Kernaussage des Urteils:<\/strong><\/h4>\n\n\n\nNachtr\u00e4glich vereinbarte Sonderw\u00fcnsche<\/strong> beim Erwerb eines Grundst\u00fccks mit noch zu errichtendem Geb\u00e4ude unterliegen der Grunderwerbsteuer<\/strong> (\u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG), wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang<\/strong> mit dem urspr\u00fcnglichen Kaufvertrag stehen. Die Steuer ist in einem gesonderten Steuerbescheid<\/strong> festzusetzen.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\nSachverhalt:<\/strong><\/h4>\n\n\n\n- Der Kl\u00e4ger und seine Ehefrau erwarben 2018 von der X-GmbH<\/strong> jeweils die H\u00e4lfte von vier Miteigentumsanteilen an einem Grundst\u00fcck, auf dem noch ein Geb\u00e4ude errichtet werden sollte.<\/li>
- Die Verk\u00e4uferin (X-GmbH) verpflichtete sich zur Errichtung der Wohnungen<\/strong> und wurde als Bautr\u00e4ger t\u00e4tig.<\/li>
- Der Kaufvertrag sah vor<\/strong>, dass \u00c4nderungsw\u00fcnsche<\/strong> des K\u00e4ufers nur ber\u00fccksichtigt werden, wenn dieser die Mehrkosten tr\u00e4gt<\/strong>.<\/li>
- Arbeiten durch den K\u00e4ufer oder von ihm direkt beauftragte Handwerker waren vor der \u00dcbergabe ausgeschlossen<\/strong>.<\/li>
- Nach Baubeginn (2018\u20132019) beauftragte der Kl\u00e4ger bei der Verk\u00e4uferin verschiedene Sonderw\u00fcnsche<\/strong>, die zu Mehrkosten f\u00fchrten<\/strong>.<\/li>
- Das Finanzamt setzte daraufhin zus\u00e4tzliche Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 873 \u20ac<\/strong> f\u00fcr den Kl\u00e4ger und seine Ehefrau fest.<\/li>
- Der Kl\u00e4ger klagte gegen diesen Steuerbescheid mit der Begr\u00fcndung, dass die nachtr\u00e4glichen Sonderw\u00fcnsche keinen steuerpflichtigen Tatbestand<\/strong> nach \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG darstellten.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
\n\n\n\nEntscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH):<\/strong><\/h4>\n\n\n\nDie Revision des Kl\u00e4gers wird zur\u00fcckgewiesen<\/strong>. Das Finanzgericht Bremen hatte zu Recht entschieden, dass die Sonderw\u00fcnsche steuerpflichtige zus\u00e4tzliche Leistungen<\/strong> im Sinne von \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG sind.<\/p>\n\n\n\n- Sonderw\u00fcnsche sind steuerpflichtig, wenn sie im rechtlichen Zusammenhang mit dem Erwerbsvertrag stehen<\/strong>
- Nachtr\u00e4gliche Zusatzleistungen<\/strong> geh\u00f6ren zur steuerpflichtigen Gegenleistung<\/strong> nach \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG, sofern sie mit dem Erwerbsgesch\u00e4ft in Verbindung stehen<\/strong>.<\/li>
- Da der Kaufvertrag bereits eine Regelung f\u00fcr \u00c4nderungsw\u00fcnsche<\/strong> enthielt, bestand ein rechtlicher Zusammenhang<\/strong> zwischen den Sonderw\u00fcnschen und dem urspr\u00fcnglichen Erwerbsvorgang.<\/li>
- Der Kl\u00e4ger war vertraglich an die Verk\u00e4uferin gebunden<\/strong> und konnte keine eigenen Handwerker beauftragen \u2013 das spricht f\u00fcr eine enge Verkn\u00fcpfung mit dem Bautr\u00e4gervertrag<\/strong>.<\/li>
- Unerheblich ist<\/strong>, dass einige Sonderw\u00fcnsche erst nach \u00dcbergabe<\/strong> der Immobilie fertiggestellt wurden \u2013 entscheidend ist der Zeitpunkt der verbindlichen Beauftragung<\/strong>.<\/li><\/ul><\/li>
- Die Steuer ist in einem gesonderten Bescheid festzusetzen<\/strong>
- Die zus\u00e4tzlichen Leistungen stellen einen eigenst\u00e4ndigen Steueranspruch<\/strong> dar (\u00a7 38 AO).<\/li>
- Sie d\u00fcrfen nicht nachtr\u00e4glich in den urspr\u00fcnglichen Grunderwerbsteuerbescheid aufgenommen<\/strong> werden, sondern erfordern einen neuen Steuerbescheid<\/strong>.<\/li><\/ul><\/li>
