R B 185.3 Restnutzungsdauer
(1) 1Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. 2Es bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (Baujahr) vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen.
(2) 1Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist der Anlage 22 zum BewG zu entnehmen. 2Sie richtet sich nach der Grundstücksart im Sinne des § 181 BewG und den in der Anlage 22 zum BewG ausgewiesenen Gebäudeklassen. 3Die Gesamtnutzungsdauer für nicht aufgeführte Gebäudeklassen ist aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudeklassen abzuleiten. 4Wird ein Gebäude mit nichtselbstständigen Gebäudeteilen unterschiedlich genutzt, ist die Wahl der maßgeblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Grundstücksart des § 181 BewG wie folgt vorzunehmen:
| 1. | 1Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein Mietwohngrundstück, ist die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Mietwohngrundstücke in Höhe von 80 Jahren anzunehmen. 2Dies gilt unabhängig davon, ob im Gebäude enthaltene Räume (z. B. Verkaufsräume oder Büros) für Zwecke genutzt werden, für die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen wäre. |
| 2. | 1Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein Geschäftsgrundstück, das aus einem Gebäude mit nicht selbstständigen Gebäudeteilen verschiedener Bauart oder Nutzung (z. B. geschossweise unterschiedliche Bauart, Tiefgarage unter Bankgebäude) besteht, ist zur Ermittlung einer einheitlichen Restnutzungsdauer die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Geschäftsgrundstücke laut Anlage 22 zum BewG anzunehmen, die dem durch die Hauptnutzung des Gebäudes bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht. 2Dies gilt unabhängig davon, ob im Gebäude enthaltene Räume (z. B. Wohnungen) für Zwecke genutzt werden, für die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen wäre. 3Ist keine der Nutzungen des Gebäudes prägend, ist für dieses Gebäude bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer von der durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauer der jeweiligen Gebäudeklassen der Anlage 22 zum BewG auszugehen. |
| 3. | Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein gemischt genutztes Grundstück, ist die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für gemischt genutzte Grundstücke in Höhe von 70 Jahren anzunehmen. |
5Zur Bestimmung der Gesamtnutzungsdauer bei einer wirtschaftlichen Einheit mit mehreren selbstständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen > R B 185.4 Absatz 2.
(3) Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, kann von einer Verlängerung (> Absatz 4) oder Verkürzung (> Absatz 5) der Restnutzungsdauer auszugehen sein.
(4) 1Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer ist nur anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. 2Hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist auf die überwiegende Erneuerung bzw. Verbesserung der jeweiligen einzelnen Bauteile abzustellen. 3Die verlängerte Restnutzungsdauer ergibt sich aus den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6. 4Eine Interpolation ist nicht vorzunehmen.
Tabelle 1
| Modernisierungselemente |
Punkte |
| Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung |
3 |
| Modernisierung der Fenster |
2 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) |
2 |
| Modernisierung der Heizungsanlage |
2 |
| Wärmedämmung der Außenwände |
2 |
| Modernisierung von Bädern |
2 |
| Einbau von Bädern |
3 |
| Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken und Fußböden |
3 |
| Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung |
3 |
11 bis 15 Punkte: überwiegend modernisiert
über 15 Punkte: umfassend modernisiert
Tabelle 2
|
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren |
||
|
Modernisierungsgrad |
||
|
11 bis 15 Punkte |
> 15 Punkte |
|
|
Gebäudealter |
neue Restnutzungsdauer |
|
|
≥ 80 Jahre |
32 |
40 |
|
Ab 70 Jahre |
33 |
41 |
|
Ab 60 Jahre |
35 |
42 |
|
Ab 50 Jahre |
39 |
45 |
|
Ab 40 Jahre |
43 |
48 |
|
Ab 30 Jahre |
50 |
53 |
|
Ab 20 Jahre |
unverändert |
60 |
Tabelle 3
|
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren |
||
|
Modernisierungsgrad |
||
|
11 bis 15 Punkte |
> 15 Punkte |
|
|
Gebäudealter |
neue Restnutzungsdauer |
|
|
≥ 70 Jahre |
28 |
35 |
|
Ab 60 Jahre |
29 |
36 |
|
Ab 50 Jahre |
32 |
37 |
|
Ab 40 Jahre |
35 |
40 |
|
Ab 30 Jahre |
41 |
44 |
|
Ab 20 Jahre |
50 |
50 |
Tabelle 4
|
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren |
||
|
Modernisierungsgrad |
||
|
11 bis 15 Punkte |
> 15 Punkte |
|
|
Gebäudealter |
neue Restnutzungsdauer |
|
|
≥ 60 Jahre |
24 |
30 |
|
Ab 50 Jahre |
25 |
31 |
|
Ab 40 Jahre |
28 |
33 |
|
Ab 30 Jahre |
32 |
36 |
|
Ab 20 Jahre |
40 |
40 |
Tabelle 5
|
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren |
||
|
Modernisierungsgrad |
||
|
11 bis 15 Punkte |
> 15 Punkte |
|
|
Gebäudealter |
neue Restnutzungsdauer |
|
|
≥ 50 Jahre |
20 |
25 |
|
Ab 40 Jahre |
22 |
26 |
|
Ab 30 Jahre |
25 |
29 |
|
Ab 20 Jahre |
30 |
33 |
|
Ab 10 Jahre |
unverändert |
40 |
Tabelle 6
|
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren |
||
|
Modernisierungsgrad |
||
|
11 bis 15 Punkte |
> 15 Punkte |
|
|
Gebäudealter |
neue Restnutzungsdauer |
|
|
≥ 40 Jahre |
16 |
20 |
|
ab 30 Jahre |
18 |
21 |
|
ab 20 Jahre |
22 |
24 |
|
ab 10 Jahre |
30 |
30 |
(5) 1Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer kommt nur in besonders gelagerten Einzelfällen in Betracht, wie z. B. bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude. 2Baumängel und Bauschäden oder wirtschaftliche Gegebenheiten können hingegen im typisierenden Bewertungsverfahren zu keiner Verkürzung der Restnutzungsdauer führen.
(6) 1Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt nach § 185 Absatz 3 Satz 5 BewG regelmäßig noch mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.2Die Regelung unterstellt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht insbesondere bei älteren Gebäuden in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde. 3In besonderen Fallgestaltungen, wie z. B. bei bestehender vertraglicher Abbruchverpflichtung für das Gebäude, kann die Mindest-Restnutzungsdauer jedoch unterschritten werden.