Grundsteuer berechnen

Wie hoch ist die Grundsteuer und wie berechnet man sie?


Grundsteuer - was wird besteuert?


Die Grundsteuer besteuert gem. § 2 Grundsteuergesetz den Grundbesitz (Steuergegenstand) im Sinne des des Bewertungsgesetzes (Grundsteuer A: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Grundsteuer B: Grundstücke). Die Grundsteuer ist eine Real- bzw. Objektsteuer und belastet ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse und die persönliche Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners. Die Grundsteuer ist objektbezogen gestaltet und bezieht sich auf Beschaffenheit und Wert eines Grundstücks. Sie ist eine Realsteuer, bei der die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers fast ausnahmslos außer Betracht bleiben. Bei bebauten Grundstücken gehört die Grundsteuer zu den Betriebskosten, im Bereich des sozialen Wohnungsbaus geht sie in die Kostenmiete ein. Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer.

Steuerpflichtig ist der im Inland liegende Grundbesitz (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie Grundstücke). Die Grundsteuer wird den Realsteuern zugeordnet. Die Besteuerungsgrundlage ist

  • für Grundbesitz (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, private und betriebliche Grundstücke) in den alten Ländern der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1964,
  • für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (ohne Wohnungen) in den neuen Ländern der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Ersatzwirtschaftswert nach den Wertverhältnissen 1964,
  • für Grundstücke in den neuen Ländern, für die nach dem Bewertungsgesetz ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1935 festgestellt oder festzustellen ist, der Einheitswert 1935,
  • für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den neuen Ländern, für die kein Einheitswert 1935 festgestellt ist, die Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche (pauschale Grundsteuer je m2) nach Maßgabe des § 42 GrStG.

Steuerfrei ist insbesondere der Grundbesitz der öffentlichen Hand, der Kirchen und gemeinnütziger Körperschaften.

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Wie hoch ist die Steuer?

Für die Berechnung der Grundsteuer aus dem Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert sind zwei Rechengänge erforderlich. Ausgehend vom Einheitswert/ Ersatzwirtschaftswert, setzt das Finanzamt den Steuermessbetrag fest, der auch der Gemeinde mitgeteilt wird. Die Steuermesszahlen, die zur Berechnung des Steuermessbetrages auf den Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert anzuwenden sind, betragen

  • für Grundstücke in den alten Ländern je nach Art zwischen 2,6 v. T. und 3,5 v. T.,
  • für Grundstücke in den neuen Ländern – abgestimmt auf die deutlich niedrigeren Einheitswerte 1935 – je nach Art und Gemeindegruppe zwischen 5 v. T. und 10 v. T.,
  • für Betriebe der L and- und Forstwirtschaft einheitlich 6 v. T.

Die Grundsteuer berechnet sich wie folgt: zunächst wird der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert: Wert der Immobilie (Einheitswert) X 3,5 ‰ (Steuermesszahl für Einfamilienhäuser) = Grundsteuermessbetrag. Danach wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert: Grundsteuermessbetrag X Hebesatz = Grundsteuer.

Mit unserem Grundsteuer-Rechner können Sie schnell und einfach die Grundsteuer selbst berechnen:

Grundsteuer Rechner mit Hebesatz

Einheitswert
altes/neues Bundesland
Alt- oder Neubau
Gebäudetyp
Gemeinde/Stadteinwohner
Grundsteuer-Hebesatz:
Man unterscheidet zwischen Grundsteuer-Hebesatz A (agrarisch - für Grundstücke der Landwirtschaft)
und Grundsteuer-Hebesatz B (baulich - für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude).

