Erbschaftsteuerreform - Bewertung des Grundvermögens
§§ 178 f. BewG
§§ 180 ff. BewG
Inhaltsübersicht
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1.
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2.
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3.Bewertung bebauter Grundstücke, §§ 180 - 197 BewG
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3.1
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3.2
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3.3
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3.4
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4.Sonderfälle
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4.1
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4.2
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4.3
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4.4
-
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5.
1. Allgemeines
Hinweis:
In bislang fünf gleich lautenden Erlassen haben die obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts Stellung genommen.
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Der Erlass vom 30.03.2009, BStBl I 2009, 546 betrifft die Feststellung von Grundbesitzwerten, von Anteilswerten und von Betriebsvermögenswerten.
Dieser Erlass befasst sich mit den §§ 151 - 156 BewG und geht u.a. auf die gesonderte Feststellung von Grundbesitzwerten nach § 151 BewG ein. -
Der Erlass vom 01.04.2009, BStBl I 2009, 552 betrifft die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes. Dieser Erlass befasst sich mit den §§ 158 - 168 BewG. Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens wird erläutert und vom Betriebsvermögen, vom übrigen Vermögen und vom Grundvermögen abgegrenzt. Weiter finden sich Hinweise zu den verschiedenen Abschnitten mit Verweisen auf die Rechtsprechung des BFH sowie Berechnungsbeispiele.
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Der Erlass vom 05.05.2009, BStBl I 2009, 590 betrifft die Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetztes. Dieser Erlass befasst sich mit den §§ 176 - 198 BewG. Es finden sich Hinweise zu den verschiedenen Abschnitten mit Verweisen auf die Rechtsprechung des BFH sowie Berechnungsbeispiele und Schemata.
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Der erste gleich lautende Ländererlass vom 25.06.2009 zur "Anwendung der §§ 11, 95 bis 109 und 199 ff. BewG in der Fassung durch das ErbStRG" (BStBl. I 2009, S. 698-711) befasst sich mit der Bewertung von Anteilen an Kapitalgesellschaften sowie der Bewertung des Betriebsvermögens für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Es finden sich Hinweise zu den verschiedenen Abschnitten mit Verweisen auf die Rechtsprechung des BFH sowie eine Vielzahl von Berechnungsbeispielen.
Beispielsweise regelt der Erlass in Abschnitt 19 die Anwendung des vereinfachten Ertragswertverfahrens und in Abschnitt 20 die Wertermittlung im vereinfachten Ertragswertverfahren. Hiernach setzt sich der Wert nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren aus dem Ertragswert des betriebsnotwendigen Vermögens (Jahresertrag x Kapitalisierungsfaktor) zuzüglich des Nettowertes des betriebsnotwendigen Vermögens zuzüglich des Wertes der Beteiligungen an anderen Gesellschaften sowie zuzüglich des Nettowertes des jungen Betriebsvermögens zusammen. -
Der zweitegleich lautende Ländererlass vom 25.06.2009 befasst sich mit der "Anwendung der geänderten Vorschriften des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes" (BStBl I 2009, 713-747). Auch hier finden sich Hinweise zu den verschiedenen Abschnitten mit Verweisen auf die Rechtsprechung des BFH sowie eine Vielzahl von Berechnungsbeispielen.
Beispielsweise wird im Abschnitt 16 wird die Durchführung der Nachversteuerung geregelt. In den Hinweisen zu Abschnitt 16 finden sich hierzu vier ausführliche Berechnungsbeispiele zur Nachversteuerung.
Weiter wird im Abschnitt 36 die Steuerbefreiung für Wohngrundstücke geregelt. In den Hinweisen zu Abschnitt 36 findet sich hierzu eine Vielzahl von Berechnungsbeispielen. Beispiele finden sich zur Aufteilung des Grundbesitzwertes, zum Nutzungsrecht, zum verminderten Schuldenabzug sowie zur Weitergabeverpflichtung.
2. Bewertung unbebauter Grundstücke, §§ 178 - 179 BewG
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den von den Gutachterausschüssen zuletzt ermittelten Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB), vgl. § 179 BewG.
Lässt sich von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
Der Abschlag von 20 % auf den Bodenrichtwert ist weggefallen.
