{"id":78208,"date":"2025-12-27T12:58:54","date_gmt":"2025-12-27T10:58:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/?p=78208"},"modified":"2025-12-27T12:58:54","modified_gmt":"2025-12-27T10:58:54","slug":"bfh-urteil-vom-02-juli-2025-ii-r-19-22-einheitlicher-erwerbsgegenstand-grundstueckserwerb-durch-eine-zur-veraeussererseite-gehoerende-person","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/bfh-urteil-vom-02-juli-2025-ii-r-19-22-einheitlicher-erwerbsgegenstand-grundstueckserwerb-durch-eine-zur-veraeussererseite-gehoerende-person\/","title":{"rendered":"BFH-Urteil vom 02. Juli 2025, II R 19\/22: Einheitlicher Erwerbsgegenstand: Grundst\u00fcckserwerb durch eine zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6rende Person"},"content":{"rendered":"\n

ECLI:DE:BFH:2025:U.020725.IIR19.22.0<\/p>\n\n\n\n

BFH II. Senat<\/p>\n\n\n\n

GrEStG 1983 \u00a7 8 Abs 1, GrEStG 1983 \u00a7 9 Abs 1 Nr 1, GrEStG 1983 \u00a7 1 Abs 1 Nr 1, AO \u00a7 121, AO \u00a7 5, FGO \u00a7 118 Abs 3 S 2<\/p>\n\n\n\n

vorgehend FG M\u00fcnchen, 20. April 2022, Az: 4 K 1857\/19<\/p>\n\n\n\n

Leits\u00e4tze<\/h2>\n\n\n\n

1. Haben K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer vereinbart, die geschuldete Grunderwerbsteuer jeweils zur H\u00e4lfte zu tragen, und war dies dem Finanzamt (FA) bei Erlass des Grunderwerbsteuerbescheids bekannt, bedarf die Inanspruchnahme des K\u00e4ufers in H\u00f6he der gesamten Steuer grunds\u00e4tzlich einer Begr\u00fcndung, aus der die f\u00fcr das FA ma\u00dfgeblichen Ermessenserw\u00e4gungen hervorgehen.<\/p>\n\n\n\n

2. Beim Erwerb eines noch zu bebauenden Grundst\u00fccks sind die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, wenn das Grundst\u00fcck von einer zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6renden Person mit bestimmendem Einfluss auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung erworben wird. Das gilt auch dann, wenn das Grundst\u00fcck von einer Gesellschaft erworben wird, die von dieser Person beherrscht wird.<\/p>\n\n\n\n

Tenor<\/h2>\n\n\n\n

Auf die Revision der Kl\u00e4gerin werden das Urteil des Finanzgerichts M\u00fcnchen vom 20.04.2022 – 4 K 1857\/19, der Grunderwerbsteuerbescheid vom 12.06.2017 und die Einspruchsentscheidung vom 28.06.2019 aufgehoben.<\/p>\n\n\n\n

Die Kosten des gesamten Verfahrens hat der Beklagte zu tragen.<\/p>\n\n\n\n

Tatbestand<\/h2>\n\n\n\n

I.<\/h3>\n\n\n\n
  1. Die Kl\u00e4gerin und Revisionskl\u00e4gerin (Kl\u00e4gerin) ist die Rechtsnachfolgerin der (\u2026) GmbH & Co. KG, die am 31.01.2017 noch als (\u2026) firmierte (C KG). Kommanditisten der C KG waren zu 94 % (A) und zu 6 % dessen T\u00f6chter.<\/li>
  2. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 31.01.2017 erwarb die C KG Miteigentumsanteile in H\u00f6he von \u2026\/100 an zwei zusammenh\u00e4ngenden Grundst\u00fccken in (\u2026) von der X GmbH zum Kaufpreis von insgesamt \u2026 \u20ac. Gesellschafter der X GmbH waren neben A und B \u2011\u2011je 2,55 %\u2011\u2011 die Y GmbH, an der A und B \u00fcber die Z GmbH h\u00e4lftig beteiligt waren. Die Grunderwerbsteuer hatten die X GmbH als Verk\u00e4uferin und C KG als K\u00e4uferin jeweils h\u00e4lftig zu tragen (Kaufvertrag, Teil D, \u00a7 1 Ziff. 1.2).<\/li>
