Erklärung über Steuerkanzlei versenden für 19,95 Euro.


Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER

Erstellen Sie jetzt Ihre Grundsteuererklärung 2022 kostenlos & online mit ELSTER und Steuerberater.

Grundsteuererklärung vom Steuerberater

Wie mache ich die Grundsteuererklärung 2022?

Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater

Sie müssen Ihre Grundsteuererklärung 2022 elektronisch über ELSTER ( gemäß § 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz ) beim Finanzamt einreichen. Es wird jedoch empfohlen, einen Steuerberater damit zu beauftragen.

Achtung: Es drohen Geldstrafen bis zu 25.000 Euro (Verspätungszuschläge) und Schätzungen.


Grundsteuererklärung kostenlos & online erstellen

Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung jetzt schnell und einfach in 3 Schritten:

  1. Registrieren und sofort starten
  2. Angabe Ihrer Grundstücksdaten (Sie machen nur ca. 6 - 8 Angaben zum Objekt.)
  3. Sie sind fertig: Senden Sie Ihre Steuererklärung mit einem Klick an das zuständige Finanzamt

Grundsteuererklärung 2022 kostenlos & online

Jetzt Grundsteuererklärung gratis erledigen


Hinweise:

  • Sie benötigen keinen eigenen ELSTER-Zugang.
  • Belege sind grundsätzlich nicht erforderlich.
  • Sie benötigen i.d.R. nur 6 Angaben:
    • Steuernummer bzw. Aktenzeichen,
    • Lage des Grundstücks,
    • Grundstücksfläche,
    • Bodenrichtwert,
    • Nutzungsart und
    • Baujahr des Gebäudes.

Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um fünf Parameter:

  • Grundstücksfläche (in qm): Tragen Sie bitte die (ggf. anteilige) Fläche des Flurstücks bzw. der Flurstücke in Quadratmetern ein, soweit sie zu dem Grundstück (der wirtschaftlichen Einheit) gehört. Sofern die Flächen mehrerer Flurstücke der wirtschaftlichen Einheit innerhalb einer Bodenrichtwertzone liegen, sind diese in einer Summe einzutragen.
  • Bodenrichtwert (Der Wert unbebauter Grundstücke und der Bodenwert bebauter Grundstücke werden durch den Bodenrichtwert festgelegt. Dieser wird von Gutachterausschüssen nach § 196 des Baugesetzbuches ermittelt.)
  • Immobilienart (siehe Wohngrundstücke bzw. Nichtwohngrundstücke)
  • Alter des Gebäudes: Tragen Sie bitte als Baujahr das Jahr ein, in dem das Gebäude erstmals bezugsfertig war. Ein Gebäude ist dann bezugsfertig, sobald es von den Bewohnerinnen bzw. Bewohnern oder Benutzerinnen bzw. Benutzern bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.
  • Wohn-/Nutzfläche: Die Wohnfläche (Umfang und Ermittlung) ergibt sich z. B. aus der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung. Sie können die Wohnfläche in der Regel den Bauunterlagen oder dem Mietvertrag entnehmen. Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt worden, kann auch diese für die Berechnung verwendet werden. (Berechnung siehe Wohnflächenberechnung)

Hilfreiche Unterlagen aus Ihrer Bau-/ Haus-/ Wohnungs- bzw. Steuerakte:

  • Grundbuchauszug (Sollten Sie vom Notar bzw. Grundbuchamt erhalten haben bzw. können Sie beim zuständigen Amtsgericht anfordern.)
  • Kauf- und Darlehensverträge (Notar, Bank etc.)
  • Unterlagen über Eigentumsverhältnisse (Abrechnungen von der Hausverwaltung etc.)
  • Einheitswertbescheid / Grundsteuermessbescheid (Steuer- bzw. Bauakte, Steuerberater, Finanzamt)
  • Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes (Kaufvertrag, Makler, Annoncen, etc.)
  • Flurkarte (Diese bekommen Sie beim entsprechenden Kataster- bzw. Vermessungsamt.)

Wenn Sie jetzt mit Ihrer Grundsteuererklärung starten, ist sie schon so gut wie fertig!


Grundsteuererklärung vom Steuerberater erstellen lassen

Sie haben weder Lust noch Zeit Ihre Grundsteuererklärung 2022 selbst zu machen? Als Steuerberater unterstütze und berate ich Sie natürlich auch bei der Grundsteuererklärung 2022 und erstelle schnell und kompetent.

