Steuerratgeber | Rechtsstand: 20.10.2026
Grundsteuer 2026 berechnen: Kostenloser Rechner, Reform und Einspruch
Wie hoch ist Ihre Grundsteuer 2026? Mit unserem kostenlosen Grundsteuer-Rechner ermitteln Sie die voraussichtliche jährliche Steuer, die monatliche Belastung und die rechnerischen Quartalsbeträge.
Erfahren Sie außerdem, welche Steuermesszahlen in Ihrem Bundesland gelten, wie Sie Ihren Grundsteuerbescheid überprüfen und wann sich der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts lohnen kann.
Grundsteuer-Rechner 2026 und 2027
Berechnen Sie Ihre Grundsteuer anhand des amtlichen Grundsteuermessbetrags oder – in den Bundesmodell-Ländern – anhand des Grundsteuerwerts.
Grundsteuer kostenlos berechnen
Zwei Berechnungswege · Alle Bundesländer · Keine Registrierung
Wählen Sie ein Bundesland und tragen Sie Ihre Angaben ein.
Der Rechner übernimmt die reguläre Messzahl für das gewählte Bundesland. Gesetzliche Ermäßigungen werden nicht automatisch berücksichtigt.
Ihre berechnete Grundsteuer pro Jahr
Der Rechner dient der unverbindlichen Orientierung. Maßgeblich sind die aktuellen Bescheide und der jeweils gültige kommunale Hebesatz. Sonderfälle, Ermäßigungen und mögliche Rundungsabweichungen können zu anderen Ergebnissen führen. Die Vorschau 2027 steht unter dem Vorbehalt weiterer Rechts- und Hebesatzänderungen.
Prüfhilfe: Liegt Ihr Grundsteuerwert möglicherweise zu hoch?
Im Bundesmodell kann unter den Voraussetzungen des § 220 Abs. 2 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert angesetzt werden. Eine erhebliche Abweichung liegt insbesondere vor, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt.
Geben Sie beide Werte ein, um die Abweichung zu prüfen.
Dies ist nur eine rechnerische Vorprüfung, kein Wertgutachten. Der gemeine Wert muss auf den maßgeblichen Feststellungszeitpunkt bezogen und geeignet nachgewiesen werden. Bei eigenständigen Landesmodellen gelten gegebenenfalls andere Regelungen.
Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?
Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer auf Grundbesitz. Im Bundesmodell wird zunächst ein Grundsteuerwert ermittelt. Daraus wird der Grundsteuermessbetrag berechnet. Der Hebesatz der Gemeinde bestimmt anschließend die tatsächliche jährliche Grundsteuer.
Rechenbeispiel: Ein Einfamilienhaus hat einen festgestellten Grundsteuerwert von 300.000 €. Bei einer regulären Steuermesszahl von 0,31 ‰ und einem angenommenen Hebesatz von 500 % ergibt sich:
300.000 € × 0,31 ÷ 1.000 = 93 € Messbetrag
93 € × 500 ÷ 100 = 465 € jährlich
Rechnerischer Monatsdurchschnitt: 38,75 €
Der Hebesatz von 500 % ist hier ausschließlich ein Rechenbeispiel und keine Aussage über den Hebesatz einer bestimmten Gemeinde. Rechtsgrundlagen: §§ 13, 15 und 25 GrStG.
Welche Grundsteuermesszahlen gelten 2026?
Bei den Ländern mit Bundesmodell gelten grundsätzlich unterschiedliche Messzahlen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Einige Länder haben eigene Steuermesszahlen festgelegt.
| Bundesland / Modell | Wohnen | Nichtwohnen | Unbebaut |
|---|---|---|---|
| Bundesmodell ohne abweichende Landesmesszahl | 0,31 ‰ | 0,34 ‰ | 0,34 ‰ |
| Berlin | 0,31 ‰ | 0,45 ‰ | 0,45 ‰ |
| Bremen | 0,31 ‰ | 0,75 ‰ | 0,75 ‰ |
| Saarland | 0,34 ‰ | 0,64 ‰ | 0,64 ‰ |
| Sachsen | 0,36 ‰ | 0,72 ‰ | 0,36 ‰ |
| Thüringen 2026 | 0,31 ‰ | 0,34 ‰ | 0,34 ‰ |
| Thüringen ab 2027 | 0,23 ‰ | 0,59 ‰ | 0,34 ‰ |
Die Tabelle betrifft die regulären Messzahlen für Grundsteuer B und gegebenenfalls C im Bundesmodell beziehungsweise modifizierten Bundesmodell. Individuelle Ermäßigungen sind nicht eingerechnet. Die eigenständigen Modelle von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen werden nicht durch diese Tabelle abgebildet.
