Grundsteuer 2026 berechnen: Reform, Formel & Einspruch

Wie hoch ist die Grundsteuer und wie berechnet man sie nach der Grundsteuerreform? Hier finden Sie die aktuelle Berechnung der neuen Grundsteuer ab 2025, einen kostenlosen Grundsteuer-Rechner, die wichtigsten Ländermodelle sowie eine Anleitung zum Einspruch – auf dem Rechtsstand vom Mai 2026.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer in Deutschland ist eine Steuer, die auf den Grundbesitz erhoben wird – also auf Grundstücke, Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Wer ein Grundstück in Deutschland besitzt, muss in der Regel jährlich Grundsteuer zahlen.

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer (Realsteuer) und zugleich eine Gemeindesteuer: Sie wird von der Stadt oder Gemeinde erhoben, in deren Gebiet der Grundbesitz liegt, und steht den Kommunen in voller Höhe zu. Mit einem Aufkommen von rund 16 Milliarden Euro jährlich zählt sie zu den wichtigsten kommunalen Einnahmequellen.

Bitte beachten Sie: Die Grundsteuer ist von der Grunderwerbsteuer zu unterscheiden, die einmalig beim Kauf eines Grundstücks anfällt.

Grundsteuer berechnen – Rechner & Formel

Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und dem Hebesatz der Gemeinde. Sie fällt daher von Kommune zu Kommune sehr unterschiedlich aus – bei vielen selbstgenutzten Wohnimmobilien liegt sie grob zwischen 150 und 800 Euro pro Jahr; durch die Reform sind die Beträge im Einzelfall jedoch deutlich gestiegen oder gesunken.

Die neue Grundsteuer wird im Bundesmodell seit dem 1.1.2025 in einem dreistufigen Verfahren berechnet:

Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer

Damit Sie Ihre neue Grundsteuer vorab überschlägig ermitteln können, habe ich für Sie folgenden Grundsteuer-Rechner entwickelt:

Tipp: Jetzt Grundsteuererklärung schnell & einfach erledigen.

Grundsteuerwert

Der Grundsteuerwert ersetzt den früheren Einheitswert. Er wurde erstmals zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 ermittelt; hierfür war eine Feststellungserklärung elektronisch einzureichen. Das Finanzamt setzt den Grundsteuerwert per Bescheid fest (§ 13 GrStG i.V.m. § 219 BewG).

Die Wertermittlung des Grundvermögens richtet sich nach den §§ 218 ff. BewG (Bundesmodell). Je nach Grundstücksart kommen zwei Verfahren in Betracht:

• Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) – für Wohngrundstücke, also Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Ausgangspunkt ist eine typisierte (statistische) Nettokaltmiete.
• Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG) – für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke. Ausgangspunkt sind Normalherstellungskosten und Bodenwert.

Bei einem unbebauten Grundstück ist die Berechnung einfacher: Grundsteuerwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Die Bodenrichtwerte werden von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt.

Download: Ertragswertverfahren (Wohngrundstücke)

Grundsteuermessbetrag & Grundsteuermesszahl

Der festgesetzte Grundsteuerwert wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert:

Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Die Grundsteuermesszahl richtet sich nach der Grundstücksart und beträgt im Bundesmodell nach §§ 14, 15 GrStG:

• 0,55 ‰ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,
• 0,34 ‰ für unbebaute Grundstücke,
• 0,31 ‰ für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum,
• 0,34 ‰ für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke.

Die Messzahl wird u. a. für den sozialen Wohnungsbau, für kommunale bzw. gemeinnützige Träger sowie für Baudenkmäler ermäßigt.

Hinweis (Stand Mai 2026): Einzelne Bundesländer haben die Messzahlen über die Länderöffnungsklausel angepasst. Thüringen hat z. B. mit dem Ende 2025 in Kraft getretenen Anpassungsgesetz die Messzahl für Wohngrundstücke auf 0,23 ‰ gesenkt und für Geschäfts- bzw. unbebaute Grundstücke auf 0,59 ‰ erhöht; die Anwendung erfolgt ab 2027. Auch Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell mit nach Nutzungsart abweichenden Messzahlen.

Grundsteuerhebesatz

Der Grundsteuermessbetrag wird mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer:

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer

Eine Gemeinde kann seit 2025 (vorher nur zwei) bis zu drei verschiedene Hebesätze festlegen (§ 25 GrStG):

• Grundsteuer A – für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,
• Grundsteuer B – für bebaute oder unbebaute Grundstücke,
• Grundsteuer C – seit 2025 optional als „Baulandsteuer“ für baureife, unbebaute Grundstücke.