Steuertipp: Die Kosten können Sie von der Steuer absetzen.

Für einen ersten Überblick der zu erstellenden Erklärungen benötige ich für jedes Objekt einen der beigefügten Vorerfassungsbögen vollständig ausgefüllt, so gut es eben geht, zurück. Am besten unterstützen Sie den Prozess, wenn Sie mir die fertig bearbeiteten PDFs per E-Mail an Grundsteuer@steuerschroeder.de zurücksenden.

Download Erfassungsbögen für:

Wohngrundstücke

Nichtwohngrundstücke

Unbebautes Grundstück

Selbstverständlich beantworte Ihre gerne auch gerne Ihre Fragen zur Grundsteuer. Ich bin seit über 25 Jahren Steuerberater und war Dozent an der IHK Berlin für den Lehrgang Sachverständige für (steuerliche) Grundstücksbewertung.


Was kostet eine Grundsteuererklärung beim Steuerberater?

Nach § 24 Abs. 1 Nr. 11a Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) kann der Steuerberater für die Anfertigung der Grundsteuererklärung eine 1/20 - 9/20 einer Gebühr nach Tabelle A abrechnen. Das Honoroar ist abhängig vom Wert des Grundstücks (Gegenstandswert), wobei der Gegenstandswert mindestens 25.000,- € beträgt. Die Gebührensätze richten sich grundsätzlich nach der Mittelgebühr (5/20).

Sie können die Kosten für die Grundsteuererklärung mit meinem Rechner kalkulieren. Voreingestellt ist die Mittelgebühr. Hinweis: Für eine einfache Steuererklärung berechne ich aber bedeutend weniger (mindestens aber 1/20).

Steuerberaterkosten - Grundsteuererklärung

Dieser Rechner nutzt die neue StbVV ab 1.7.2020

Bemessungsgrundlage (Grundstückswert)
Euro

Tabelle A §24(1),11a

Zwanzigstel (1-9/20)
/


Beispiele (brutto inkl. 19% Umsatzsteuer):

Immobilienwert (Euro) Mittelgebühr StBVV (EUR) Mindestwert StBVV (EUR)
100.000 473,92 94,78
500.000 907,67 181,53
1.000.000 1.290,85 258,17
5.000.000 4.646,65 929,33

Für weitere Infos zur StBVV siehe auch Steuerberaterkosten.


Formulare und Anleitung für die Grundsteuererklärung

Ich stelle Ihnen gerne das offizielle Formular zur Grundsteuererklärung mit Anleitung zum Download zur Verfügung:

Download: Steuerformulare für die Grundsteuer ab 1.1.2022

Anhand der Steuerformulars können Sie erkennen, wie aufwendig die Erklärung für Sie wäre, wenn Sie sie selbst erstellen (59 Seiten ELSTER-Formulare!).

Hinweis: Sie müssen die Daten trotz Steuerformular digital an das Finanzamt übermitteln. Nur in Ausnahmefällen und auf Antrag kann das Formular der Grundsteuererklärung per Post beim Finanzamt eingereicht werden. Wenn Sie mit mir zusammenarbeiten, benötigen Sie keine Steuerformulare, denn ich übermittle Ihre Daten digital an das Finanzamt.




Top Grundsteuererklärung 2022

Warum muss eine Grundsteuererklärung abgeben werden?

Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Steuerpflichtig ist der Grundstückseigentümer. Die Grundsteuer musste wegen Verfassungswidrigkeit neu geregelt werden (Grundsteuerreform). Die neue Grundsteuer gilt ab dem 1. Januar 2025.

Wegen der Grundsteuerreform müssen alle (ca. 36 Millionen) Grundstücke neu bewertet werden. Für die neue Bewertung wird ein sog. Bundesmodell eingeführt, das die meisten Bundesländer umsetzen. Aufgrund der sogenannten Öffnungsklausel dürfen die Bundesländer aber auch eigene Gesetze zur Grundsteuer erlassen.

Das Bundesmodell gilt für:

  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen

Weitere Infos finden Sie auf den jeweiligen Länderseiten:


Rechtsgrundlagen für die Grundsteuer und für den Grundsteuerwert

Hinweis: Die bisherigen Einheitswerte werden durch die neue Bewertung abgelöst.


Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater:


Top Grundsteuererklärung 2022


Was ist eine Grundsteuererklärung?

Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater

Mit der Grundsteuererklärung („Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“) müssen Sie dem Finanzamt alle notwendigen Daten zur Berechnung des neuen Grundsteuerwert übermitteln. (Dieser Wert ist notwendig, um in einem weiteren Schritt die Höhe der Grundsteuer zu bestimmen.)


Zum Grundvermögen gehören:

  • der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör,
  • ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen mit dem dazugehörenden Grund und Boden,
  • das Erbbaurecht zusammen mit dem Erbbaurechtsgrundstück,
  • jedes Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz,
  • jedes Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht zusammen mit dem anteiligen belasteten Grund und Boden.

Die Eigentümer von Grundbesitz müssen der Finanzbehörde auf Anforderung alle Angaben zu machen, die sie für die Sammlung der Kauf-, Miet- und Pachtpreise braucht. Die Finanzbehörden können zur Durchführung von Feststellungen der Grundsteuerwerte örtliche Erhebungen über die Bewertungsgrundlagen anstellen. Das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes) wird insoweit eingeschränkt.


Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen vorgesehenen Benutzern die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann. Nicht entscheidend für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde. Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können, so gilt das Grundstück als unbebaut. Als unbebaut gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge von Zerstörung oder Verfall der Gebäude auf Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist.

Zur Bewertung unbebauter Grundstücke siehe Bewertung unbebauter Grundstücke.

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind die folgenden Grundstücksarten zu unterscheiden:

  1. Einfamilienhaus: Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück ist auch dann ein Einfamilienhaus, wenn die Wohnfläche mindestens 50 % der gesamten Fläche beträgt und neben der Wohnung weitere Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, welche die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigen.
  2. Zweifamilienhaus: Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück ist auch dann ein Zweifamilienhaus, wenn die Wohnfläche mindestens 50 % der gesamten Fläche beträgt und neben den Wohnungen weitere Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, welche die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigen.
  3. Mietwohngrundstück: Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. Das gilt auch, wenn sich die Wohnungen in unterschiedlichen Gebäuden befinden.
  4. Wohnungseigentum: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung und der dazugehörende Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Das Sondereigentum kann auch an Räumen in einem noch nicht errichteten Gebäude eingeräumt werden. In einem solchen Fall liegt ein unbebautes Grundstück vor.
  5. Teileigentum: Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
  6. Geschäftsgrundstücke: Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.
  7. gemischt genutzte Grundstücke: Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.
  8. sonstige bebaute Grundstücke: Sonstige bebaute Grundstücke sind solche Grundstücke, die nicht unter die Absätze 2 bis 8 fallen.

Der Grundsteuerwert bebauter Grundstücke ist nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln.


Wohngrundstücke sind bebaute Grundstücke, die mindestens eine Wohnung enthalten. Eine Wohnung besteht in der Regel aus mehreren Räumen, die eine abgeschlossene Wohneinheit bilden. Die Wohnung muss einen eigenen Zugang besitzen und von anderen Wohnungen baulich getrennt sein. Die Wohnung muss alle Nebenräume enthalten, welche die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen (Küche, Bad oder Dusche, Toilette). Die Wohnfläche soll mindestens 20 Quadratmeter betragen.

Nichtwohngrundstücke: Ein Nichtwohngrundstück ist ein bebautes Grundstück, das zu überwiegenden Teilen nicht zu Wohnzwecken genutzt wird.

  • Teileigentum: Teileigentum ist das Sondereigentum an Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, und der dazugehörende Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.
  • Geschäftsgrundstücke: Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbegrundstücke beträgt die Zahl der zu erklärenden Angaben maximal acht.
  • Gemischt genutztes Grundstück: Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teilweise zu Wohnzwecken und teilweise zu anderen Zwecken (z. B. eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken) genutzt werden und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.
  • Sonstiges bebautes Grundstück: Sonstige bebaute Grundstücke sind Grundstücke, die keine Wohn- und Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke oder Teileigentum sind und weder Wohnzwecken noch eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen, z. B. Clubhäuser, Vereinshäuser, Bootshäuser, studentische Verbindungshäuser, Turnhallen, Schützenhallen und Jagdhütten.

Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater:


Top Grundsteuererklärung 2022

Wer muss eine Grundsteuererklärung abgeben?

Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater

Alle Eigentümer von bebauten oder unbebauten Grundbesitz müssen eine Grundsteuererklärung elektronisch beim Finanzamt einreichen. Das gilt sowohl für selbstgenutzte, vermietete, betriebliche und für land- und forstwirtschaftliche Zwecke genutzte Grundstücke.

  • Eigentümer eines Grundstücks
  • Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind:
    Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümerin oder des Eigentümers des Grundstücks (Erbbauverpflichtete)
  • Bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden:
    Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung der Eigentümerin oder des Eigentümers des Gebäudes

Sie müssen eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben, wenn Sie vom Finanzamt dazu aufgefordert werden. Eine solche Aufforderung kann auch durch eine öffentliche Bekanntmachung des Bundesministeriums der Finanzen erfolgen.

Sie müssen ohne Aufforderung eine Erklärung bis zum 31. Januar des Folgejahres abgeben, wenn sich

  • der Grundsteuerwert ändert (Wertfortschreibung),
  • die Vermögensart ändert (Nachfeststellung),
  • die Grundstücksart ändert (Artfortschreibung) oder
  • Tatsachen ergeben, die zu einer erstmaligen Feststellung (Nachfeststellung) führen können, z. B. der Wegfall einer Steuerbefreiung oder die Teilung eines Grundstücks.

Hinweis: Grundsteuer ist nicht ZENSUS. Diese Grundsteuererklärungen sind von der ab Mai 2022 im Rahmen des Zensus 2022 stattfindenden Gebäude- und Wohnungszählung unabhängig.


Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater:


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Wann muss die Grundsteuererklärung abgegeben werden (Abgabefrist)?

Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater

Dem Finanzamt ist eine sogenannte Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 elektronisch einzureichen. Diese Frist gilt auch für beauftragte Steuerberater und ist nicht verlängerbar.

Tipp: Starten Sie jetzt mit Ihrer Grundsteuererklärung! Es gibt bereits eine öffentliche Bekanntmachung: Das BMF hat alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz in Ländern, die bei der Grundsteuer das sogenannte „Bundesmodell“ anwenden, aufgefordert, bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln. Warten Sie also nicht darauf, dass Sie eine Aufforderung vom Finanzamt erhalten. Die Finanzämter sind dazu nicht verpflichtet. Einige Bundesländer haben angekündigt, die Steuerpflichtigen zu informieren.

Das Finanzamt erlässt auf Grund der Steuererklärung einen Feststellungsbescheid, in dem der Grundsteuerwert des Grundstücks festgestellt wird.

Hinweis: Den neuen Grundsteuerwert bitte nicht mit der neu zu berechnenden Grundsteuer verwechseln.

Grundstücke werden alle sieben Jahre neu bewertet. Eine Änderung der Verhältnisse, die sich auf die Grundsteuer auswirkt oder zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, ist auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres anzuzeigen. Der Grundsteuerwert wird neu festgestellt (Wertfortschreibung), wenn der Wert nach oben oder unten um mehr als 15 000 Euro abweicht.

Für Grundstücke, für die ein Grundsteuerwert festzustellen ist, wird der Grundsteuerwert nachträglich festgestellt (Nachfeststellung), wenn:

1.
die wirtschaftliche Einheit neu entsteht oder
2.
eine bereits bestehende wirtschaftliche Einheit erstmals zur Grundsteuer herangezogen werden soll.

Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater:


Top Grundsteuererklärung 2022


Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten:

Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz

Wie die Grundsteuer künftig ermittelt wird, zeigt dieses Video.


Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren festgesetzt:

  1. Grundsteuerwert
  2. Grundsteuermessbetrag
  3. Grundsteuer

1. Stufe: Grundsteuerwert

Das Finanzamt (-> siehe zuständiges Finanzamt), in dessen Bezirk sich Ihr Grundstück befindet, stellt den Grundsteuerwert (Grundstückswert) fest. Die ermittelten Grundsteuerwerte werden auf volle 100 Euro nach unten abgerundet. Der Grundsteuerwert wird Ihnen durch den Grundsteuerwertbescheid bekannt gegeben. Der Grundsteuerwertbescheid enthält die Feststellungen zum Wert, zur Art und zur Zurechnung des Grundstücks zur jeweiligen Eigentümerin oder zum jeweiligen Eigentümer.

Der Grundstückswert wird für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken sowie Wohnungseigentum) nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.

Bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken erfolgt die Bewertung nach einem vereinfachten Sachwertverfahren, das neben dem Bodenwert auf gesetzlich vorgegebenen Normalherstellungskosten in Abhängigkeit von der Gebäudeart und dem Baujahr des Gebäudes berücksichtigt.

  • Der Grundsteuerwert, wird vom Finanzamt anhand bestimmter Faktoren wie dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, dem Mietniveau und dem Alter des Gebäudes festgesetzt.
  • Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt.
  • Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festsetzt.

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich durch Multiplikation der Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen zu ermitteln und zu veröffentlichen. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

Der Grundsteuerwert bebauter Grundstücke ist nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln:

Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten:

  1. Einfamilienhäuser
  2. Zweifamilienhäuser
  3. Mietwohngrundstücke
  4. Wohnungseigentum

Im Sachwertverfahren sind zu bewerten:

  1. Geschäftsgrundstücke
  2. gemischt genutzte Grundstücke
  3. Teileigentum
  4. sonstige bebaute Grundstücke

Bewertung im Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren ermittelt sich der Grundsteuerwert aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) und des abgezinsten Bodenwerts.

Zur Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags ist vom Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich aus den in Anlage 39 nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge.

Download: Anlage 39 BewG

Der Reinertrag des Grundstücks ist mit dem sich aus Anlage 37 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen der Wert von Grundstücken abhängig von der Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke gelten die folgenden Zinssätze:

  1. 2,5 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser
  2. 3,0 Prozent für Wohnungseigentum
  3. 4,0 Prozent für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen
  4. 4,5 Prozent für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen

Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern verringert sich der Zinssatz um jeweils 0,1 Prozentpunkte für jede vollen 100 Euro, die der Bodenrichtwert oder der Bodenwert je Quadratmeter den Betrag von 500 Euro je Quadratmeter übersteigt. Ab einem Bodenrichtwert oder Bodenwert je Quadratmeter in Höhe von 1.500 Euro je Quadratmeter beträgt der Zinssatz für Ein- und Zweifamilienhäuser einheitlich 1,5 Prozent.

Bei der Bewertung von Wohnungseigentum verringert sich der Zinssatz um jeweils 0,1 Prozentpunkte für jede vollen 100 Euro, die der Bodenrichtwert oder der Bodenwert je Quadratmeter den Betrag von 2.000 Euro je Quadratmeter übersteigt. Ab einem Bodenrichtwert oder Bodenwert je Quadratmeter in Höhe von 3.000 Euro je Quadratmeter beträgt der Zinssatz für Wohnungseigentum einheitlich 2 Prozent.

Die Restnutzungsdauer ist grundsätzlich der Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus Anlage 38 ergibt und dem Alter des Gebäudes.

Download: Anlage 38 BewG

Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist von einer der Verlängerung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen. Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist die Restnutzungsdauer auf den Unterschiedsbetrag zwischen der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt begrenzt.

Als Bewirtschaftungskosten werden die marktüblich entstehenden jährlichen Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis berücksichtigt, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Sie ergeben sich aus den pauschalierten Erfahrungssätzen nach Anlage 40.

Download: Anlage 40 BewG

Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist vom Bodenwert auszugehen. Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sind zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert die Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 36 anzuwenden.

Download: Anlage 36 BewG

Der Bodenwert ist mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen (Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist ein Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der Gebäude nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.) mit dem sich aus Anlage 41 ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen. Der jeweilige Abzinsungsfaktor bestimmt sich nach dem Liegenschaftszinssatz nach § 256 und der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 253 Absatz 2 Satz 3 bis 6.

Download: Anlage 41 BewG

Mit dem Grundsteuerwert sind die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagen abgegolten.

Mindestwert: Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als 75 Prozent des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern ist mindestens der abgezinste Bodenwert nach § 257 Absatz 1 Satz 2 anzusetzen.

Bewertung im Sachwertverfahren

Bei der Bewertung im Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert zu ermitteln.

Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks.

Ermittlung des Gebäudesachwerts

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Normalherstellungskosten des Gebäudes in Anlage 42 auszugehen.

Download: Anlage 42 BewG

Die Normalherstellungskosten sind anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes anzupassen.

