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Steuerlexikon

Spekulationssteuer Immobilien

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Veräußerungspreis
-Anschaffungskosten
  Kaufpreis
  Anschaffungsnebenkosten (z.B. Grundsteuer/Notar)
  nachträgliche Herstellungskosten
-Veräußerungskosten
  Verkaufsinserate
  Maklergebühren
  Notargebühren
  Grundbuchgebühren
  Telefonkosten
  Fahrtkosten
  Räumungskosten
  Vorfälligkeitsentschädigung
  Schuldzinsen für die Zeit des Leerstands
  Renovierungskosten
+bisher in Anspruch genommene Abschreibung (AfA)


Spekulationsgeschäft

§ 23 EStG

Im Bereich der Besteuerung so genannter Spekulationseinkünfte stellen sich eine Reihe von Fragen.

Im Einzelnen sind folgende Bereiche betroffen:

  1. Verlängerung der Spekulationsfristen
    Spekulationsgeschäft - Fristen

  2. Einbeziehung von im Laufe der Spekulationsfrist errichteter Gebäude
    Spekulationsgeschäft - Immobilien

  3. Ausnahmeregelung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude
    Spekulationsgeschäft - Immobilien

  4. Behandlung von Einzelrechtsnachfolgen
    Spekulationsgeschäft - Rechtsnachfolge

  5. Verlustverrechnung
    Spekulationsgeschäft - Verluste

  6. Spekulationsgeschäft nach Entnahme eines Wirtschaftsguts

    Spekulationsgeschäft - Entnahmen

1. Allgemeines

Gewinne aus der Veräußerung von privaten Vermögensgegenständen unterliegen grundsätzlich nicht der Einkommensteuer. Hiervon ausgenommen sind jedoch Erwerbs- und Veräußerungsgeschäfte, deren Hintergrund die Spekulation auf Erträge aus kurzfristigen Wertsteigerungen ist. Solche Spekulationseinkünfte liegen vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als

10 Jahre

bei Grundstücken

1 Jahr

bei anderen Wirtschaftsgütern (bei Wertpapieren, soweit sie bis Ende 2008 erworben wurden)

liegen. Auch wenn der Verkauf bereits unter Dach und Fach ist, bevor das Wirtschaftsgut überhaupt angeschafft ist, liegen Spekulationsgeschäfte vor. Offiziell werden diese als private Veräußerungsgeschäfte bezeichnet. Wurden Wertpapiere, die innerhalb der Jahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG mit Verlust veräußert worden sind, am selben Tage in gleicher Art und Anzahl, aber zu unterschiedlichem Kurs wieder gekauft, so wurde hierin kein Gestaltungsmissbrauch i.S.v. § 42 AO (BFH, 25.08.2009 - IX R 60/07) gesehen. Der Bereich wurde im Hinblick auf die Veräußerung von Wertpapieren ab 2009 im Zuge der Abgeltungsteuer neu geregelt (vgl. letzter Abschnitt dieses Stichworts).

2. Ermittlung des Spekulationsgewinns

Der Spekulationsgewinn ergibt sich aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten des Wirtschaftsgutes abzüglich eventueller Veräußerungskosten. Unterliegen die innerhalb der Spekulationsfrist erworbenen und veräußerten Wirtschaftsgüter wie z.B. Gebäude, der Abschreibung, so wird der Veräußerungserlös um die Anschaffungskosten nach Abzug der Abschreibung gekürzt, die der Veräußerer im Rahmen der Einkünfteermittlung während der Besitzzeit als Werbungskosten abgezogen hat.

Beispiel:

A hat am 01.01.01 ein Haus (Erbbaurecht) für 300.000 EUR erworben, am 01.05.03 verkauft er das Haus für 400.000 EUR. Beim Verkauf sind ihm Maklerkosten in Höhe von 12.000 EUR entstanden. Als degressive AfA sind jährlich 5 % zulässig.

Berechnung:

=

Spekulationsgewinn

123.000 EUR

Veräußerungserlös

400.000 EUR

-

Anschaffungskosten

300.000 EUR

abzüglich AfA

01: 5 % von 300.000 EUR

15.000 EUR

02: 5 % von 300.000 EUR

15.000 EUR

03: 5 % Von 300.000 EUR x 4/12

5.000 EUR

------------

fortgeführte Anschaffungskosten

265.000 EUR

265.000 EUR

-

Veräußerungskosten: Maklergebühren

12.000 EUR

--------------

3. Freigrenze

Für die Steuerpflicht von Spekulationsgewinnen besteht eine Freigrenze von 600 EUR. Diese Freigrenze steht bei Zusammenveranlagung jedem Ehegatten zu.

4. Besteuerungszeitpunkt

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind im Zeitpunkt des Zuflusses des Veräußerungserlöses zu versteuern. Als Zeitpunkt des Zuflusses gilt der Tag, an dem der Steuerpflichtige über den Veräußerungserlös verfügen kann. Die Versteuerung nach dem Zuflussprinzip gilt auch für den Fall der Ratenzahlung. Dabei ist die Summe aus Anschaffungs- und Werbungskosten anteilig von der jeweiligen Rate abzuziehen, sodass sich ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn erst ergibt, wenn die Summe der gezahlten Raten die Summe der Anschaffungs- und Werbungskosten überschreitet.

5. Anlage SO

Gewinne/Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind auf der Rückseite der Anlage SO zu erklären.