  3. Gem\u00e4\u00df \u00a7 2 des Kaufvertrags (Teil A) beabsichtigten die X GmbH und die C KG, den Grundbesitz nach den Bestimmungen der Baugenehmigung gemeinsam zu bebauen und anschlie\u00dfend real zu teilen. Sie verpflichteten sich, bei der gemeinschaftlichen Bebauung einvernehmlich zusammenzuwirken und die Bebauung bestm\u00f6glich zu f\u00f6rdern (Kaufvertrag, Teil A, \u00a7 5 Ziff. 5.2). Das Bauvorhaben beinhaltete die Errichtung von (\u2026) Wohnungen und (\u2026) Mikroappartements sowie eines Gewerberaums, der bereits mit Vertrag vom 21.05.2015 vermietet worden war.<\/li>
  4. Die X GmbH, die das Bauvorhaben urspr\u00fcnglich allein verwirklichen wollte, hatte im Juli 2013 einen Bauvorbescheid und im Mai 2016 eine Baugenehmigung erhalten. Nach Ausschreibung des Vorhabens hatte sie die Baufirma S als Bauunternehmen ausgew\u00e4hlt und mit dieser Ende 2016\/Anfang 2017 \u00fcber das Generalunternehmerangebot verhandelt. Die Baugrube war bei Abschluss des Kaufvertrags am 31.01.2017 fertiggestellt. Am 11.01.2017 und 30.01.2017 hatte die Baufirma S der X GmbH Angebote vorgelegt.<\/li>
  5. A und B hatten Ende 2016 entschieden, das Vorhaben mit nicht nur einer, sondern zwei Gesellschaften (X GmbH und C KG) umzusetzen. Sie beabsichtigten, gemeinsam zu bauen und nach Fertigstellung den Grundbesitz in der Weise zu teilen, dass Familie A die Mikroappartements und den Gewerberaum (Realteil 1) \u00fcber die C KG und Familie B die Wohnungen (Realteil 2) \u00fcber die X GmbH h\u00e4lt.<\/li>
  6. Am 31.01.2017 schlossen die X GmbH und die C KG als Auftraggeberinnen mit der Baufirma S einen Generalunternehmervertrag \u00fcber die schl\u00fcsselfertige Planung und Erstellung des Bauvorhabens zum Pauschalfestpreis in H\u00f6he von \u2026 \u20ac zuz\u00fcglich Umsatzsteuer.<\/li>
  7. Mit Bescheid vom 09.03.2017 setzte der Beklagte und Revisionsbeklagte (Finanzamt \u2011\u2011FA\u2011\u2011) f\u00fcr den Erwerb der Miteigentumsanteile Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von \u2026 \u20ac gegen die C KG fest. Die Baukosten bezog das FA nicht in die Bemessungsgrundlage ein. Im Bescheid wurde nicht erl\u00e4utert, weshalb die C KG in H\u00f6he der gesamten Steuer in Anspruch genommen wurde. Der Bescheid stand unter dem Vorbehalt der Nachpr\u00fcfung gem\u00e4\u00df \u00a7 164 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO).<\/li>
  8. Mit auf \u00a7 164 Abs. 2 AO gest\u00fctztem \u00c4nderungsbescheid vom 12.06.2017 setzte das FA die Grunderwerbsteuer auf \u2026 \u20ac herauf. Nunmehr ging es vom Vorliegen eines sogenannten einheitlichen Erwerbsgegenstands aus und ber\u00fccksichtigte bei der Bemessung der Steuer Baukosten in H\u00f6he von \u2026 \u20ac. Gr\u00fcnde f\u00fcr die Inanspruchnahme der C KG in H\u00f6he der gesamten Steuer nannte es weder im \u00c4nderungsbescheid vom 12.06.2017 noch im Anh\u00f6rungsschreiben vom 13.04.2017. Auch die Einspruchsentscheidung vom 28.06.2019, mit der der Einspruch als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckgewiesen wurde, enth\u00e4lt keine Begr\u00fcndung der vollen Inanspruchnahme der C KG.<\/li>
  9. Die Klage hatte keinen Erfolg. Das Finanzgericht (FG) ging davon aus, die C KG habe die Miteigentumsanteile im Zustand der sp\u00e4teren Bebauung der Grundst\u00fccke erworben. Das Urteil ist in Entscheidungen der Finanzgerichte 2022, 1218 ver\u00f6ffentlicht.<\/li>