Baupreisindizes (nach Umbasierung auf das Jahr 2010 = 100)

  • Gebäudearten 1.01. bis 5.1. Anlage 24, Teil II., BewG: 129,2
  • Gebäudearten 5.2. bis 18.2. Anlage 24, Teil II., BewG : 130,1

Der Gebäudenormalherstellungswert ergibt sich durch Multiplikation der Normalherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes.

Vom Gebäudenormalherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Die Alterswertminderung ergibt sich durch Multiplikation des Gebäudenormalherstellungswerts mit dem Verhältnis des Alters des Gebäudes zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38.

Download: Anlage 38 BewG

Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist von einem der Verlängerung entsprechenden späteren Baujahr auszugehen.

Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist mit mindestens 30 Prozent des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen.

Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist die Alterswertminderung abweichend von den Sätzen 2 bis 4 auf das Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer begrenzt.

Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts ist der vorläufige Sachwert des Grundstücks mit der sich aus Anlage 43 ergebenden Wertzahl zu multiplizieren.

Download: Anlage 43 BewG

Mit dem Grundsteuerwert sind die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagen abgegolten.



2. Stufe: Grundsteuermessbetrag

Anschließend legt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag in einem Messbescheid fest. Eine Ausfertigung des Messbescheides ergeht auch an die Stadt oder Gemeinde, auf deren Gemarkung sich das Grundstück befindet. Hierfür multipliziert es den in der ersten Stufe festgesetzten Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl.

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise wird die Steuermesszahl gesenkt. So wird der starke Anstieg der Grundstückswerte ausgeglichen. Denn der Staat möchte keinen Cent mehr Grundsteuer einnehmen als bisher.

Die Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ für Wohngrundstücke. Es gibt hiervon diverse Ausnahmen. So ermäßigt sich die Steuermesszahl z.B. für den sozialen Wohnungsbau um 25%.

Für alle anderen Grundstücksarten beträgt die Steuermesszahl 0,34 ‰, das betrifft insbesondere unbebaute Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke.



3. Stufe: Grundsteuer

Die Stadt oder Gemeinde (in den Stadtstaaten in der Regel das Finanzamt) verwendet den in der zweiten Stufe festgesetzten Grundsteuermessbetrag zur Ermittlung der Grundsteuer. Hierfür multipliziert sie den Grundsteuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz.

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Die Grundsteuer wird Ihnen mit dem Grundsteuerbescheid bekannt gegeben. In diesem ist auch die Zahlungsaufforderung der Stadt oder Gemeinde enthalten. Die Grundsteuer wird auch weiterhin jährlich erhoben.

Hinweise: Die Grundsteuer lässt sich noch nicht endgültig berechnen. Wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 zahlen müssen, hängt davon von dem für Sie festzulegenden Hebesatz ab. Die Gemeinden und Städte möchten die Hebesätze so anpassen, ohne die Einnahmen aus der Grundsteuer zu erhöhen. Dennoch werden einige Immobilienbesitzer werden künftig mehr und andere weniger Grundsteuer bezahlen als bisher. Es gilt aber: Je größer, neuer oder unbebaut aber baureif – desto teurer. Die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuer-Messbetrag enthalten lediglich Bemessungsgrundlagen. Die ab 2025 neu zu zahlende Steuer und die Fälligkeitszeitpunkte ergeben sich aus dem Grundsteuerbescheid. Haben Sie bereits ein Lastschrift-Mandat zur Abbuchung der Grundsteuer erteilt, bleibt dies weiterhin gültig.

Beispiel: Der aktuelle Berliner Hebesatz von 810 % verliert mit Ablauf des Jahres 2024 seine Gültigkeit. Das Berliner Abgeordnetenhaus wird daher im Jahr 2024 den Hebesatz festlegen, der ab dem Jahr 2025 anzuwenden ist. Sobald dies erfolgt ist, erhalten Sie einen Messbetragsbescheid und einen Grundsteuerbescheid.

Hinweis: Vermieter können die Grundsteuer weiterhin auf ihre Mieter umlegen.

Siehe auch Grundsteuer-Rechner. Eine Beispielberechnung sowie Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer finden Sie auf der Internetseite des Bundesfinanzministeriums. Fragen zur Grundsteuerreform beantwortet auch der Steuerchatbot, der sich allerdings noch in der Aufbauphase befindet. Weitere Infos finden Sie auch unter https://grundsteuerreform.de/ .

Download: Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1.1.2022

Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater:


Top Grundsteuererklärung 2022


Steuertipp: So sparen Sie Grundsteuer!

