV).<\/li>
    16. dd) Von diesen Grunds\u00e4tzen ausgehend hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung in j\u00fcngster Zeit dahin fortentwickelt, dass einerseits bei umfassend sanierten, denkmalgesch\u00fctzten Mietwohngeb\u00e4uden die Wertanteile f\u00fcr Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelt werden k\u00f6nnen, wenn anderweitig ermittelte Ertrags- und Vergleichswerte die tats\u00e4chlichen, an einem angemessenen Kaufpreis zu messenden Wertverh\u00e4ltnisse nicht einmal ann\u00e4hernd abbilden k\u00f6nnen (s. BFH-Urteile in BFHE 267, 18, BStBl II 2021, 202, Rz 43; vom 29.10.2019 – IX R 39\/17, BFH\/NV 2020, 681, Rz 41); andererseits kann aber bei Mietwohngeb\u00e4uden auch das Ertragswertverfahren anzuwenden sein, wenn es sich im Einzelfall \u2011\u2011etwa mit Blick auf den Renovierungszustand oder die begehrte innerst\u00e4dtische Lage\u2011\u2011 um Renditeobjekte handelt und das Sachwertverfahren nicht in gleicher Weise zur Wertfindung geeignet erscheint, weil der mit dieser Methode ermittelte Wert ganz erheblich von dem zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarten und tats\u00e4chlich gezahlten Kaufpreis abweicht (s. BFH-Beschl\u00fcsse vom 27.11.2017 – IX B 144\/16, BFH\/NV 2018, 218, Rz 6, die Vorinstanz [FG K\u00f6ln vom 10.11.2016 – 6 K 110\/12, juris] best\u00e4tigend, und vom 18.02.2020 – IX B 99\/19, nicht ver\u00f6ffentlicht, die Vorinstanz [FG Hamburg vom 01.10.2019 – 1 K 16\/18, juris] best\u00e4tigend).<\/li>
    17. c) Der Senat h\u00e4lt an den dargelegten Rechtsprechungsgrunds\u00e4tzen zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises durch getrennte Ermittlung des Verkehrswerts von Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude unter R\u00fcckgriff auf die (gleichwertigen) Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV fest.<\/li>
    18. aa) Die genannten Grunds\u00e4tze haben weiterhin ihre Berechtigung und werden \u2011\u2011soweit ersichtlich\u2011\u2011 in Rechtsprechung, Finanzverwaltung (H 7.3 des Amtlichen Einkommensteuer-Handbuchs 2021, Stichwort „Kaufpreisaufteilung“) und Literatur (vgl. Schmidt\/Kulosa, EStG, 41. Aufl., \u00a7 6 Rz 122 ff.; Schindler in Kirchhof\/Seer, EStG, 21. Aufl., \u00a7 6 Rz 49 f.; Pfirrmann in Kirchhof\/Seer, a.a.O., \u00a7 7 Rz 42; Korn\/Strahl in Korn, \u00a7 6 EStG Rz 140 ff.; Dornheim in Bordewin\/Brandt, \u00a7 21 EStG Rz 142 „Gesamtkaufpreis“; Rade in Herrmann\/Heuer\/Raupach, \u00a7 6 EStG Rz 311; Brandis\/Heuermann\/Brandis, \u00a7 7 EStG Rz 241; Spiegelberger in Spiegelberger\/Schallmoser, Immobilien im Zivil- und Steuerrecht, 3. Aufl., Rz 1.71; Kaminski in Steuerberater Handbuch 2019, 27. Aufl., Immobilieninvestitionen durch Privatpersonen, Rz 1273; W\u00fcllenkemper, Entscheidungen der Finanzgerichte 2013, 1905) jedenfalls nicht grunds\u00e4tzlich in Frage gestellt (kritisch aber Jacoby\/Geiling, Deutsches Steuerrecht 2020, 481, 484; Wichmann, Stbg 2017, 405, 410).<\/li>