Steuer-Tipp: Haben Sie bereits einen Grundsteuermessbescheid? Verwenden Sie im Rechner vorzugsweise dessen festgesetzten Messbetrag. So berücksichtigen Sie die amtliche Berechnung einschließlich eventuell gewährter Ermäßigungen.
Was unterscheidet Bundesmodell und Ländermodelle?
Die Grundsteuerreform erlaubt den Bundesländern abweichende Regelungen. Dadurch unterscheiden sich die Bewertungsverfahren erheblich.
| Modell | Bundesländer | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein | Bewertung nach Bundesrecht |
| Modifiziertes Bundesmodell | Berlin, Bremen, Saarland, Sachsen, Thüringen | Bundesbewertung mit landesrechtlichen Messzahlabweichungen |
| Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Im Grundsatz Grundstücksfläche und Bodenrichtwert |
| Flächenmodell | Bayern | Flächenbezogener Ansatz |
| Wohnlagenmodell | Hamburg | Flächen und Wohnlage |
| Flächen-Faktor-Modell | Hessen | Flächenansatz mit Lagefaktor |
| Flächen-Lage-Modell | Niedersachsen | Flächenansatz mit Lagefaktor |
Für die fünf eigenständigen Landesmodelle lässt sich die Steuer nicht zuverlässig mit der einfachen Formel „Grundsteuerwert × Bundesmesszahl“ berechnen. Nutzen Sie hierfür den Modus „Mit Messbetrag aus Bescheid“.
Auch kommunal können Unterschiede bestehen. Insbesondere sind abweichende Hebesätze für bestimmte Grundstücksgruppen zu beachten, soweit das jeweilige Landesrecht dies vorsieht.
Grundsteuerreform 2025/2026: Was hat sich geändert?
Die alte Einheitsbewertung war nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.2018 (1 BvL 11/14 u. a.) mit dem Gleichheitssatz unvereinbar. Seit 01.01.2025 wird die Grundsteuer deshalb auf reformierter Grundlage erhoben.
Für das Bundesmodell wurden Grundsteuerwerte erstmals zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 festgestellt. Dabei können insbesondere die Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwerte und Gebäudedaten erheblichen Einfluss haben.
Die Reform sollte das Grundsteueraufkommen der Gemeinden insgesamt möglichst stabil halten. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Eigentümerin und jeder Eigentümer den gleichen Betrag wie vor der Reform bezahlt.
Achtung – häufiger Fehler: Der Grundsteuerwert ist nicht automatisch der aktuelle Verkaufswert Ihrer Immobilie. Ebenso darf der alte Hebesatz nicht ungeprüft auf den neuen Messbetrag angewendet werden.
Was gilt für die Grundsteuer A, B und C?
- Grundsteuer A: land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
- Grundsteuer B: insbesondere bebaute und unbebaute Grundstücke.
- Grundsteuer C: möglicher besonderer Hebesatz für bestimmte baureife unbebaute Grundstücke.
Die Grundsteuer C ist nicht automatisch für jedes unbebaute Grundstück anzuwenden. Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen und eine entsprechende Festlegung durch die zuständige Gemeinde. Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 5 GrStG.
Wie können Sie einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen?
Im Bundesmodell eröffnet § 220 Abs. 2 BewG eine wichtige Möglichkeit zur Berücksichtigung eines niedrigeren gemeinen Werts.
Eine erhebliche Abweichung ist anzunehmen, wenn der gesetzlich ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt.
Beispiel:
Grundsteuerwert: 300.000 €
Nachgewiesener gemeiner Wert: 200.000 €
Abweichung bezogen auf den gemeinen Wert: (300.000 − 200.000) ÷ 200.000 × 100 = 50 %
Damit ist die gesetzliche Erheblichkeitsschwelle rechnerisch überschritten. Die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen und der Wertnachweis müssen gesondert geprüft werden.
