{"id":75602,"date":"2023-02-26T14:10:44","date_gmt":"2023-02-26T12:10:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/?p=75602"},"modified":"2023-02-26T14:10:44","modified_gmt":"2023-02-26T12:10:44","slug":"grunderwerbsteuer-gegenleistung-bfh-urteil-vom-23-november-2022-ii-r-26-21","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/grunderwerbsteuer-gegenleistung-bfh-urteil-vom-23-november-2022-ii-r-26-21\/","title":{"rendered":"Grunderwerbsteuer – Gegenleistung – BFH-Urteil vom 23. November 2022, II R 26\/21"},"content":{"rendered":"\n

ECLI:DE:BFH:2022:U.231122.IIR26.21.0<\/p>\n\n\n\n

BFH II. Senat<\/p>\n\n\n\n

GrEStG \u00a7 1 Abs 1 Nr 1, GrEStG \u00a7 8 Abs 1, GrEStG \u00a7 9 Abs 1 Nr 1, FGO \u00a7 118 Abs 2<\/p>\n\n\n\n

vorgehend FG M\u00fcnchen, 23. Juni 2021, Az: 4 K 2843\/18<\/p>\n\n\n\n

Leits\u00e4tze<\/h2>\n\n\n\n

NV: Die im Rahmen eines \u00f6ffentlichen Wohnraumf\u00f6rdermodells vom Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer \u00fcbernommene Verpflichtung, noch zu errichtende Wohnungen zu einem verbilligten Mietzins an Dritte zu \u00fcberlassen, stellt keine grunderwerbsteuerbare Gegenleistung des Grundst\u00fccksk\u00e4ufers dar, wenn ihm im Rahmen des Gesamtkonzepts zugleich zinsg\u00fcnstige Darlehen gew\u00e4hrt werden.<\/p>\n\n\n\n

Tenor<\/h2>\n\n\n\n

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Finanzgerichts M\u00fcnchen, Au\u00dfensenate Augsburg vom 23.06.2021 – 4 K 2843\/18 wird als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n\n\n\n

Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.<\/p>\n\n\n\n

Tatbestand<\/h2>\n\n\n\n

I.<\/h3>\n\n\n\n
  1. Die Kl\u00e4gerin und Revisionsbeklagte (Kl\u00e4gerin) schloss mit der \u2026 (Verk\u00e4uferin) am 27.05.2015 einen notariell beurkundeten Vertrag \u00fcber den Kauf von in X belegenen, seinerzeit noch unbebauten Grundst\u00fccken. Es wurde ein vorl\u00e4ufiger Kaufpreis in H\u00f6he von 2.744.729,90 \u20ac vereinbart, der mit notarieller Urkunde vom 24.02.2016 f\u00fcr endg\u00fcltig erkl\u00e4rt wurde.<\/li>
  2. Dar\u00fcber hinaus \u00fcbernahm die Kl\u00e4gerin Verpflichtungen aus einem st\u00e4dtebaulichen Vertrag mit der Stadt X zur Herstellung gef\u00f6rderten Wohnraums. Diesen Vertrag hatte die Stadt am 19.03.2015 mit der damaligen Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerin geschlossen. In dem Vertrag verpflichtete sich die damalige Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerin insbesondere zur teilweisen Bebauung der Grundst\u00fccke im Wege des gef\u00f6rderten Wohnungsbaus mit einer Bindungszeit von 25 Jahren. Einzelheiten hierzu wurden in einer Anlage zu dem st\u00e4dtebaulichen Vertrag geregelt, dem sog. Sozialen Bindungsvertrag. Dort r\u00e4umte die damalige Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerin der Stadt f\u00fcr die Dauer der Bindungszeit u.a. ein Benennungsrecht f\u00fcr die gef\u00f6rderten Mietwohnungen ein, das durch eine beschr\u00e4nkte pers\u00f6nliche Dienstbarkeit gesichert werden sollte. Teil dieses Konzepts zur Herstellung von gef\u00f6rdertem Wohnraum ist, dass sich der Bauherr zur verbilligten Vermietung an von der Stadt benannte Personen verpflichtet und im Gegenzug zinsg\u00fcnstige Darlehen und Zusch\u00fcsse erh\u00e4lt. Dementsprechend bewilligte die Stadt der Kl\u00e4gerin mit Bescheiden vom 09.12. und 14.12.2015 niedrigverzinsliche Darlehen und einen Zuschuss.<\/li>
  3. Der Beklagte und Revisionskl\u00e4ger (Finanzamt \u2011\u2011FA\u2011\u2011) hatte zun\u00e4chst am 24.11.2015 einen Grunderwerbsteuerbescheid erlassen, in welchem ausgehend von einer Bemessungsgrundlage in H\u00f6he von 2.744.729 \u20ac Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 96.065 \u20ac festgesetzt wurde. Der Bescheid erging unter dem Vorbehalt der Nachpr\u00fcfung.<\/li>
  4. Am 26.07.2016 erlie\u00df das FA einen ge\u00e4nderten Grunderwerbsteuerbescheid, in welchem es die Verpflichtung der Kl\u00e4gerin zur verbilligten Vermietung des gef\u00f6rderten Wohnraums als sonstige Leistung der Bemessungsgrundlage hinzurechnete. Zu diesem Zweck kapitalisierte es die Differenz der verbilligten Miete zur orts\u00fcblichen Miete. Die Grunderwerbsteuer wurde auf 239.281 \u20ac festgesetzt.<\/li>
  5. Der hiergegen eingelegte Einspruch blieb ohne Erfolg. Mit seiner Einspruchsentscheidung vom 30.10.2018 setzte das FA nach vorherigem Hinweis die Grunderwerbsteuer auf 277.604 \u20ac herauf. Hintergrund war, dass sich die f\u00fcr den gef\u00f6rderten Wohnraum zu errichtende Fl\u00e4che zwischenzeitlich erh\u00f6ht hatte.<\/li>
  6. Die nachfolgende Klage hatte Erfolg. Das Finanzgericht (FG) vertrat die Auffassung, die von der Kl\u00e4gerin \u00fcbernommene Verpflichtung, die Wohnungen f\u00fcr 25 Jahre an von der Stadt benannte Mieter mietverbilligt zu \u00fcberlassen, sei keine sonstige Leistung i.S. des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Vielmehr handele es sich um eine vertragliche Verpflichtung f\u00fcr die Gew\u00e4hrung zinsverbilligter Darlehen. Es liege auch nicht deshalb eine sonstige Leistung i.S. des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG vor, weil sich die Rechte und Pflichten zwischen der Stadt und der Kl\u00e4gerin nicht ausgewogen gegen\u00fcberst\u00fcnden. Die Belastung aus der Mietpreisbindung werde durch den Zinsvorteil aus den der Kl\u00e4gerin gew\u00e4hrten zinsg\u00fcnstigen Baudarlehen und dem nicht r\u00fcckzahlbaren allgemeinen Zuschuss mehr als kompensiert.<\/li>
  7. Mit der Revision r\u00fcgt das FA die Verletzung materiellen Rechts. In dem Umstand, dass die Kl\u00e4gerin auf Mieterl\u00f6se verzichtet habe, die sie eigentlich h\u00e4tte erzielen k\u00f6nnen, liege eine zus\u00e4tzliche Gegenleistung. Der Kaufpreis sei nur deshalb so g\u00fcnstig gewesen, weil die Kl\u00e4gerin die aus der Wohnraumf\u00f6rderung resultierenden Belastungen \u00fcbernommen habe. F\u00fcr die \u00fcbernommene Mietbelastung habe die Kl\u00e4gerin auch keine Gegenleistung erhalten; die verg\u00fcnstigten Darlehensvertr\u00e4ge seien erst sp\u00e4ter abgeschlossen worden.<\/li>
  8. Das FA beantragt sinngem\u00e4\u00df,
    die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen.<\/li>
  9. Die Kl\u00e4gerin beantragt sinngem\u00e4\u00df,
    die Revision zur\u00fcckzuweisen.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h2>\n\n\n\n