    19. Der Senat nimmt den Streitfall indes erneut zum Anlass hervorzuheben, dass sich aus seiner bisherigen Rechtsprechung kein steuerrechtlicher \u2011\u2011insbesondere kein typisierender\u2011\u2011 Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren f\u00fcr bestimmte Geb\u00e4udearten ergibt. Das bedeutet, dass sich die Wahl der Ermittlungsmethode einer Verallgemeinerung schon dem Grunde nach entzieht (BFH-Urteil in BFHE 270, 133, BStBl II 2021, 372, Rz 38, m.w.N. zur \u00e4lteren Rechtsprechung) und auch nicht auf ein \u2011\u2011“fallgruppenspezifisch vorrangiges“\u2011\u2011 Wertermittlungsverfahren beschr\u00e4nkt werden kann; denn einen von der Beurteilung im Einzelfall unabh\u00e4ngigen „Vorrang“ einzelner Bewertungsmethoden bei bestimmten Objektarten kann es \u2011\u2011entgegen den dahin gehenden Formulierungen im angefochtenen Urteil des FG\u2011\u2011 schon von Gesetzes wegen (vgl. \u00a7 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV, s. nachfolgend bb) nicht geben. Soweit aus einzelnen Formulierungen \u00e4lterer Senatsentscheidungen (einengend s. etwa BFH-Urteil in BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252, unter 1.b) etwas Gegenteiliges gefolgert werden k\u00f6nnte, h\u00e4lt der Senat hieran nicht fest; insbesondere besteht auch keine Rechtfertigung f\u00fcr eine vorrangige Anwendung des Sachwertverfahrens.<\/li>
    20. bb) Aus den Bestimmungen der ImmoWertV ergibt sich kein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren. Nach \u00a7 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV sind die Wertermittlungsverfahren vielmehr nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Ber\u00fccksichtigung der im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umst\u00e4nde des Einzelfalls zu w\u00e4hlen. Die ImmoWertV ist auch nicht abschlie\u00dfend; es besteht die M\u00f6glichkeit, Wertermittlungsverfahren weiterzuentwickeln oder neue Verfahren zu entwickeln (vgl. Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 16.01.1996 – 4 B 69\/95, Baurecht 1996, 522, zur WertV 1972). Diese (baurechtliche) Ausgangslage schlie\u00dft es aus, dass die finanzgerichtliche Rechtsprechung ein bestimmtes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts eines bebauten Grundst\u00fccks bindend vorgibt. Eine Rechtfertigung, von dem (baurechtlichen) Grundsatz der Gleichwertigkeit der Bewertungsverfahren aus steuerrechtlichen Gr\u00fcnden abzuweichen, besteht nicht. Nach Ansicht des Senats verbietet es insbesondere der Grundsatz der Einzelbewertung nicht, einen einheitlichen Kaufpreis nach dem Verh\u00e4ltnis der Ertragswerte auf Grund und Boden einerseits sowie Geb\u00e4ude andererseits aufzuteilen. Obwohl der Ertragswert des Geb\u00e4udes nur in der Weise ermittelt werden kann, dass von dem f\u00fcr die Vermietung des gesamten Grundst\u00fccks erzielten Reinertrag der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts abgezogen wird, handelt es sich doch um eine Methode, mit der der Wert des Geb\u00e4udes als solcher ausreichend sicher gesch\u00e4tzt werden kann. Dabei darf die Ertragswertmethode nicht mit dem von der Rechtsprechung des BFH verworfenen „Restwertverfahren“ verglichen werden, bei dem vom gezahlten Kaufpreis zun\u00e4chst der Grundst\u00fcckswert abgezogen und lediglich der verbleibende Rest den Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes zugerechnet wird (vgl. auch BFH-Beschluss vom 24.02.1999 – IV B 73\/98, BFH\/NV 1999, 1201, unter 1.e cc; kritisch zur Verwerfung der Restwertmethode Wichmann, Stbg 2017, 405, 415).<\/li>