6. Regelungen ab 2009

Das Unternehmensteuerreformgesetz 2008 vom 14.08.2007 (BGBl. I 2007, 1912) hat u. a. den Bereich der Einkünfte aus Kapitalvermögen ab 2009 neu geregelt. Nach der Rechtslage bis 2008 gehören zu den Einkünften aus Kapitalvermögen nur Vermögensmehrungen, die bei wirtschaftlicher Betrachtung Entgelt für die Kapitalnutzung sind. Veräußerungsgewinne, die dagegen auf einer Wertsteigerung des Kapitalvermögens beruhen, sind derzeit noch der privaten Vermögensebene zuzuordnen und unterliegen daher - sofern kein Fall der §§ 17, 23 EStG, § 21 UmwStG a.F. oder § 22 UmwStG n.F. vorliegt - nicht der Einkommensteuer.

Durch das Unternehmensteuerreformgesetz 2008 v. 14.08.2007 (BGBl. I 2007, 1912) wird die Besteuerung der Wertpapierveräußerungs- und Termingeschäfte im Sinne des § 23 Abs.1 Nr. 2 - 4 EStG a.F. nunmehr im § 20 Abs. 2 EStG geregelt. Sie zählen damit zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.

Ab dem 01.01.2009 werden 25 % Steuer auf alle Kapitalerträge direkt an der Quelle, also z.B. direkt bei der Bank, Sparkasse, GmbH, AG einbehalten und an das Finanzamt abgeführt. Mit der Abgeltungsteuer ist die Steuerpflicht auf diese Einkunftsart abgegolten. Mit der sog. Abgeltungsteuer realisiert der Gesetzgeber eine einheitliche Besteuerung von Erträgen (Zinsen, Dividenden, Investmenterträgen Zertifikatserträgen u.s.w.) und Gewinnen aus der Veräußerung privater Kapitalanlagen mit einem einheitlichen Steuersatz zuzüglich SolZ und KiSt.

Unter den Besteuerungstatbestand des § 23 EStG fallen daher ab 2009 nur noch die Veräußerungsgeschäfte

  1. mit Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) bei Erwerb und Veräußerung innerhalb von 10 Jahren und

  2. mit anderen Wirtschaftsgütern, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt. Bei Wirtschaftsgütern, aus deren Nutzung als Einkunftsquelle zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt werden, erhöht sich der Zeitraum auf zehn Jahre (§ 23 Abs.1 Nr. 2 EStG).

Unter den Begriff "andere Wirtschaftsgüter" fallen alle Wirtschaftsgüter, soweit sie nicht zum täglichen Leben gehören (z.B. Gold, Briefmarken, Münzen). Gem. § 23 Abs.1 Nr.2 Satz 2 EStG verlängert sich die einjährige Spekulationsfrist bei "anderen Wirtschaftsgütern" auf 10 Jahre, wenn das Wirtschaftsgut als Einkunftsquelle genutzt wird und in mindestens einem Kalenderjahr Einkünfte daraus erzielt werden.

Altverluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können übergangsweise bis einschließlich VZ 2013 sowohl mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften als auch mit Erträgen aus Kapitalanlagen im Sinne des § 20 Abs. 2 EStG - z.B. Gewinne aus Aktienverkäufen oder Fondsbeteiligungen- verrechnet werden (§ 23 Abs. 3 Satz 9 EStG). Eine Verrechnung mit Zinseinkünften oder Dividendenausschüttungen wird dagegen nicht zulässig sein.

Beispiel:

A hat beim Börsencrash im Jahr 2001 Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften in Höhe von 20.000 Euro erzielt, die er bisher noch nicht verrechnen konnte. Im Jahr 2010 erzielt er Einkünfte aus Kapitalvermögen in Höhe von 20.000 Euro. Hierbei entfallen 10.000 Euro auf Zinseinkünfte und Dividendenausschüttungen (Einkünfte nach § 20 Abs. 1 EStG). Die übrigen Einkünfte von 10.000 Euro stammen aus der Endfälligkeit von Zertifikaten, aus Einlösungsgewinnen bei Finanzinnovationen (z.B. Umtauschanleihen), aus Termingeschäften sowie aus Veräußerungsgewinnen aus Aktien, die er im Jahr 2009 angeschafft hat (Einkünfte nach § 20 Abs. 2 EStG).
A kann lediglich einen Verlust von 10.000 Euro verrechnen, da die Altverluste nicht mit den Gewinnen aus den Zinseinkünften und Dividendenausschüttungen verrechnet werden können. Für A besteht allerdings die Möglichkeit, den verbleibenden Verlust noch in den Jahren 2011 bis 2013 geltend zu machen.
Voraussetzung hierfür ist, dass der Steuerpflichtige derartige Altverluste im Jahr ihrer Entstehung in seiner Steuererklärung angegeben hat und sie vom Finanzamt - z.B. durch den Erlass eines Verlustfeststellungsbescheides - berücksichtigt wurden.

Verluste, die bei der Veräußerung von Aktien entstehen, die ab dem Jahr 2009 gekauft werden, dürfen nur noch mit Gewinnen, die aus Aktienverkäufen anfallen, verrechnet werden. Diese Verluste dürfen nicht mit Zins- oder Dividendeneinkünften verrechnet werden.

Sinn und Zweck der Einschränkung der Verlustverrechnung ist die Verhinderung von erheblichen Haushaltsrisiken.



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