Hebesatz Direktsuche:


Ausgangspunkt ist:

  • für Grundbesitz (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, private und betriebliche Grundstücke) in den alten Ländern der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Einheitswert nach den Wertverhältnissen von 1964
  • für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (ohne Wohnungen) in den neuen Ländern der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Ersatzwirtschaftswert nach den Wertverhältnissen von 1964
  • für Grundstücke in den neuen Ländern, für die nach dem Bewertungsgesetz ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen von 1935 festgestellt wurde oder festzustellen ist, der Einheitswert von 1935
  • für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den neuen Ländern, für die kein Einheitswert von 1935 festgestellt wurde oder festzustellen ist, die Ersatzbemessungsgrundlage auf der Grundlage der Wohn- oder Nutzfläche (pauschale Grundsteuer je m²) nach Maßgabe des § 42 GrStG.

Die bisherige Grundsteuer basiert auf den sogenannten Einheitswerten: Im Westen Deutschlands stammen diese Grundstückswerte von 1964, im Osten von 1935. In seiner Entscheidung vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht diese Werte als veraltet und verfassungswidrig beurteilt. Deshalb müssen Grundstücke nun neu bewertet werden - völlig unabhängig davon, nach welchem Modell die Grundsteuer in Zukunft gestaltet ist.

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz. Die Gemeinden legen die Hebesätze für die Grundsteuer selbst fest. Dieser wird mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert. Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus dem Einheitswert und Grundsteuermesszahl.

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1. Schritt: Berechnung des Grundbesitzwertes - wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u.a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes.

2. Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sog. Steuermesszahl – ein Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – kräftig etwa auf 1/10 des bisherigen Werts, das heißt von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb sehen wir für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 % vor, der sich steuermindernd auswirkt.

3. Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert.

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Ausgehend vom Einheitswert/ Ersatzwirtschaftswert setzt das Finanzamt den Steuermessbetrag fest, der auch der Gemeinde mitgeteilt wird. Die Steuermesszahlen, die zur Berechnung des Steuermessbetrags auf den Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert angewendet werden, betragen:

  • für Grundstücke in den alten Ländern je nach Art zwischen 2,6 v. T. und 3,5 v. T.
  • für Grundstücke in den neuen Ländern – abgestimmt auf die deutlich niedrigeren Einheitswerte 1935 – je nach Art und Gemeindegruppe zwischen 5 v. T. und 10 v. T.
  • für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft einheitlich 6 v. T.

Die Gemeinde wendet auf den Steuermessbetrag den vom Gemeindeparlament beschlossenen Hebesatz an und setzt die Grundsteuer durch Grundsteuerbescheid fest. In den neuen Ländern wird die Grundsteuer noch nach der Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche in einem vereinfachten Verfahren pauschal berechnet und im Steueranmeldungsverfahren erhoben (§ 44 GrStG). Wegen der Autonomie der Gemeinden bei der Festsetzung der Hebesätze kann die Belastung von Gemeinde zu Gemeinde mehr oder weniger stark differieren. Der gewogene Durchschnitt der Hebesätze der Gemeinden insgesamt betrug im Jahr 2002 in den alten Ländern bei der Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) 289 Prozent und bei der Grundsteuer B (Grundstücke) 370 Prozent, in den neuen Ländern einschließlich Berlin (Ost) bei der Grundsteuer A 255 Prozent und bei der Grundsteuer B 288 Prozent.

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Wie lautet die Rechtsgrundlage?

Rechtsgrundlagen sind das Grundsteuergesetz und Bewertungsgesetz. Rechtsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz. ->siehe auch Grundsteuergesetz (GrStG) + Grundsteuer-Richtlinien. Für die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer durch die Gemeinden gelten neben dem Bewertungsgesetz (BewG) und der Abgabenordnung für die Grundsteuer die folgenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften:


Einheitsbewertung nach dem Bewertungsgesetz
1/55

Grundsteuergesetz
1/12

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Wer erhebt diese Steuer?

Die Grundsteuer fließt voll den Gemeinden zu. Viele Gemeinden verbinden die Erhebung der Grundsteuer mit der Erhebung der von den Grundstückeigentümern zu entrichtenden Benutzungsgebühren für Müllabfuhr, Straßenreinigung und Entwässerung.

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Wie hat sich die Steuer entwickelt?

Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Formen der direkten Besteuerung. Aus der Antike von den Römern über die Alpen gebracht, wurde sie auf deutschem Boden zunächst durch kirchliche und grundherrliche Grundzehnten und Grundzinsen ersetzt und vom hohen Mittelalter an unter dem Namen „Bede“ von einer Bittsteuer zu einer Pflichtsteuer neu entwickelt. Dank ihrer Anknüpfung an den sichtbarsten und greifbarsten Teil des Vermögensbesitzes, das Grundeigentum, erlangte sie im Zeitalter der Agrarwirtschaft (mit Bezeichnungen wie Hufenschoß, Bauernschoß, Grundschoß oder Kontribution) eine beherrschende Stellung in den Steuersystemen der Territorien. Während bei den älteren Grundsteuerformen nur rohe Schätzungen des Bodenwerts nach dem Flächeninhalt (Hufe, Morgen) zugrunde gelegt wurden, kam mit der Ausbildung des Katasterwesens vom 18. Jahrhundert an die Bonitierung nach Kulturart und Bodenqualität hinzu. Darauf bauten die Grundsteuergesetze im Rahmen der einzelstaatlichen Ertragsteuersysteme des 19. Jahrhunderts auf (so z. B. die Gesetze in Bayern von 1811, Württemberg von 1821, Baden von 1854, Preußen von 1861). Durch die Miquelsche Steuerreform von 1891/93 wurde die Grundsteuer in Preußen grundsätzlich den Gemeinden überlassen. Angesichts der Finanznot nach dem Ersten Weltkrieg wurde bei der Reichsfinanzreform 1920 den Ländern die Ausschöpfung dieser Steuern direkt zur Pflicht gemacht. Die daraufhin erfolgten unterschiedlichen Landesregelungen wurden erst bei der Realsteuerreform von 1936 durch ein reichseinheitliches Grundsteuergesetz abgelöst, das die Ertragskompetenz allgemein den Gemeinden übertrug. Nach 1945 sind in verschiedenen Ländern neue Grundsteuervorschriften erlassen worden, die 1951 durch ein bundeseinheitliches Grundsteuergesetz abgelöst wurden. In den Jahren 1961 und 1962 bestand neben der Grundsteuer A und B ein Typ C (Baulandsteuer), der unbebaute, aber baureife Grundstücke stärker belastete, um ein erhöhtes Angebot an Bauland zu bewirken. Das Aufkommen betrug im Jahr 2003 rund 9,6 Mrd. €. Davon entfielen 0,3 Mrd. € auf die Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) und 9,3 Mrd. € auf die Grundsteuer B (Grundstücke).

Die Grundsteuer wird in drei selbständigen, aufeinander folgenden Verfahrensstufen berechnet:

  • dem Einheitswertverfahren,
  • dem auf dem Einheitswert aufbauenden Steuermessbetragsverfahren und
  • dem auf dem Steuermessbetrag aufbauenden Steuerfestsetzungsverfahren

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Antworten:

Frage: Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer gehört zu den Realsteuern (Objektsteuern). Das bedeutet, dass für die Höhe der Steuer die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Eigentümers keine Rolle spielen. Auch ist es grundsätzlich ohne Bedeutung, wie hoch der Ertrag ist, den ein Grundstück abwirft (z.B. vermietet oder Leerstand - Ausnahme: siehe Erlass Grundsteuer). Das Aufkommen an Grundsteuer steht in voller Höhe den Gemeinden zu.


Was unterliegt der Grundsteuer?

Steuerpflichtig ist der im Inland liegende Grundbesitz. Das Grundsteuergesetz unterscheidet zwei Arten:

  • die "Grundsteuer A" für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und
  • die "Grundsteuer B" für alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke.

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Wer zahlt die Grundsteuer?

Schuldner der Grundsteuer ist der bürgerlich-rechtliche bzw. wirtschaftliche Eigentümer des Grundbesitzes. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten und somit zu den Betriebskosten eines Grundstücks. Sie kann im Falle einer Grundstücksvermietung/-verpachtung auf den Mieter/Pächter umgelegt werden.