Welche Nachweise kommen in Betracht?
In Betracht kommen insbesondere geeignete Gutachten von Gutachterausschüssen oder entsprechend qualifizierten Sachverständigen. Unter den Voraussetzungen des § 220 Abs. 2 BewG kann auch ein Kaufpreis aus gewöhnlichem Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem maßgeblichen Hauptfeststellungszeitpunkt als Nachweis dienen.
Steuer-Tipp: Prüfen Sie vor einem kostenpflichtigen Gutachten die mögliche Grundsteuerersparnis, den maßgeblichen Feststellungszeitpunkt und die Verfahrenslage Ihres Bescheids. Ein niedrigerer heutiger Angebotspreis allein genügt nicht automatisch als Nachweis.
Einspruch gegen die Grundsteuer: Welcher Bescheid ist richtig?
Die richtige Vorgehensweise hängt davon ab, wo der vermeintliche Fehler liegt. Im Bundesmodell sind insbesondere die folgenden Bescheide zu unterscheiden.
| Beanstandung | Betroffener Bescheid | Zuständigkeit |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert, Grundstücksart, Fläche, Baujahr, Bodenrichtwert | Grundsteuerwertbescheid | Finanzamt |
| Steuermesszahl oder Messbetrag | Grundsteuermessbescheid | Finanzamt |
| Kommunaler Hebesatz oder Steuerfestsetzung | Grundsteuerbescheid | Zuständige erhebende Behörde |
Der Einspruch gegen einen Steuerverwaltungsakt muss grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe eingelegt werden (§ 355 AO). Entscheidend ist der konkrete Bekanntgabezeitpunkt.
Beachten Sie außerdem die Bindungswirkung: Ein Fehler im Grundlagenbescheid kann grundsätzlich nicht durch einen Einspruch gegen den Folgebescheid korrigiert werden (§ 351 Abs. 2 AO).
Achtung: Ein Einspruch allein setzt die Zahlungspflicht nicht aus. Gegebenenfalls ist zusätzlich eine Aussetzung der Vollziehung zu beantragen (§ 361 AO). Auch bei bereits bestandskräftigen Bescheiden sollten mögliche gesetzliche Änderungsverfahren individuell geprüft werden.
Ist die Grundsteuer verfassungsgemäß? Aktuelle Rechtsprechung
BFH-Urteile zum Bundesmodell
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 12.11.2025 in den Verfahren II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25 die angegriffenen Regelungen des Bundesmodells im Ergebnis für verfassungsgemäß gehalten. Die Entscheidungen wurden am 10.12.2025 verkündet.
Die verfassungsrechtliche Auseinandersetzung ist damit jedoch nicht in jedem Punkt abgeschlossen. Beim Bundesverfassungsgericht sind insbesondere die Verfassungsbeschwerden 1 BvR 551/26 und 1 BvR 472/26 anhängig. Eine abschließende Sachentscheidung hierzu bleibt abzuwarten.
Neue Entscheidungen zu Baden-Württemberg
Mit Urteilen vom 22.04.2026 (II R 26/24 und II R 27/24) hat der BFH auch das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg verfassungsrechtlich geprüft und die angegriffenen Regelungen im Ergebnis bestätigt. Auch hierzu sind Verfassungsbeschwerden anhängig.
Ob und welcher Rechtsbehelf im eigenen Fall sinnvoll ist, hängt unter anderem vom Bundesland, der Bescheidlage und den konkret gerügten Fehlern ab.
Häufige Fragen zum Grundsteuer-Rechner 2026
1. Wie berechne ich meine Grundsteuer 2026?
Multiplizieren Sie den festgesetzten Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz Ihrer Gemeinde und teilen Sie das Ergebnis durch 100.
2. Wo finde ich meinen Grundsteuermessbetrag?
Der Messbetrag steht im Grundsteuermessbescheid. In Ländern mit eigenständigen Bewertungsmodellen ist dieser Bescheid eine besonders geeignete Grundlage für die Berechnung.