- Keine Ausnahmen f\u00fcr nachtr\u00e4gliche \u00c4nderungen<\/strong>
- Auch wenn der Kl\u00e4ger argumentierte, dass seine Sonderw\u00fcnsche als separate Leistungen<\/strong> zu betrachten seien, sieht der BFH keinen wesentlichen Unterschied zu bisherigen Entscheidungen<\/strong>.<\/li>
- Vergleichbare Urteile<\/strong> best\u00e4tigen, dass nachtr\u00e4gliche \u00c4nderungen<\/strong> oder Zusatzleistungen<\/strong> steuerpflichtig sind, wenn sie vertraglich vorgesehen oder mit dem Bautr\u00e4ger verkn\u00fcpft sind<\/strong>.<\/li><\/ul><\/li><\/ol>\n\n\n\n
\n\n\n\nFolgen des Urteils:<\/strong><\/h4>\n\n\n\n- Steuerpflicht f\u00fcr nachtr\u00e4gliche Sonderw\u00fcnsche best\u00e4tigt<\/strong>: Wer bei einem Neubau<\/strong> \u00c4nderungen an Ausstattung oder Bauausf\u00fchrung vornimmt, muss zus\u00e4tzliche Grunderwerbsteuer<\/strong> zahlen, sofern die Leistungen \u00fcber den Bautr\u00e4ger abgewickelt werden<\/strong>.<\/li>
- Gesonderter Steuerbescheid erforderlich<\/strong>: Das Finanzamt darf diese Zusatzleistungen nicht einfach in den urspr\u00fcnglichen Bescheid einf\u00fcgen<\/strong>, sondern muss einen separaten Steuerbescheid erlassen<\/strong>.<\/li>
- Kein Steuerprivileg f\u00fcr sp\u00e4tere Anpassungen<\/strong>: Auch wenn \u00c4nderungen erst nach Vertragsabschluss<\/strong> oder sogar nach \u00dcbergabe<\/strong> umgesetzt werden, unterliegen sie der Grunderwerbsteuer, wenn sie auf Basis des urspr\u00fcnglichen Vertrags erfolgen<\/strong>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
\n\n\n\nFazit:<\/strong><\/h4>\n\n\n\nDer BFH best\u00e4tigt mit diesem Urteil, dass nachtr\u00e4gliche Sonderw\u00fcnsche beim Kauf eines noch zu errichtenden Geb\u00e4udes der Grunderwerbsteuer unterliegen<\/strong>, wenn sie \u00fcber den Bautr\u00e4ger<\/strong> abgewickelt werden und der Vertrag eine Kosten\u00fcbernahme durch den K\u00e4ufer<\/strong> vorsieht. Dieses Urteil ist praktisch identisch mit der Entscheidung II R 18\/22<\/strong> und best\u00e4tigt die bestehende Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuerpflicht von Sonderw\u00fcnschen<\/strong>.<\/p>\n\n\n\nLeits\u00e4tze<\/h2>\n\n\n\n
1. Verg\u00fctungen f\u00fcr nachtr\u00e4glich vereinbarte Sonderw\u00fcnsche unterliegen beim Grundst\u00fcckserwerb mit noch zu errichtendem Geb\u00e4ude als zus\u00e4tzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgesch\u00e4ft vorliegt.<\/p>\n\n\n\n
2. Die Steuer ist in einem selbst\u00e4ndigen Bescheid festzusetzen.<\/p>\n\n\n\n
Tenor<\/h2>\n\n\n\n
Die Revision des Kl\u00e4gers gegen das Urteil des Finanzgerichts Bremen vom 09.08.2021 – 2 K 77\/21 (1) wird als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n\n\n\n
Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kl\u00e4ger zu tragen.<\/p>\n\n\n\n
Tatbestand<\/h2>\n\n\n\nI.<\/h3>\n\n\n\n- Der Kl\u00e4ger und Revisionskl\u00e4ger (Kl\u00e4ger) und seine Ehefrau erwarben von der X-GmbH (Ver\u00e4u\u00dferin) mit als Kauf- und Werkvertrag bezeichnetem notariell beurkundetem Vertrag vom \u202602.2018 jeweils die H\u00e4lfte von vier Miteigentumsanteilen unterschiedlicher Gr\u00f6\u00dfe an einem in \u2026 belegenen Grundst\u00fcck, verbunden mit dem Sondereigentum an zwei Wohnungen nebst Abstellr\u00e4umen sowie an zwei Tiefgaragenstellpl\u00e4tzen, zu einem Kaufpreis in H\u00f6he von \u2026 \u20ac. Das Geb\u00e4ude, in dem sich das ver\u00e4u\u00dferte Sondereigentum befinden sollte, war im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht errichtet. Die Ver\u00e4u\u00dferin verpflichtete sich als Bautr\u00e4gerin zur Errichtung des Geb\u00e4udes. Die notariell beglaubigte Teilungserkl\u00e4rung und Baubeschreibung wurden Teil des Vertrags.<\/li>