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Wer berechnet die Grundsteuer?

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in drei selbständigen, aufeinander folgenden Verfahrensstufen:

  1. Stufe: das Einheitswertverfahren,
  2. Stufe: das auf den Einheitswert aufbauende Steuermessbetragsverfahren und
  3. Stufe: das auf den Steuermessbetrag aufbauende Grundsteuerfestsetzungsverfahren.

Für die Feststellung des Einheitswertes und des Steuermessbetrages ist das Lagefinanzamt zuständig, somit das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt. Die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer einschließlich der Stundung oder des Erlasses obliegen der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

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Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes und erteilt dem Grundstückseigentümer einen Einheitswertbescheid. Auch nach Einführung des Euro wird der Einheitswert in Deutscher Mark berechnet und auf volle hundert Deutsche Mark abgerundet. Erst danach erfolgt die Umrechnung des Einheitswerts in Euro mit dem festgeschriebenen amtlichen Kurs (1 Euro= 1,95583 DM). Der so umgerechnete Wert wird auf volle Euro abgerundet.


Unter Zugrundelegung des Einheitswertes errechnet das Finanzamt sodann den Grundsteuermessbetrag. Hierbei wird der Einheitswert mit einer im Grundsteuergesetz festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Diese beträgt:

  • bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben (auch Stückländereien) 6 vom Tausend,
  • bei Einfamilienhäusern 2,6 vom Tausend für die ersten 38.346,89 € des Werts und 3,5 vom Tausend für den Rest des Werts,
  • für Zweifamilienhäuser 3,1 vom Tausend und
  • für den übrigen Grundbesitz 3,5 vom Tausend.

Dem Grundstückseigentümer wird der Grundsteuermessbetrag durch Erteilung eines Bescheids bekannt gegeben (meist zeitgleich mit dem Einheitswertbescheid). Zugleich wird der Grundsteuermessbetrag der für die Erhebung zuständigen Gemeinde mitgeteilt.


Die Gemeinde ermittelt die Grundsteuerschuld, indem sie auf den Grundsteuermessbetrag ihren individuellen Hebesatz (s. folgende Frage) anwendet, und erteilt dem Eigentümer einen Grundsteuerbescheid.

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Was ist der Hebesatz?

Die Gemeinde bestimmt, mit welchem Prozentsatz (Hebesatz) des Steuermessbetrags die Grundsteuer zu erheben ist. Dabei muss der Hebesatz jeweils einheitlich sein

  1. für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A),
  2. für die in einer Gemeinde liegenden übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke (Grundsteuer B).

Die Hebesätze werden für ein oder mehrere Kalenderjahre festgesetzt und können bei den Gemeinden erfragt werden.

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Für welchen Zeitraum wird die Grundsteuer festgesetzt?

Die Grundsteuer wird in der Regel für ein Kalenderjahr festgesetzt. Hat die Gemeinde jedoch den Hebesatz für mehrere Jahre festgelegt, kann sie die Grundsteuer auch für mehrere Jahre im voraus festsetzen.

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Wann ist die Grundsteuer zu zahlen und an wen?

Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbeitrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Die Grundsteuer ist stets an die Gemeinde zu zahlen.

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Ab wann wirken sich Grundstücksveränderungen aus?

Die Grundsteuer wird gemäß dem Stichtagsprinzip stets nach den Verhätnissen zu Beginn des Kalenderjahres (1.1.) festgesetzt. Grundstücksveränderungen (z.B. Neu-, An- oder Umbau; Abriss) während des Kalenderjahres wirken sich demnach erst auf die Höhe der Grundsteuer des nächsten Jahres aus.

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Was ändert sich bei Eigentümerwechsel im Laufe des Kalenderjahres?

Wer am 1. Januar Eigentümer und damit Grundsteuerschuldner ist, schuldet die gesamte Jahressteuer und muss für die rechtzeitige und vollständige Entrichtung der Grundsteuer sorgen. Abweichende privatrechtliche Vereinbarungen über die Entrichtung der Steuer, die zwischen Verkäufer und Erwerber getroffen worden sind, haben auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss.