  10. Mit der Revision r\u00fcgt die Kl\u00e4gerin die Verletzung des \u00a7 8 Abs. 1 i.V.m. \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes in der im Streitfall geltenden Fassung (GrEStG). Die Vorentscheidung versto\u00dfe gegen die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zum einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ein solcher liege nur vor, wenn Ver\u00e4u\u00dferer und Bauunternehmer entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich verbunden seien oder aufgrund vertraglicher Abreden bei der Ver\u00e4u\u00dferung des Grundbesitzes zusammenarbeiteten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundst\u00fcckskaufvertrags als auch der Vertr\u00e4ge \u00fcber die Bebauung hinwirkten. Daran fehle es im Streitfall. Nach den Gesamtumst\u00e4nden habe die C KG als Bauherrin agiert. Der Kaufvertrag verpflichtete die X GmbH weder zur Bebauung noch zur Verschaffung eines Miteigentumsanteils an einem bebauten Grundst\u00fcck. Vielmehr halte der Kaufvertrag fest, dass die X GmbH und die C KG beabsichtigen, den Grundbesitz gemeinsam zu bebauen und dabei einvernehmlich zusammenzuwirken, um nach der Bebauung die letztlich gewollte Realteilung zu erreichen. Eine Bauverpflichtung ergebe sich nur aus dem Generalunternehmervertrag. Sie treffe aber die Baufirma S gegen\u00fcber der X GmbH und der C KG als Auftraggeberinnen, nicht jedoch die X GmbH (gemeinsam mit der Baufirma S) gegen\u00fcber der C KG.<\/li>
  11. Im Streitfall sei zudem die C KG als erwerbende Gesellschaft zur Ver\u00e4u\u00dfererseite zu z\u00e4hlen, da sie von einer der beiden nat\u00fcrlichen Personen beherrscht worden sei, die auch die verkaufende Gesellschaft beherrscht und \u00fcber diese den Bauvertrag ausverhandelt h\u00e4tten. Als Gesellschafter-Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Z GmbH seien A und B an der Entscheidung \u00fcber die Bebauung der Grundst\u00fccke ma\u00dfgeblich beteiligt gewesen; sie h\u00e4tten die Verhandlungen mit der Baufirma S gef\u00fchrt beziehungsweise geleitet. A habe zu den sogenannten Initiatoren beziehungsweise „Funktionstr\u00e4gern“ geh\u00f6rt, die die Bebauung vorbereitet h\u00e4tten. Deshalb z\u00e4hle die C KG, deren Mehrheitsgesellschafter A gewesen sei, selbst zur Ver\u00e4u\u00dfererseite.<\/li>
  12. Dar\u00fcber hinaus seien der angefochtene Bescheid und die ihn best\u00e4tigende Einspruchsentscheidung auch deshalb rechtswidrig, weil das FA sein Ermessen bei der Inanspruchnahme der Kl\u00e4gerin als Steuerschuldnerin nicht begr\u00fcndet habe. Es sei nicht erkennbar, dass das bestehende Auswahlermessen pflichtgem\u00e4\u00df ausge\u00fcbt wurde.<\/li>
  13. Die Kl\u00e4gerin beantragt,
    die Vorentscheidung, den Grunderwerbsteuerbescheid vom 12.06.2017 und die Einspruchsentscheidung vom 28.06.2019 aufzuheben.<\/li>
  14. Das FA beantragt,
    die Revision als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckzuweisen.<\/li>
  15. Es beruft sich auf die Vorentscheidung und betont, die C KG sei in ihrer Entscheidung \u00fcber das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung bei Abschluss des Kaufvertrags nicht mehr frei gewesen, da die X GmbH das Vorhaben bereits bis zur Baureife gebracht und mit der Baufirma S ein unterschriftsreifes Angebot ausgehandelt habe. Das Bauunternehmen sei der Ver\u00e4u\u00dfererseite zuzurechnen, da es die Grundst\u00fccke habe bebauen wollen und der Aufnahme eines weiteren Vertragspartners habe zustimmen m\u00fcssen, um seine eigenen wirtschaftlichen Interessen zu verwirklichen. Auf die Beherrschung der Parteien des Kauf- und des Bauvertrags, die eigenst\u00e4ndige Gesellschaften darstellten, durch nat\u00fcrliche Personen komme es im Grunderwerbsteuerrecht nicht an.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h2>\n\n\n\n

    II.<\/h3>\n\n\n\n