3. Kann ich die Grundsteuer ohne Bescheid berechnen?
Eine Schätzung ist möglich, wenn die erforderlichen Bewertungsdaten, die maßgebliche Messzahl und der kommunale Hebesatz bekannt sind. Der Rechner ersetzt keine amtliche Bewertung.
4. Wer zahlt die Grundsteuer bei einer vermieteten Immobilie?
Grundsteuerschuldner ist grundsätzlich die Person, der der Steuergegenstand steuerlich zugerechnet ist. Bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung kann die Grundsteuer als Betriebskostenposition auf Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
5. Wann wird die Grundsteuer fällig?
Nach der bundesrechtlichen Regelung des § 28 GrStG regelmäßig am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Eine jährliche Zahlung zum 1. Juli kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf Antrag möglich sein. Landesrechtliche Abweichungen sind zu beachten.
6. Kann ich gegen meinen Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?
Ja, soweit der Einspruch statthaft ist. Entscheidend sind der betroffene Bescheid, die grundsätzlich einmonatige Einspruchsfrist und die jeweiligen rechtlichen Einwendungen.
7. Was ändert sich bei der Grundsteuer in Thüringen ab 2027?
Für bestimmte bebaute Wohngrundstücke sinkt die Steuermesszahl auf 0,23 ‰, für bestimmte Nichtwohngrundstücke steigt sie auf 0,59 ‰. Eine neue Grundsteuererklärung ist für diese reine Messzahlanpassung grundsätzlich nicht erforderlich. Die tatsächliche Steuer hängt auch vom kommunalen Hebesatz ab.
Checkliste: So prüfen Sie Ihre Grundsteuer
- Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid bereitlegen.
- Bundesland, Grundstücksart und Feststellungsdaten kontrollieren.
- Den aktuellen kommunalen Hebesatz ermitteln.
- Die Grundsteuer mit dem Rechner nachvollziehen.
- Flächen, Nutzung, Baujahr und weitere Bewertungsdaten prüfen.
- Mögliche Messzahlermäßigungen oder einen niedrigeren gemeinen Wert prüfen.
- Bei Abweichungen Bescheid, Zuständigkeit und Rechtsbehelfsfrist prüfen.
Grundsteuerbescheid prüfen lassen
Sie vermuten eine fehlerhafte Bewertung, haben Fragen zur Steuermesszahl oder möchten einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen? Eine individuelle steuerliche Prüfung kann helfen, Risiken und Handlungsmöglichkeiten frühzeitig zu erkennen.
Rechtsgrundlagen und amtliche Quellen
- Grundsteuergesetz (GrStG) , insbesondere §§ 9, 10, 13–15, 25, 28; geltende Gesetzesfassung, Abrufstand 20.10.2026.
- § 220 Abs. 2 BewG , Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts; geltende Gesetzesfassung, Abrufstand 20.10.2026.
- § 355 AO und § 351 AO , Einspruch und Bindungswirkung; außerdem § 361 AO zur Aussetzung der Vollziehung.
- Bundesministerium der Finanzen, FAQ zur neuen Grundsteuer , Stand 03.07.2026.
- Berliner Senatsverwaltung für Finanzen , Berliner Grundsteuermesszahlengesetz und FAQ.
- Bremisches Grundsteuermesszahlengesetz vom 18.09.2024, Brem.GBl. 2024, S. 736.
- Saarländisches Finanzministerium , landesspezifische Messzahlen.
- Sächsisches Grundsteuermesszahlengesetz vom 21.12.2021, SächsGVBl. 2022, S. 9.
- Thüringer Finanzministerium , Thüringer Gesetz zur Anpassung der Grundsteuerreform, beschlossen 30.10.2025, Wirkung ab 01.01.2027.
- BFH, Urteil vom 12.11.2025 – II R 31/24 ; siehe auch II R 25/24 und II R 3/25. Veröffentlichung der vollständigen Urteile im Januar 2026.
- BFH, Urteil vom 22.04.2026 – II R 26/24 ; siehe auch II R 27/24, Landesgrundsteuer Baden-Württemberg.
- BFH, Verfahrensübersicht zur Grundsteuer , einschließlich der anhängigen Verfassungsbeschwerden; Abrufstand 20.10.2026.
- BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/14 u. a. , Unvereinbarkeit der früheren Einheitsbewertung.