3. Bewertung bebauter Grundstücke, §§ 180 - 197 BewG
3.1 Allgemeines
Die Einzelheiten zur Feststellung von Grundbesitzwerten sind direkt in das Erbschaftsteuerreformgesetz aufgenommen worden und jetzt unmittelbar in den §§ 183 bis 197 BewG und den hierzu gehörigen Anlagen geregelt.
Im Privatvermögen gehaltener Grundbesitz wird grundsätzlich mit dem Verkehrswert bemessen.
Zur Wertermittlung der bebauten Grundstücke sind drei Verfahren vorgesehen:
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Vergleichswertverfahren, § 182 Abs. 2 ErbStG und § 183 ErbStG,
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Ertragswertverfahren, § 182 Abs. 3 ErbStG und §§ 184 - 188 ErbStG,
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Sachwertverfahren, § 182 Abs. 4 ErbStG und § 189 - 191 ErbStG.
3.2 Vergleichswertverfahren
Im Vergleichswertverfahren sind grundsätzlich die folgenden Objekte zu bewerten:
-
Wohnungseigentum,
-
Teileigentum,
-
Ein- und Zweifamilienhäuser.
Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind primär die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise.
Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden.
Besonderheiten, insbesondere Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden im Vergleichswertverfahren nicht berücksichtigt.
3.3 Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren sind die folgenden Objekte zu bewerten:
-
Mietwohngrundstücke,
-
Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.
Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Gebäudeertragswert (§ 185 ErbStG) getrennt von dem Bodenwert (Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 ErbStG) zu ermitteln.
Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert ergeben den Ertragswert des Grundstücks, wobei mindestens der Bodenwert anzusetzen ist. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten.
3.3.1 Ermittlung des Gebäudeertragswerts, § 185 BewG
Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist dreistufig vorzugehen.
Auf der 1. Stufe ist der Reinertrag des Grundstücks zu ermitteln. Der Reinertrag des Grundstücks ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 186 BewG) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG), vgl. § 185 Abs. 1 BewG.
Auf der 2. Stufe ist der Gebäudereinertrag zu ermitteln. Hierbei ist der Reinertrag des Grundstücks um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt (Gebäudereinertrag), vgl. § 185 Abs. 2 BewG. Hierbei ist der Liegenschaftszinssatz (§ 188 BewG) der Verzinsung des Bodenwerts zugrunde zu legen.
Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht zu berücksichtigen.
Auf der 3. Stufe ist der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren, vgl. § 185 Abs. 3 BewG.
Maßgebend für den Vervielfältiger sind hierbei der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Auszug aus der Anlage 21 BewGzum Vervielfältiger:
|
Restnutzungsdauer; Restlaufzeit des Erbbaurechts bzw.des Nutzungsrechts(in Jahren) |
Zinssatz |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
3 % |
3,5 % |
4 % |
4,5 % |
5 % |
5,5 % |
6 % |
6,5 % |
7 % |
7,5 % |
8 % |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
1 |
0,97 |
0,97 |
0,96 |
0,96 |
0,95 |
0,95 |
0,94 |
0,94 |
0,93 |
0,93 |
0,93 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2 |
1,91 |
1,90 |
1,89 |
1,87 |
1,86 |
1,85 |
1,83 |
1,82 |
1,81 |
1,80 |
1,78 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
3 |
2,83 |
2,80 |
2,78 |
2,75 |
2,72 |
2,70 |
2,67 |
2,65 |
2,62 |
2,60 |
2,58 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
4 |
3,72 |
3,67 |
3,63 |
3,59 |
3,55 |
3,51 |
3,47 |
3,43 |
3,39 |
3,35 |
3,31 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
5 |
4,58 |
4,52 |
4,45 |
4,39 |
4,33 |
4,27 |
4,21 |
4,16 |
4,10 |
4,05 |
3,99 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
6 |
5,42 |
5,33 |
5,24 |
5,16 |
5,08 |
5,00 |
4,92 |
4,84 |
4,77 |
4,69 |
