Aufteilung eines Kaufpreises für ein bebautes Grundstück

Thema: Steuern: Vermieter

vom: 10.12.2020

Der Bundesfinanzhof (BFH) hält die sog. Excel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung, die für die Aufteilung eines Kaufpreises auf den Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits verwendet wird, für nicht geeignet. Die Excel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung darf somit nicht herangezogen werden, wenn einer vertraglichen Aufteilung des Kaufpreises deshalb nicht gefolgt werden kann, weil der sich danach ergebende Wert für den Grund und Boden wesentlich niedriger ist als der Bodenrichtwert. In diesem Fall ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken heranzuziehen.

Hintergrund: Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein Grundstück, das er betrieblich nutzt oder vermietet, muss er den Kaufpreis auf den Grund und Boden einerseits sowie auf das Gebäude andererseits aufteilen. Nur das Gebäude kann abgeschrieben werden, so dass ein hoher Gebäudeanteil steuerlich vorteilhaft ist. Die Finanzverwaltung hat für die Kaufpreisaufteilung eine sog. Excel-Arbeitshilfe veröffentlicht, die von Steuerpflichtigen für die Aufteilung herangezogen werden kann und die regelmäßig von der Finanzverwaltung verwendet wird. Diese Arbeitshilfe führt aber häufig zu einem hohen Anteil des Grund und Bodens, so dass die Abschreibung auf das Gebäude niedrig ausfällt.

Sachverhalte: Der Kläger erwarb 2017 eine ca. 39 qm große Eigentumswohnung in Berlin, die er vermieten wollte. Der Kaufpreis betrug 110.000 €; dem Vertrag zufolge sollten hiervon 20.000 € auf den Grund und Boden entfallen und 90.000 € auf das Gebäude. Das Finanzamt folgte der vertraglichen Aufteilung nicht, sondern ermittelte anhand der Excel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung einen Gebäudewert von ca. 36.000 € (statt 90.000 €); der Berechnung lag ein Bodenrichtwert von 1.700 €/qm zugrunde. Hiergegen wehrte sich der Kläger.

Entscheidung: Der BFH verwies die Sache an das Finanzgericht (FG) zurück, das im ersten Rechtsgang in der Excel-Arbeitshilfe eine geeignete Schätzungshilfe gesehen hatte:

• Zwar ist eine vertragliche Aufteilung des Kaufpreises grundsätzlich zu akzeptieren. Dies gilt aber nicht, wenn Zweifel an der Richtigkeit des Aufteilungsmaßstabs bestehen. Im Streitfall bestanden derartige Zweifel, weil der sich nach der vertraglichen Aufteilung ergebende Wert für den Grund und Boden wesentlich niedriger war als der Wert, der sich bei der Anwendung des Bodenrichtwertes ergab, und weil der Kläger diese Wertabweichung nicht mit der besonderen Werthaltigkeit des Gebäudes erklären konnte.

• Für die Aufteilung des Kaufpreises kann die Exel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung nicht herangezogen werden. Denn zum einen beruht sie nur auf dem vereinfachten Sachwertverfahren und lässt ein Ertragswertverfahren nicht zu, ohne dies zu begründen. Zum anderen enthält die Arbeitshilfe keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor, so dass Besonderheiten wie besonders hohe Bodenpreise in einem Ballungsgebiet unberücksichtigt bleiben. Gerade bei hochwertigen Objekten und sanierten Altbauten in einer Großstadt könnte es daher zu einem zu hohen Bodenwert kommen.

• Die Aufteilung muss durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erfolgen, wenn die vertragliche Aufteilung wirtschaftlich nicht haltbar ist und wenn das Gericht selbst nicht über die nötige Sachkunde verfügt.

Hinweise: Das Urteil hat für die Praxis erhebliche Bedeutung, weil sich die Finanzverwaltung künftig nicht mehr auf die Excel-Arbeitshilfe in der jetzigen Form berufen darf und die Excel-Arbeitshilfe oft nachteilig für die Steuerpflichtigen war.

Offen bleibt aber, wie es weitergeht. Das Finanzamt kann eine neue Arbeitshilfe entwickeln: Dann müssen aber auch regionale Faktoren berücksichtigt werden, und es darf das Ertragswertverfahren nicht kategorisch ausgeschlossen werden. Das Finanzamt kann sich künftig auch weiterhin eines eigenen Bausachverständigen bedienen. Allerdings hat dessen Gutachten nur die Bedeutung eines sog. Privatgutachtens.

Zu beachten bleibt, dass auch nach dem aktuellen Urteil eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich zu beachten ist. Eine wesentliche Abweichung vom Bodenrichtwert kann zwar ein Indiz dafür sein, dass die vertragliche Aufteilung die tatsächlichen Werte nicht angemessen wiedergibt; dieses Indiz kann aber dadurch entkräftet werden, dass der besondere Wert des Gebäudes nachgewiesen wird, z.B. aufgrund der Ausstattungsmerkmale, der Baukosten oder des besonderen Wohnwertes (kein Straßenlärm, soziale Einrichtungen in der Nähe). Allerdings kann das Finanzamt auch darlegen, dass der Grund und Boden besonders wertvoll ist, z.B. wegen einer gepflegten Gartenanlage.

BFH, Urteil v. 21.7.2020 - IX R 26/19; NWB

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