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Gegen welchen Bescheid sollte ggf. Rechtsbehelf eingelegt werden?

Der Einheitswertbescheid ist Grundlagenbescheid für den Steuermessbescheid und den Grundsteuerbescheid. Das bedeutet, dass die im Einheitswertbescheid getroffenen Feststellungen zur Art (z.B. Ein-/Zweifamilienhaus), zum Wert (Höhe des Einheitswerts) und zur Zurechnung des Grundstücks (Eigentümer) für die Folgebescheide bindend sind. Betreffen die Einwände diese Feststellungen (z.B. es handelt sich nach Meinung des Steuerpflichtigen nicht um ein Einfamilienhaus, sondern um ein Zweifamilienhaus oder die der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche stimmt nicht), so sollte gegen den Einheitswertbescheid Rechtsbehelf eingelegt werden. Betreffen die Einwände die Berechnung des Steuermessbetrags (z.B. nach Meinung des Steuerpflichtigen ist eine andere Steuermesszahl anzuwenden), so sollte gegen den Steuermessbetragsbescheid Rechtsbehelf eingelegt werden. Betreffen die Einwände dagegen die Berechnung der Grundsteuer (z.B. bei Anwendung eines unzutreffenden Hebesatzes), so sollte gegen den Grundsteuerbescheid Rechtsbehelf eingelegt werden. Gegen den Einheitswertbescheid oder den Grundsteuermessbetragsbescheid ist als Rechtsmittel binnen eines Monats nach Bekanntgabe des jeweiligen Bescheids Einspruch bei dem Finanzamt einzulegen, das den Bescheid erlassen hat. Sind Sie mit der Entscheidung des Finanzamts in diesem Verfahren nicht einverstanden, so haben Sie weitergehend die Möglichkeit, binnen eines Monats nach Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung Klage beim Finanzgericht zu erheben.

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Haben Sie Einwände gegen den Grundsteuerbescheid, so können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides Einspruch einlegen. Weitere Informationen können den Rechtsmittelbelehrungen der Bescheide entnommen werden.


Einheitsbewertung bei der Grundsteuer

Die sog. Einheitsbewertung, die die Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer ist, ist nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) verfassungswidrig. Der Gesetzgeber muss spätestens bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung treffen; bis zu diesem Zeitpunkt darf das bisherige Recht weiter angewendet werden. Kommt es zu einer Neuregelung, darf das bisherige Recht darüber hinaus noch weitere fünf Jahre, längstens jedoch bis zum 31.12.2024, angewendet werden. Wird keine Neuregelung getroffen, fällt die Grundsteuer zum 1.1.2020 ersatzlos weg.


Hintergrund: Grundstücke müssen für steuerliche Zwecke bewertet werden, z. B. für die Grunderwerbsteuer, wenn Anteile an einer Immobiliengesellschaft verkauft werden, für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, wenn Immobilien vererbt oder verschenkt werden, oder auch für die Grundsteuer. Für die Grundsteuer wird ein sog. Einheitswert durch Bescheid ermittelt, für den in den alten Bundesländern die Wertverhältnisse zum 1.1.1964 maßgeblich sind, in den neuen Bundesländern sogar die Wertverhältnisse zum 1.1.1935. Ein neuer Bewertungsstichtag wurde nie festgelegt. Auf der Grundlage dieses Einheitswertbescheides wird dann die Grundsteuer festgesetzt, wobei sich ihre Höhe nach einem Hebesatz richtet, den die Kommunen eigenständig festlegen. Siehe auch Einheitsbewertung nach Bewertungsgesetz.


Streitfälle: Das BVerfG musste über insgesamt fünf Fälle aus den alten Bundesländern entscheiden, in denen entweder die Grundstückseigentümer selbst die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung geltend gemacht hatten oder aber der Bundesfinanzhof (BFH) das BVerfG angerufen hatte, weil das Gericht die Einheitsbewertung wegen zu niedriger Werte für verfassungswidrig hielt.