4,62 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
7 |
6,23 |
6,11 |
6,00 |
5,89 |
5,79 |
5,68 |
5,58 |
5,48 |
5,39 |
5,30 |
5,21 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
8 |
7,02 |
6,87 |
6,73 |
6,60 |
6,46 |
6,33 |
6,21 |
6,09 |
5,97 |
5,86 |
5,75 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
9 |
7,79 |
7,61 |
7,44 |
7,27 |
7,11 |
6,95 |
6,80 |
6,66 |
6,52 |
6,38 |
6,25 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
10 |
8,53 |
8,32 |
8,11 |
7,91 |
7,72 |
7,54 |
7,36 |
7,19 |
7,02 |
6,86 |
6,71 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
20 |
14,88 |
14,21 |
13,59 |
13,01 |
12,46 |
11,95 |
11,47 |
11,02 |
10,59 |
10,19 |
9,82 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
30 |
19,60 |
18,39 |
17,29 |
16,29 |
15,37 |
14,53 |
13,76 |
13,06 |
12,41 |
11,81 |
11,26 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
40 |
23,11 |
21,36 |
19,79 |
18,40 |
17,16 |
16,05 |
15,05 |
14,15 |
13,33 |
12,59 |
11,92 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
50 |
25,73 |
23,46 |
21,48 |
19,76 |
18,26 |
16,93 |
15,76 |
14,72 |
13,80 |
12,97 |
12,23 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
60 |
27,68 |
24,94 |
22,62 |
20,64 |
18,93 |
17,45 |
16,16 |
15,03 |
14,04 |
13,16 |
12,38 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
70 |
29,12 |
26,00 |
23,39 |
21,20 |
19,34 |
17,75 |
16,38 |
15,20 |
14,16 |
13,25 |
12,44 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 22 BewG ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt.
Anlage 22 BewGzur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer:
|
Einfamilien- und Zweifamilienhäuser |
80 Jahre |
|
Mietwohngrundstücke |
80 Jahre |
|
Wohnungseigentum |
80 Jahre |
|
Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke: |
|
|
Gemischt genutzte Grundstücke (mit Wohn- und Gewerbeflächen) |
70 Jahre |
|
Hochschulen (Universitäten) |
70 Jahre |
|
Saalbauten (Veranstaltungszentren) |
70 Jahre |
|
Kur- und Heilbäder |
70 Jahre |
|
Verwaltungsgebäude |
60 Jahre |
|
Bankgebäude |
60 Jahre |
|
Schulen |
60 Jahre |
|
Kindergärten (Kindertagesstätten) |
60 Jahre |
|
Altenwohnheime |
60 Jahre |
|
Personalwohnheime (Schwesternwohnheime) |
60 Jahre |
|
Hotels |
60 Jahre |
|
Sporthallen (Turnhallen) |
60 Jahre |
|
Kaufhäuser, Warenhäuser |
50 Jahre |
|
Ausstellungsgebäude |
50 Jahre |
|
Krankenhäuser |
50 Jahre |
|
Vereinsheime (Jugendheime, Tagesstätten) |
50 Jahre |
|
Parkhäuser (offene Ausführung, Parkpaletten) |
50 Jahre |
|
Parkhäuser (geschlossene Ausführung) |
50 Jahre |
|
Tiefgaragen |
50 Jahre |
|
Funktionsgebäude für Sportanlagen (z.B. Sanitär- und Umkleideräume) |
50 Jahre |
|
Hallenbäder |
50 Jahre |
|
Industriegebäude, Werkstätten ohne Büro- und Sozialtrakt |
50 Jahre |
|
Industriegebäude, Werkstätten mit Büro- und Sozialtrakt |
50 Jahre |
|
Lagergebäude (Kaltlager) |
50 Jahre |
|
Lagergebäude (Warmlager) |
50 Jahre |
|
Lagergebäude (Warmlager mit Büro- und Sozialtrakt) |
50 Jahre |
|
Einkaufsmärkte, Großmärkte, Läden |
40 Jahre |
|
Tennishallen |
40 Jahre |
|
Reitsporthallen |
40 Jahre |
Teileigentum ist in Abhängigkeit von der baulichen Gestaltung den vorstehenden Gebäudeklassen zuzuordnen.
Wenn nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen.
Hinweis:
Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, vgl. § 185 Abs. 3 BewG.
3.3.2 Rohertrag des Grundstücks, § 186 BewG
Der Rohertrag des Grundstücks ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von einem Jahr zu zahlen ist. Hierbei sind Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, nicht anzusetzen.
In folgenden Fällen ist die übliche Miete anzusetzen:
Für Grundstücke oder Grundstücksteile,
-
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
-
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Hierbei ist die übliche Miete in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Dabei sind Betriebskosten nicht einzubeziehen.