- Unter \u00a7 1 Ziff. 3 des Vertrags war unter anderem geregelt, dass \u00c4nderungsw\u00fcnsche des K\u00e4ufers nur ber\u00fccksichtigt werden k\u00f6nnen, wenn dadurch entstehende Mehrkosten vom K\u00e4ufer \u00fcbernommen werden. Die Ausf\u00fchrung von Arbeiten durch den K\u00e4ufer selbst oder von ihm direkt beauftragte Handwerker war vor der \u00dcbergabe des Objekts ausgeschlossen. Er war nicht berechtigt, den ausf\u00fchrenden Werkunternehmen ohne Zustimmung der Ver\u00e4u\u00dferin unmittelbar eigene Auftr\u00e4ge zu erteilen.<\/li>
- Nach Beginn der Rohbauarbeiten beauftragten der Kl\u00e4ger und seine Ehefrau bei der Ver\u00e4u\u00dferin zwischen dem 17.10.2018 und dem 19.08.2019 verschiedene Sonderw\u00fcnsche, die zu Mehrkosten f\u00fchrten. Die \u00dcbergabe des Vertragsobjekts erfolgte am \u202611.2019.<\/li>
- Der Beklagte und Revisionsbeklagte (Finanzamt \u2011\u2011FA\u2011\u2011) erlie\u00df zun\u00e4chst gegen\u00fcber dem Kl\u00e4ger und dessen Ehefrau nicht streitige Grunderwerbsteuerbescheide, denen als Bemessungsgrundlage jeweils die H\u00e4lfte des vereinbarten Kaufpreises zugrunde lag. Das FA erlie\u00df am 25.01.2021 weitere Grunderwerbsteuerbescheide gegen\u00fcber dem Kl\u00e4ger und dessen Ehefrau, denen als Bemessungsgrundlage jeweils zur H\u00e4lfte ein „Gesamtbetrag der Gegenleistung“ („Kaufpreis Sonderw\u00fcnsche“) in H\u00f6he von 38.527 \u20ac zugrunde gelegt wurde. Die Grunderwerbsteuer wurde f\u00fcr den Kl\u00e4ger und seine Ehefrau jeweils in H\u00f6he von 963 \u20ac festgesetzt.<\/li>
- Der Kl\u00e4ger legte gegen seinen Grunderwerbsteuerbescheid vom 25.01.2021 Einspruch ein. Er machte geltend, dass f\u00fcr die einzelnen Sonderw\u00fcnsche ein Grunderwerbsteuertatbestand nicht gegeben sei und diese auch keine zus\u00e4tzlichen Leistungen im Sinne des \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) darstellten. Dieser wurde vom FA mit Einspruchsentscheidung vom 01.06.2021 als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckgewiesen. Das FA erlie\u00df jeweils am 18.06.2021 einen ge\u00e4nderten Grunderwerbsteuerbescheid gegen\u00fcber dem Kl\u00e4ger und seiner Ehefrau, in denen es die Grunderwerbsteuer aus im Revisionsverfahren nicht streitigen Gr\u00fcnden jeweils auf 873 \u20ac herabsetzte.<\/li>
- Im anschlie\u00dfenden Klageverfahren hat das FA aus ebenfalls nicht streitigen Gr\u00fcnden die Grunderwerbsteuerbescheide vom 25.01.2021 sowie die \u00c4nderungsbescheide vom 18.06.2021 mit Bescheiden vom 26.07.2021 aufgehoben und jeweils neue Grunderwerbsteuerbescheide vom 26.07.2021 gegen\u00fcber dem Kl\u00e4ger und dessen Ehefrau erlassen, mit denen es erneut jeweils Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 873 \u20ac festsetzte.<\/li>
- Die Klage vor dem Finanzgericht (FG) hatte keinen Erfolg. Das FG vertrat die Auffassung, dass der rechtm\u00e4\u00dfige Grunderwerbsteuerbescheid vom 26.07.2021 gem\u00e4\u00df \u00a7 68 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zum Gegenstand des Klageverfahrens geworden sei. Die Leistungen f\u00fcr Sonderw\u00fcnsche in H\u00f6he von insgesamt 34.940,80 \u20ac stellten zus\u00e4tzliche Leistungen im Sinne von \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG dar, f\u00fcr die Grunderwerbsteuer in einem selbst\u00e4ndigen Steuerbescheid festzusetzen sei. Die Vereinbarung einer zus\u00e4tzlichen Leistung im Sinne von \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG sei ein hinzutretendes, selbst\u00e4ndiges Ereignis, welches zwar an einen Erwerbsvorgang im Sinne von \u00a7 1 Abs. 1 GrEStG ankn\u00fcpfe und einen solchen voraussetze, die Tatbestandsm\u00e4\u00dfigkeit des urspr\u00fcnglichen Erwerbsvorgangs aber