    21. cc) Soweit der BFH bislang schwerpunktm\u00e4\u00dfig eine Bewertung von Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccken im Ertragswertverfahren f\u00fcr angezeigt gehalten und dabei auf deren Charakter als Renditeobjekte abgestellt hat, ist darauf hinzuweisen, dass im Kontext der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung \u2011\u2011d.h. der dynamischen Entwicklung des Immobilienmarktes und des (jedenfalls bis vor kurzem) noch sehr niedrigen Zinsniveaus\u2011\u2011 auch reine Wohnimmobilien als Renditeobjekte angesehen werden. Dementsprechend liegen auch dem Erwerb von zur Vermietung bestimmtem Wohnungseigentum regelm\u00e4\u00dfig Ertrags\u00fcberlegungen zugrunde (Wichmann, Stbg 2017, 405, 412 unter Hinweis auf den Gesichtspunkt der beim Kauf ersparten Aufwendungen). Die Verh\u00e4ltnisse unterscheiden sich damit von denen in fr\u00fcheren Jahren, f\u00fcr die der BFH davon ausgegangen ist, dass f\u00fcr den Erwerb von Mietwohngrundst\u00fccken neben Ertragsgesichtspunkten und dem Aspekt der sicheren Kapitalanlage vor allem die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Verm\u00f6gens ausschlaggebend waren (zur situativen Ber\u00fccksichtigung der in den jeweiligen Streitjahren herrschenden Verh\u00e4ltnisse s. BFH-Urteil in BFH\/NV 2003, 769, unter II.2.a). Vor diesem Hintergrund verbietet es sich, das Ertragswertverfahren au\u00dferhalb der Bewertung von Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccken von vornherein f\u00fcr weniger geeignet (und mithin f\u00fcr nachrangig) zu halten.<\/li>
    22. dd) Neben diesen dogmatischen Erw\u00e4gungen kommt in rechtstats\u00e4chlicher Hinsicht hinzu, dass in der Praxis der Immobilienbewertung das Sachwertverfahren keineswegs \u00fcberwiegt. Vielmehr entspricht es den Gepflogenheiten des gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehrs, sowohl das \u2011\u2011im Einzelfall ggf. zu realistischen Werten f\u00fchrende\u2011\u2011 Vergleichswertverfahren bei der Ermittlung von Bodenwerten und \u2011\u2011bei Vorliegen einer ausreichenden Datenbasis\u2011\u2011 auch bei bebauten Grundst\u00fccken anzuwenden, als auch auf das Ertragswertverfahren zur\u00fcckzugreifen, wenn vergleichbare Objekte \u00fcblicherweise mit der Absicht erworben werden, Ertr\u00e4ge zu erzielen und\/oder den Wert des eingesetzten Kapitals zu vermehren, sowie eine Anwendung des Sachwertverfahrens in Betracht zu ziehen, wenn es sich um „Sonderobjekte“ (etwa denkmalgesch\u00fctzte Immobilien, s. BFH-Urteile in BFHE 267, 18, BStBl II 2021, 202, und in BFH\/NV 2020, 681) handelt oder wenn vergleichbare Objekte regelm\u00e4\u00dfig durch K\u00e4ufer erworben werden, deren Alternative im Neubau eines entsprechenden Objekts besteht, was am ehesten bei eigengenutzten (Wohn-)Immobilien der Fall sein d\u00fcrfte.<\/li>
    23. In der Praxis der Immobilienbewertung wird dem Ertragswertverfahren \u2011\u2011jedenfalls in den F\u00e4llen, in denen hinreichend vergleichbare Kauff\u00e4lle nicht verf\u00fcgbar sind\u2011\u2011 die weiteste Verbreitung zugesprochen. Dies soll f\u00fcr nahezu alle Geb\u00e4udearten gelten, auch f\u00fcr Wohn- und Teileigentum (Jacoby, Kaufpreisaufteilung f\u00fcr bebaute Grundst\u00fccke – Problematik und L\u00f6sungsansatz, 2018, S. 4, 51 und 135). Zum Teil wird aber auch \u2011\u2011jedenfalls bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen\u2011\u2011 eine Dominanz des Vergleichswertverfahrens gesehen (Wichmann, Stbg 2017, 405, 410 f., m.w.N.). Der Senat braucht dem nicht weiter nachzugehen; eine Pr\u00e4dominanz des Sachwertverfahrens besteht bei dem im Streitfall zu bewertenden Immobilienobjekt jedenfalls nicht.<\/li>