3.3.3 Bewirtschaftungskosten, § 187 BewG
Als Bewirtschaftungskosten gelten die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben hierbei unberücksichtigt.
Die Bewirtschaftungskosten sind primär nach Erfahrungssätzen der Gutachterausschüsse anzusetzen. Soweit von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB keine geeigneten Erfahrungssätze zur Verfügung stehen, ist von pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 BewG auszugehen.
Die pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresmiete oder üblichen Miete (ohne Betriebskosten) nach Anlage 23 BewG:
|
Restnutzungsdauer |
Grundstücksart |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
Mietwohn- |
gemischt genutztes Grundstück mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 % (berech net nach der Wohn- bzw. Nutzfläche) |
gemischt genutztes Grundstück mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50% (berechnet nach der Wohn- bzw. Nutzfläche) |
Geschäfts- |
|
|
ab 60 Jahre |
21 |
21 |
18 |
|
|
40 bis 59 Jahre |
23 |
22 |
20 |
|
|
20 bis 39 Jahre |
27 |
24 |
22 |
|
|
19 Jahre und weniger |
29 |
26 |
23 |
|
3.3.4 Liegenschaftszinssatz, § 188 BewG
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Hierbei sind die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze anzuwenden.
Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gelten die folgenden Zinssätze:
-
5 Prozent für Mietwohngrundstücke,
-
5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche,
-
6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, und
-
6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke.
3.3.5 Beispiel zur Bewertung nach dem Ertragswertverfahren
Eigentümer E besitzt ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Hamburg.
Für das 1964 auf einem 800 qm großen Grundstück erbaute Haus mit acht Wohneinheiten erzielt E eine Jahresnettomiete von 80.000 EUR.
Der aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 400 EUR/qm. Liegenschaftszinssätze von den Gutachterausschüssen stehen nicht zur Verfügung.
Ermittlung des Bodenwertes (Fläche X Bodenrichtwert), § 184 Abs. 2 BewGi.V.m. 179 BewG:
800qm x 400 EUR/qm = 320.000 EUR
Ermittlung des Gebäudeertragswertes, § 184 Abs. 1 BewGi.V.m. § 185 BewG:
1. Rohertrag des Grundstücks, § 186 BewG (Jahresnettokaltmiete) = 80.000 EUR
2. abzüglich der Bewirtschaftungskosten, § 187 BewG, pauschal nach Anlage 23 BewG (hier Restnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks 80 Jahre ./. 45 Jahre = 35 Jahre), also 27 % pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresnettokaltmiete (27% von 80.000 EUR) = 21.600 EUR
= Reinertrag des Grundstücks, § 185 Abs. 1 BewG (80.000 EUR ./. 21.600 EUR)
= 58.400 EUR.
3. abzüglich Verzinsung des Bodenwertes, § 185 Abs. 2 BewG i.V.m. § 188 BewG:
hier nach § 188 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BewG: 5 % des Bodenwertes von 320.000 EUR = 16.000 EUR.
= Gebäudereinertrag, § 185 Abs. 2 S. 1 Hs. 2 BewG = (58.400 EUR ./. 16.000 EUR)
= 42.400 EUR.
4. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mit dem Vervielfältiger aus Anlage 21 BewG, § 185 Abs. 3 S. 1 BewG, hier Faktor 16,37 (bei einer Restnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks von 35 Jahren und einem Zinssatz von 5 %, vgl. Anlage 21 BewG)
= Gebäudeertragswert, hier 694.088 EUR.
+ Bodenwert in Höhe von 320.000 EUR
= 1.014.088 EUR Grundbesitzwert nach dem Ertragswertverfahren
3.4 Sachwertverfahren, § 189 BewG
Mit dem Sachwertverfahren werden die folgenden Objekte bewertet:
-
Grundstücke im Sinne des § 182 Abs. 2 BewG (Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser), wenn kein Vergleichswert vorliegt,
-
Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke mit Ausnahme der in § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG (Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt) genannten Grundstücke,
-
sonstige bebaute Grundstücke.
Beim Sachwertverfahren ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert, vgl. § 190 BewG) getrennt vom Bodenwert (Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG) zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.
3.4.1 Ermittlung des Gebäudesachwertes, § 190 BewG
Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen.
3.4.1.1 Regelherstellungskosten, § 190 Abs. 1 BewG
Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit.