nicht ber\u00fchre, sondern vielmehr einen weiteren Steueranspruch des Steuergl\u00e4ubigers begr\u00fcnde und entstehen lasse. Nach \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG geh\u00f6rten zur Gegenleistung auch Leistungen, die der Erwerber des Grundst\u00fccks dem Ver\u00e4u\u00dferer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zus\u00e4tzlich gew\u00e4hre. Dies setze voraus, dass eine Leistung mit dem seinerzeitigen Erwerb in einem rechtlichen Zusammenhang stehe, was vorliegend der Fall sei. Die Sonderw\u00fcnsche betr\u00e4fen \u00c4nderungen der Bauausf\u00fchrung auf Wunsch des Erwerbers vor \u00dcbergabe des Objekts, f\u00fcr die in \u00a7 1 Ziff. 3 des Kaufvertrags vom \u202602.2018 eine ausdr\u00fcckliche Regelung zur \u00dcbernahme von Mehrkosten und ein Verbot der Ausf\u00fchrung von Arbeiten durch den Erwerber selbst oder von ihm direkt beauftragte Handwerker enthalten sei.<\/li>
- Gegen das Urteil des FG richtet sich die Revision des Kl\u00e4gers, mit der dieser eine Verletzung von Bundesrecht r\u00fcgt. Die dem Grunderwerbsteuerbescheid vom 26.07.2021 zugrunde liegenden Sonderw\u00fcnsche unterfielen weder \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG noch \u00a7 1 GrEStG. Den der Grunderwerbsteuer unterworfenen, zeitlich deutlich nach der notariellen Vertragsunterzeichnung (8 bis 18 Monate) beauftragten Leistungen habe jeweils eine selbst\u00e4ndige, vom eigentlichen Kaufvertrag unabh\u00e4ngige Entscheidung zugrunde gelegen. Zwischen den Sonderw\u00fcnschen und dem Grundst\u00fcckserwerb fehle es an dem notwendigen rechtlichen Zusammenhang. Der Vertrag habe zudem die M\u00f6glichkeit vorgesehen, einzelne Gewerke auch an andere Handwerker zu vergeben; insoweit sei lediglich die Zustimmung des Bautr\u00e4gers erforderlich gewesen. Von diesem Recht habe der Kl\u00e4ger auch Gebrauch gemacht und zum Beispiel Elektrikerleistungen sowie alle Malerarbeiten anderweitig vergeben und abgerechnet. In der Sache h\u00e4tten sich diese von den hier strittigen zus\u00e4tzlichen Aufwendungen nicht unterschieden. Es gehe daher allenfalls um die Frage, ob die strittigen Aufwendungen als Teil der Gegenleistung im urspr\u00fcnglichen Grunderwerbsteuerbescheid h\u00e4tten erfasst werden m\u00fcssen. Alle bekannten Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) zu \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG betr\u00e4fen Sonderf\u00e4lle oder den Eintritt von bereits im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen, nicht aber sp\u00e4ter getroffene Vereinbarungen \u00fcber zus\u00e4tzlich zu erbringende werterh\u00f6hende Leistungen des Ver\u00e4u\u00dferers. Die hier vorliegenden Sachverhalte seien daher mit den bisher entschiedenen F\u00e4llen nicht vergleichbar. In jedem Fall seien diejenigen Sonderleistungen nicht grunderwerbsteuerpflichtig, die erst nach \u00dcbergabe der Wohnung fertiggestellt worden seien. \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG stelle auf eine zus\u00e4tzliche Leistung und nicht auf eine zus\u00e4tzliche Vereinbarung ab.<\/li>
- Der Kl\u00e4ger beantragt sinngem\u00e4\u00df,
die Vorentscheidung und den Grunderwerbsteuerbescheid vom 26.07.2021 aufzuheben.<\/li> - Das FA beantragt,
die Revision als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckzuweisen.<\/li> - Die Beteiligten haben auf m\u00fcndliche Verhandlung verzichtet (\u00a7 90 Abs. 2 FGO).<\/li><\/ol>\n\n\n\n
Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h2>\n\n\n\nII.<\/h3>\n\n\n\n- Die Revision ist unbegr\u00fcndet und daher zur\u00fcckzuweisen (\u00a7 126 Abs. 2 FGO). Das FG hat zu Recht entschieden, dass die vom Kl\u00e4ger nachtr\u00e4glich beauftragten Sonderw\u00fcnsche als zus\u00e4tzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG unterliegen. Die Steuer ist in einem selbst\u00e4ndigen Bescheid festzusetzen.<\/li>
