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BFH - Urteile

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H B 189 ErbStH

Zu § 189 BewG

Ablauf des Verfahrens (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen)


 
 
Regelherstellungskosten
(§ 190 Absatz 1, Anlage 24 II., III. BewG)
 
 
×
 
 
Brutto-Grundfläche
(§ 190 Absatz 1, Anlage 24 I. BewG)
 
 
=
Bodenrichtwert
(ggf. angepasster Bodenwert)
 
Gebäuderegelherstellungswert
(§ 190 Absatz 1 BewG)
×
 
./.
Grundstücksfläche
 
Alterswertminderung
(§ 190 Absatz 2 BewG)
=
 
=
Bodenwert
(§ 179, § 189 Absatz 2 BewG)
 
 
Vorläufiger Sachwert
(§ 189 Absatz 3 BewG)
×
Wertzahl
(§ 189 Absatz 3, § 191 BewG)
=
Sachwert = Grundbesitzwert
(§ 189 Absatz 3 BewG)

Bewertung im Sachwertverfahren

Beispiel:

Ein mit einem Einfamilienhaus (Baujahr 1982, mit Keller, Dachgeschoss ausgebaut, mittlerer Ausstattungsstandard) bebautes Grundstück ist zum 1.2.2011 (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220 m2. An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2002, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30 m2 an. Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m2 (Baujahr 1992) und ein Außen-Schwimmbecken (Baujahr 2002, normale Ausführung) mit einer Fläche von 32 m2. Das Grundstück hat eine Fläche von 700 m2 und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m2. Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtliche Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.

Bodenwert


Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (700 m2 × 200 EUR/m2)
140 000 EUR

Gebäudesachwert


1. Einfamilienhaus
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 BewG)
 
770 EUR/m2
 
Grundstücksart
unterkellertes EFH mit ausgebautem
Dachgeschoss (GKL 1.11)
 
 
Ausstattungsstandard
mittel
 
 
Bezugsfertigkeit des Gebäudes
1982
 
 
Brutto-Grundfläche
 
× 220 m2
 
Gebäuderegelherstellungswert
 
 
169 400 EUR
Alterswertminderung
 
36,25 %
(29 J. : 80 J.)
./.  61 408 EUR
Grundstücksart
EFH
 
 
Bezugsfertigkeit des Gebäudes
1982
 
 
Alter des Gebäudes
29 Jahre
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage 22 BewG)
80 Jahre
 
 
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus)
 
 
107 992 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 2 Satz 4 BewG ist überschritten
(40 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 169 400 EUR = 67 760 EUR)
 
 
 
2. Garage
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 BewG)
 
290 EUR/m2
 
GKL 4.11
 
 
 
Brutto-Grundfläche
 
× 23 m2
 
Regelherstellungswert
 
 
6 670 EUR
Alterswertminderung
 
38,00 %
(19 J. : 50 J.)
./.  2 535 EUR
 
Garage
 
 
Bezugsfertigkeit der Garage
1992
 
 
Alter der Garage
19 Jahre
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage 22 BewG)
50 Jahre
 
 
Gebäudesachwert (Garage)
 
 
4 135 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 2 Satz 4 BewG ist überschritten
(40 % des Regelherstellungswerts in Höhe von 6 670 EUR = 2 668 EUR)
 
 
 
3. Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage)
 
 
112 127 EUR

Besonders werthaltige Außenanlagen


1. Terrasse
Regelherstellungskosten (aus R B 190.5)
 
55 EUR/m2
 
Wege- und Platzbefestigungen
(Bruchsteinplatten mit Unterbeton)
 
 
 
Fläche
 
× 30 m2
 
Regelherstellungswert
 
 
1 650 EUR
Alterswertminderung
 
22,50 %
(9 J. : 40 J.)
./.   372 EUR
 
Terrasse
 
 
Fertigstellung
2002
 
 
Alter
9 Jahre
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus R B 190.5)
40 Jahre
 
 
Sachwert (Terrasse)
 
 
1 278 EUR
2. Schwimmbecken
Regelherstellungskosten (aus R B 190.5)
 
500 EUR/m2
 
Schwimmbecken (normale Ausführung)
 
 
 
Fläche
 
× 32 m2
 
Regelherstellungswert
 
 
16 000 EUR
Alterswertminderung
 
30,00 %
(9 J. : 30 J.)
./.  4 800 EUR
 
Schwimmbecken
 
 
Fertigstellung
2002
 
 
Alter
9 Jahre
 
 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus R B 190.5)
30 Jahre
 
 
Sachwert (Schwimmbecken)
 
 
11 200 EUR
Sachwert der besonders werthaltigen Außenanlagen
 
 
 
Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken)
 
 
12 478 EUR
Der Sachwert übersteigt 10 % des Gebäudesachwerts.
(10 % des Gebäudesachwerts in Höhe von 112 127 EUR = 11 213 EUR)
 
 
 
Vorläufiger Sachwert
 
 
264 605 EUR
Bodenwert
 
+  140 000 EUR
 
Gebäudesachwert
 
+  112 127 EUR
 
Sachwert Außenanlagen
 
+  12 478 EUR
 
Summe
 
264 605 EUR
 
Grundbesitzwert (Sachwert)
 
 
 
Vorläufiger Sachwert
 
264 605 EUR
 
Wertzahl (aus Anlage 25 BewG)
 
× 0,90
 
Einfamilienhaus
 
 
 
Vorläufiger Sachwert
264 605 EUR
 
 
Bodenrichtwert
200 EUR/m2
 
 
Grundbesitzwert (Sachwert)
 
 
238 144 EUR


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