Aufteilung der Vorsteuer für ein umsatzsteuerfrei sowie umsatzsteuerpflichtig vermietetes Gebäude

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Thema: Steuern: Vermieter

vom: 10.03.2021



Die Vorsteuer aus den Baukosten eines Gebäudes, das sowohl umsatzsteuerpflichtig als auch umsatzsteuerfrei vermietet wird, kann anhand des sog. objektbezogenen Umsatzschlüssels aufgeteilt werden, wenn es erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der umsatzsteuerfrei und umsatzsteuerpflichtig vermieteten Räume gibt. Der objektbezogene Umsatzschlüssel führt dazu, dass sich die abziehbare Vorsteuer nach dem Anteil der umsatzsteuerpflichtigen Umsätze am Gesamtumsatz des Gebäudes richtet. Der Flächenschlüssel ist damit ebenso wenig anwendbar wie der Gesamtumsatzschlüssel, d.h. die Berücksichtigung aller Umsätze des Unternehmers.

Hintergrund: Der Vorsteuerabzug setzt grundsätzlich voraus, dass der Unternehmer umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Vermietungen an andere Unternehmer können zum einen umsatzsteuerpflichtig erfolgen, so dass der Vorsteuerabzug möglich ist, z.B. bei der Vermietung von Gewerbeflächen. Hingegen sind Vermietungen an Privatmieter umsatzsteuerfrei, so dass ein Vorsteuerabzug nicht möglich ist. Problematisch ist, wie der Anteil der abziehbaren Vorsteuer zu ermitteln ist, wenn das Gebäude gemischt genutzt wird, also sowohl umsatzsteuerfrei als auch umsatzsteuerpflichtig vermietet wird. In Betracht kommt eine Einzelzuordnung der einzelnen vorsteuerbelasteten Eingangsleistung zu einem umsatzsteuerpflichtigen bzw. umsatzsteuerfreien Umsatz oder die Anwendung eines Umsatz- oder Flächenschlüssels.

Streitfall: Die Klägerin errichtete in den Jahren 2009 bis 2010 einen Gebäudekomplex, den sie zum Teil umsatzsteuerpflichtig vermietete, nämlich an den Betreiber eines Supermarkts. Im Übrigen vermietete sie das Gebäude umsatzsteuerfrei an ein Senioren-Wohnheim. Die beiden Gebäudeteile waren erheblich unterschiedlich ausgestattet. Die Klägerin teilte die Vorsteuer aus den Baukosten anhand des Umsatzschlüssels auf und gelangte so zu einem Vorsteuerabzug von 48,27 %; denn der Anteil der Mieten des Supermarkts machte 48,27 % der Gesamtmieteinnahmen aus dem Objekt aus. Das Finanzamt hielt hingegen den Flächenschlüssel für zutreffend und gelangte daher zu einem Vorsteuerabzug von lediglich 33,88 %.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klägerin im Grundsatz Recht, verwies die Sache aber zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück, das nun noch die Rechnungen überprüfen muss:

  • Zwar sind Vorsteuern grundsätzlich den jeweiligen Ausgangsumsätzen zuzuordnen, so dass ein Vorsteuerabzug möglich ist, wenn die Eingangsleistung, aus der die Vorsteuer herrührt, für eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung verwendet wird. Bei Herstellungskosten für ein Gebäude scheidet diese Zuordnung aber aus, weil sie zu komplex und daher nur schwer durchführbar ist.

  • In Betracht kommen somit entweder der Umsatzschlüssel oder der Flächenschlüssel. Zwar ist grundsätzlich der Flächenschlüssel anzuwenden. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Ausstattung der beiden Gebäudeteile erhebliche Unterschiede aufweist; in diesem Fall greift der Umsatzschlüssel, den die Klägerin auch angewendet hat. Das FG muss nun noch die Höhe der geltend gemachten Vorsteuern sowie die zugrunde liegenden Rechnungen prüfen.

Hinweise: Aus dem Urteil ergibt sich nicht, inwieweit die Ausstattung erheblich unterschiedlich war. Nach der Rechtsprechung kommen als Kriterien für eine unterschiedliche Ausstattung die Höhe der Räume, die Dicke der Wände und Decken sowie die Innenausstattung in Betracht.

Geht es um die Vorsteuer aus Eingangsleistungen für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung des Gebäudes wie z.B. bei Reparaturen, wird die Abziehbarkeit der Vorsteuer aufgrund einer Einzelzuordnung zu den Ausgangsumsätzen geprüft: Die Vorsteuer aus einer Reparatur für den umsatzsteuerpflichtigen Supermarkt wäre also abziehbar, nicht aber die Vorsteuer aus einer Reparatur für das umsatzsteuerfrei vermietete Senioren-Wohnheim.

Der Gebäudekomplex wurde vom FG als „ein“ Gebäude angesehen. Hätte das FG zwei Gebäude angenommen, wäre die Vorsteuer für das Supermarkt-Gebäude vollständig abziehbar gewesen und die Vorsteuer für das Senioren-Wohnheim gar nicht. Dies klingt zwar relativ einfach, setzt aber voraus, dass die Bauunternehmer ihre Bauleistungen in den Rechnungen dem jeweiligen Gebäude zugeordnet hätten.

BFH, Urteil vom 11.11.2020 - XI R 7/20; NWB

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