Da die Reform aufkommensneutral erfolgen soll, mussten viele Gemeinden ihre Hebesätze 2025 neu festsetzen. Wie viel Sie konkret zahlen, hängt deshalb maßgeblich vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab.

Tipp: Grundsteuerreform mit Berechnungsbeispiel sowie weitere Steuerleitfäden, Erstberatungsbriefe und Verträge erhalten Sie bei meiner online Steuerberatung.

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Grundsteuerreform 2025 – was sich für Eigentümer ändert

1. Warum die Grundsteuer reformiert wurde

Das Bundesverfassungsgericht entschied 2018, dass die Einheitswerte (West: Wertverhältnisse von 1964, Ost: 1935) zu gravierenden Wertverzerrungen führten. Gleichartige Grundstücke wurden ungleich besteuert – ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG). Der Gesetzgeber musste die Grundsteuer neu regeln; bis Ende 2024 durfte nach altem Recht erhoben werden, seit 2025 gilt das neue Recht. Bundesweit wurden dafür rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten neu bewertet.

Download: Ausführliches Merkblatt zur Grundsteuerreform

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2. So wird die neue Grundsteuer berechnet (Bundesmodell)

Im Bundesmodell bleibt das dreistufige System erhalten:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

• Grundsteuerwert: ersetzt den Einheitswert; berücksichtigt u. a. Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und (typisierte) Miete.
• Steuermesszahl: gegenüber dem alten Recht stark abgesenkt (u. a. 0,31 ‰ für Wohnen, 0,34 ‰ für Geschäfts- und unbebaute Grundstücke).
• Hebesatz: von der Gemeinde festgelegt; hier steuert die Kommune das tatsächliche Aufkommen.

Für bebaute Grundstücke gelten zwei Verfahren: das Ertragswertverfahren (Ein-/Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) und das Sachwertverfahren (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke). Bei unbebauten Grundstücken gilt: Bodenrichtwert × Fläche.

Download: Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer

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3. Ländermodelle: Wer weicht vom Bundesmodell ab?

Elf Bundesländer wenden das Bundesmodell an (u. a. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen). Fünf Länder nutzen die Öffnungsklausel und haben eigene Modelle:

• Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell (Bodenrichtwert × Fläche; ca. 30 % Abschlag für Wohnnutzung).
• Bayern: reines Flächenmodell (feste Äquivalenzzahlen je m² für Grundstück und Gebäude, Abschlag für Wohnen).
• Hamburg: Wohnlagenmodell (Fläche + Nutzung + Lage, orientiert am Mietspiegel).
• Hessen & Niedersachsen: Flächen-Faktor- bzw. Flächen-Lage-Modell (Flächenwerte × lageabhängiger Faktor).

Hinweis: Die BFH-Urteile vom 10.12.2025 betreffen nur das Bundesmodell. Über die abweichenden Ländermodelle (insbesondere Baden-Württemberg und Bayern) wird der BFH voraussichtlich 2026 entscheiden.

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4. Auswirkungen: Wer zahlt künftig mehr, wer weniger?

Die Reform ist insgesamt aufkommensneutral angelegt, die individuelle Belastung verschiebt sich jedoch deutlich:

• Entlastung tendenziell bei bisher überbewerteten Altbauten oder ungünstigen Lagen.
• Mehrbelastung tendenziell bei stark wertgestiegenen Grundstücken, guten Lagen oder bislang sehr niedrigen Einheitswerten.
• Entscheidend ist letztlich der Hebesatz Ihrer Gemeinde. In der Praxis ist die Grundsteuer für viele private Eigentümer 2025 gestiegen – einzelne Länder (z. B. Thüringen) haben deshalb nachgebessert.

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5. Pflichten der Eigentümer: Feststellungserklärung & Daten

Für die erste Hauptfeststellung zum 1.1.2022 mussten alle Eigentümer eine Feststellungserklärung abgeben – in der Regel elektronisch über ELSTER. Typisch benötigt werden:

• Lage des Grundstücks (Gemarkung, Flur, Flurstück)
• Eigentumsverhältnisse und Grundstücksart (unbebaut, Wohn- oder Nichtwohngrundstück)
• Grundstücksfläche, ggf. Wohn- oder Nutzfläche
• Nutzungsart, Baudenkmal, ggf. mehrere Gemeinden, Miteigentumsanteile

Bei Neubauten oder wesentlichen Änderungen (Anbau, Nutzungsänderung) kann eine erneute Feststellung (Fortschreibung) erforderlich sein.