    II.<\/h3>\n\n\n\n
    1. Die Revision ist unbegr\u00fcndet und nach \u00a7 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zur\u00fcckzuweisen. Das FG hat zu Recht entschieden, dass die von der Kl\u00e4gerin \u00fcbernommene Verpflichtung zur verbilligten Wohnraum\u00fcberlassung keine grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung darstellt. Auch die sonstigen aus dem st\u00e4dtebaulichen Vertrag \u00fcbernommenen Verpflichtungen sind keine solchen Gegenleistungen.<\/li>
    2. 1. Bei einem nach \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerpflichtigen Grundst\u00fcckskaufvertrag bemisst sich die Grunderwerbsteuer gem\u00e4\u00df \u00a7 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Nach \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegenleistung u.a. der Kaufpreis einschlie\u00dflich der vom K\u00e4ufer \u00fcbernommenen sonstigen Leistungen.<\/li>
    3. a) Als sonstige Leistungen i.S. des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG sind alle Verpflichtungen des K\u00e4ufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis f\u00fcr das Grundst\u00fcck im b\u00fcrgerlich-rechtlichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt f\u00fcr den Erwerb des Grundst\u00fccks sind. Der Erwerb des Grundst\u00fccks und die Gegenleistung m\u00fcssen kausal verkn\u00fcpft sein. Dabei ist nicht ausschlaggebend, was die Vertragschlie\u00dfenden als Gegenleistung f\u00fcr das Grundst\u00fcck bezeichnen, sondern zu welchen Leistungen sie sich verpflichtet haben. Danach geh\u00f6ren alle Leistungen des K\u00e4ufers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser als Entgelt f\u00fcr die Ver\u00e4u\u00dferung des Grundst\u00fccks gew\u00e4hrt. Leistungen des K\u00e4ufers, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang betreffen, insbesondere also f\u00fcr eine andere Leistung aufgewendet werden als f\u00fcr die Verpflichtung, Besitz und Eigentum an dem Grundst\u00fcck zu verschaffen, scheiden demgegen\u00fcber aus der Gegenleistung i.S. von \u00a7\u00a7 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aus (Urteil des Bundesfinanzhofs \u2011\u2011BFH\u2011\u2011 vom 06.12.2017 – II R 55\/15, BFHE 261, 58, BStBl II 2018, 406, Rz 11 f.).<\/li>
    4. b) Zu den „sonstigen Leistungen“ geh\u00f6rt auch die \u00dcbernahme von Verpflichtungen des Ver\u00e4u\u00dferers durch den Erwerber. Voraussetzung ist allerdings, dass die Verpflichtung bereits in der Person des Ver\u00e4u\u00dferers entstanden ist (BFH-Urteil vom 30.03.2009 – II R 62\/06, BFHE 225, 503, BStBl II 2009, 854, unter II.2.c).<\/li>
    5. c) Eine dem Ver\u00e4u\u00dferer des Grundst\u00fccks gegen\u00fcber eingegangene Verpflichtung, einen Vertrag mit einem Dritten abzuschlie\u00dfen, kann grunds\u00e4tzlich als sonstige Leistung einzustufen sein und damit zur Gegenleistung i.S. des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG geh\u00f6ren. Eine solche Gegenleistung liegt bei einer Verpflichtung des Grundst\u00fccksk\u00e4ufers zur Eingehung eines gegenseitigen Vertrags mit einem Dritten vor, wenn gewichtige Umst\u00e4nde eine Unausgewogenheit der wechselseitigen vertraglichen Verpflichtungen zwischen dem Grundst\u00fccksk\u00e4ufer und dem Dritten erkennen lassen und der Grundst\u00fccksk\u00e4ufer die h\u00f6herwertige Leistung erbringt (BFH-Urteil in BFHE 261, 58, BStBl II 2018, 406, Rz 14).<\/li>