    24. d) Das FG hat die dargelegten Grunds\u00e4tze der h\u00f6chstrichterlichen Rechtsprechung nicht hinreichend beachtet.<\/li>
    25. aa) Im Ansatzpunkt zutreffend ist das FG davon ausgegangen, dass im Streitfall eine Aufteilung des von der Kl\u00e4gerin gezahlten Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Geb\u00e4ude nach den jeweiligen realen Verkehrswerten vorzunehmen war, da eine zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag nicht enthalten war. Bei der Beantwortung der Frage, nach welchem Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung im vorliegenden Fall vorzunehmen ist, ist das FG indes zu Unrecht davon ausgegangen, dass das Sachwertverfahren „grunds\u00e4tzlich vorrangig“ sei und auch kein Grund bestehe, von diesem (vermeintlich bestehenden) Vorrangverh\u00e4ltnis abzuweichen. Mit diesem Schluss ist das FG rechtfehlerhaft von der h\u00f6chstrichterlichen Rechtsprechung abgewichen, wonach die Frage, nach welchem Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, unter Ber\u00fccksichtigung der Umst\u00e4nde des Einzelfalls zu beantworten ist und sich die Wahl der Ermittlungsmethode einer Verallgemeinerung entzieht (vgl. BFH-Urteil in BFHE 270, 133, BStBl II 2021, 372, Rz 29, 38, m.w.N.).<\/li>
    26. bb) Die von Seiten des FA unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelten Kaufpreisanteile von Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude k\u00f6nnen im Streitfall der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden; der Senat verweist insoweit auf sein Urteil in BFHE 270, 133, BStBl II 2021, 372. Auch der vom FA im Einspruchsverfahren ermittelte Verkehrswert des Immobilienobjekts (Gesamtsachwert: 52.086 \u20ac) verfehlt die realen Wertverh\u00e4ltnisse (Kaufpreis ohne Anschaffungsnebenkosten: 158.500 \u20ac) in so grunds\u00e4tzlicher Weise, dass er der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden kann.<\/li>
    27. cc) Schlie\u00dflich f\u00fchrt auch die vom FG im angefochtenen Urteil vorgenommene Verengung der Verkehrswertermittlung auf das \u2011\u2011aus seiner (unzutreffenden) Sicht „vorrangige“\u2011\u2011 Sachwertverfahren zu Verkehrswerten, welche der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden k\u00f6nnen. Aufgrund des Unterschieds zwischen der vom Sachverst\u00e4ndigen S im Er\u00f6rterungstermin (nach Ma\u00dfgabe des Ertragswertverfahrens) abgegebenen Verkehrswertsch\u00e4tzung f\u00fcr das Gesamtobjekt in H\u00f6he von 157.484 \u20ac und der aufgrund des Beweisbeschlusses vom 10.01.2020 im Erg\u00e4nzungsgutachten vom 29.07.2020 (nach Ma\u00dfgabe des Sachwertverfahrens) abgegebenen Verkehrswertsch\u00e4tzung in H\u00f6he von 104.937 \u20ac zu den tats\u00e4chlich von der Kl\u00e4gerin getragenen Anschaffungskosten (158.500 \u20ac) wird deutlich, dass dem Anschaffungsvorgang auf Seiten der Kl\u00e4gerin nicht lediglich (und auch nicht schwerpunktm\u00e4\u00dfig) Erw\u00e4gungen zur Schaffung von wertstabilem Verm\u00f6gen und\/oder der Erzielung nicht