    1. Die Revision ist begr\u00fcndet. Sie f\u00fchrt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils, des \u00c4nderungsbescheids und der Einspruchsentscheidung (\u00a7 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung \u2011\u2011FGO\u2011\u2011). Entgegen der Auffassung des FG sind die angefochtenen Verwaltungsakte sowohl formell (dazu 1.) als auch materiell (dazu 2.) rechtswidrig und verletzen die Kl\u00e4gerin dadurch in ihren Rechten (\u00a7 100 Abs. 1 Satz 1 FGO).<\/li>
    2. 1. Der Grunderwerbsteuerbescheid vom 12.06.2017 und die Einspruchsentscheidung vom 28.06.2019 sind bereits aus formellen Gr\u00fcnden rechtswidrig, weil das FA die Inanspruchnahme der Kl\u00e4gerin in H\u00f6he der gesamten Steuer nicht begr\u00fcndet hat.<\/li>
    3. a) Schuldner der Grunderwerbsteuer sind gem\u00e4\u00df \u00a7 13 Nr. 1 GrEStG regelm\u00e4\u00dfig die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen als Gesamtschuldner nach \u00a7 44 Abs. 1 Satz 1 AO (vgl. BFH-Urteil vom 26.06.1996 – II R 31\/93, BFH\/NV 1997, 2, unter II.2.). Jeder der Gesamtschuldner schuldet die gesamte Leistung (\u00a7 44 Abs. 1 Satz 2 AO). Die Entscheidung, gegen welchen der Gesamtschuldner die Grunderwerbsteuer festgesetzt wird, hat das FA nach pflichtgem\u00e4\u00dfem Ermessen zu treffen (\u00a7 5 AO). Es entspricht pflichtgem\u00e4\u00dfem Ermessen, zun\u00e4chst denjenigen zur Grunderwerbsteuer heranzuziehen, der im Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer \u00fcbernommen hat, und den anderen Vertragsteil erst dann, wenn die Steuer von jenem nicht zu erlangen ist (BFH-Urteile vom 12.05.1976 – II R 187\/72, BFHE 119, 188, BStBl II 1976, 579, und vom 26.06.1996 – II R 31\/93, BFH\/NV 1997, 2, unter II.2.).<\/li>
    4. b) Die Ermessensentscheidung bedarf nach Ma\u00dfgabe des \u00a7 121 Abs. 1 AO einer Begr\u00fcndung, soweit diese zum Verst\u00e4ndnis des Steuerbescheids erforderlich und die Begr\u00fcndung nicht nach \u00a7 121 Abs. 2 AO entbehrlich ist. Die Inanspruchnahme eines Gesamtschuldners, der nach den Vereinbarungen der Vertragspartner nicht verpflichtet ist, die Grunderwerbsteuer zu tragen, ist regelm\u00e4\u00dfig zu begr\u00fcnden. Fehlt die erforderliche Begr\u00fcndung und wird sie auch nicht in zul\u00e4ssiger Form nachgeholt, ist der Steuerbescheid bereits aus diesem Grund rechtswidrig und aufzuheben (\u00a7 121 Abs. 1, \u00a7 126 Abs. 1 Nr. 2 AO; BFH-Urteile vom 26.06.1996 – II R 31\/93, BFH\/NV 1997, 2, unter II.1., und vom 01.07.2008 – II R 2\/07, BFHE 222, 68, BStBl II 2008, 897, unter II.1.b). Die Inanspruchnahme eines Gesamtschuldners, der nach den Vereinbarungen der Vertragsparteien nicht verpflichtet ist, die Steuer zu tragen, braucht nur dann nicht begr\u00fcndet zu werden, wenn die Steuerfestsetzung gegen den anderen Gesamtschuldner aus Rechtsgr\u00fcnden, etwa wegen Festsetzungsverj\u00e4hrung, nicht mehr m\u00f6glich ist \u2011\u2011dann entf\u00e4llt bereits mangels einer Auswahlm\u00f6glichkeit eine Aus\u00fcbung des Ermessens\u2011\u2011 oder infolge dessen wirtschaftlicher Situation keinen Erfolg verspricht und dies dem in Anspruch genommenen Gesamtschuldner bekannt oder ohne weiteres erkennbar ist (BFH-Urteile vom 26.06.1996 – II R 31\/93, BFH\/NV 1997, 2, unter II.2., II.3., und vom 01.07.2008 – II R 2\/07, BFHE 222, 68, BStBl II 2008, 897, unter II.1.b).<\/li>
