Berechnung der Spekulationsfrist beim Erfordernis einer sanierungsrechtlichen Genehmigung

Thema: Steuern: Alle Steuerzahler

vom: 17.08.2021

Hängt die Wirksamkeit eines vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist geschlossenen Verkaufsvertrags über eine Immobilie von der Erteilung einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung ab, ist die Steuerpflicht zu bejahen, wenn die Genehmigung zwar erst nach Ablauf der Spekulationsfrist erteilt wird, sich jedoch keiner der Vertragspartner nach Abschluss des Vertrags mehr einseitig von dem Kaufvertrag lösen kann.

Hintergrund: Zu den steuerpflichtigen sonstigen Einkünften gehören auch sog. Spekulationsgewinne. Ein Spekulationsgewinn ist bei einer Immobilie steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Sachverhalt: Der Kläger und seine Ehefrau kauften am 7.1.2003 eine Immobilie, die in einem sog. Sanierungsgebiet lag. Sie verkauften die Immobilie mit Kaufvertrag vom 27.12.2012; allerdings war für den Verkauf eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich, die erst am 5.2.2013 erteilt wurde. Der Gewinn aus dem Verkauf betrug ca. 203.000 €, den das Finanzamt als steuerpflichtigen Spekulationsgewinn ansah.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Eine steuerlich relevante Anschaffung und Veräußerung liegen vor, wenn die Vertragserklärungen beider Vertragsparteien innerhalb des zehnjährigen Zeitraums bindend abgegeben worden sind. Denn damit sind die Voraussetzungen für die Realisierung der Wertsteigerung geschaffen worden.

• Im Streitfall war für die Wirksamkeit des Verkaufsvertrags zwar noch eine Sanierungsgenehmigung erforderlich. Bis zur Erteilung dieser Genehmigung war der Verkaufsvertrag schwebend unwirksam. Erst mit der Erteilung wurde der Verkaufsvertrag rückwirkend wirksam; bei Versagung der Erteilung wäre der Verkaufsvertrag endgültig unwirksam geworden.

• Trotz der schwebenden Unwirksamkeit bei Ablauf der Spekulationsfrist genügt es für die Steuerpflicht, dass sich die Vertragspartner vor Ablauf der Spekulationsfrist gebunden haben und sich nicht mehr einseitig vom Vertrag lösen können. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Genehmigung keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Willenserklärungen oder auf den Vertragsinhalt hat, sondern Zwecke verfolgt, die außerhalb des Vertrags liegen wie z.B. den Ablauf der Sanierung im Sanierungsgebiet.

• Im Streitfall ist der Verkauf der Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung erfolgt. Angeschafft wurde die Immobilie am 7.1.2003, verkauft wurde sie am 27.12.2012. Denn am 27.12.2012 hatten sich die Vertragspartner gebunden und konnten sich vom Vertrag nicht mehr einseitig lösen. Es ist daher unbeachtlich, dass die Genehmigung erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erteilt worden ist.

Hinweis: Der BFH sieht es als irrelevant an, dass die Vertragspartner noch bis zur Erteilung der Genehmigung einen Aufhebungsvertrag hätten schließen können; denn dies wäre keine einseitige Loslösung vom Vertrag gewesen.

Ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn wäre hingegen nicht entstanden, wenn es nur eine einseitige Bindung an den Vertrag gegeben hätte. Eine einseitige Bindung besteht z.B. bei einem einseitigen Angebot, einem Kauf auf Probe oder bei einem Abschluss des Vertrags durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht. In einem solchen Fall können die Vertragspartner nicht davon ausgehen, dass der Grundstückswert realisiert wird. Hier ist erst dann von einem Verkauf im Sinne eines Spekulationsgeschäftes auszugehen, wenn das Angebot angenommen wird, die Immobilie vom Probekäufer gebilligt wird oder der Kaufvertrag vom Vertretenen genehmigt wird.

BFH, Urteil v. 25.3.2021 - IX R 10/20; NWB

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