    6. d) \u00dcbernimmt der Grundst\u00fcckserwerber eines mit sozialem Wohnungsbau zu bebauenden Grundst\u00fccks von dem Grundst\u00fccksver\u00e4u\u00dferer zinsg\u00fcnstige Baudarlehen, sind neben dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis die Verbindlichkeiten aus den zinsverbilligten Darlehen mit ihrem Nennwert als grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung i.S. der \u00a7\u00a7 8, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Eine sich aus dem sozialen Wohnungsbauprojekt ergebende, ebenfalls auf den Erwerber \u00fcbergehende Mietpreisbindung ist nicht zus\u00e4tzlich als sonstige Leistung i.S. des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG anzusetzen. Sieht man die Zinsverbilligung beim Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer nur als „durchlaufenden Posten“ an, der an die Mieter weiterzugeben ist, so entf\u00e4llt die Berechtigung zur Aufspaltung der Gegenleistung in die \u00dcbernahme der abgezinsten Darlehen und den Eintritt in die Mietpreisbindung (vgl. BFH-Urteil vom 12.12.1979 – II R 127\/74, BFHE 129, 404, BStBl II 1980, 218, unter II.2.).<\/li>
    7. e) Die Auslegung von Vertr\u00e4gen und Willenserkl\u00e4rungen geh\u00f6rt zum Bereich der tats\u00e4chlichen Feststellungen und bindet den BFH gem\u00e4\u00df \u00a7 118 Abs. 2 FGO, wenn sie den Grunds\u00e4tzen der \u00a7\u00a7 133, 157 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs entspricht und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungss\u00e4tze verst\u00f6\u00dft, d.h. jedenfalls m\u00f6glich ist. Das Revisionsgericht pr\u00fcft, ob das FG die gesetzlichen Auslegungsregeln sowie die Denkgesetze und Erfahrungss\u00e4tze beachtet und die f\u00fcr die Vertragsauslegung bedeutsamen Begleitumst\u00e4nde erforscht und rechtlich zutreffend gew\u00fcrdigt hat. Dagegen ist die rechtliche Einordnung des von den Vertragspartnern Gewollten am Ma\u00dfstab der jeweils einschl\u00e4gigen Normen f\u00fcr das Revisionsgericht nicht nach \u00a7 118 Abs. 2 FGO bindend, sondern in vollem Umfang nachpr\u00fcfbare Rechtsanwendung (BFH-Urteil vom 05.12.2019 – II R 37\/18, BFHE 267, 524, BStBl II 2020, 236, Rz 15).<\/li>
    8. 2. In Anbetracht dieser Grunds\u00e4tze hat die Kl\u00e4gerin keine sonstigen Leistungen gegen\u00fcber der Verk\u00e4uferin erbracht.<\/li>
    9. a) Es kann dahinstehen, ob die Feststellung des FG, wonach die Kl\u00e4gerin von der Verk\u00e4uferin eine bereits im st\u00e4dtebaulichen Vertrag vereinbarte Verpflichtung zur verbilligten Wohnraum\u00fcberlassung \u00fcbernommen habe, revisionsrechtlich zu beanstanden ist. Diese Verpflichtung wurde der Kl\u00e4gerin n\u00e4mlich rechtlich bindend erst in den F\u00f6rderbescheiden, welche die Stadt gegen\u00fcber der Kl\u00e4gerin erlie\u00df, auferlegt. Im st\u00e4dtebaulichen Vertrag befand sich insoweit nur ein Hinweis auf diese sp\u00e4tere F\u00f6rderentscheidung (vgl. \u00a7 4 Ziff. 4 des Sozialen Bindungsvertrags).<\/li>
    10. Selbst wenn diese Feststellung des FG nicht bindend nach \u00a7 118 Abs. 2 FGO w\u00e4re, l\u00e4ge keine Gegenleistung i.S. des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG vor. Denn dann w\u00fcrde es bereits an dem Erfordernis mangeln, dass die Kl\u00e4gerin durch den Kaufvertrag eine urspr\u00fcnglich bereits auf Seiten der Verk\u00e4uferin bestehende Verpflichtung \u00fcbernommen h\u00e4tte. Vielmehr w\u00e4re die Verpflichtung zur verbilligten Wohnraum\u00fcberlassung erst sp\u00e4ter origin\u00e4r bei der Kl\u00e4gerin entstanden.<\/li>
    11. b) Ausgehend von der Feststellung des FG, dass die Kl\u00e4gerin von der Verk\u00e4uferin eine bereits im st\u00e4dtebaulichen Vertrag vereinbarte Verpflichtung zur verbilligten Wohnraum\u00fcberlassung \u00fcbernommen hatte, liegt ebenfalls keine sonstige Leistung der Kl\u00e4gerin vor.<\/li>