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6. Folgen bei Nichtabgabe der Grundsteuererklärung

Die Feststellungserklärung ist eine Steuererklärung. Bei Nichtabgabe drohen:

• Zwangsgeld (bis zu 25.000 €), das angedroht und festgesetzt werden kann,
• Schätzung der Besteuerungsgrundlagen zu Ungunsten des Steuerpflichtigen,
• Verspätungszuschlag bei nicht fristgerechter Abgabe.

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7. Formulare, Online-Tools & Steuerberatung

Für die Grundsteuererklärung stehen neben ELSTER auch Online-Dienste und Arbeitshilfen zur Verfügung.

Tipp: Jetzt Grundsteuererklärung kostenlos & online erledigen

Erfassungsbögen & Excel-Vorerfassung:

• Wohngrundstücke – Erfassungsbogen
• Nichtwohngrundstücke – Erfassungsbogen
• Unbebaute Grundstücke – Erfassungsbogen
• Vorerfassungs-Excel-Tabelle

Grundsteuer-Beratung vom Steuerberater

Als Steuerberater unterstützen wir Sie bei der Prüfung des einschlägigen Modells (Bund/Land), der vollständigen Datenerfassung, der Erstellung und elektronischen Übermittlung der Feststellungserklärung sowie der Prüfung der Bescheide und ggf. dem Einspruchsverfahren.

Was kostet eine Grundsteuererklärung beim Steuerberater nach der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV)?

Hinweis: Die Werte dienen der Orientierung; maßgeblich ist die StBVV in der jeweils geltenden Fassung.

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Niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen (§ 220 Abs. 2 BewG)

Eine der wichtigsten praktischen Neuerungen: Mit dem Jahressteuergesetz 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387, in Kraft seit 6.12.2024) wurde in § 220 BewG ein Absatz 2 eingefügt. Danach ist im Bundesmodell ein niedrigerer gemeiner Wert als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der festgestellte Grundsteuerwert erheblich vom gemeinen Wert abweicht.

Eine erhebliche Abweichung wird angenommen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt.

Damit setzt der Gesetzgeber die BFH-Beschlüsse vom 27.5.2024 (Az. II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)) um, in denen der BFH ernstliche Zweifel an der pauschalen Wertermittlung geäußert und ein verfassungsrechtliches Übermaßverbot abgeleitet hatte.

Wie wird der niedrigere Wert nachgewiesen?

• durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten/zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken, oder
• durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommenen Kaufpreis über die zu bewertende wirtschaftliche Einheit (bei unveränderten Verhältnissen).

Bereits bestandskräftiger Bescheid? Wurde kein Einspruch eingelegt, kommt unter Umständen eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung in Betracht; dafür muss die Wertfortschreibungsgrenze von 15.000 € überschritten sein.

Mehr dazu im Steuerblog: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

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Örtliche Zuständigkeit der Finanzämter für die Grundsteuer

Für die Feststellung des Grundsteuerwerts und des Messbetrags ist grundsätzlich das Lagefinanzamt zuständig – das Finanzamt, in dessen Bezirk die hebeberechtigte Gemeinde liegt. (Finanzamt suchen)

Gehört eine Gemeinde zu mehreren Finanzämtern, ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der wertvollste Teil des Grundstücks liegt. Entsprechendes gilt, wenn das Aufkommen direkt einem Bundesland zusteht (Stadtstaaten).

Ablauf zwischen Finanzamt und Gemeinde

Das Finanzamt ermittelt die Grundsteuermessbeträge und übermittelt sie der hebeberechtigten Gemeinde elektronisch. Die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an, berechnet die jährliche Grundsteuer und stellt den Grundsteuerbescheid zu.

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Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid – einfach erklärt

Stellen Sie Fehler in Ihrem Bescheid fest – etwa bei Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksdaten oder Bodenrichtwert – können Sie Einspruch einlegen. Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids.

Der Einspruch ist schriftlich oder über ELSTER beim zuständigen Finanzamt einzulegen. Beschreiben Sie kurz, welche Angaben falsch sind, und fügen Sie nach Möglichkeit Nachweise bei (Bauunterlagen, Kaufvertrag, Wohnflächenberechnung).

Wird der Einspruch abgelehnt, können Sie Klage beim Finanzgericht erheben.

Wann ist ein Einspruch sinnvoll?

• wenn Flächenangaben, Baujahr oder Nutzung nicht stimmen,
• wenn der Bodenrichtwert offensichtlich zu hoch erscheint,
• wenn Daten aus der Feststellungserklärung falsch übernommen wurden,
• wenn der Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert um mindestens 40 % übersteigt (→ § 220 Abs. 2 BewG).