    5. c) Die Finanzbeh\u00f6rde kann nach \u00a7 102 Satz 2 FGO ihre Ermessenserw\u00e4gungen bis zum Abschluss der Tatsacheninstanz eines finanzgerichtlichen Verfahrens erg\u00e4nzen. Damit ist es der Beh\u00f6rde aber nur gestattet, bereits an- oder dargestellte Ermessenserw\u00e4gungen zu vertiefen, zu verbreitern oder zu verdeutlichen. Nicht dagegen ist die Beh\u00f6rde befugt, Ermessenserw\u00e4gungen im finanzgerichtlichen Verfahren erstmals anzustellen, die Ermessensgr\u00fcnde auszuwechseln oder vollst\u00e4ndig nachzuholen. Eine Heilung der beh\u00f6rdlichen Entscheidung bei fehlerhaftem Entschlie\u00dfungs- oder Auswahlermessen, \u00dcber- oder Unterschreitung des Ermessens sowie bei erheblichen M\u00e4ngeln in der Sachverhaltsermittlung ist im Wege einer Erg\u00e4nzung nach \u00a7 102 Satz 2 FGO nicht m\u00f6glich (st\u00e4ndige Rechtsprechung, BFH-Urteil vom 27.11.2019 – XI R 56\/17, BFH\/NV 2020, 775, Rz 21, m.w.N.).<\/li>
    6. d) Der angefochtene \u00c4nderungsbescheid vom 12.06.2017 und die Einspruchsentscheidung vom 28.06.2019 sind danach rechtswidrig und verletzen die Kl\u00e4gerin in ihren Rechten (\u00a7 100 Abs. 1 Satz 1 FGO), da das FA sein Auswahlermessen in Bezug auf die Inanspruchnahme der Kl\u00e4gerin als Schuldnerin der gesamten Steuer nicht begr\u00fcndet hat.<\/li>
    7. aa) Der Einwand einer fehlenden Begr\u00fcndung der Ermessensaus\u00fcbung wurde seitens der Kl\u00e4gerin erst im Revisionsverfahren erhoben. Er ist gleichwohl zu ber\u00fccksichtigen. Es gen\u00fcgt, wenn die Revision hinsichtlich nur eines Revisionsgrundes zul\u00e4ssig ist, da der BFH nach dem Grundsatz der Vollrevision au\u00dferhalb von Verfahrensm\u00e4ngeln nach \u00a7 118 Abs. 3 Satz 2 FGO an die vorgebrachten Revisionsgr\u00fcnde nicht gebunden ist (vgl. BFH-Urteil vom 27.01.2016 – X R 2\/14, BFHE 253, 89, BStBl II 2016, 534, Rz 13, m.w.N.; Krumm in Tipke\/Kruse, \u00a7 118 FGO Rz 105, m.w.N.).<\/li>
    8. bb) Die Parteien des \u2011\u2011dem FA bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer vorliegenden\u2011\u2011 Kaufvertrags haben abweichend von \u00a7 448 Abs. 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs, der die Grunderwerbsteuer erfasst (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.06.2010 \u2013 V ZR 85\/09, Rz 21, m.w.N.), vereinbart, die Grunderwerbsteuer jeweils h\u00e4lftig zu tragen. Die Inanspruchnahme der K\u00e4uferin in H\u00f6he der gesamten Steuer bedarf in einem solchen Fall einer Begr\u00fcndung, aus der die f\u00fcr das FA ma\u00dfgeblichen Ermessenserw\u00e4gungen hervorgehen. Das FA h\u00e4tte sp\u00e4testens in der Einspruchsentscheidung vom 28.06.2019 darlegen m\u00fcssen, dass es sein Auswahlermessen tats\u00e4chlich ausge\u00fcbt hat, und die Auswahl der Kl\u00e4gerin als Schuldnerin der gesamten Steuer begr\u00fcnden m\u00fcssen. Eine Erg\u00e4nzung im finanzgerichtlichen Verfahren ist nicht erfolgt und w\u00e4re auch nicht m\u00f6glich gewesen. Danach sind der angefochtene \u00c4nderungsbescheid vom 12.06.2017 und die Einspruchsentscheidung vom 28.06.2019 rechtswidrig und aufzuheben.<\/li>
    9. 2. Dar\u00fcber hinaus sind die angefochtenen Bescheide auch aus materiellen Gr\u00fcnden rechtswidrig und verletzen die Kl\u00e4gerin in ihren Rechten (\u00a7 100 Abs. 1 Satz 1 FGO). Entgegen der Auffassung des FA und des FG sind die Baukosten im Streitfall nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen.<\/li>
