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In der Gemeinschaftsordnung sind die Regelungen über die Benutzung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums, die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander und der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammengefasst. Die Gemeinschaftsordnung ist quasi die Grundordnung oder Verfassung der Wohnanlage. Sie wird regelmäßig bereits Bestandteil der Teilungserklärung sein.

In der Gemeinschaftsordnung geregelt werden u.a.

• der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums,

• die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums,

• die Kosten- und Lastenverteilung,

• Stimmrechte der Eigentümer,

• die erforderlichen Mehrheiten für Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.

Wohnungseigentümer sollten die Gemeinschaftsordnung sorgfältig durchlesen. Nicht selten enthält sie vom Gesetz abweichende Regelungen oder konkretisiert Pflichten des Wohnungseigentümers. So müssen beispielsweise für Balkonabdichtungen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, alle Eigentümer aufkommen, durch die Gemeinschaftsordnung können jedoch die kompletten Kosten einer Balkonsanierung dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugeordnet werden. Und während das Gesetz nur allgemein als finanzielle Reserve den Aufbau einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung verlangt, kann durch die Geschäftsordnung präzisiert werden, wie viel Geld dafür mindestens aufgebracht werden muss.