- 1. Nach \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG geh\u00f6ren auch solche Leistungen zur Gegenleistung im Sinne des \u00a7 8 Abs. 1 GrEStG, die der Erwerber des Grundst\u00fccks dem Ver\u00e4u\u00dferer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zus\u00e4tzlich gew\u00e4hrt.<\/li>
- a) Zus\u00e4tzliche Leistungen, zu denen sich der Erwerber bereits bei Abschluss eines Grundst\u00fcckskaufvertrags verpflichtet, geh\u00f6ren zu den \u00fcbernommenen sonstigen Leistungen im Sinne des \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Demgegen\u00fcber werden von \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG nachtr\u00e4glich gew\u00e4hrte zus\u00e4tzliche Leistungen erfasst. Das Entstehen der Steuer f\u00fcr nachtr\u00e4glich gew\u00e4hrte zus\u00e4tzliche Leistungen ist dabei tatbestandsm\u00e4\u00dfig an zwei Voraussetzungen gekn\u00fcpft. Zum einen muss bereits ein Erwerbsvorgang im Sinne von \u00a7 1 Abs. 1 GrEStG vorliegen. Ohne einen solchen Erwerbsvorgang kann es keine nachtr\u00e4gliche zus\u00e4tzlich gew\u00e4hrte Gegenleistung geben. Hinzu kommen muss, dass die Voraussetzungen des \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG erf\u00fcllt sind. Die beiden tatbestandsm\u00e4\u00dfigen Voraussetzungen bed\u00fcrfen dar\u00fcber hinaus eines rechtlichen Zusammenhangs, um die Rechtsfolge des \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG auszul\u00f6sen (BFH-Urteil vom 26.04.2006 – II R 3\/05, BFHE 213, 239, BStBl II 2006, 604, unter II.1., m.w.N.). Ein derartiger rechtlicher Zusammenhang besteht insbesondere, wenn sich bereits aus dem Erwerbsvertrag \u2011\u2011sei es unmittelbar oder \u00fcber allgemeine Rechtsgrunds\u00e4tze (zum Beispiel Treu und Glauben)\u2011\u2011 ein Anspruch auf die sp\u00e4tere zus\u00e4tzliche Leistung ableiten l\u00e4sst (BFH-Urteil vom 05.02.2003 – II R 15\/01, BFH\/NV 2003, 818, unter II.b). Der rechtliche Zusammenhang ist auch dann gegeben, wenn an Vertragsbedingungen des urspr\u00fcnglichen Vertrags angekn\u00fcpft wird oder diese ver\u00e4ndert werden (vgl. BFH-Urteil vom 24.02.1982 – II R 4\/81, BFHE 136, 146, BStBl II 1982, 625, unter 2. und FG M\u00fcnster, Urteil vom 04.03.2004 – 8 K 4930\/02 GrE, Entscheidungen der Finanzgerichte 2004, 1386).<\/li>
- b) Diese Grunds\u00e4tze gelten auch beim Erwerb eines Grundst\u00fccks mit noch zu errichtendem Geb\u00e4ude und zwar unabh\u00e4ngig davon, ob die Errichtung des Geb\u00e4udes in dem tatbestandsausf\u00fcllenden Rechtsgesch\u00e4ft gem\u00e4\u00df \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG vereinbart ist oder in einem zweiten Vertrag, und unabh\u00e4ngig davon, ob in letzterem Fall die Annahme eines Grundst\u00fcckserwerbs mit Geb\u00e4ude auf einem rechtlichen oder einem objektiv engen sachlichen Zusammenhang beider Vertr\u00e4ge beruht. Verg\u00fctungen f\u00fcr nachtr\u00e4glich vereinbarte Sonderw\u00fcnsche stellen zwar dann keine Gegenleistung dar, wenn die Vereinbarungen nicht mit dem Ver\u00e4u\u00dferer oder der Ver\u00e4u\u00dfererseite, sondern etwa unmittelbar mit einzelnen Handwerkern getroffen worden sind (BFH-Urteil vom 26.04.2006 – II R 3\/05, BFHE 213, 239, BStBl II 2006, 604, unter II.1., m.w.N.). Von diesen Ausnahmen abgesehen, unterliegen aber Verg\u00fctungen f\u00fcr nachtr\u00e4glich vereinbarte Sonderw\u00fcnsche beim Grundst\u00fcckserwerb mit noch zu errichtendem Geb\u00e4ude als zus\u00e4tzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG (vgl. Jochum in Wilms\/Jochum, ErbStG\/BewG\/GrEStG, \u00a7 9 GrEStG Rz 47, 107, Stand 10\/2024; Pahlke\/Pahlke, Grunderwerbsteuergesetz, 7. Aufl., \u00a7 9 Rz 53, 209; Loose in Viskorf, Grunderwerbsteuergesetz, 21. Aufl., \u00a7 9 Rz 192; Konrad in Behrens\/Wachter, Grunderwerbsteuergesetz, 2. Aufl., \u00a7 9 Rz 109; Halaczinsky, Umsatzsteuer- und Verkehrsteuer-Recht 2022, 268, 270; a.A. Thierfeld, Steuer-Seminar, Praktische F\u00e4lle des Steuerrechts, 5\/2021, S. 149 ff.).<\/li>