    10. a) Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gem\u00e4\u00df \u00a7 8 Abs. 1 i.V.m. \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zun\u00e4chst durch das den Steuertatbestand des \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erf\u00fcllende zivilrechtliche Verpflichtungsgesch\u00e4ft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgesch\u00e4ft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundst\u00fcck in bebautem Zustand erh\u00e4lt, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (st\u00e4ndige Rechtsprechung, z.B. BFH-Urteil vom 27.05.2020 – II R 25\/17, BFH\/NV 2021, 195, Rz 14).<\/li>
    11. aa) Ein sachlicher Zusammenhang zwischen den Vertr\u00e4gen ist gegeben, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundst\u00fcckskaufvertrags in seiner Entscheidung \u00fcber das „Ob“ und „Wie“ der Bauma\u00dfnahme gegen\u00fcber der Ver\u00e4u\u00dfererseite nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundst\u00fcck nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten w\u00fcrde. Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird indiziert, wenn der Ver\u00e4u\u00dferer aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (ann\u00e4hernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Geb\u00e4ude auf einem bestimmten Grundst\u00fcck zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot annimmt (BFH-Urteil vom 20.02.2019 – II R 28\/15, BFHE 264, 343, BStBl II 2019, 555, Rz 35). Faktische Zw\u00e4nge, die zu einer Einschr\u00e4nkung der Entscheidungsfreiheit des Grundst\u00fccksk\u00e4ufers in Bezug auf die Annahme der auf die Errichtung des Geb\u00e4udes bezogenen Vertr\u00e4ge f\u00fchren, k\u00f6nnen sich auch daraus ergeben, dass der Grundst\u00fcckserwerber bei der Errichtung des Geb\u00e4udes darauf angewiesen ist, mit anderen Bauwilligen zusammenzuwirken (BFH-Urteil vom 25.04.2018 – II R 50\/15, BFHE 262, 169, BStBl II 2018, 602, Rz 15).<\/li>
    12. bb) Auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite k\u00f6nnen auch mehrere Personen als Vertragspartner auftreten, sodass sich die Anspr\u00fcche des Erwerbers auf \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks und auf Errichtung des Geb\u00e4udes zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist insoweit, dass (auch) der den Grundst\u00fccks\u00fcbereignungsanspruch begr\u00fcndende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundst\u00fcck in bebautem Zustand zu verschaffen. Dies ist regelm\u00e4\u00dfig anzunehmen, wenn die auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite auftretenden Personen entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von (nicht notwendigerweise vertraglichen) Abreden auf den Abschluss sowohl des Grundst\u00fcckskaufvertrags als auch der Vertr\u00e4ge, die der Bebauung des Grundst\u00fccks dienen, hinwirken (BFH-Urteil vom 20.02.2019 – II R 28\/15, BFHE 264, 343, BStBl II 2019, 555, Rz 36). Voraussetzung ist allerdings, dass die auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite t\u00e4tigen Personen zur Ver\u00e4nderung des k\u00f6rperlichen Zustands des Grundst\u00fccks verpflichtet sind. Fehlt eine Herstellungsverpflichtung der Ver\u00e4u\u00dfererseite, kommt es nicht darauf an, ob die Vertr\u00e4ge in einem objektiv engen sachlichen Zusammenhang stehen und der Erwerber bei Abschluss des Grundst\u00fcckskaufvertrags hinsichtlich der konkreten Bebauung des Grundst\u00fccks rechtlich oder auch nur wirtschaftlich gebunden war (vgl. BFH-Urteil vom 20.02.2019 – II R 28\/15, BFHE 264, 343, BStBl II 2019, 555, Rz 37).<\/li>