    12. Das FG hat zu Recht die oben dargestellte Rechtsprechung des Senats zum sozialen Wohnungsbau herangezogen, wonach eine auf den Erwerber \u00fcbergehende Mietpreisbindung nicht zus\u00e4tzlich als sonstige Leistung i.S. des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG anzusetzen ist. Dem FG ist ebenso darin beizupflichten, dass diese Rechtsprechung nicht auf die Konstellation beschr\u00e4nkt ist, dass der K\u00e4ufer vom Verk\u00e4ufer neben der Mietpreisbindung auch die im Gegenzug gew\u00e4hrten zinsg\u00fcnstigen Darlehen \u00fcbernimmt. Auch wenn diese Darlehen (nebst einem Zuschuss) im vorliegenden Fall erst nach Abschluss des Kaufvertrags direkt an die Kl\u00e4gerin ausgereicht wurden, sind sie doch Teil eines Gesamtkonzepts der staatlichen Wohnraumf\u00f6rderung. In diesem Gesamtkonzept kommt der Mietpreisbindung kein eigenst\u00e4ndiger Wert zu, der als sonstige Leistung neben den Kaufpreis f\u00fcr das unbebaute Grundst\u00fcck tritt, sondern sie ist auch dann nur in Zusammenhang mit den zinsg\u00fcnstigen Darlehen zu sehen und gleicht sich mit diesen im Wert aus.<\/li>
    13. c) Auch weitere, im st\u00e4dtebaulichen Vertrag enthaltene und vom FG nicht n\u00e4her gew\u00fcrdigte Verpflichtungen f\u00fchren zu keinen sonstigen Leistungen der Kl\u00e4gerin.<\/li>
    14. aa) So ist die von der Kl\u00e4gerin \u00fcbernommene Verpflichtung zur Bebauung der Grundst\u00fccke keine Gegenleistung i.S. des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, weil sie im Ergebnis der Kl\u00e4gerin selbst zugutekommt (vgl. BFH-Urteil vom 27.08.2003 – II R 27\/01, BFH\/NV 2004, 226, unter II.1.a, zu einer Renovierungsverpflichtung).<\/li>
    15. bb) Das von der Kl\u00e4gerin zugunsten der Stadt \u00fcbernommene und dinglich gesicherte Mieterbenennungsrecht hat keinen eigenst\u00e4ndigen Wert. Es ist ebenfalls Teil einer Vielzahl von Rechten und Pflichten, die dem einheitlichen Konzept der staatlichen Wohnraumf\u00f6rderung entspringen. Sofern keine Anhaltspunkte daf\u00fcr ersichtlich sind, dass diese Rechte und Pflichten insgesamt in einem unangemessenen Verh\u00e4ltnis zueinander stehen, ist davon auszugehen, dass sie sich wertm\u00e4\u00dfig gegenseitig kompensieren und keiner eigenst\u00e4ndigen Bewertung zug\u00e4nglich sind (vgl. BFH-Urteil in BFHE 261, 58, BStBl II 2018, 406, Rz 18).<\/li>
    16. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus \u00a7 135 Abs. 2 FGO.<\/li>
    17. 4. Das Urteil ergeht mit Einverst\u00e4ndnis der Beteiligten ohne m\u00fcndliche Verhandlung (\u00a7 90 Abs. 2 FGO).<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      ECLI:DE:BFH:2022:U.231122.IIR26.21.0 BFH II. Senat GrEStG \u00a7 1 Abs 1 Nr 1, GrEStG \u00a7 8 Abs 1, GrEStG \u00a7 9 Abs 1 Nr 1, FGO \u00a7 118 Abs 2 vorgehend FG M\u00fcnchen, 23. Juni 2021, Az: 4 K 2843\/18 Leits\u00e4tze NV: Die im Rahmen eines \u00f6ffentlichen Wohnraumf\u00f6rdermodells vom Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer \u00fcbernommene Verpflichtung, noch zu errichtende Wohnungen zu … Grunderwerbsteuer – Gegenleistung – BFH-Urteil vom 23. November 2022, II R 26\/21<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-75602","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/75602","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=75602"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/75602\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=75602"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=75602"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=75602"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}