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Verletzt der Wohnungsmieter seine vertraglichen Pflichten, kann der Vermieter den Mietvertrag nur außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und der Vermieter den Mieter erfolglos abgemahnt hat. Nur ausnahmsweise ist eine Abmahnung entbehrlich.

Inhalt und Form

Die Abmahnung durch den Vermieter bezweckt, dem Mieter unmissverständlich deutlich zu machen, dass ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten (z. B. unbefugte Tierhaltung, ständige Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung) nicht mehr hingenommen wird. Ferner soll die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit geben, das beanstandete Verhalten zu ändern.

In der Abmahnung muss das vertragswidrige Verhalten des Mieters konkret bezeichnet werden. Sie muss die Aufforderung beinhalten, die Pflichtverletzung, wenn sie noch andauert, innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen, oder, wenn die Vertragsverletzung beendet ist, künftig zu unterlassen.

Urteil: In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen muss der Vermieter darlegen, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war. Nicht ausreichend ist laut einem Urteil des LG Frankfurt a. M. (Az. 2/11 S 421/91), wenn der Vermieter lediglich beanstandet, dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am dritten Werktag des Monats eingegangen ist.

Entbehrlichkeit

Auf eine Abmahnung kann der Vermieter verzichten, wenn sich der Mieter in Zahlungsverzug befindet. Aber auch in diesem Fall kann eine Abmahnung geboten sein, wenn der Zahlungsverzug im Verhältnis zur bisherigen Dauer des Mietvertrags und dem zur Zufriedenheit des Vermieters verlaufenden Mietverhältnis unbedeutend ist. Auch wenn der Zahlungsverzug des Mieters nicht darauf beruht, dass er nicht zahlen will, sondern auf einem Versehen beruht, muss der Vermieter den Mieter vor einer Kündigung abmahnen.

Auch wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, ist sie entbehrlich. Das ist z. B. der Fall, wenn der Mieter von vornherein eine Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert, weil er ein vertragswidriges Verhalten bestreitet.