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BFH - Urteile

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R 40 GrStR Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken

Zu § 33 GrStG

(1) 1Bei bebauten Grundstücken ergibt sich die Minderung des normalen Rohertrags (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 und 3 GrStG) aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem normalen Rohertrag zu Beginn des Erlasszeitraums und dem im Erlasszeitraum tatsächlich erzielten Rohertrag. 2Sie ist in einem Hundertsatz des normalen Rohertrags festzustellen.

Beispiel:
Normaler Rohertrag am 1. Januar 1978
= 20 000 DM
 
 
 
Tatsächlich erzielter Rohertrag im Kalenderjahr 1978
= 15 000 DM
 
 
 
Unterschied
= 5 000 DM


Minderung des normalen Rohertrags
 
5 000 x 100
= 25 v. H.
20 000

3Auch bei nur zeitweiser Minderung des normalen Rohertrags während eines Jahres kann ein Erlass in Betracht kommen.

(2) 1Bei den nach § 76 Abs. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu bewertenden Grundstücken ist normaler Rohertrag die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 GrStG). 2Jahresrohmiete ist nach § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das die Mieter oder Pächter für die Benutzung des Grundstücks nach den vertraglichen Vereinbarungen für ein Jahr zu entrichten haben (Sollmiete). 3Das Gesamtentgelt umfasst auch die sonstigen Leistungen der Mieter oder Pächter für die Benutzung des Grundstücks. 4Dazu gehören neben der vertraglichen Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter oder Pächter auch die Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, die auf die Miete angerechnet werden. 5Wie Mietvorauszahlungen sind die Kosten für Umbauten und Einbauten zu behandeln, die von den Mietern oder Pächtern vorgenommen worden sind und nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht beseitigt werden dürfen, den Mietwert aber erhöhen. 6Teil der Jahresrohmiete sind auch die Umlagen, z. B. Kosten des Wasserverbrauchs, Kosten für Treppen- und Flurbeleuchtung, Grundsteuer- und Gebührenbelastungen und Kosten der Entwässerung. 7Nicht zur Jahresrohmiete gehören dagegen z. B. die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls (vgl. § 79 Abs. 1 Satz 4 BewG). 8Einzelheiten über die Ermittlung der Jahresrohmiete ergeben sich aus den Abschnitten 21 und 22 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewR Gr) vom 19. September 1966 (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 183 vom 29. September 1966 ). 9In den Fällen des § 79 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BewG gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete; vgl. im Einzelnen die Abschnitte 23 und 24 BewR Gr.

(3) 1Bei den nach § 76 Abs. 2 und 3 BewG im Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücken ist normaler Rohertrag die nach dem Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete (§ 33 Abs. 1 Nr. 3 GrStG). 2Sie ist auch dann maßgebend, wenn das Grundstück vermietet ist. 3Die in diesen Fällen zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich erzielte Miete wird im Allgemeinen der üblichen Jahresrohmiete entsprechen.

(4) 1Bei der Ermittlung des im Erlasszeitraum tatsächlich erzielten Rohertrags ist Absatz 2 Sätze 3 bis 8 entsprechend anzuwenden. 2In den Fällen des Absatzes 2 Satz 9 und des Absatzes 3 ist die Minderung des normalen Rohertrags nach der üblichen Miete zu berechnen, die im Erlasszeitraum insgesamt erzielbar gewesen wäre. 3Bei eigengenutzten Einfamilienhäusern wird danach eine Ertragsminderung nur in Ausnahmefällen vorliegen. 4Das kann z. B. der Fall sein, wenn aus besonderen Gründen die Mietwerte in einer bestimmten Gegend nach Beginn des Erlasszeitraums zurückgehen. 5Ebenso kann eine Ertragsminderung vorliegen, wenn die Nutzung des Einfamilienhauses, z. B. durch die Zerstörung eines Teils des Gebäudes, gemindert ist.