Es gibt einige Möglichkeiten Grundsteuern zu sparen. Ich möchte Ihnen einige vorstellen:

  • Messen Sie die Flächen nach: Oftmals sind in den Verträgen die Flächenangaben zu hoch.
  • Es kann bei einem Einfamilienhaus mit einer separaten Wohnung günstiger sein, ein Zweifamilienhaus zu erklären
  • Besondere Umstände können den Wert der Immobilie verringern.


Grundsteuererklärung 2022 mit ELSTER + Steuerberater:


Top Grundsteuererklärung 2022


Grundsteuererklärung online
Mit der online Grundsteuererklärung können Sie die Daten für den neuen Grundsteuerwert schnell und einfach per ELSTER an das Finanzamt übermitteln.

Grundsteuererklärung vom Steuerberater

Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung 2022 schnell und einfach mit ELSTER und Steuerberater.


Abgabefrist
Die Grundsteuererklärung müssen Sie zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 über ELSTER beim Finanzamt einreichen.

Grundsteuererklärung vom Steuerberater

Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung 2022 schnell & einfach mit Hilfe vom Steuerberater.


Für die Erstellung der Grundsteuererklärung für Wohngrundstücke sind im Wesentlichen nur folgende wenige Angaben erforderlich:

  • Steuernummer/ Aktenzeichen
  • Lage des Grundstücks
  • Gebäudeart
  • Grundstücksfläche
  • Ggf. Miteigentumsanteil
  • Baujahr des Gebäudes
  • Bodenrichtwert
  • Wohnfläche (Berechnung siehe Wohnflächenberechnung)
  • Ggf. Garagen/ Tiefgaragenstellplätze

Grundsteuererklärung vom Steuerberater

Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung 2022 schnell & einfach mit Hilfe vom Steuerberater.


Aktenzeichen bzw. Steuernummer
Sie finden das Aktenzeichen (oder in den Ländern Berlin, Bremen und Schleswig-Holstein die Steuernummer) auf Ihrem letzten Bescheid zur Feststellung des Einheitswerts oder der Festsetzung des Grundsteuermessbetrags. Auch auf dem Grundsteuerbescheid oder sonstigen Bescheiden der Gemeinde können Sie das Aktenzeichen (oder die Steuernummer) finden. Ggf. wurde Ihnen das aktuelle Aktenzeichen (oder die Steuernummer) auch mit einem Informationsschreiben mitgeteilt.

Grundsteuererklärung vom Steuerberater

Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung 2022 schnell & einfach mit Hilfe vom Steuerberater.


Zuständiges Finanzamt
Geben Sie die Erklärung bei dem Finanzamt ab, in dessen Bezirk das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt. Nähere Informationen zu dem zuständigen Finanzamt finden Sie hier

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Bewertungsstichtag
Wann ist der Feststellungszeitpunkt? Maßgebend für die Angaben in der Erklärung sind die Tatsachen zum Feststellungszeitpunkt. Der Feststellungszeitpunkt ist
- bei der Hauptfeststellung der 1. Januar 2022,
- bei der Nachfeststellung der 1. Januar des Folgejahres, in dem die wirtschaftliche Einheit entstanden ist. Besteht die wirtschaftliche Einheit bereits, ist der Zeitpunkt der Nachfeststellung der 1. Januar des Jahres, in dem der Grundsteuerwert erstmals der Besteuerung zugrunde gelegt wird.
- bei Wert- und Artfortschreibungen der 1. Januar des Jahres, das auf die Änderung folgt.

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Grundstücksfläche und Flurnummer
Im Grundbuch finden Sie unter anderem die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die „Registrierungsnummer“ des Grundstücks.

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Steuerberatung

Bitte beachten Sie, dass nur bestimmte Berufsgruppen steuerliche Beratung anbieten und Steuererklärungen für Dritte erstellen dürfen (z. B. Steuerberater). Lohnsteuerhilfevereinen ist es nicht erlaubt, Sie diesbezüglich zu beraten und Erklärungen zu übersenden.

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Hinweis: Zur Zeit noch nur nach Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein + Thüringen) und Baden-Württemberg. Weitere Bewertungsmodelle sind in Arbeit. Keine Berücksichtigung von besonderen Immobilien mit Steuervergünstigungen und -befreiungen. Keine Land- und Forstwirtschaft.

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