- aa) Der rechtliche Zusammenhang mit dem Erwerbsgesch\u00e4ft kann sich bei nachtr\u00e4glich vereinbarten Sonderw\u00fcnschen dadurch ergeben, dass eine vom Ver\u00e4u\u00dferer geschuldete, sich aus dem Erwerbsgesch\u00e4ft ergebende Bauleistung konkretisiert, ver\u00e4ndert oder beispielsweise durch qualitativ h\u00f6herwertige Materialien ersetzt und daf\u00fcr eine zus\u00e4tzliche Gegenleistung vereinbart wird. Auch eine Gegenleistung f\u00fcr die blo\u00dfe Erweiterung der Leistungspflicht des Ver\u00e4u\u00dferers kann in diesen F\u00e4llen zu einer zus\u00e4tzlichen Leistung im Sinne des \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG f\u00fchren, wenn im \u00dcbrigen die Regelungen des Erwerbsgesch\u00e4fts \u2011\u2011\u00e4hnlich eines Rahmenvertrags\u2011\u2011 gelten sollen und nicht ein g\u00e4nzlich neuer und unabh\u00e4ngig vom Erwerbsgesch\u00e4ft geschlossener Vertrag vorliegt (vgl. Konrad in Behrens\/Wachter, Grunderwerbsteuergesetz, 2. Aufl., \u00a7 9 Rz 109).<\/li>
- bb) Dem Wortlaut des \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG l\u00e4sst sich eine Einschr\u00e4nkung der Anwendung bei Erweiterung der Leistungspflicht des Ver\u00e4u\u00dferers nicht entnehmen. Eine solche Einschr\u00e4nkung gebieten auch nicht Sinn und Zweck der Vorschrift. \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG stellt allein auf Leistungen ab, die der Erwerber des Grundst\u00fccks dem Ver\u00e4u\u00dferer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zus\u00e4tzlich gew\u00e4hrt. Es soll die gesamte Gegenleistung unabh\u00e4ngig davon erfasst werden, ob der grunderwerbsteuerausl\u00f6sende Tatbestand bereits vollendet ist (vgl. BFH-Urteil vom 12.12.1979 – II R 15\/76, BFHE 129, 280, BStBl II 1980, 162, m.w.N.).<\/li>
- c) Ob ein rechtlicher Zusammenhang von Vereinbarungen weiterer Leistungen mit dem Erwerbsgesch\u00e4ft im konkreten Einzelfall besteht oder ob die Leistungen auf einer neuen unabh\u00e4ngig vom urspr\u00fcnglichen Vertrag abgeschlossenen Vereinbarung beruhen, unterliegt der Vertragsauslegung durch das FG unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls.<\/li>
- 2. Nach diesen Grunds\u00e4tzen hat das FG zutreffend entschieden, dass die vom Kl\u00e4ger und seiner Ehefrau zwischen dem 17.10.2018 und dem 19.08.2019 bei der Ver\u00e4u\u00dferin beauftragten Sonderw\u00fcnsche zus\u00e4tzliche Leistungen im Sinne des \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG sind, die mit den dadurch entstandenen Mehrkosten in H\u00f6he von 34.940,80 \u20ac der Grunderwerbsteuer unterliegen und in einem zus\u00e4tzlichen Bescheid festzusetzen sind.<\/li>
- a) Die Auslegung von Vertr\u00e4gen und Willenserkl\u00e4rungen geh\u00f6rt zum Bereich der tats\u00e4chlichen Feststellungen und bindet den BFH gem\u00e4\u00df \u00a7 118 Abs. 2 FGO, wenn sie den Grunds\u00e4tzen der \u00a7\u00a7 133, 157 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs (BGB) entspricht und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungss\u00e4tze verst\u00f6\u00dft, das hei\u00dft jedenfalls m\u00f6glich ist (BFH-Urteil vom 05.12.2019 – II R 37\/18, BFHE 267, 524, BStBl II 2020, 236, Rz 15). Die Bindung an die vom FG getroffenen Feststellungen entf\u00e4llt, wenn in Bezug auf diese Feststellungen zul\u00e4ssige und begr\u00fcndete Revisionsr\u00fcgen vorgebracht wurden (BFH-Urteil vom 30.01.2019 – II R 26\/17, BFHE 264, 47, BStBl II 2020, 733, Rz 31, m.w.N.).<\/li>