Der Gebäuderegelherstellungswert errechnet sich wie folgt:
Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche (BGF) des Gebäudes.
Hinweis:
Die Brutto-Grundfläche ist die Summe aus den Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1, Nr. 1 bis Nr. 9, und aus deren konstruktiven Umschließungen. Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche (Summe aus Netto-Grundfläche und Konstruktions-Grundfläche) sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge, Fuß-Sockelleisten, Schrammborde und Unterschneidungen sowie vorstehende Teile von Fenster- und Türbekleidungen bleiben dabei unberücksichtigt.
Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken.
Die Regelherstellungskosten (RHK) sind in derAnlage 24 BewG abgebildet.
3.4.1.2 Alterswertminderung, § 190 Abs. 2 BewG
Vom ermittelten Gebäuderegelherstellungswert ist sodann eine Alterswertminderung abzuziehen.
Diese bestimmt sich regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG (siehe oben zum Ertragswertverfahren). Dabei wird von einer gleichmäßigen jährlichen Wertminderung ausgegangen. Für ein zum Bewertungsstichtag 40 Jahre altes Mietwohngrundstück wäre beispielsweise ein Abschlag für die Alterswertminderung in Höhe von 50% (40 Jahre im Verhältnis zu 80 Jahre) vorzunehmen. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr auszugehen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.
3.4.2 Wertzahlen, § 191 BewG
Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks, vgl. § 189 Abs. 3 BewG. Dieser vorläufige Sachwert des Grundstücks ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren.
Als Wertzahlen sind primär die Sachwertfaktoren anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 BauGB für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleitet wurden.
Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen, sind die in der Anlage 25 BewG bestimmten Wertzahlen zu verwenden.
3.4.3 Beispiel zur Bewertung nach dem Sachwertverfahren
Eigentümer E bewohnt mit seiner Familie ein ihm gehörendes, auf einem 800 qm großen Grundstück stehendes und im Jahr 1964 erbautes Einfamilienhaus in Hamburg.
Der aktuelle Bodenrichtwert beträgt 600 EUR/qm.
Das Haus des E hat eine einfache Ausstattung und besteht aus Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Das Haus hat eine Brutto-Grundfläche (= Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen) von 270 qm und eine Wohnfläche von 180 qm.
Die ortsüblichen Marktmiete des Hauses soll netto 1.800 EUR im Monat betragen. Vergleichspreise von den Gutachterausschüssen liegen für das Objekt des E nicht vor.
Ermittlung des Bodenwertes (Fläche X Bodenrichtwert), § 189 Abs. 2 BewGi.V.m. 179 BewG:
800qm x 400 EUR/qm = 320.000 EUR
Ermittlung des Gebäudesachwertes, § 190 BewG:
|
Regelherstellungskosten nach Anlage 24 BewG: |
670 EUR/qm |
|
x Brutto-Grundfläche (270 qm) |
|
|
= Gebäuderegelherstellungswert, § 190 Abs. 1 S. 3 BewG |
180.900 EUR |
Abzüglich Alterswertminderung, § 190 Abs. 2 BewGi.V.m. Anl. 22 BewG:
|
./. |
Alter des Hauses: 45 Jahre |
|
./. |
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer nach Anl. 22 BewG: 80 Jahre, also hier Alterswertminderung 56,25 % (45 Jahre / 80 Jahre). |
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./. |
6,25 % von 180.900 EUR = 101.756,25 EUR. |
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= |
Gebäudewert i.H.v. 79.143,75 EUR (180.900 ./. 101.756,25 EUR) |
Ermittlung des vorläufigen Sachwertes, § 189 Abs. 3 S. 1 BewG:
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Bodenwert und Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert, § 189 Abs. 3 S. 1 BewG, hier: 320.000 EUR + 79.143,75 EUR = 399.143,75 EUR |
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|
x |
Wertzahl, § 191 BewG, Anlage 25 BewG: hier: x 1,0 = 399.143,75 EUR x 1,0 |
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= |
399.143,75 EUR Grundbesitzwert nach dem Sachwertverfahren |
4. Sonderfälle
Wenn das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht (§ 193 BewG) bzw. für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks (§ 194 BewG) gesondert zu ermitteln.
4.1 Bewertung des Erbbaurechts , § 193 BewG
Wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen, ist der Wert des Erbbaurechts im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG zu ermitteln.