Entscheidung: Das BVerfG hält die Einheitsbewertung ebenfalls für verfassungswidrig:

  • Was ist der Einheitswert? Die Einheitsbewertung ist in den alten Bundesländern zum 1.1.1964 durchgeführt worden und sollte nach der ursprünglichen Gesetzeskonzeption alle sechs Jahre erneut erfolgen, indem der neue Termin durch ein weiteres Gesetz festgelegt wird. Diese erneute Wertermittlung ist jedoch unterblieben, weil das Gesetz für den neuen Termin nie erlassen wurde. Hierdurch ist es zu einer erheblichen Wertverzerrung gekommen, weil unverändert der Wert zum 1.1.1964 zugrunde gelegt wird und nicht der aktuelle tatsächliche Verkehrswert.
  • Ein Gesetz, das an Werte anknüpft, ist aber nur dann verfassungsgemäß, wenn die Werte der Realität entsprechen. Zwar wäre es verfassungsrechtlich hinzunehmen, wenn alle Einheitswerte in gleichem prozentualem Umfang hinter dem jeweiligen aktuellen Verkehrswert zurückblieben. Dies ist allerdings nicht der Fall, weil sich bei vielen Grundstücken, z. B. in Großstädten, die Werte deutlich anders entwickelt haben als bei anderen Grundstücken, etwa auf dem Land.
  • Auch wenn eine Neubewertung sehr verwaltungsaufwändig ist, darf dieser Aufwand den Gesetzgeber nicht davon abhalten, die erforderliche Neubewertung durchzuführen.
  • Zwar ist somit die Einheitsbewertung verfassungswidrig. Das bisherige Recht gilt allerdings bis zu einer gesetzlichen Neuregelung weiter, die spätestens bis zum 31.12.2019 zu treffen ist (Neuregelungsfrist).
  • Sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung erlässt, bleibt das bisherige Recht weitere fünf Jahre lang anwendbar, allerdings nicht über den 31.12.2024 hinaus, damit bis dahin die erforderliche Neubewertung aller zu bewertenden Immobilien (ca. 35 Mio. Immobilien) in Deutschland vorgenommen werden kann (Umsetzungsfrist). Danach darf das bisherige Recht nicht mehr angewendet werden.

Hinweise: Die Entscheidung überrascht nicht, da schon bei der Grunderwerbsteuer sowie bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer eine Anpassung der Grundstücksbewertung an die aktuellen Verkehrswerte durch das BVerfG angeordnet worden war und erfolgt ist.


Die Kläger hatten sicherlich gehofft, dass die von ihnen geltend gemachte Verfassungswidrigkeit zur Rechtswidrigkeit des Einheitswertbescheids und damit auch des Grundsteuerbescheids führen würde. Das BVerfG hat diese Hoffnung allerdings zunichte gemacht, da das bisherige Recht zunächst weiterhin angewendet werden darf.


Zwar ist denkbar, dass der Gesetzgeber auch eine rückwirkende Neuregelung erlässt. Angesichts der vom BVerfG gesetzten recht knapp bemessenen Neuregelungsfrist zum 31.12.2019 ist dies allerdings nicht zu erwarten. Vorsorglich kann gegen neue Einheitswertbescheide, die auf dem bisherigen Recht beruhen, Einspruch eingelegt werden und der Bescheid bis zu einer Neuregelung offen gehalten werden.

