Erbschaftsteuer-Hinweise (ErbStH)
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H B 183 (4) ErbStH
Zu § 183 BewG
Vergleichsfaktoren (Abweichungen)
Stehen vom örtlichen Gutachterausschuss zur Berücksichtigung der Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen der Vergleichsgrundstücke bzw. der den Vergleichfaktoren zugrunde liegenden Grundstücke und den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks keine Anpassungsfaktoren (z. B. Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten) zur Verfügung, kann eine hinreichende Übereinstimmung noch unterstellt werden, wenn die Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks, wie z. B. die Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes, die Grundstücksgröße oder das Alter des Gebäudes, um höchstens jeweils 20 % vom Vergleichsgrundstück abweichen.
Der Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte enthält im Zusammenhang mit der Darstellung von Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum u.a. folgende Angaben:
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Definition der Musterwohnung:
–Größe (Wohnfläche):80 m2–Geschosslage:1. OG–Ausstattung:durchschnittlich (mittel)–Unterhaltungszustand:baujahrtypisch–Vermietung:unvermietet–Garage/Stellplatz:nicht enthalten -
Vergleichsfaktoren je Quadratmeter Wohnfläche
Die Werte sind umgerechnet auf die definierte Musterwohnung.Baujahrsklasse1920 bis 19441945 bis 1960StadtbezirkWohnlageEUR/m2 WohnflächeAgut1 7001 800mittel1 5001 650einfach1 3501 500Bgut1 9001 850mittel1 7001 650einfach1 5001 550Garagen und Stellplätze sind bei diesen Werten nicht berücksichtigt. -
Anwendung der Vergleichsfaktoren
Liegt z. B. eine im Jahr 1950 errichtete Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) mit einer Wohnfläche von 70 m2 im Stadtbezirk A in guter Wohnlage, weicht sie hinsichtlich der Wohnfläche im Vergleich zur Musterwohnung mit einer Differenz von 10 m2 geringfügig ab (Abweichung nicht mehr als 20 % von 80 m2). Deshalb kann der Vergleichswert (Grundbesitzwert) unmittelbar durch Anwendung des Vergleichsfaktors ermittelt werden:
70 m2 Wohnfläche × 1 800 EUR/m2 = 126 000 EUR
Würde die Wohnfläche der zu bewertenden Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) nur 60 m2 betragen (Abweichung im Vergleich zur Musterwohnung über 20 % von 80 m2), wäre eine Anwendung des Vergleichsfaktors nur möglich, wenn der Gutachterausschuss zusätzlich entsprechende Umrechnungskoeffizienten hinsichtlich unterschiedlicher Wohnflächen ermittelt und mitgeteilt hat.
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