steuerbarer Wertsteigerungen \u2011\u2011deren Fortbestand in der Zukunft ohnehin nicht garantiert werden kann\u2011\u2011 zugrunde gelegen haben k\u00f6nnen. Vielmehr waren nach den von der Kl\u00e4gerin hinreichend dargelegten Umst\u00e4nden des Einzelfalls die aus dem Objekt erzielbaren Ertr\u00e4ge (und eben nicht der Wert der erworbenen Bausubstanz) f\u00fcr die Kaufentscheidung bestimmend. Der in dem augenscheinlichen Wertunterschied zutage tretende Makel haftet dem Sachwertgutachten an und f\u00fchrt dazu, dass die dem Gutachten zugrunde gelegte Methode als zur Wertfindung ungeeignet angesehen werden muss.<\/li>
    28. dd) Bei dem im Streitfall zu bewertenden Immobilienobjekt handelt es sich um eine in einer beliebten Ferienregion gelegene, ausschlie\u00dflich zur Fremdvermietung bestimmte Ferienwohnung. Derartige Objekte werden im Regelfall unter Renditegesichtspunkten erworben (vgl. BFH-Urteil vom 02.07.2019 – IX R 18\/18, BFH\/NV 2020, 9, Rz 15). Vor diesem Hintergrund erscheint es sachgerecht, die Aufteilung des von der Kl\u00e4gerin gezahlten Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Geb\u00e4ude nach Ertragswertgesichtspunkten vorzunehmen. Dem FG liegen hierzu mit dem Gutachten des Sachverst\u00e4ndigen A vom 24.04.2016 und dem Gutachten des Sachverst\u00e4ndigen S vom 22.08.2019 zwei nach Ertragswertgesichtspunkten ermittelte, ann\u00e4hernd betragsidentische Verkehrswerte (Sachverst\u00e4ndiger A: Gesamtertragswert 161.200 \u20ac; Geb\u00e4udeertragswert 136.000 \u20ac = 84,37 %; Bodenwertanteil 25.200 \u20ac = 15,63 %. Sachverst\u00e4ndiger S: Gesamtertragswert: 157.484 \u20ac; Geb\u00e4udeertragswert 127.676 \u20ac = 81,07 %; Bodenwertanteil: 29.808 \u20ac = 18,93 %) vor, welche die realen Wertverh\u00e4ltnisse abzubilden verm\u00f6gen und daher nach Auffassung des Senats einer Sch\u00e4tzung zugrunde gelegt werden k\u00f6nnen.<\/li>
    29. 3. Die Sache ist nicht spruchreif. Das FG wird im zweiten Rechtszug Gelegenheit haben, die Aufteilung des von der Kl\u00e4gerin gezahlten Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Geb\u00e4ude nach Ma\u00dfgabe dieser nach Ertragswertgesichtspunkten ermittelten Verkehrswerte sachgerecht zu sch\u00e4tzen.<\/li>
    30. 4. Die Kostenentscheidung beruht auf \u00a7 143 Abs. 2 FGO.<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      ECLI:DE:BFH:2022:U.200922.IXR12.21.0 BFH IX. Senat FGO \u00a7 40 Abs 1, FGO \u00a7 68 S 1, FGO \u00a7 100 Abs 1, FGO \u00a7 100 Abs 2, FGO \u00a7 127, ImmoWertV \u00a7 8 Abs 1 S 2, EStG \u00a7 7 Abs 4, EStG \u00a7 7 Abs 5, EStG \u00a7 9 Abs 1 S 1, EStG \u00a7 21, EStG … Aufteilung eines Gesamtkaufpreises f\u00fcr ein Immobilienobjekt in Grund- und Boden- sowie Geb\u00e4udeanteil f\u00fcr Zwecke der AfA; Wahl der Wertermittlungsmethode – BFH-Urteil vom 20. September 2022, IX R 12\/21<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-75428","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/75428","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=75428"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/75428\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=75428"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=75428"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=75428"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}