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Grundsteuer im Steuerlexikon:

  1. Allgemeines
  2. Steuerpflicht (Steuerobjekt und -befreiungen sowie Steuersubjekt)
  3. Berechnung der Grundsteuer
  4. Grundsteuermessbetrag
  5. Hebesatz
  6. Verfahrensfragen
  7. Besondere Billigkeitsmaßnahmen, Erlass von Grundsteuer

 

 

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Rechtsgrundlagen zum Thema: Grundsteuer

EStR 
EStR R 13a.2 Ermittlung des Gewinns aus Land- und Forstwirtschaft nach Durchschnittssätzen

GewStG 
GewStG § 9 Kürzungen

GewStG § 16 Hebesatz

AO 
AO § 3 Steuern, steuerliche Nebenleistungen

AO § 22 Realsteuern

AO § 31 Mitteilung von Besteuerungsgrundlagen

AO § 170 Beginn der Festsetzungsfrist

AO § 184 Festsetzung von Steuermessbeträgen

AO § 353 Einspruchsbefugnis des Rechtsnachfolgers

AO § 3 Steuern, steuerliche Nebenleistungen

AO § 22 Realsteuern

AO § 31 Mitteilung von Besteuerungsgrundlagen

AO § 170 Beginn der Festsetzungsfrist

AO § 184 Festsetzung von Steuermessbeträgen

AO § 353 Einspruchsbefugnis des Rechtsnachfolgers

GewStR 
GewStR R 9.1 Kürzung für den zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitz

AEAO 
AEAO Zu § 60 Anforderungen an die Satz ung:

AEAO Zu § 75 Haftung des Betriebsübernehmers:

AEAO Zu § 77 Duldungspflicht:

AEAO Zu § 93a Allgemeine Mitteilungspflichten:

AEAO Zu § 122 Bekanntgabe des Verwaltungsakts:

AEAO Zu § 176 Vertrauensschutz bei der Aufhebung und Änderung von Steuerbescheiden:

AEAO Zu § 182 Wirkung der gesonderten Feststellung:

AEAO Zu § 361 Aussetzung der Vollziehung:

BewG 17 29 81 125 126 132
EStH 13a.2
LStH 9.14
GrEStG 4
GrStG 
§ 1 GrStG Heberecht

§ 3 GrStG Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger

§ 4 GrStG Sonstige Steuerbefreiungen

§ 9 GrStG Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer; Entstehung der Steuer

§ 10 GrStG Steuerschuldner

§ 11 GrStG Persönliche Haftung

§ 12 GrStG Dingliche Haftung

§ 13 GrStG Steuermesszahl und Steuermessbetrag

§ 14 GrStG Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

§ 15 GrStG Steuermesszahl für Grundstücke

§ 16 GrStG Hauptveranlagung

§ 17 GrStG Neuveranlagung

§ 18 GrStG Nachveranlagung

§ 19 GrStG Anzeigepflicht

§ 20 GrStG Aufhebung des Steuermessbetrags

§ 21 GrStG Änderung von Steuermessbescheiden

§ 22 GrStG Zerlegung des Steuermessbetrags

§ 23 GrStG Zerlegungsstichtag

§ 24 GrStG Ersatz der Zerlegung durch Steuerausgleich

§ 25 GrStG Festsetzung des Hebesatzes

§ 26 GrStG Koppelungsvorschriften und Höchsthebesätze

§ 27 GrStG Festsetzung der Grundsteuer

§ 28 GrStG Fälligkeit

§ 29 GrStG Vorauszahlungen

§ 30 GrStG Abrechnung über die Vorauszahlungen

§ 31 GrStG Nachentrichtung der Steuer

§ 32 GrStG Erlass für Kulturgut und Grünanlagen

§ 33 GrStG Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung

§ 34 GrStG Verfahren

§ 37 GrStG Sondervorschriften für die Hauptveranlagung 1974

§ 38 GrStG Anwendung des Gesetzes

§ 40 GrStG Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

§ 41 GrStG Bemessung der Grundsteuer für Grundstücke nach dem Einheitswert

§ 42 GrStG Bemessung der Grundsteuer für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser nach der Ersatzbemessungsgrundlage

§ 43 GrStG Steuerfreiheit für neu geschaffene Wohnungen

§ 44 GrStG Steueranmeldung

§ 45 GrStG Fälligkeit von Kleinbeträgen

§ 46 GrStG Zuständigkeit der Gemeinden

GrStR 1 2 3a 4 5 7 9 12 13 15 18 21 23 29 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44
StBerG 
§ 37 StBerG Steuerberaterprüfung


Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:



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