Wichtig zu wissen

Auch bei eingelegtem Einspruch übermittelt das Finanzamt die Messbeträge an die Gemeinde; die Gemeinde darf den Grundsteuerbescheid erlassen. Wird Ihrem Einspruch stattgegeben, ergehen korrigierte Bescheide und die Gemeinde berücksichtigt die geänderten Werte automatisch.

Mustereinspruch zur Grundsteuer

Wegen der laufenden Musterverfahren empfehlen viele Berater, vorsorglich Einspruch einzulegen und das Ruhen des Verfahrens zu beantragen.

Download: Mustereinspruch gegen die Grundsteuer (PDF)

Aktueller Hinweis (Mai 2026): Nachdem der BFH das Bundesmodell am 10.12.2025 für verfassungsgemäß erklärt hat (siehe unten), ist damit zu rechnen, dass die Finanzverwaltung allein auf die Verfassungsmäßigkeit gestützte, ruhende Einsprüche zurückweist und gewährte Aussetzungen der Vollziehung aufhebt – es sei denn, die unterlegenen Parteien legen Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht ein. Bund der Steuerzahler und Haus & Grund haben dies angekündigt; bis zu einer Entscheidung aus Karlsruhe können Einsprüche dann weiter ruhen.

Kosten berechnen: Mit dem Online-Rechner ermitteln Sie die möglichen Kosten eines Einspruchsverfahrens.

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Antworten

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer gehört zu den Realsteuern (Objektsteuern). Die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Eigentümers spielen für die Höhe keine Rolle; auch der tatsächliche Ertrag ist grundsätzlich unerheblich (Ausnahme: Grundsteuererlass). Das Aufkommen steht den Gemeinden zu.

Was unterliegt der Grundsteuer?

Steuerpflichtig ist der im Inland liegende Grundbesitz. Unterschieden werden die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) und die Grundsteuer B (übrige bebaute oder unbebaute Grundstücke). Seit 2025 ist zusätzlich die optionale Grundsteuer C für baureife Grundstücke möglich.

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Wer zahlt die Grundsteuer?

Schuldner ist der zivilrechtliche bzw. wirtschaftliche Eigentümer des Grundbesitzes. Die Grundsteuer zählt zu den laufenden öffentlichen Lasten und damit zu den Betriebskosten; sie kann bei Vermietung/Verpachtung auf den Mieter/Pächter umgelegt werden.

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Wer berechnet die Grundsteuer?

Die Ermittlung erfolgt in drei aufeinander aufbauenden Stufen:

1. Feststellung des Grundsteuerwerts (seit 2025; früher: Einheitswert) durch das Finanzamt,
2. darauf aufbauend der Grundsteuermessbetrag (Finanzamt),
3. darauf aufbauend die Grundsteuerfestsetzung durch die Gemeinde.

Für die Feststellung von Grundsteuerwert und Messbetrag ist das Lagefinanzamt zuständig; Festsetzung und Erhebung einschließlich Stundung oder Erlass obliegen der Gemeinde.

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Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?

Seit dem 1.1.2025 gilt im Bundesmodell:

Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer

Der Grundsteuerwert wird je nach Grundstücksart im Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt; die Messzahl beträgt u. a. 0,31 ‰ (Wohnen) bzw. 0,34 ‰ (Nichtwohn/unbebaut). Den Hebesatz legt die Gemeinde fest.

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Was ist der Hebesatz?

Der Hebesatz ist der von der Gemeinde festgelegte Prozentsatz, mit dem der Messbetrag multipliziert wird. Er muss einheitlich sein für die Grundsteuer A und für die Grundsteuer B; seit 2025 ist zusätzlich ein Hebesatz für die Grundsteuer C möglich. Hebesätze gelten für ein oder mehrere Kalenderjahre und können bei der Gemeinde erfragt werden.

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Für welchen Zeitraum wird die Grundsteuer festgesetzt?

In der Regel für ein Kalenderjahr. Hat die Gemeinde den Hebesatz für mehrere Jahre festgelegt, kann die Grundsteuer auch für mehrere Jahre im Voraus festgesetzt werden.

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Wann ist die Grundsteuer zu zahlen und an wen?

Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag kann sie am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Sie ist stets an die Gemeinde zu zahlen.

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Ab wann wirken sich Grundstücksveränderungen aus?

Es gilt das Stichtagsprinzip (Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres, 1.1.). Veränderungen während des Jahres (Neu-, An-, Umbau, Abriss) wirken sich erst auf die Grundsteuer des Folgejahres aus.