(5) 1Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken ist für den Erlass der Grundsteuer die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks maßgebend (§ 33 Abs. 2 GrStG). 2Das gilt auch dann, wenn das Grundstück nach § 76 Abs. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu bewerten ist. 3Die Minderung der Ausnutzung entspricht dem Unterschied zwischen der normalen Ausnutzung und der tatsächlichen Ausnutzung des Gebäudes. 4Steht das Gebäude leer, so beträgt die Minderung der Ausnutzung 100 v. H. 5Wenn das Gebäude nur teilweise leersteht, ist für die Bestimmung des Vomhundertsatzes der Minderung in der Regel das Verhältnis der ungenutzten Fläche zur gesamten nutzbaren Fläche maßgebend. 6Dasselbe gilt, wenn zu der wirtschaftlichen Einheit, für die der Einheitswert insgesamt festgestellt worden ist, mehrere Gebäude gehören und eines oder mehrere davon ganz oder teilweise leerstehen. 7Eine Minderung der Ausnutzung kann auch gegeben sein, ohne dass ein Gebäude ganz oder teilweise leersteht. 8Das kann zum Beispiel bei Kurzarbeit der Fall sein. 9Das Ausmaß der Minderung der Ausnutzung ist hier nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu beurteilen. 10Im Einzelfall ist nach den besonderen Verhältnissen des Betriebs zu entscheiden, welche Merkmale dafür geeignet sind. 11Bei Fabrikations-, Handwerks- und Handelsbetrieben können dies die Arbeitsstunden, der Produktionsmitteleinsatz, der Produktionsausstoß, die Produktionsstunden, der Umsatz oder andere ähnliche Merkmale sein. 12Bei Hotels und anderen Betrieben des Beherbergungsgewerbes kann auf die Bettenbelegung oder ggf. den Umsatz abgestellt werden. 13Im Einzelfall kann auch eine Kombination mehrerer Merkmale in Betracht kommen. 14In der Regel kann das danach festzustellende Ausmaß der normalen Ausnutzung, vorausgesetzt, dass inzwischen keine Betriebsumstellung erfolgt ist, aus dem Durchschnitt der drei Kalenderjahre abgeleitet werden, die dem Erlasszeitraum vorangehen.

(6) 1Wird nur ein Teil des Grundstücks eigengewerblich genutzt, ist für das ganze Grundstück ein einheitlicher Hundertsatz der Ertragsminderung zu ermitteln. 2Dabei ist von dem Anteil der einzelnen Teile am Einheitswert des Grundstücks auszugehen (§ 33 Abs. 4 GrStG).

Beispiel:

Bei einem gemischtgenutzten Grundstück mit vermieteten Wohnungen und eigengewerblich genutzten Geschäftsräumen geht die bevorzugte Geschäftslage im Jahre 1978 verloren. Der Umsatz sinkt dadurch auf 60 v. H. Normaler Rohertrag der Wohnung am 1. Januar 1978 = 20 000 DM. Wegen Zahlungsunfähigkeit eines Mieters beträgt der tatsächlich erzielte Rohertrag im Kalenderjahr 1978 nur 16 000 DM. Der Hundertsatz der Ertragsminderung errechnet sich wie folgt:

 

Ertragsminderung der Wohnungen:


4 000 x 100
= 20 v. H.
20 000

Der Anteil der Wohnungen soll 40 v. H. des Einheitswerts betragen. Es sind somit zu berücksichtigen


20 x 40
= 8 v. H.
100

Ertragsminderung der eigengewerblich genutzten Räume:


Minderung der Ausnutzung
= 40 v. H.

Der Anteil der eigengewerblich genutzten Räume soll 60 v. H. des Einheitswerts betragen. Es sind somit zu berücksichtigen


40 x 60
= 24 v. H.
100

Die Ertragsminderung für das gesamte Grundstück beträgt danach 8 + 24 v. H. = 32 v. H.

(7) Der Hundertsatz, um den die Grundsteuer zu erlassen ist, ergibt sich aus vier Fünfteln des Hundertsatzes der Ertragsminderung (§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG).

Beispiel:

Die Grundsteuer eines Mietwohngrundstücks für das Kalenderjahr 1978 soll 3 000 DM betragen. Ein Teil des Gebäudes ist im Mai 1978 durch Brand zerstört worden. Der normale Rohertrag soll am 1. Januar 1978 = 20 000 DM, der tatsächlich erzielte Rohertrag 15 000 DM betragen.


Die Ertragsminderung beträgt somit (
5 000 x 100
 =)
25 v. H. des normalen Rohertrags.
20 000

 


Zu erlassen sind nach § 33 Abs. 1 GrStG (
25 x 4
 =)
20 v. H. von 3 000 DM = 600 DM.
5

(8) 1In § 33 Abs. 1 GrStG wird pauschal unterstellt, dass bei bebauten Grundstücken ein Fünftel der Grundsteuer auf den Grund und Boden entfällt, für den ebenso wie für unbebaute Grundstücke ein Erlass der Grundsteuer ausgeschlossen ist. 2Bei einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 94 BewG) umfasst jedoch der Einheitswert und damit auch der Steuermessbetrag nur das Gebäude ohne den Grund und Boden. 3Die Beschränkung des Erlasses auf vier Fünftel des Vomhundertsatzes der Ertragsminderung gilt deshalb in diesem Fall nicht.


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