    13. b) Demgegen\u00fcber sind die Bauerrichtungskosten beim Erwerb eines noch zu bebauenden Grundst\u00fccks nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, wenn das Grundst\u00fcck von einer zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6renden Person mit bestimmendem Einfluss auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung erworben wird. Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist in diesem Fall das unbebaute Grundst\u00fcck.<\/li>
    14. aa) F\u00fcr den Erwerb eines Grundst\u00fccks im bebauten Zustand (einheitlicher Erwerbsgegenstand) ist typisch, dass der Erwerber \u2011\u2011im Gegensatz zu einem Bauherrn\u2011\u2011 in seinen M\u00f6glichkeiten, sowohl den Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer als auch den Bauunternehmer selbst zu bestimmen, eingeschr\u00e4nkt ist. Demgegen\u00fcber ist eine Person, die zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6rt und bei der Bebauung mitwirkt, indem sie das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung ma\u00dfgebend beeinflusst, grunderwerbsteuerrechtlich nicht Erwerber eines unbebauten Grundst\u00fccks im Zustand der sp\u00e4teren Bebauung, sondern Bauherr. Das gilt auch, wenn diese Person nicht selbst das Grundst\u00fcck ver\u00e4u\u00dfert oder Bauleistungen erbringt (BFH-Urteil vom 25.04.2018 – II R 50\/15, BFHE 262, 169, BStBl II 2018, 602, Rz 18 f.).<\/li>
    15. bb) Ist eine zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6rende Person wie ein Bauherr zu behandeln, sind beim Kauf des noch unbebauten Grundst\u00fccks durch diese Person die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Das gilt auch, wenn ein Miteigentumsanteil erworben wird und der Erwerber damit hinsichtlich der konkreten Bebauung des Grundst\u00fccks rechtlich oder wirtschaftlich gebunden war, denn die Bindung beruht auf der T\u00e4tigkeit des Erwerbers als Bauherr (vgl. BFH-Urteil vom 25.04.2018 – II R 50\/15, BFHE 262, 169, BStBl II 2018, 602, Rz 20). Diese Auffassung teilt grunds\u00e4tzlich auch die Finanzverwaltung (vgl. Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbeh\u00f6rden der L\u00e4nder vom 20.09.2017, BStBl I 2017, 1328, Tz. 4.1). Erwerben danach Funktionstr\u00e4ger mit bestimmendem Einfluss auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung das Grundst\u00fcck, dann ist das Grundst\u00fcck in dem Zustand zu besteuern, in dem es sich bei Vertragsabschluss befindet.<\/li>
    16. c) Nach diesen Ma\u00dfst\u00e4ben ist das FG zutreffend davon ausgegangen, dass die C KG bei Abschluss des Kaufvertrags \u00fcber die Miteigentumsanteile in ihrer Entscheidung \u00fcber das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung nicht mehr frei war. Es hat jedoch nicht ber\u00fccksichtigt, dass die C KG aufgrund des bestimmenden Einflusses ihres Mehrheitsgesellschafters A auf die Bebauung der Ver\u00e4u\u00dfererseite zuzurechnen und als Bauherrin anzusehen ist. Die Vorentscheidung ist daher auch aus diesem Grund aufzuheben und der Klage stattzugeben. Die aufgrund des Generalunternehmervertrags mit der Baufirma S entstandenen Baukosten sind nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen.<\/li>
    17. aa) Als Erwerberin geh\u00f6rt die C KG, deren Mehrheitsgesellschafter A zusammen mit B die X GmbH als Ver\u00e4u\u00dferin beherrschte, selbst zur Ver\u00e4u\u00dfererseite. Denn A hatte ebenso wie B einen bestimmenden Einfluss auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung. A und B, die \u00fcber die Z GmbH und die Y GmbH gemeinsam die X GmbH beherrschten, haben nach dem Inhalt der Verfahrensakten das umfangreiche Bauvorhaben zusammen initiiert, vorbereitet und umgesetzt. Sie haben von Anfang an gemeinsam \u00fcber die Einzelheiten