- b) Das FG hat ausgef\u00fchrt, die zus\u00e4tzlichen Leistungen f\u00fcr die Sonderw\u00fcnsche h\u00e4tten in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem notariell beurkundeten Vertrag vom \u202602.2018 gestanden, da der Kl\u00e4ger nach \u00a7 1 Ziff. 3 des Vertrags zur \u00dcbernahme der mit den Sonderw\u00fcnschen entstandenen Mehrkosten verpflichtet und die Ausf\u00fchrung von Arbeiten durch den K\u00e4ufer selbst oder von ihm direkt beauftragte Handwerker vor der \u00dcbergabe des Objekts ausgeschlossen gewesen sei, so dass f\u00fcr den Kl\u00e4ger aufgrund dieses Verbots bei der Ausf\u00fchrung von Sonderw\u00fcnschen eine Bindung an den Ver\u00e4u\u00dferer bestanden habe. Diese Auslegung des FG ist m\u00f6glich, entspricht den Grunds\u00e4tzen nach \u00a7\u00a7 133, 157 BGB und verst\u00f6\u00dft nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungss\u00e4tze. Zul\u00e4ssige und begr\u00fcndete Revisionsr\u00fcgen wurden im Hinblick auf die Vertragsauslegung von dem Kl\u00e4ger nicht vorgebracht. An die W\u00fcrdigung des FG ist der BFH daher gebunden (\u00a7 118 Abs. 2 FGO).<\/li>
- c) Unerheblich f\u00fcr die Steuerpflicht der vereinbarten Sonderw\u00fcnsche ist, dass der Vertrag bei einer entsprechenden Zustimmung der Ver\u00e4u\u00dferin die M\u00f6glichkeit einer unmittelbaren Erteilung eigener Auftr\u00e4ge an die ausf\u00fchrenden Handwerker durch den Kl\u00e4ger vorsah. Nach den Feststellungen des FG, an die der BFH nach \u00a7 118 Abs. 2 FGO ebenfalls gebunden ist, sowie dem eigenen Vortrag des Kl\u00e4gers erfolgte bei den mit Grunderwerbsteuerbescheid vom 26.07.2021 erfassten Sonderw\u00fcnschen keine unmittelbare Beauftragung der Handwerker durch den Kl\u00e4ger.<\/li>
- d) Dass einzelne Sonderw\u00fcnsche erst nach der \u00dcbergabe des Verkaufsobjekts fertiggestellt wurden, hindert eine Besteuerung nach \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG ebenfalls nicht. Die Verwirklichung des Erwerbsvorgangs im Sinne des \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG ist bereits mit den Vereinbarungen \u00fcber die Sonderw\u00fcnsche eingetreten. F\u00fcr die Verwirklichung eines Erwerbsvorgangs im Sinne des \u00a7 23 GrEStG ist auch bei der Gew\u00e4hrung zus\u00e4tzlicher Gegenleistungen nach \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG der Zeitpunkt ma\u00dfgeblich, in dem sich die Vertragspartner untereinander gebunden haben (vgl. BFH-Urteil vom 26.04.2006 – II R 3\/05, BFHE 213, 239, BStBl II 2006, 604, unter II.2.c; Pahlke\/Pahlke, Grunderwerbsteuergesetz, 7. Aufl., \u00a7 23 Rz 6). Diese Bindung ist im Streitfall mit den nachtr\u00e4glichen Vereinbarungen \u00fcber die Sonderw\u00fcnsche eingetreten. Diese erfolgten unstreitig vor der \u00dcbergabe des Vertragsobjekts.<\/li>
- e) Soweit der Kl\u00e4ger vortr\u00e4gt, dass die bisherige Rechtsprechung des Senats zu \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar sei, da die entschiedenen F\u00e4lle haupts\u00e4chlich aufschiebende Bedingungen betroffen h\u00e4tten, verkennt er \u2011\u2011wie das FG zutreffend ausgef\u00fchrt hat\u2011\u2011, dass die Vereinbarung \u00fcber die Kostentragungspflicht bei Sonderw\u00fcnschen im Vertrag vom \u202602.2018 einer aufschiebenden Bedingung insofern nahe ist, als die Pflicht zur Tragung konkreter Mehraufwendungen nur f\u00fcr den ungewissen Fall eintritt, dass entsprechende Sonderw\u00fcnsche vom Kl\u00e4ger beauftragt werden.<\/li>