Ansonsten setzt sich der Wert des Erbbaurechts in allen anderen Fällen aus einem Bodenwertanteil (§ 193 Abs. 3 BewG) und einem Gebäudewertanteil (§ 193 Abs. 5 BewG) zusammen.
4.1.1 Bodenwertanteil, § 193 Abs. 3 BewG
Der Bodenwertanteil ermittelt sich aus der Differenz zwischen
-
dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach § 193 Abs. 4 BewG und
-
dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins.
Der hiernach ermittelte Unterschiedsbetrag ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus Anlage 21 BewG (siehe oben zum Ertragswertverfahren unter dem Punkt Ermittlung des Gebäudeertragswerts, § 185 BewG) ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren.
Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich durch Anwendung des von den Gutachterausschüssen ermittelt Liegenschaftszinssatzes auf den Bodenwert nach § 179 BewG. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gelten die folgenden Zinssätze:
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3 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum, das wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet ist,
-
5 Prozent für Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, das nicht unter Nummer 1 fällt,
-
5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, sowie sonstige bebaute Grundstücke,
-
6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, und
-
6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke und Teileigentum.
4.1.2 Gebäudewertanteil, § 193 Abs. 5 BewG
Der Gebäudewertanteil entspricht
-
bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren dem Gebäudeertragswert nach § 185 BewG.
-
bei der Bewertung im Sachwertverfahren dem Gebäudesachwert nach § 190 BewG.
Wenn der bei Ablauf des Erbbaurechts verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist, ist der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks nach § 194 Abs. 4 BewG zu mindern.
4.2 Bewertung des Erbbaugrundstücks, § 194 BewG
Der Wert des Erbbaugrundstücks ist primär im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen.
Ist dies nicht der Fall, dann bildet der Bodenwertanteil nach § 194 Abs. 3 BewG den Wert des Erbbaugrundstücks.
Dieser ist um einen Gebäudewertanteil nach § 194 Abs. 4 BewG zu erhöhen, wenn der Wert des Gebäudes vom Eigentümer des Erbbaugrundstücks nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist.
4.2.1 Bodenwertanteil nach § 194 Abs. 3 BewG
Der Bodenwertanteil nach § 194 Abs. 3 BewG ist die Summe des über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwerts nach § 179 BewG und der über diesen Zeitraum kapitalisierten Erbbauzinsen.
Hierbei wird der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 193 Abs. 4 BewG und der Restlaufzeit des Erbbaurechts ermittelt. Der Abzinsungsfaktor ist Anlage 26 BewG zu entnehmen.
Als Erbbauzinsen sind die am Bewertungsstichtag vereinbarten jährlichen Erbbauzinsen anzusetzen. Diese sind mit dem sich aus Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren (siehe oben zum Ertragswertverfahren unter dem Punkt 2.3.1. Ermittlung des Gebäudeertragswerts, § 185 BewG).
4.2.2 Gebäudewertanteil nach § 194 Abs. 4 BewG
Der Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks entspricht dem Gebäudewert oder dem anteiligen Gebäudewert, der dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf entschädigungslos zufällt; er ist nach Maßgabe der Anlage 26 BewG auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen.
4.3 Gebäude auf fremdem Grund und Boden, § 195 BewG
In Fällen von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks gesondert zu ermitteln.
Hierbei wird das Gebäude auf fremdem Grund und Boden wie folgt bewertet:
-
Bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren mit dem Gebäudeertragswert nach § 185 BewG.
-
Bei einer Bewertung im Sachwertverfahren mit dem Gebäudesachwert nach § 190 BewG.
4.4 Grundstücke im Zustand der Bebauung, § 196 BewG
Ein Grundstück im Zustand der Bebauung liegt nach der Legaldefinition des § 196 Abs. 1 S. 1 BewG vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude und Gebäudeteile noch nicht bezugsfertig sind. Der Zustand der Bebauung beginnt hiernach mit den Abgrabungen oder der Einbringung von Baustoffen, die zur planmäßigen Errichtung des Gebäudes führen.
Die Gebäude oder Gebäudeteile im Zustand der Bebauung sind mit den bereits am Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten dem Wert des bislang unbebauten oder bereits bebauten Grundstücks hinzuzurechnen.
5. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.