der Bebauung und die Auswahl des Bauunternehmens entschieden und den Generalunternehmervertrag mit der Baufirma S zusammen verhandelt beziehungsweise diese Verhandlungen geleitet. Erst Ende 2016 haben A und B nach den Feststellungen des FG beschlossen, das Bauvorhaben nicht \u2011\u2011wie urspr\u00fcnglich beabsichtigt\u2011\u2011 allein mit der X GmbH, sondern mit einer weiteren Gesellschaft zu verwirklichen. Vor diesem Hintergrund hat A mit seinen T\u00f6chtern die C KG mit dem Ziel verwendet, Miteigentumsanteile an den betroffenen Grundst\u00fccken zu erwerben und die Grundst\u00fccke zusammen mit der X GmbH nach den bisherigen Planungen zu bebauen. Nach den vom FG festgestellten Gesamtumst\u00e4nden wollten A und B das Bauvorhaben \u00fcber die C KG und die X GmbH als Partner verwirklichen und nach Fertigstellung den Grundbesitz so aufteilen, dass Familie A die Mikroappartements und den Gewerberaum \u00fcber die C KG und Familie B die Wohnungen \u00fcber die X GmbH h\u00e4lt. Angesichts des bestimmenden Einflusses ihres Mehrheitsgesellschafters A auf die Planung und Umsetzung des Bauvorhabens ist die C KG der Ver\u00e4u\u00dfererseite zuzurechnen und als Bauherrin anzusehen.<\/li>
    18. bb) Die Rechtsform der Verk\u00e4uferin (X GmbH) und deren Mutter- und Gro\u00dfmuttergesellschaft steht der Annahme eines ma\u00dfgebenden Einflusses des Gesellschafters A auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung nicht entgegen. Dies ergibt sich bereits daraus, dass nach der Rechtsprechung auch ein Dritter, der nicht selbst das Grundst\u00fcck ver\u00e4u\u00dfert oder Bauleistungen erbringt, „Funktionstr\u00e4ger“ mit entsprechendem Einfluss sein kann (BFH-Urteil vom 25.04.2018 – II R 50\/15, BFHE 262, 169, BStBl II 2018, 602, Rz 19). Dass A die Miteigentumsanteile nicht selbst erworben hat, ist unsch\u00e4dlich, da er die Erwerberin (C KG), eine Familien-KG, als Mehrheitsgesellschafter beherrschte. Die Ausf\u00fchrungen unter II.2.c im BFH-Urteil vom 26.08.1992 – II R 100\/89 (BFH\/NV 1993, 563) stehen dazu nicht im Widerspruch, da die C KG als Erwerberin keine Kapitalgesellschaft, sondern eine Personengesellschaft ist.<\/li>
    19. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf \u00a7 135 Abs. 1 FGO.<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      ECLI:DE:BFH:2025:U.020725.IIR19.22.0 BFH II. Senat GrEStG 1983 \u00a7 8 Abs 1, GrEStG 1983 \u00a7 9 Abs 1 Nr 1, GrEStG 1983 \u00a7 1 Abs 1 Nr 1, AO \u00a7 121, AO \u00a7 5, FGO \u00a7 118 Abs 3 S 2 vorgehend FG M\u00fcnchen, 20. April 2022, Az: 4 K 1857\/19 Leits\u00e4tze 1. Haben K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer … BFH-Urteil vom 02. Juli 2025, II R 19\/22: Einheitlicher Erwerbsgegenstand: Grundst\u00fcckserwerb durch eine zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6rende Person<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[212],"tags":[],"class_list":["post-78208","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-bfh-urteile-alle-urteile-des-bundesfinanzhofes-online"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/78208","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=78208"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/78208\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=78208"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=78208"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuer\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=78208"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}