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Was gilt bei Eigentümerwechsel im Laufe des Jahres?

Wer am 1. Januar Eigentümer ist, schuldet die gesamte Jahressteuer. Abweichende privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Erwerber haben auf die Steuerschuldnerschaft gegenüber der Gemeinde keinen Einfluss.

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Gegen welchen Bescheid sollte Einspruch eingelegt werden?

Der Grundsteuerwertbescheid ist Grundlagenbescheid für Messbetrags- und Grundsteuerbescheid. Betreffen die Einwände Art, Wert oder Zurechnung des Grundstücks (z. B. falsche Wohnfläche, zu hoher Bodenrichtwert), ist Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid einzulegen. Betreffen sie die anzuwendende Messzahl, richtet sich der Einspruch gegen den Messbetragsbescheid; betreffen sie den Hebesatz, gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Die Frist beträgt jeweils einen Monat ab Bekanntgabe; gegen die Einspruchsentscheidung ist binnen eines Monats Klage beim Finanzgericht möglich.

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Aktuelle Rechtsprechung & Verfassungsmäßigkeit (Stand Mai 2026)

1. BFH bestätigt das Bundesmodell (Urteile vom 10.12.2025)

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 10.12.2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25, Pressemitteilung Nr. 078/25) entschieden, dass das Bundesmodell der Grundsteuer verfassungsgemäß ist. Das Grundsteuer-Reformgesetz sei formell verfassungsgemäß (konkurrierende Gesetzgebungskompetenz nach Art. 105 Abs. 2 S. 1 GG); auch das pauschalierende Ertragswertverfahren mit typisierten Nettokaltmieten und Bodenrichtwerten verstoße nicht gegen den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG). Der Gesetzgeber dürfe im Massenverfahren typisieren und pauschalieren; für Einzelfälle bestehe die Korrekturmöglichkeit nach § 220 Abs. 2 BewG (Nachweis eines niedrigeren Werts bei Abweichung ≥ 40 %).

2. Ländermodelle noch offen

Die BFH-Urteile betreffen ausschließlich das Bundesmodell (11 Länder). Über die abweichenden Landesmodelle (insbesondere Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) wird der BFH voraussichtlich 2026 entscheiden; entsprechende Revisions- und Musterverfahren sind anhängig.

3. Nachweis eines niedrigeren Werts (§ 220 Abs. 2 BewG)

Unabhängig von der Verfassungsfrage können Eigentümer im Bundesmodell einen niedrigeren gemeinen Wert ansetzen lassen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 % übersteigt (siehe Abschnitt § 220 Abs. 2 BewG). Diese Schiene bleibt von der BFH-Entscheidung unberührt und ist häufig der praktisch wirksamste Hebel.

4. „Reform der Reform“ in einzelnen Ländern

Thüringen hat über die Länderöffnungsklausel nachgebessert: Die Messzahl für Wohngrundstücke wurde auf 0,23 ‰ gesenkt, für Geschäfts- und unbebaute Grundstücke auf 0,59 ‰ erhöht. Das Anpassungsgesetz trat im November 2025 in Kraft; angewendet werden die neuen Werte ab 2027. Mecklenburg-Vorpommern verpflichtet die Gemeinden zur Veröffentlichung aufkommensneutraler Hebesätze.

5. Besonderheiten: Mobilheime & Wohncontainer

• Mobilheime gelten als Gebäude, wenn sie fest mit dem Boden verbunden sind oder eine dauerhafte Nutzung zu erwarten ist (vgl. OFD Frankfurt). Bei unter 30 m² Gebäudefläche werden sie wie unbebaute Grundstücke behandelt; größere, ganzjährig bewohnbare als Einfamilienhäuser, andere als sonstige bebaute Grundstücke.
• Wohncontainer ohne Fundament und nur zur vorübergehenden Nutzung sind nach BFH keine Gebäude im bewertungsrechtlichen Sinne und damit nicht grundsteuerpflichtig.

Tipp: Jetzt Grundsteuererklärung kostenlos & online erledigen.

Quellen: BFH, Urteile v. 10.12.2025 – II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25 (PM 078/25); BFH, Beschlüsse v. 27.5.2024 – II B 78/23 (AdV), II B 79/23 (AdV); § 220 Abs. 2 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387); BVerfG, Urteil v. 10.4.2018 – 1 BvL 11/14 u. a.; §§ 13–15, 25 GrStG; §§ 218 ff. BewG. Rechtsstand: Mai 2026. Diese Darstellung ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.

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