- 3. Das FG hat auch zu Recht entschieden, dass die aufgrund der nachtr\u00e4glichen Vereinbarungen \u00fcber die Sonderw\u00fcnsche zus\u00e4tzlich gew\u00e4hrten Gegenleistungen nicht durch \u00c4nderung desjenigen Bescheides zu erfassen sind, durch den die Steuer f\u00fcr den urspr\u00fcnglichen Erwerbsvorgang nach \u00a7 1 Abs. 1 GrEStG festgesetzt worden ist, sondern durch einen gesonderten Bescheid.<\/li>
- a) Mit Erf\u00fcllung der Voraussetzungen des \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG entsteht ein neuer Grunderwerbsteueranspruch gem\u00e4\u00df \u00a7 38 der Abgabenordnung (AO), der in einem selbst\u00e4ndigen Bescheid festzusetzen ist. Der Erwerbsvorgang nach \u00a7 1 Abs. 1 GrEStG allein kann den Tatbestand f\u00fcr die neue Steuer nicht ausf\u00fcllen, weil die nachtr\u00e4gliche Leistung auf Umst\u00e4nden beruht, die erst nach Abschluss des Erwerbsvorgangs eingetreten sind (st\u00e4ndige Rechtsprechung seit BFH-Urteil vom 03.04.1951 – II 152\/50 S, BFHE 55, 261, BStBl III 1951, 100; vgl. BFH-Urteil vom 26.04.2006 – II R 3\/05, BFHE 213, 239, BStBl II 2006, 604, m.w.N.).<\/li>
- b) Die Gew\u00e4hrung der nachtr\u00e4glichen zus\u00e4tzlichen Leistung kann nicht im Sinne von \u00a7 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO auf den Erwerbsvorgang nach \u00a7 1 Abs. 1 GrEStG zur\u00fcckwirken, weil mit ihr ein eigenst\u00e4ndiger Steuertatbestand vervollst\u00e4ndigt wird (BFH-Urteil vom 26.04.2006 – II R 3\/05, BFHE 213, 239, BStBl II 2006, 604, unter II.1., m.w.N.). Dies steht nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Senats, wonach ein nach dem Grundst\u00fcckskaufvertrag abgeschlossener Bauerrichtungsvertrag ein r\u00fcckwirkendes Ereignis darstellt und die Baukosten zur Gegenleistung nach \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG geh\u00f6ren. Die Einbeziehung solcher Baukosten als Gegenleistung nach \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfordert anders als die nachtr\u00e4gliche Vereinbarung zus\u00e4tzlicher Leistungen nach \u00a7 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG, dass bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundst\u00fcckskaufvertrags die von der Ver\u00e4u\u00dfererseite zu erbringenden Bauleistungen und die daf\u00fcr zu zahlenden Entgelte konkret benannt wurden (vgl. BFH-Urteil vom 25.01.2017 – II R 19\/15, BFHE 257, 358, BStBl II 2017, 655). Dies ist vorliegend nicht der Fall.<\/li>
- c) Danach ist die Steuer in einem selbst\u00e4ndigen Bescheid festzusetzen.<\/li>
- 4. Der Senat entscheidet mit Einverst\u00e4ndnis der Beteiligten durch Urteil ohne m\u00fcndliche Verhandlung (\u00a7 90 Abs. 2, \u00a7 121 Satz 1 FGO).<\/li>
- 5. Die Kostenentscheidung beruht auf \u00a7 135 Abs. 2 FGO.<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Teilweise inhaltsgleich mit BFH-Urteil vom 30.10.2024 II R 18\/22 ECLI:DE:BFH:2024:U.301024.IIR15.22.0 BFH II. Senat GrEStG \u00a7 9 Abs 2 Nr 1, GrEStG \u00a7 3 Nr 1, GrEStG \u00a7 1 Abs 1 Nr 1, AO \u00a7 38 vorgehend FG Bremen, 09. August 2021, Az: 2 K 77\/21 (1) Zusammenfassung des Urteils vom 30. Oktober 2024 (II R … BFH-Urteil vom 30. Oktober 2024, II R 15\/22: Steuerpflicht von nachtr\u00e4glichen Sonderw\u00fcnschen beim Grundst\u00fcckserwerb mit noch zu errichtendem Geb\u00e4ude<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-77441","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/77441","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=77441"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/77441\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=77441"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=77441"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=77441"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}